Решение от 28.12.2020 по делу № 2-3440/2020 от 01.09.2020

66RS0006-01-2020-003693-17

Дело № 2-3440/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.12.2020 Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Хабаровой О.В., при секретаре Скачковой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баратовой Е. В. к ООО «Литек» о взыскании двойного задатка по предварительному договору купли-продажи,

                                                  установил:

Баратова Е.В. обратилась в суд иском к ООО «Литек» о взыскании двойного задатка по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование требований указано, что 06.07.2020 между ООО «Литек» и Баратовой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствие с п. 1.1. договора стороны договорились о заключении договора купли - продажи объекта недвижимости (основной договор), указанного в п. 1.2 договора, на условиях, предусмотренных договором, по которому ООО «Литек» будет выступать продавцом, а Баратова Е.В. покупателем объекта недвижимости, в отношении которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи: нежилое помещение общей площадью 72,4 кв.м, расположенное по адрес у: < адрес >, кадастровый < № >.

В п. 1.3 договора указано, что ООО «Литек» ставит в известность Баратову Е.В. о следующих обременениях: договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа < № > от 22.08.2014; договор аренды нежилого помещения < № > от 01.02.2015.

ООО «Литек» приняло на себя обязательство погасить задолженность перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом и снять обременение в срок до 31.07.2020.

В соответствие с п. 1.5 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до 14.08.2020.

По состоянию на 14.08.2020, согласно выписке из ЕГРПН, ООО «Литек» нарушены принятые на себя обязательства: обременение на нежилое помещение общей площадью 72,4 кв.м, расположенное по адрес у: < адрес >, кадастровый < № > не снято до 31.07.2020, что является существенным препятствием к заключению основного договора купли-продажи в срок до 14.08.2020.

Стороны не заключили основной договор по вине ООО «Литек» до 14.08.2020.

В соответствие с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи, в счет обеспечения обязательств Баратовой Е.В. в ООО «Литек» 10.07.2020 уплачен задаток в размере 360 000 руб., что подтверждается кассовым ордером < № >.

Истцом были подготовлены денежные средства в размере 4 400 000 руб. для внесения последующей оплаты по основному договору за объект недвижимости, а также попытки связаться с ООО «Литек» с целью согласовать место и время заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Однако, ООО «Литек» фактически уклонилось от исполнениия своих обязательств.

15.08.2020 истцом была направлена ответчику претензия о возвращении задатка до 21.08.2020. Однако, ответчик денежные средства не выплатил, на претензию не ответил.

Считает, что поскольку за неисполнение договора отвечает сторона, получившая задаток, она должна уплатить другой стороне двойную сумму задатка, уплаченную в соответствие с п. 2.1 договора, в связи с чем, просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму задатка в двойном размере, то есть 720 000 руб.

В судебное заседание истец Баратова Е.В. не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, причины неявки не известны.

Представитель истца по доверенности адвокат Иванникова О.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также в возражениях на отзыв, согласно которым, невозможность заключения основного договор купли-продажи повлекли для Баратовой Е.В. убытки, так как 01.07.2020 истцом был заключен договор займа с М.Р.Г. оглы на 4 800 000 руб. Денежные средства в размере 360 000 руб. были получены истцом для оплаты предварительного договора путем внесения задатка. Оставшуюся сумму займодавец должен был передать после предоставления заемщиком документов, подтверждающих отсутствие препятствий для заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Согласно договору, заем являлся целевым, денежные средства должны были быть использованы для покупки недвижимости. Согласно п. 7 договора займа, в случае, если заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоится в установленный предварительным договором купли-продажи недвижимости срок, заемщик обязан вернуть полученные денежные средства в размере 360 000 руб., а также штраф в размере 50 000 руб. за неиспользование займа в полном размере. 25.08.2020 Баратовой Е.В. получена претензия от займодавца с требованием о возврате денежных средств в сумме 360 000 руб. и уплате штрафа. Истец связывалась с риэлтором ответчика, который утверждал, что никакой информации по делу не обладает.

В судебном заседании представитель ООО «Литек» Яшечкина А.В. исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указала, что во исполнение обязанностей по предварительному договору купли-продажи, ООО «Литек» в полном объеме произвело оплату задолженности перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом, что подтверждается письмом от 24.07.2020 < № >. Сторона истца была уведомлена риэлтором ООО «Литек» о том, что задолженность в полном объеме погашена, в связи с чем, обременения на объект недвижимости также были сняты. Выписка из ЕГРПН от 14.08.2020 была направлена Баратовой Е.В. Покупатель в одностороннем порядке отказалась от заключения договора купли-продажи, чем нарушила договорные обязательства. В свою очередь продавец создал все условия для подписания договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, вины ООО «Литек» в неисполнении договорных обязательств нет, что исключает взыскание с него двойного задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 329Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствие со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором(статья 429).

Статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судом установлено, что 06.07.2020 между ООО «Литек» и Баратовой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствие с п. 1.1. которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли - продажи объекта недвижимости, указанной в п. 1.2 договора, на условиях, предусмотренных договором, по которому ООО «Литек» будет выступать продавцом, а Баратова Е.В. покупателем объекта недвижимости: нежилое помещение общей площадью 72,4 кв.м, расположенное по адресу: < адрес >, кадастровый < № > (л.д. 10-12).

В п. 1.3 договора указано, что ООО «Литек» ставит в известность Баратову Е.В. о следующих обременениях: договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа < № > от 22.08.2014; договор аренды нежилого помещения < № > от 01.02.2015.

На основании п. 1.4 договора, ООО «Литек» приняло на себя обязательство погасить задолженность перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом и снять обременение в срок до 27.07.2020.

В соответствие с п. 1.5 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до 10.08.2020 включительно.

Пунктом 1.6 договора предусмотрены условия на которых, стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно п.1.6.1 договора, сторона-1 передает в собственность стороне-2 объект недвижимости, указанный в п. 1.2 договора, а сторона - 2 обязуется принять и уплатить цену объекта недвижимости в порядке и на условиях, предусмотренных основным договором. Общая стоимость объекта недвижимости, указанного в п. 1.2 договора составляет 4 800 000 руб.

Объект недвижимости передается стороне-2 в течение 5 рабочих дней с момента поступления всех денежных средств по акту приема-передачи нежилого помещения (п. 1.6.5 договора).

Право собственности на объект недвижимости переходит от стороны -1 к стороне-2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1.6.6 договора).

Стоимость объекта недвижимости в размере 4 800 000 руб. уплачивается стороной-2 в следующем порядке: сторона-2 уплачивает стороне-1 задаток в размере 360 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в реквизитах стороны-1 в день подписания настоящего договора. Стороны согласовали, что к отношениям применяются правила о задатке, установленные ст.ст. 380,381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ) в счет стоимости объекта недвижимости, которая указана в п. 1.6.2 договора. Оставшаяся сумма в размере 4 400 000 руб. оплачивается стороне-1 в порядке, предусмотренном в основном договоре купли-продажи объекта недвижимости.

Как следует из приходного кассового ордера < № > от 10.07.2020, Баратова Е.В. перечислила на расчетный счет ООО «Литек» в счет оплаты по предварительному договору от 06.07.2020 задаток в размере 360 000 руб. (л.д. 17-18).

Согласно п. 3.3 договора, в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 29.12.2014, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.11.2020, ООО «Литек» на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа < № > от 22.08.2014 является собственником нежилого помещения общей площадью 72,4 кв.м, расположенное по адресу: < адрес >, кадастровый < № >. На основании договора аренды < № > 03.03.2015 зарегистрирована аренда нежилого помещения с 01.02.2015 по 01.02.2025 с ООО «Р.Э.Д.» (л.д. 11,71-73).

Доводы стороны истца о том, что основной договор купли-продажи недвижимости не заключен по вине ответчика в связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств по снятию обременения на нежилое помещение, наложенного на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа < № > от 22.08.2014, опровергаются материалами дела.

Так, как следует из сообщения Департамента по управлению муниципальным имуществом от 14.07.2020, денежные средства по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа < № > от 22.08.2014, нежилое помещение общей площадью 72,4 кв.м, расположенное по адресу: < адрес >, заключенному с ООО «Литек», поступили в бюджет муниципального образования г. Екатеринбург.

Оплата произведена в полном объеме - 2 151 321 руб. 89 коп., в том числе 1 960 000руб. - основной долг, 187 696 руб. 76 коп. - проценты, 3 625 руб. 13 коп. - пени (л.д. 42).

Согласно сведениям Россреестра от 17.12.2020, на объект недвижимого имущества с кадастровым номером < № >, адрес: < адрес >, назначение - нежилое помещение, общей площадью 72,4 кв.м, имелись следующие обременения, наложенные с 29.12.2004 по 21.08.2021 в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом: в виде ипотеки, основание: договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа < № > от 22.08.2014, дата регистрации 29.12.2014, дата погашения - 28.07.2020.

Таким образом, суд приходит к выводу, что свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 06.07.2020 по погашению задолженности перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом и снятию обременение ООО «Литек» выполнило надлежащим образом до 31.07.2020.

Согласно выписки из ЕГРПН от 14.08.2020, представленной суду стороной ответчика, обременение на объект недвижимости, наложенное по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа < № > от 22.08.2014 в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом отсутствует (л.д. 91-93).

Из пояснений свидетеля С.Е.В., допрошенной в судебном заседании 01.12.2020, следует, что на основании агентского договора < № >, заключенного ООО «Литек» с ООО «Агентство регионального развития «Урал», агент обязался по поручению принципала совершить поиск покупателя на нежилое помещение общей площадью 72,4 кв.м, расположенное по адресу: < адрес >, кадастровый < № >. ООО «Агентство регионального развития «Урал», риэлтором в котором работает свидетель, подыскало вариант покупки нежилого помещения. Арендатор съехал из помещения. Истец Баратова Е.В. лично при встрече была уведомлена риэлтором ООО «Литек» о том, что задолженность в полном объеме погашена, обременения на объект недвижимости сняты, была взята выписка из ЕГРПН, истцу выписка была направлена по электронной почте, однако истец отказалась заключать основной договор.

У суда отсутствуют основания не доверять пояснениям свидетеля С.Е.В., не противоречащим другим доказательствам по делу.

Сторона истца в подтверждении понесенных Баратовой Е.В. убытков в связи с незаключением основного договора купли-продажи недвижимости ссылается на то, что 01.07.2020 Баратовой Е.В. был заключен договор займа с М.Р.Г. оглы на 4 800 000 руб. (л.д.53-56). Денежные средства в размере 360 000 руб. были получены истцом для оплаты предварительного договора путем внесения задатка, оставшуюся сумму займодавец должен был передать после предоставления заемщиком документов, подтверждающих отсутствие препятствий для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, согласно договору, заем являлся целевым, денежные средства должны были быть использованы для покупки недвижимости. Согласно п. 7 договора займа, в случае, если заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоится в установленный предварительным договором купли-продажи недвижимости срок, заемщик обязан вернуть полученные денежные средства в размере 360 000 руб., а также штраф в размере 50 000 руб. за неиспользование займа в полном размере. 25.08.2020 Баратовой Е.В. получена претензия от займодавца с требованием о возврате денежных средств в сумме 360 000 руб. и уплате штрафа.

Свидетель М.Р.Г. оглы пояснил, что истец обратилась к нему с просьбой взять займ для внесения задатка для покупки помещения. После 16.08.2020 истец пояснила, что на помещение наложено обременение и сумма задатка не возвращена ей. Истец денежные средства свидетелю не вернула.

Пояснения свидетеля М.Р.Г. оглы и договор займа денежных средств от 01.07.2020 не являются доказательством вины ООО «Литек» в незаключении основного договора купли-продажи нежилого помещения, поскольку ООО «Литек» свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 06.07.2020 по погашению задолженности перед Департаментом по управлению муниципальным имуществом и снятию обременение, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, выполнило надлежащим образом в срок, указанный в договоре.

Претензия от 15.08.2020, направленная Баратовой Е.В. в адрес ООО «Литек» с требованием возвратить задаток за неисполнение предварительного договора до 21.08.2020, также, не является доказательством ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств (л.д. 19-22). С требованием заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения Баратова Е.В. к ООО «Литек» не обращалась, доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи недвижимости истцом в материалы дела не представлено, судом не добыто.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, вина ООО «Литек» в незаключении основного договора купли-продажи нежилого помещения стороной истца не доказана, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░.

░░░░░                       ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 31.12.2020.

           ░░░░░                                                                             ░.░. ░░░░░░░░