Решение от 28.06.2022 по делу № 33-1255/2022 от 11.05.2022

Судья Зубков Г.А.                                                               дело № 33-1255/2022

(№ дела суда I инстанции 2-220/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 июня 2022 года                             г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

Председательствующего – Тачахова Р.З.,

судей: Козырь Е.Н. и Аутлева Ш.В.,

при секретаре судебного заседания Киковой А.А-З.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО2 – адвоката ФИО6 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, а также во взыскании уплаченной по договору суммы в размере 680 000 рублей и убытков в размере 200 000 рублей - отказать.

Заслушав доклад судьи Аутлева Ш.В., пояснения представителя истца ФИО2 – ФИО6, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, мнение представителя ответчика ФИО8 – ФИО7 о законности решения суда, а также пояснения представителя ООО «Газпром трансгаз Краснодар», судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

    ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчицей заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 892 кв.м, расположенный по адресу:                    <адрес>. Стоимость участка составила 680 000 рублей.

    Согласно пункту 7 договора, продавец гарантировал, что отчуждаемый земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

    ДД.ММ.ГГГГ в адрес истицы поступило письмо ООО «Газпром трансгаз Краснодар», согласно которому указанный земельный участок расположен в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода «Газопровод-отвод ПГСП <адрес>». В связи с указанными выше обстоятельствами ООО «Газпром трансгаз Краснодар» в адрес ФИО2 выдано запрещение от ДД.ММ.ГГГГ на производство работ по строительству жилого дома.

    Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, покупателем уже выполнены работы по обустройству фундамента будущего строения, стоимость затрат на проведение которых составила 200 000 рублей.

    Таким образом, продавцом нарушены условия договора, а именно, в отношении участка имеются притязания третьих лиц, что влечет за собой право на обращение в суд с иском о его расторжении.

    Просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО2 и взыскать уплаченную по договору сумму в размере 680 000 рублей, а также убытки размере 200 000 руб.

    Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

    Не согласившись с вынесенным решением, представитель истца ФИО2 – ФИО6 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить требования истца в полном объеме. В обосновании своих требований указывает, что при заключении договора купли-продажи истец не могла предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участками и невозможности возведения каких-либо строений, в договоре купли-продажи земельного участка наличие обременений не обозначено.

    Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

    Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, чтоДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 892 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость участка составила 680 000 рублей.

После приобретения земельного участка истицей осуществлены строительные работы по установке (заливке) фундаменты под жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истицы поступило письмо ООО «Газпром трансгаз Краснодар», согласно которому указанный земельный участок расположен в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода «Газопровод-отвод ПГСП <адрес>». В связи с этим в адрес ФИО2 выдано запрещение от ДД.ММ.ГГГГ на производство работ по строительству жилого дома.

В целях установления нахождения земельного участка в границах охранной зоны магистрального газопровода, судом проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению ООО «Интеллект» в результате произведенных измерений и расчетов определено, что линия оси газопровода и линия ближайшей границы земельного участка истицы не параллельны, в связи с чем расстояние до северного угла составляет 82, 5 м, а до южного угла -              84, 7 м. Тем самым, спорный земельный участок большей частью - площадью 674 кв.м, входит в зону минимально допустимых расстояний магистрального газопровода.

Экспертом отмечено, что осуществление строительства жилого дома на указанном земельном участке возможно при наличии согласования размещения здания с отступлениями от требований по зоне минимальных расстояний от магистральных газопроводов. При этом заинтересованное лицо должно обеспечить подготовку специальных технических условий, содержащих обоснование размещения соответствующего объекта на основе количественного анализа риска. Таки условия должны быть согласованы с эксплуатирующей организацией.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь                                    ст.ст. 454, 549, 460, 469, 557, 475 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса пришёл к выводу о том, что сам по себе факт нахождения спорного земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода не свидетельствует о невозможности строительства жилого, и истцом не представлено доказательств невозможности получения специальных технических условий для такого строительства (либо доказательств того, что стоимость получения таких условий настолько существенна, что делает невозможным такое строительство), ввиду чего в удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований отказал.

С данным выводом судебная коллегия по гражданским делам согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из положения части 1 статьи 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно подпункту 1 пункту 2 статьи 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Заключая с истицей договор купли-продажи земельного участка, в п. 7 договора ФИО1 как продавец гарантировала ФИО2 отсутствие правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, в том числе прав залога, аренды, пользования и других вещных прав, даже если права этих третьих лиц не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Исходя из правил толкования условий договора, предусмотренных статьей 431 Гражданского кодекса, стороны договорились о передаче товара, который не будет обременен никакими требованиями, притязаниями и иными обстоятельствами, которые затруднили бы реализацию всех правомочий собственника.

При этом суд первой инстанции, несмотря на наличие в договоре условия об отсутствии обременений и правопритязаний в отношении спорного земельного участка, не принял во внимание, что указанный участок таковым не являлся и не был свободным от прав третьих лиц, так как участок на момент заключения договора купли-продажи находился в зоне минимально допустимых расстояний магистрального газопровода «Газопровод - отвод (D273*8,6 км) ПГСП г.Майкоп» (далее также - газопровод). Указанный газопровод, входит в единую систему газоснабжения Российской Федерации, является основным источником газоснабжения потребителей г. Майкопа, принадлежит на праве собственности ПАО «Газпром» и передан по договору аренды, для эксплуатации филиалу ООО «Газпром трансгаз Краснодар» Майкопское ЛПУМГ.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» указанный газопровод относится к категории опасных производственных объектов (далее также - ОПО), что обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого газа и попадает под действие указанного закона.

В соответствии с Приложением 1 к Федеральному закону от 21.07.1997 №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» магистральный газопровод, по которому течет легковоспламеняющийся вещество, является опасным производственным объектом.

Согласно абзацу 2 статьи 1 Закона №116-ФЗ промышленная безопасность опасных производственных объектов - это состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от аварий на опасных производственных объектах и последствий указанных аварий.

В пункте 1 статьи 3 Закона №116-ФЗ определено, что требования промышленной безопасности - это условия, запреты, ограничения и другие обязательные требования, содержащиеся в данном Федеральном законе, других федеральных законах, принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актах Президента Российской Федерации, нормативных правовых актах Правительства Российской Федерации, а также федеральных нормах и правилах в области промышленной безопасности.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона №116-ФЗ требования промышленной безопасности должны соответствовать нормам в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды, экологической безопасности, пожарной безопасности, охраны труда, строительства, а также обязательным требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании.

По признаку расположения указанный выше газопровод относится к подземному магистральному газопроводу. Согласно п. 8. ст. 90 Земельного кодекса РФ на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.

Одним из видов таких ограничений являются ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ).

Пунктами 6 и 25 статьи 105 ЗК РФ (в редакции Закона № 342-ФЗ) предусмотрена возможность установления, в частности, охранных зон трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) и зон минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Также в силу требований пункта 1 статьи 106 ЗК РФ и абзаца третьего части 2 статьи 8 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (далее - Закон о газоснабжении) Правительство Российской Федерации должно утвердить положение об охранных зонах трубопроводов и положение о зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

До утверждения Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 ЗК РФ такого положения с учетом переходных норм, содержащихся в статье 26 Закона № 342-ФЗ, правовой режим и порядок установления охранных зон трубопроводов и минимальных расстояний до промышленных и магистральных трубопроводов определяется Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными заместителем Министра топлива и энергетики России 29 апреля 1992 г. и постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. № 9; Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. № 878; Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2017 г. № 1083; Сводом правил «СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*», утвержденным приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25 декабря 2012 г. № 108/ГС.

В соответствии с частью 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 01.01.2028 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 01.01.2025, в том числе, нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

Согласно данной норме права, зоны с особыми условиями использования территории считаются установленными, если до ДД.ММ.ГГГГ были приняты нормативно-правовые акты, определяющие их понятие, назначение и технические характеристики.

В отношении зон минимальных расстояний до магистральных газопроводов необходимые нормативно-правовые акты были приняты уполномоченными органами, такие зоны считаются установленными и действующими в настоящее время, вне зависимости от внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), на основании следующих актов: Правила охраны магистральных газопроводов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 № 1083, Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85 «Магистральные трубопроводы».

Для предотвращения несчастных случаев, минимизации последствий аварий и катастроф на объектах магистральных трубопроводов, а также в целях защиты жизни и здоровья граждан, в соответствии с требованиями п. 3 Правил охраны магистральных газопроводов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1083 от 08.09.2017, указанный газопровод, с целью исключения возможности его повреждения, имеет охранную зону шириной 25 метров от оси трубопровода с каждой стороны.

В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, включая Правила охраны магистральных газопроводов и СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы».

Таким образом, учитывая, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком (невозможности каких-либо строений и сооружений на участке) как покупатель не могла, так как в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременении обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода), судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении заключенного между ФИО1 и ФИО2договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 892 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО1 гарантируя, что участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, действуя разумно и добросовестно, приняла на себя все возможные риски, связанные с такой гарантией.

Следовательно, в случае обременения отчуждаемого земельного участка правами третьих лиц продавец берет на себя обязательство по возмещению покупателю причиненного данной сделкой ущерба.

В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации для возникновения обязанностей по возмещению убытков в действиях причинителя вреда должен быть установлен полный состав гражданского правонарушения, состоящий из таких элементов как наличие вреда, причиненного потерпевшему, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственная связь между причиненным вредом и противоправным поведением причинителя вреда, вина причинителя вреда.

Принимая во внимание нарушение ответчиком условий договора, наличие причинно-следственной связи между его виновными действиями и наступившими последствиями для истца, требование ФИО2 о возмещении суммы, уплаченной по договору в размере 680 000 рублей и ущерба в размере 200 000 рублей, подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, с учетом допущенных судом первой инстанции существенных нарушений норм права, повлекших вынесение незаконного решения, судебная коллегия приходит к выводу об отмене вынесенного судебного постановления с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований истца.

Руководствуясь ст. ст. 199, 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░1 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░1 ░ ░░░2 ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░1 ░ ░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 680 000 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░1 ░ ░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 200 000 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                  ░.░. ░░░░░░░

░░░░░                                              ░.░. ░░░░░░

                ░.░. ░░░░░░