Решение по делу № 2-2955/2023 от 07.06.2023

Дело № 2-2955/2023

УИД 50RS0044-01-2023-003442-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2023 года                    г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Чепковой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Борисовой А.С.,

с участием представителя истца – адвоката Зендрикова Н.Е., представителя ответчика – Шомникова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коваль Геннадия Геннадьевича к Залазиной Татьяне Витальевне, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании убытков,

Установил:

Истец Коваль Г.Г. обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам Залазиной Т.В., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в котором с учетом их уточнения просит:

- расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения площадью 16,7 кв.м, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1,2, расположенного по <адрес>, заключенный 22.02.2020 между продавцом Залазиной Татьяной Витальевной и Коваль Геннадием Геннадьевичем.

- взыскать в свою пользу солидарно с ответчиков Залазиной Т.В. и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области возмещение причиненных убытков в размере 664021 руб. (оплата услуг представителя в судах 150000 руб. + 252000 руб. расходы на приобретение недвижимого имущества + 262021 руб. – расходы на ремонт помещения).

Свои требования сторона мотивирует тем, истец Коваль Г.Г. в 22.02.2020 году приобрел у Залазиной Т.В. по договору купли-продажи нежилое помещение площадью 16,7 кв.м., этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1,2, расположенное по <адрес>. За приобретенное помещение им было уплачено Залазиной Т.В. согласно вышеуказанного договора 250000 руб. Заключенный и подписанный им и Залазиной Т.В. договор был представлен для проверки его на соответствие требованиям закона в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в Серпуховский отдел, где вышеуказанная государственная служба провела его правовую экспертизу на соответствие требованиям закона, после чего, не усмотрев каких-либо нарушений, Росреестр зарегистрировал право собственности истца на приобретенный у Залазиной Т.В. вышеуказанный объект недвижимого имущества. За регистрацию своего права собственности и правовую экспертизу представленных на регистрацию документов на приобретение нежилого помещения у Залазиной Т.В. истцом было уплачено в Росреестру согласно банковскому чеку от 22.02.2020 года 2000 руб. Ранее приобретенное им у Залазиной Т.В. нежилое помещение было зарегистрировано на праве собственности за ней 20.07.2009 г. на основании Соглашения об отступном с ОАО «Серпуховская бумажная фабрика» от 05.10.2006 года, Постановления и Акта Межведомственной комиссии Администрации г. Серпухова МО. При регистрации в Росреестре этого объекта за Залазиной Т.В. органами Росреестра также проводилась правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Право за Залазиной Т.В. было зарегистрировано. Таким образом, в органах Росреестра основания возникновения права собственности на приобретенный истцом у Залазиной Т.В. объект недвижимого имущества проверялись дважды и никаких нарушений, препятствий, а также отсутствие оснований для регистрации права собственности за физическим лицом на нежилое помещение в многоквартирном доме по причине его принадлежности собственникам квартир не было выявлено. После приобретения у Залазиной Т.В. нежилого помещения Коваль Г.Г., став его собственником, сделал там ремонт, общая сумма расходов на который ставила 400000 руб. Им были проведены следующие ремонтные работы: демонтаж заложенного ранее кирпичом окна с установкой на его месте нового окна из стеклопакета; установка новой металлической двери взамен старой ветхой двери; замена напольного покрытия и устройство нового из кафельной плитки; поклейка обоев под покраску с покраской стен; шпатлевка и покраска потолка; замена светильников с полной заменой электропроводки, выключателей, розеток; замена раковины, унитаза, смесителя, установка душевой кабины, ремонт санузла и другие сопутствующие работы. Кроме того, в приобретенном спорном нежилом помещении находился принадлежащий собственникам многоквартирного жилого дома № 8 электрораспределительный шкаф, который препятствовал истцу использовать надлежащим образом приобретенным у Залазинои Т.В. нежилым помещением, в связи с чем Коваль Г.Г. вынужден был обратиться в судебном порядке с вопросом об удалении не принадлежащего ему имущества из спорного помещения. На ведение данного дела им было потрачено 80 000 руб. согласно Договору № 13 от 11.03.2020 года, однако решением суда по данным требованиям ему было отказано. В результате чего собственники квартир в жилом <адрес> МО предъявили ему иск о признании за ними права общей долевой собственности на приобретенное им у Залазинои Т.В. нежилое помещение. Решением Серпуховского городского суда МО от 17.06.2021 года по делу № 2-1195/2021 иск был удовлетворен, за правообладателями квартир признано право собственности, а за ним как приобретшим у Залазинои Т.В. спорное нежилое помещение - право собственности прекращено. В результате чего при рассмотрении данного дела им были понесены судебные расходы в размере 70000 руб. Общий размер расходов на оплату услуг представителя с целью защиты своих имущественных интересов, связанных с приобретение нежилого помещения у Залазиной Т.В., составил 150000 руб., а общий размер причиненных ему убытков составил 802 000 руб., куда входят расходы на приобретение нежилого помещения в размере 252 000 руб., расходы на оплату услуг представителя при ведении двух дел в судах 150 000 руб. и расходы на ремонт помещения в размере 400 000 руб. Направленная в адрес ответчика Залазиной Т.В. досудебная претензия о добровольном расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и возмещении причиненных убытков, оставлена без внимания. В результате нарушенных своих прав он вынужден обратиться в судебном порядке.

    Истец Коваль Г.Г. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежаще, доверил представлять свои интересы своему представителю адвокату Зендрикову Н.Е.

    Представитель истца Зендриков Н.Е. в судебное заседании настаивал на заявленных требованиях с учетом их уточнения и представленного экспертного заключения по основаниях, указанным в иске. Кроме того пояснил, что при приобретении имущества истец рассчитывал пользоваться данным помещением, однако он был лишен данного права. При заключении договора истцу не доводились сведения о наличии в нежилом помещении электрощитового шкафа. Никакого обременения по данному договору не было представлено и зарегистрировано. Истец видел в спорном помещении наличие только ржавого шкафа. При приобретении спорного нежилого помещения оно находилось в полуразрушенном состоянии, которое требовало ремонта, что повлияло на стоимость нежилого помещения. Приобретая спорное нежилое имущество, истец не знал, что право не него будет признано за жильцами дома. Ответчик никак не предупреждал истца о наличии такого обременения.

    Ответчик Залазина Т.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, доверила представлять свои интересы своему представителю Шомникову А.В. Кроме того представила в адрес суда письменные пояснения (том 1 л.д. 87), из которых следует, что ей в 2006 г. было приобретено помещение, расположенного по <адрес>. Впоследствии нежилое помещение посредством услуг риэлтора было продано самому истцу. Просила оставить спорное нежилое помещение в собственности Коваль Г.Г., поскольку иных дольщиков данного помещения не имелось.

    Представитель ответчика Залазиной Т.В. – Шомников А.В. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, дал пояснения, аналогичные в представленных ранее письменных возражениях (том 1 л.д. 143-144), согласно которым заявленные требования истца Коваль Г.Г. считает незаконными, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Обязанность по передаче нежилого помещения со стороны Залазиной Т.В. была выполнена, что подтверждается передаточным актом от 22.02.2020 года, а также государственной регистрацией перехода права собственности от 03.03.2020 года, и не оспаривается истцом. В нарушении ст. 56 ГПК РФ, истцом не предоставлено доказательств существенного нарушения Договора со стороны Залазиной Т.В. Ссылка истца на то, что ему не удалось в судебном порядке обязать собственников МКД не размещать в его имуществе электрощитовой шкаф не относится к существенным нарушениям со стороны продавца обязанностей. Так, согласно п.3 Договора Покупатель осмотрел вышеуказанное нежилое помещение, с его характеристиками и санитарным состоянием ознакомлен. Нежилое помещение устраивает Покупателя полностью. Таким образом, до заключения Договора, истцу было известно о нахождении в продаваемом объекте недвижимости общедомового имущества в виде электрораспределительного шкафа, который в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме и к которому он был обязан предоставлять доступ в любое время. Данное положение дел его устроило, в противном случае Договор, как добровольное соглашение, не был бы заключен. Ссылка истца на ст. 460 ГК РФ также не имеет правового значения, так как на момент заключения договора спорное нежилое помещение было свободно от любых прав третьих лиц, что подтверждается правоустанавливающими документами на нежилое помещение, указанными в пункте 2 Договора. Указанные документы были предоставлены покупателю на ознакомление до заключения сделки. Кроме того, истец имел возможность получить до заключения Договора технический паспорт МКД, который и стал основанием признания спорного помещения общедолевой собственностью собственников МКД. Решением Серпуховского городского суда Московской области от 17.06.2021 года по делу № 2-1195/2021 установлено, что Коваль Г.Г. в марте 2020 года приобрел нежилое помещение уже с размещенными в нем инженерными сетями и электрическим оборудованием, являющимися общедомовым имуществом. Приобретая данное имущество, он знал о том, что в его помещении находится общедомовое имущество, а также об обязанности собственников помещений осуществлять допуск управляющей организации к общедомовому имуществу в случаях, предусмотренных действующим законодательством. А низкая цена по сделке и нахождение электрощитового шкафа в нежилом помещении, говорит о том, что Коваль Г.Г. осознавал, что сделка может быть признана ничтожной. Оснований для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения от 22.02.2020 года не имеется, как и оснований для удовлетворения требований о взыскании денежных средств в размере 250 000 рублей, уплаченных по договору, так и оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков. Истцом не предоставлено доказательств несения расходов на ремонт спорного помещения. В соответствии с п. 2 Передаточного акта от 22.02.2020 года, истец принял спорное нежилое помещение в надлежащем качестве. Предоставленные фотографии помещения не доказывают, что помещение передавалось ответчиком в данном состоянии, а не в состоянии, в котором помещение находится в настоящее время. Решением Серпуховского городского суда Московской области от 25.11.2020 года по делу 2-2634/2020 установлено, что истцом не представлено доказательств существования реального нарушения его права собственности ответчиками - собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией. Зная о неблагоприятных последствиях для жителей дома в результате демонтажа электрощитового шкафа истец изначально заявлял необоснованный иск о переносе электрощитового шкафа, и не мог не знать, что данные действия могут понести неблагоприятные для него последствия в виде расходов, понесенных на юридические услуги.

Представитель ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в адрес суда письменные возражения, в которых просит рассмотреть дело в свое отсутствие и согласно которым просит отказать в удовлетворении исковых требований в отношении Управления в полном объеме. При этом пояснил, что Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществляет свою деятельность на основании Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иных нормативных правовых актов. В силу закона о регистрации - государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. Между Истцом и Управлением отсутствуют какие-либо материально-правовые отношения по поводу спорного имущества. Управление не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, материальный интерес к объекту недвижимости или к совершаемой сделке. Управление является органом, осуществляющим государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, которые не затрагивают самого содержания права и имеют правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Управление с истцом в материально-правовые отношения не вступало, сделки в отношении спорных объектов недвижимости не заключало, поэтому нарушить его имущественные права не могло. Действующим законодательством не предусмотрена возможность предъявления требований к органу регистрации прав, связанных с его деятельностью, в рамках искового производства. В связи с чем, Управление является ненадлежащим ответчиком. Согласно архивным записям 20.07.2009 в отношении указанного объекта осуществлена государственная регистрация права собственности Залазиной Татьяны Витальевны за <номер> на основании Постановления "Об утверждении акта № 14 Межведомственной комиссии г.Серпухова по реализации жилищной политики от 4 мая 2009 года приемки ремонтно-строительных работ в помещениях, расположенных по <адрес> от 08.05.2009 №992, выдавший орган: Администрация города Серпухова Московской области; Акта Межведомственной комиссии г.Серпухова приемки ремонтно-строительных работ в помещениях, расположенных по <адрес> от 04.05.2009 №14; Соглашения об отступном от 05.10.2006г, заключили гр. Залазина Т.В. и ОАО "Серпуховская бумажная фабрика", поступивших совместно с заявлением о государственной регистрации от 22.06.2009 № <номер>. 03.03.2020 в отношении указанного объекта осуществлена государственная регистрация права собственности Коваль Геннадия Геннадьевича за <номер> в связи с переходом права собственности на основании Договора купли-продажи нежилого помещения от 22.02.2020, представленного совместно с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности от 22.02.2020 <номер>. 28.06.2022 в отношении указанного объекта прекращено право собственности Коваль Геннадия Геннадьевича на основании Решения Серпуховского городского суда Московской области от 17.06.2021 по гр.делу №2-1195/2021, поступившему совместно с заявлением о государственной регистрации прекращения права <номер> от 16.06.2022 г. (том 1 л.д.102-103, 119-121).

    Представитель третьего лица ООО «Занарье-ЖКХ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил.

        При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    Рассмотрев заявленные исковые требования, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантируется каждому право на судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)..

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что предметом спора сторон является договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 16,7 кв.м, расположенного по <адрес>, заключенный между сторонами 22.02.2020, а также убытки, понесенные истцом, в размере 664021 руб.

        Постановлением Главы г. Серпухов Московской области №992 от 08.2009 г. утвержден акт №14 Межведомственной комиссии г. Серпухов по реализации жилищной политики от 04.05.2009 г. приемки ремонтно-строительных работ в помещениях, расположенных по <адрес> – на основании которого Межведомственной комиссией г. Серпухов принято в эксплуатацию нежилое помещение № III Лит.А, общей площадью 16,7 кв.м, в том числе основной площадью 12,9 км.м., вспомогательной площадью 3,8 кв.м. расположенное по <адрес> (том 1 л.д. 88-92)

Так же установлено, что 22.02.2020 г. между А., <дата>.рождения действующей от имени Залазиной Т.В., <дата>рождения и в её интересах на основании доверенности от 21.02.2020 г. и Коваль Г.Г.., <дата>рождения заключен договор купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым <номер>, площадью 16,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1,2, расположенного по <адрес>. Пунктом 4 договора стоимость нежилого помещения определена сторонами в размере 250000 руб. (л.д. 29).

        Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.11.2006 собственником нежилого помещения, площадью 422,90 кв.м., с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, 1 этаж, на основании соглашения об отступном от 05.10.2006 г., заключенного с ОАО «Серпуховская бумажная фабрика» - является Залазина Т.В., <дата> г.рождения (том 1 л.д. 93).

        В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Серпуховского городского суда от 25.11.2020 г., вступившего в законную силу 22.01.2021 г. г, по гражданскому делу №2-2634/2020 г. по иску Коваля Геннадия Геннадьевича к ООО «Занарье-ЖКХ», Л.А., И.А., А.К., Т.П., Н.Б., Т .Б., Е.Г., М.Ф., М.С., А.С., Е.Е., Ю.В., С.Н., Н.И., Ю.Т., Л.С., В.Т., Т.Ю., В.И., Т.А., Г.А., И.Г., В.Н., В.П., А.В., П.В., О.О., Т.В., К.М., Н.А., М.В., Д.М., Т.В., З.В., Е.О., О.В., М.С., Л.И., Т.П., Н.Е., А.Е., М.В., Л.А., С.Е., Ю.Н., О.В., А.И,, Л.А,, С.И., В.С., О.В,, Е.С., С.А., Е.И., Л.Л., А.В., В.С., А.И., С.Р., Т.А., В.И., Т.В,, В.Б., Е.А,, Н.С., А.С,, О.В., А.Ю., Ю.Ю., Н.А., Т.А., А.С., В.С., С.В., Е.В., Е.Ю., Е.И., Е.М., С.Ю., Ю.Н., Н.Г., Н.Н., Н.Г., Н.В., Т.Н., В.И., Е.А., Е.А,, Т.В., В.С., А.П., С.Г., З.В., Л.К., А.Е., Н.С., Л.В., В.С., С.В., О.Е., У.А,, Л.А., З.В., Ю.М,, Т.В., Т.В., Л.А., Л.Т.А., Л.А.С., Л.С.А,, В.И.А,, П.А.Н., Л.Н.М,, Л.В.А., Л.Н.В., Л.В,Т., А.Н.Н., Н.С.Ю., Н.А.В., Н.В.С., М.В.А., Д.Ю.Ю., Ф.Г.В., Ж.Т.К., Ж.А.Н., Ж.Н.Б., К.Н.М., С.Л.А., С.Т.В,, С.А.В., С.Е.В., Ю.М.А., Ю.Л.В., Н.Е.А., К.А.А., С.Е.Ю., К.Н.М., Д.Г.В., Г.В.А., П.С.Н., И.К.С., П.Л.Е., администрации г.о. Серпухов Московской области о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением и освобождении помещения от имущества, принадлежащего ответчикам – в удовлетворении заявленных требований Коваля Геннадия Геннадьевича об обязании ответчиков не чинить ему препятствия в пользовании, принадлежащим ему нежилым помещением, расположенным на первом этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>, пом. III, общей площадью 16,7 кв.м. и не размещать в нем электрощитовой шкаф с находящимся в нем электрооборудованием, освободить часть нежилого помещения по данному адресу площадью 0,7 кв.м. (помещение №2) от электрощитового шкафа с находящимся в нем электрооборудованием; истребовании помещения № 2 площадью 0,7 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу, из незаконного владения ответчиков – отказано (том 1 л.д. 30-33).

Решением Серпуховского городского суда от 17.06.2021 г., вступившего в законную силу 08.11.2021 г. г, по гражданскому делу №2-1195/2021 г. по иску Ч, Н.Н., В.С., Л.А., И.А., Т.П., Г.Н.Б., Т .Б., Е.Г., М.Ф., М.С., А.С., Е.Е., Ю.В., С.Н., П.С.Н., Н.И., Ю.Т., Л.С., В.И., Т.А., Г.А., И.Г., В.П., А.В., П.В., К.М., Н.А., О.М.В., Д.М., Т.В., З.В., Е.О., О.В., М.С., Л.И., Т.П., Н.Е., А.Е., М.В., Л.А., О.В., А.И,, Л.Ю.Н., В.С., К.О.В., С.А., Л.Л., А.В., В.С., А.И., С.Р., В.И., Т.В,, В.Б., Е.А,, А.С,, К.Н.С., О.В., А.Ю., Ю.Ю., А.С., В.С., С.В., Е.В., Е.Ю., Е.М., С.Ю., Ю.Н., Н.В., Б, С., Е.А., Е.А,, Т.В., С.Г., З.В., Л.К., А.Е., Л.В., В.С., С.В., О.Е., У.А,, Л.А., З.В., Ю.М,, Т.В., Т.В., Л.Т.А., Л.А.С., Л.С.А,, В.И.А,, П.А.Н., Л.Н.М,, Л.В.А., Л.Н.В., Л., А.Н.Н., Н.С.Ю., Н.А.В., Ж.Т.К., Ж.А.Н., Ж.Н.Б., К.Н.М., Ю.М.А., Ю.Л.В. Н.Е.А., К.А.А., С.Е.Ю., К.Н.М., Д.Г.В., Г.В.А., П.С.Н. к Ковалю Геннадию Геннадьевичу о признании права общей долевой собственности и истребовании из чужого незаконного владения исковые требования удовлетворены, признано право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по <адрес> на нежилое помещение III, 1 этаж, общей площадью 16,7 кв.м. с кадастровым <номер>, из незаконного владения Коваля Геннадия Геннадьевича истребовано нежилое помещение, III 1 этаж, общей площадью 16,7 кв.м. с кадастровым <номер>, расположенное по <адрес>, решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Коваля Г.Г. на указанное нежилое помещение. Данным решением было установлено, что помещение электрощитовой по своему функциональному предназначению призвано обслуживать более одного помещения в здании, следовательно, относится к общему имуществу и в силу закона принадлежит собственникам жилого дома, поскольку является техническим и не может использоваться самостоятельно, так как требует постоянного доступа к инженерному оборудованию (том 1 л.д. 34-47).

    Согласно договору на оказание юридической помощи №13 от 11.03.2020 г. Коваль Г.Г. понесены расходы по ведению дела в Серпуховском городском суде Московской области по иску Коваля Г.Г. к ООО «Занарье-ЖКХ» об удалении электрощитового шкафа из нежилого помещения, принадлежащего истца на праве собственности собственников помещений, расположенного по <адрес> пом.3 – в размере 80000 руб. (том 1 л.д. 48-49)

    Согласно договору на оказание юридической помощи №14 от 25.03.2021 г. Коваль Г.Г. понесены расходы по ведению дела в Серпуховском городском суде Московской области по иску собственников помещений, расположенных в жилом доме по <адрес> к Ковалю Г.Г. о признании права общей долевой собственности на принадлежащее Ковалю Г.Г. нежилое помещение – в размере 50000 руб. (том 1 л.л. 50-51)

    Согласно договору на оказание юридической помощи №51 от 01.11.2021 г. Коваль Г.Г. понесены расходы по ведению дела в Московском областном суде по апелляционной жалобе Коваля Г.Г. на решение Серпуховского городского суда МО от 17.06.2021 г. по делу №2-1195/20221 – в размере 15000 руб. (том 1 л.л. 52-53)

    Согласно договору на оказание юридической помощи №3 от 10.01.2022 г. Коваль Г.Г. понесены расходы по составлению кассационной жалобы на решение Серпуховсокго городского суда МО от 17.06.2021 г. по делу №2-1195/20221 и апелляционное определение Московского областного суда от 08.11.2021 г. по делу №33-32477/2021 – в размере 15000 руб. (том 1 л.л. 54-55)

    В соответствии с представленными квитанциями к приходно-кассовым ордерам №53, 15, 3, 13 по вышеуказанным договорам на оказание юридической помощи истцом понесены расходы в размере 15000 руб., 50000 руб., 5000 руб. и 80000 руб. соответственно, а всего на общую сумму 140000 руб. (том 1 л.д. 56).

    В адрес Залазиной Т.В. Коваль Г.Г. направлено досудебная претензия от 13.02.2023 г. о добровольном расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и возмещении причиненных убытков, которая получена последней 22.02.2023 г., что подтверждается отчетом отправлений с сайта «Почта России» (том 1 л.д.57-63).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя истца была проведена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза. Согласно заключению экспертов ООО «Геоэксп» Ш, К.С. и ИП К. <номер> на момент проведения экспертизы в спорном помещении, расположенном по <адрес> установлены следующие виды отделки в основном помещении: установка входной металлической двери размером 0,87х2,00; увеличение оконного проема с заменой ранее существовавшего оконного блока на оконный блок ПВХ размером 1,34 х1,44 с подоконником шириной 0,29 м и окантовкой проема уголком ПВХ; окраска потолка, оклейка стен под покраску; покрытие пола из керамической плитки; монтаж напольных плинтусов ПВХ; Монтаж потолочных плинтусов из пенопласта; разводка внутренней открытой защищенной электропроводки; Установка розеток 1X2; установка потолочного светильника (люстры); Установка потолочного Led-светильника; Установка одинарного выключателя; установка двойного выключателя. В помещении санузла: установка дверного блока МДФ размером 0,80 х 2,00(Н); отделка потолка панелями ПВХ; отделка стен панелями ПВХ; Покрытие пола из керамической плитки размером 0,45 х 0,45; монтаж напольных плинтусов ПВХ; монтаж потолочных плинтусов ПВХ; установка душевой кабины размером 0,9x09x1,93(h), оборудованной душевой системой; замена комплекта унитаз + сливной бачок; замена раковины; замена водопроводного крана со смесителем; установка встроенных светильников с разводкой электропроводки. Определить временной период проведения ремонтных работ в спорном нежилом помещении не представилось возможным в связи с отсутствием договора подряда на проведение указанных работ, а так же платежных документов на приобретение строительных материалов, использованных при ремонтных работах. По предположительному мнению экспертов ремонтные работы в исследуемом помещении могли быть начаты в четвертом квартале 2020 г. и завершены во втором квартале 2021 г. Однако установить время проведения каждого конкретного вида проведенных ремонтных работ в нежилом помещении не представляется возможным. Стоимость ремонтных работ в спорном нежилом помещении после 22.02.2020 г. по ценам, действующим на дату проведения экспертизы – составляет 262021 руб. Стоимость ремонтных работ в спорном нежилом помещении после 22.02.2020 г. по ценам, действующим по состоянию на второй квартал 2021 г. – составляет 219680 руб. (том 2 л.д.12-146)

    У суда нет оснований не доверять указанному экспертному исследованию, которое соответствует предъявляемым требованиям, в котором приведен анализ среднерыночных цен, установлена стоимость ремонтных работ спорного нежилого помещения по состоянию на 20.12.2022 г. Квалификация эксперта, наличие данного эксперта в государственном реестре экспертов-оценщиков подтверждены.

Таким образом, судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п. 2 ст. 86 названного Кодекса сведения.

Заключение достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, обоснованы. Противоречия в выводах экспертов отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов ООО «Геоэксп» Ш, К.С. и ИП К. у суда не имеется.

Экспертное заключение проверено судом, признано обоснованным. С ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы стороны не обращались.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Анализируя собранные по делу доказательства суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца обоснованы и законны, в ходе судебного заседания было установлено, что при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения истец рассчитывал, что будет являться единственным собственником данного помещения, каких-либо ограничений и обременений в отношении спорного помещения зарегистрировано не было, об обременении нежилого помещения правами третьих лиц он не знал, после покупки данного спорного жилого помещения ему стало известно, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников жилого дома, поскольку в нем размещено общедомовое имущество - электрощитовой шкаф с находящимся в нем электрооборудованием. За защитой своих прав он обращался в Серпуховский городской суд Московской области, которым 25.11.2020 было вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Коваль Г.Г. к управляющей компании и собственникам жилых помещений о нечинении препятствий в пользовании принадлежащим ему нежилым помещением, об обязании не размещать в нем электрощитовой шкаф с находящимся в нем электрооборудованием, об освобождении нежилого помещения от электрощитового шкафа с находящимся в нем электрооборудованием. Решением Серпуховского городского суда от 17.06.2021 по иску собственников жилых помещений к Коваль Г.Г. за собственниками многоквартирного дома было признано право общей долевой собственности на спорное жилое помещение, которое было истребовано из владения Коваля Г.Г. Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Коваля Г.Г. на указанное нежилое помещение. Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения ответчиком был существенно нарушен договор, поскольку ответчик не поставил в известность истца о наличии обременения нежилого помещения правами третьих лиц, в связи с чем, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать, суд считает возможным расторгнуть договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

При определении размера убытков, причиненных истцу в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истцом по договору купли-продажи спорного нежилого помещения уплачено Залазиной Т.В. – 250000 рублей.

Поскольку договор купли-продажи расторгнут в связи с существенным нарушением его условий стороной ответчика, суд считает возможным взыскать с ответчика Залазиной Т.В. в пользу истца 250000 рублей.

Судом установлено, что после покупки нежилого помещения истцом был произведен его ремонт. Данный факт подтверждается фотографиями нежилого помещения, представленными стороной истца, до производства ремонта и после его проведения. Согласно заключению судебной экспертизы экспертами определен перечень произведенных ремонтных работ и определена их стоимость в спорном нежилом помещении после 22.02.2020 г. по ценам, действующим на дату проведения экспертизы, которая составляет 262021 руб. Эксперты не отрицали, что ремонтные работы в исследуемом помещении могли быть начаты в четвертом квартале 2020 г. и завершены во втором квартале 2021. Суд считает возможным положить в основу решения выводы заключения экспертов ООО «Геоэксп» Ш, К.С. и ИП К. <номер>. В обоснование своих возражений сторона ответчика доказательства в суд не представила, о назначении повторной судебной экспертизы не ходатайствовала.

Таким образом, суд считает возможным взыскать с ответчика Залазиной Т.В. в пользу истца стоимость ремонтных работ в размере 262021 рублей.

Судом установлено, что истцом понесены расходы по оплате юридических услуг по представлению его интересов истца в суде при рассмотрении гражданских дел №2-2634/2020 и №2-1195/2021 в общей сумме 140000, что подтверждается договорами об оказании услуг №13 от 11.03.2020 г., №14 от 25.03.2021 г., №51 от 01.11.2021 г., №3 от 10.01.2022г., а так же квитанциями к приходно-кассовым ордерам №53, №15, №3, №13 (том 1 л.д.48-56).

Оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца судебных расходов не имеется, поскольку они были понесены в рамках гражданских дел №2-2634/2020 и №2-1195/2021, убытками в силу ст. 98 ГПК РФ не являются.

    Оснований для удовлетворения исковых требований истца к ответчику Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о взыскании убытков не имеется, поскольку он является органом, осуществляющим государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, не имеет и не может иметь материальной заинтересованности в исходе дела, материальный интерес к объекту недвижимости и к совершаемой сделке.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В связи с чем, суд считает возможным вхзыскать с ответчика Залазиной Т.В. в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 8620,21 руб. (8320,21 руб. по требованиям материального характера + 300 руб. по требованиям нематериального характера).

    Посокльку истцом при подаче иска с учетом уточнения исковых требвоаний была переплачена государственная пошлина, суд считает возможным обязать налоговую инспекцию возвратить ему излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1379,79 руб.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Коваль Геннадия Геннадьевича удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения площадью 16,7 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане:1,2, расположенного по <адрес>, заключенный 22.02.2020 между продавцом Залазиной Татьяной Витальевной и Коваль Геннадием Геннадьевичем.

Взыскать с Залазиной Татьяны Витальевны (<номер>) в пользу Коваль Геннадия Геннадьевича (<номер>) убытки в размере 514021 (пятьсот четырнадцать тысяч двадцать один) рубль, расходы по оплате государственной пошлины в размере 8640 (восемь тысяч шестьсот сорок) рублей 21 копейка.

В удовлетворении исковых требований Коваль Геннадия Геннадьевича к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о взыскании убытков, к Залазиной Татьяне Витальевне о взыскании убытков в большем размере – отказать.

Обязать МРИ ФНС России № 11 по Московской области произвести возврат Коваль Геннадию Геннадьевичу (<номер>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1379 (одна тысяча триста семьдесят девять) рублей 79 копеек, оплаченную по чек – ордеру в мобильном приложении Сбербанк онлайн в ПАО Сбербанк 26.05.2023, в соответствие с положениями Налогового кодекса РФ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:                                      Л.В. Чепкова

Мотивированное решение изготовлено: 04.03.2024.