Решение по делу № 2-190/2021 от 26.04.2021

Дело № 2-190/2021

УИД 19RS0007-01-2021-000299-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Боград Боградского района Республики Хакасия        24 июня 2021 года

Боградский районный суд Республики Хакасия в составе

председательствующего судьи Норсеевой И.Н.,

при секретаре Беляевой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пташинской Г.В. к администрации Боградского района Республики Хакасия, Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района Республики Хакасия об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Пташинская Г.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Боградского района Республики Хакасия, в котором просит обязать ответчика заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года, путем внесения изменений в пункт 1 договора, указав вид разрешенного использования земельного участка – земли особо охраняемых территорий и объектов, вместо имевшегося ранее вида разрешенного использования – земли сельскохозяйственного назначения.

Исковое заявление мотивировано тем, что 14 июля 2014 года между администрацией Боградского района Республики Хакасия и истцом был заключен договор аренды земельного участка (номер), расположенного по (адрес), площадью 200 000 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования, кадастровый (номер). Срок аренды 49 лет, с 14 июля 2014 года по 14 июля 2063 года. Акт приема-передачи подтверждает приведение договора в исполнение. При заключении договора стороны согласовали годовую арендную плату за земельный участок, которая составила 1 449 рублей 25 копеек. В настоящее время договор не расторгнут.

Отмечает, что основанием для предоставления истцу земельного участка в аренду явилось постановление главы Боградского района от 18 мая 2021 года (номер), а не итоговый протокол о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Указывает, что по её обращению постановлением Правительства Республики Хакасия от 04 июня 2019 года № 262 было изменено разрешенное использование земельного участка, изменена категория на категорию – земли особо охраняемых территорий и объектов, для размещения базы отдыха. Однако Администрация Боградского района в сообщении отказала во внесении изменений в указанной части в договор аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года.

Не соглашаясь с отказом ответчика в заключении дополнительного соглашения, возражая, что при заключении дополнительного соглашения изменятся существенные условия, ссылаясь на положения ст. 420, 421 ГК РФ, полагает, что в данном случае закон не обязывает собственника земельного участка, предоставленного в аренду, проводить торги в связи с изменением вида разрешенного использования, в этой связи, по мнению истца, дополнительное соглашение не будет нарушать права и интересы третьих лиц. Ссылки ответчика на несоблюдение подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ считает несостоятельной, отмечая, что в настоящее время данная норма в Земельном кодексе РФ отсутствует.

Определением суда от 28 апреля 2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района Республики Хакасия.

В письменном отзыве на исковое заявление представитель ответчика администрации Боградского района Республики Хакасия Калинина Ю.С., действующая на основании доверенности, просит в удовлетворении требований Пташинской Г.В. отказать, указывая, что изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды (номер) от 14 июля 2014 года, будет являться изменением существенных условий договора. Отмечает, что в Земельном кодексе РФ отсутствует порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка в части изменения существенных условий договора – изменение вида разрешенного использования, не предусматривающего предоставление земельного участка без торгов. Поскольку договор аренды (номер) от 14 июля 2014 года был заключен без проведения торгов, а условия, предусмотренные подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, не соблюдены, полагает, что основания для заключения нового договора аренды, а также внесение изменений в договор аренды (номер) от 14 июля 2014 года, отсутствуют.

В письменном отзыве на иск представитель соответчика – председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района Юданов А.А. просил в удовлетворении исковых требований Пташинской Г.В. отказать, указывая, что в соответствии с положениями абз. 1 п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ изменение категории земель и разрешенного использования земельного участка является изменением существенных условий договора. Кроме того, приводя расчет размера арендной платы, указывает, при изменении категории земель и разрешенного использования земельного участка изменится размер арендной платы, что также является изменением существенных условий договора.

Поясняет, что в заявлении о предоставлении земельного участка истец указывала о дальнейшем его выкупе и изменении вида разрешенного использования. На основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ по истечению 3 лет с момента заключения договора аренды у истца возникло право выкупа земельного участка с кадастровым номером 19:07:020503:25, однако истец не воспользовался правом выкупа, изменив при этом вид разрешенного использования.

Отмечает, что поскольку договор аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года был заключен без проведения торгов, то граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение договора аренды таких участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, однако необходимые для этого условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, не соблюдены, в этой связи полагает, что основания для внесения изменений в договор аренды (номер) от 14 июля 2014 года отсутствуют.

Указывает, что дальнейшая аренда указанного земельного участка с измененной категорией земель и видом разрешенного использования возможна при расторжении договора аренды (номер) от 14 июля 2014 года и наличии нового договора аренды земельного участка, заключенного на торгах, проводимых в форме аукциона.

Истец Пташинская Г.В., будучи надлежащим образом извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, в исковом заявлении содержится просьба о рассмотрении гражданского дела в её отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Боградского района Республики Хакасия, будучи надлежащим образом уведомлен о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца, представителя ответчика Администрации Боградского района.

В судебном заседании представитель соответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района Республики Хакасия Юданов А.А., поддержав доводы, содержащиеся в отзыве на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав пояснения представителя соответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с нормами ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

Подпункт 8 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земельных участков в зависимости от их целевого назначения перечислены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Положения ст. 28 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) предусматривали возможность предоставления гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду.

При этом в соответствии со ст. 29, 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления на основании поданного гражданином заявления.

Как следует из материалов дела, главой Боградского района в соответствии с положениями п. 1 ст. 28, ст. 29, 34 ЗК РФ принято постановление от 18 мая 2012 года № 231 о предоставлении Пташинской Г.В. в аренду сроком на 49 лет земельного участка, площадью 300 000 кв. м, расположенного по (адрес), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования, для дальнейшего перевода в другую категорию. МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района» рекомендовано заключить договор аренды после постановки земельного участка на кадастровый учет (л.д. 14).

Постановлением главы Боградского района от 06 июня 2014 года № 191 внесены изменения в пункт 1 постановления главы Боградского района от 18 мая 2012 года № 231, в части площади земельного участка, указана площадь земельного участка 200 000 кв. м (л.д. 70).

14 июля 2014 года между администрацией Боградского района Республики Хакасия (арендодатель) и Пташинской Г.В. (арендатор) на основании постановления главы Боградского района от 18 мая 2012 года № 231, постановления главы Боградского района от 06 июня 2014 года № 191 заключен договор аренды земельного участка (номер), согласно которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок с кадастровым (номер), площадью 200 000 кв. м, расположенный по (адрес), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Срок аренды сторонами определен на 49 лет с 14 июля 2014 года по 14 июля 2063 года (л.д. 8-11, 38-42).

Договор аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05 мая 2021 года (номер) (л.д. 32-35).

22 июня 2015 года между сторонами заключено соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года, согласно которому права и обязанности арендодателя по вышеназванному договору аренды земельного участка были переданы администрации Сарагашского сельсовета Боградского района Республики Хакасия (л.д. 60).

Как следует из соглашения о замене стороны по договору аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года права и обязанности арендодателя переданы в Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района Республики Хакасия (л.д. 61).

Пташинская обратилась к министру имущественных и земельных отношений Республики Хакасия с заявлением о переводе земельного участка с кадастровым номером 19:07:020503:25 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов (л.д. 15).

04 июня 2019 года Главой Республики Хакасия принято постановление № 262 о переводе земельного участка площадью 200 000 кв. м, с кадастровым (номер), расположенного в границах, указанных в выписке из ЕГРН, по (адрес), из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов, для размещения базы отдыха (л.д. 16).

Соответствующие изменения внесены в ЕГРН, согласно выписке от 05 мая 2021 года земельный участок с кадастровым номером 19:07:0202503:25 имеет категорию земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для туристического обслуживания (л.д. 32-35).

Пташинская Г.В. 13 декабря 2019 года обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года, ссылаясь на изменение категории земельного участка с земель сельскохозяйственного назначения на категорию земель – земли особо охраняемых территорий и объектов (л.д. 56).

Администрация Боградского района письмом от 10 января 2021 года сообщила Пташинской Г.В. об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года со ссылкой на то, что изменение категории земель и разрешенного использования земельного участка является изменением существенных условий договора (л.д. 53).

Положения действующей с 01 марта 2015 года редакции Земельного кодекса РФ (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ) предусматривают, что по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Соответственно, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев предоставления земельного участка в аренду без торгов. При этом предоставление земельного участка в аренду для туристического обслуживания к таковым не относится.

Поскольку предоставление истцу Пташинской Г.В. по договору аренды (номер) от 14 июля 2014 года находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 19:07:0202503:25 было осуществлено без проведения аукциона, при таких обстоятельствах произвольное внесение изменений в условия такого договора в части изменения вида разрешенного использования будет прямо противоречить положениям си. 39.6 ЗК РФ и нарушит права и законные интересы граждан на равные возможности на приобретение спорного земельного участка, а также на получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков.

В силу требований п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

В пункте 1 ст. 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Само по себе внесение в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка не свидетельствуют об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка.

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей сельскохозяйственного использования и для целей, не связанных с использованием земельного участка в сельскохозяйственной деятельности.

Требования истца Пташинской Г.В. об изменении вида разрешенного использования направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, а потому изменение указанного в договоре аренды земельного участка вида разрешенного использования на иной вид без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления земельных участков, имеющих категорию земли особо охраняемых территорий и объектов, в том числе и процедуры аукциона, невозможно.

Более того, положениями п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ закреплено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Размер арендной платы за земельный участок рассчитывается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденным Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 года № 5.

В соответствии с п. 2.2 указанного Порядка размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле:

Ап = КС x Кв x Ки, где:

Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством, руб.,

Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов, городских округов и городских поселений в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка с учетом экономического обоснования.

Согласно решению Совета депутатов Боградского района от 19 апреля 2018 года № 18, величина коэффициента к кадастровой стоимости (Кв) для разрешенного использования земельного участка растениеводство (п.1.1) составляет 0,006, в то время, как Кв для земельного участка с видом разрешенного использования природно-познавательный туризм (п. 5.2) составляет 0,015.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с вышеуказанным видом разрешенного использования будет существенно отличаться от размера арендной платы, согласованного сторонами при заключении договора аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года, что свидетельствует об изменении существенных условий договора.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Учитывая вышеизложенное, вопреки доводам истца оснований для применения положений ст. 451 ГК РФ и возложения на ответчиков обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (номер) от 14 июля 2014 года суд не усматривает, а потому исковые требования Пташинской Г.В. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Пташинской Г.В. к администрации Боградского района Республики Хакасия, Комитету по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Боградского района Республики Хакасия об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Боградский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 30 июня 2021 года.

Председательствующий                    И.Н. Норсеева