Решение по делу № 2-199/2022 (2-4631/2021;) от 01.04.2021

Мотивированное решение изготовлено 05.08.2022 года

Дело № 2-199/2022                                                     03 марта 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи             Мончак Т.Н.,

при секретаре                        Яковлевой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Веда Хаус», ФИО2 о признании предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с данным иском, указав, что 30.11.2016 года заключил с ФИО2 предварительный договор № 03-23/2016 г. купли-продажи квартиры № в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, д. Заневка.

На момент заключения договора ФИО2 являлся генеральным директором ООО «Веда Хаус», которому 29.11.2016 года было выдано разрешение на строительство дома по вышеуказанному адресу.

ФИО2 обязался оформить свое право собственности на квартиру № до 30.12.2017 года, и до 01.02.2018 года подписать с Истцом основной договор купли-продажи объекта и передать объект по акту приема-передачи.

Истцом переданы ФИО2 30 ноября 2016 года денежные средства в размере 3 333 275 рублей.

В июне 2019 года ФИО2 направил в адрес истца уведомление о необходимости подписания Дополнительного соглашения № 1 к Договору в связи с истечением срока заключения Основного договора купли-продажи об оформлении права на объект до 30.09.2019 года и передаче его истцу не позднее 22.10.2019 года. Истец от подписания данного Дополнительного соглашения отказался.

Весной 2020 года истец узнал, что его квартира № выставлена на продажу ответчиком ООО «Веда Хаус».

ФИО2 был предъявлен Инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости № ИД-05-16 от 19.05.2016 года, заключенный между Ответчиками. Согласно Приложения № 2 к данному договору квартира Истца передана ООО «Веда Хаус».

Дом, в котором расположена квартира, не сдан в эксплуатацию, т.е. является объектом незавершенного строительства, предварительный договор № 03-23/2016 от 30.11.2016 года, заключенный между сторонами носит признаки договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Указывая, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке должны применяться положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности, истец просил п ризнать предварительный договор № 03-23/2016 г. купли-продажи квартиры № от 30.11.2016 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, площадью 64,8 кв.м, на 3 этаже в доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, д. Заневка, земельный участок 47:07:1001003:47, договором участия в долевом строительстве; обязать ООО «Веда Хаус» заключить с ФИО1 договор участия в долевом строительстве жилого комплекса МКД расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, д. Заневка, земельный участок 47:07:1001003:47, на согласованных ранее условиях в предварительном договоре № 03-23/2016 г. от 30.11.2016 года купли-продажи квартиры №; обязать ООО «Веда Хаус» выдать документы, подтверждающие выполнение ФИО1 обязательств, связанных с оплатой его участия в долевом строительстве жилого комплекса МКД расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, д. Заневка, земельный участок 47:07:1001003:47.

Впоследствии истец изменил требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, ссылаясь на разъяснения, изложенные в п.23 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», просил признать предварительный договор № 03-23/2016 г. купли-продажи квартиры № от 30.11.2016 года договором купли- продажи с условием предварительной оплаты; обязать ООО «Веда Хаус» заключить с ФИО1 договор участия в долевом строительстве жилого комплекса МКД, расположенного по адресу: <адрес>, д. Заневка, земельный участок 47:07:1001003:47, на согласованных ранее условиях в предварительном договоре № 03-23/2016 г. от 30.11.2016 года купли-продажи квартиры №.

ФИО2 заявлены встречные исковые требования к ФИО1 о расторжении представительного договора, в обоснование которых указано, что в настоящее время строительство многоквартирного дома не завершено, дом в эксплуатацию не введён, помещения в доме на кадастровый учёт не поставлены, в качестве самостоятельного объекта недвижимости спорная квартира не создана, право собственности ФИО2 на спорную квартиру не зарегистрировано.

Указал, что заключённый между сторонами Предварительный договор связан с завершением строительства, вводом в эксплуатацию и регистрацией права собственности Продавца, ввиду не наступления указанных обстоятельств в настоящее время на стороне Продавца существует как фактическая, так и юридическая невозможность исполнения обязательств по данному договору.

Основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами до 01.02.2018 года заключён не был; новое соглашение о продлении срока действий предварительного договора также не заключалось; ни одна из сторон в порядке п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ с требованием о понуждении к заключению основного договора в суд не обратилась.

Принимая во внимание невозможность исполнения спорного договора купли-продажи квартиры в установленные данным договором сроки ввиду не завершения строительства третьим лицом, отсутствия ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации прав ФИО2 на спорный объект недвижимости, что свидетельствует об отсутствии воли ФИО2 в части неисполнения обязательств по договору, к спорным правоотношениям сторон необходимо применить положения ст. 416, 451 ГК РФ и расторгнуть указанный договор купли-продажи от 30.11.2016 в связи с существенным изменением обстоятельств, обязав ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перевода денежных средств.

Истец, представитель истца Говоруха А.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Веда-Хаус» - Клошенко К.А., ответчик ФИО2 в судебное заседание явились иск ФИО1 не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Судом установлено, что 30.11.2016 года ФИО1 заключил с ФИО2 предварительный договор № 03-23/2016 г. купли-продажи квартиры № в строящемся многоквартирном жилом доме, площадью 64,8 кв.м, с застекленным балконом площадью 6,5 кв.м, на 3 этаже в доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, д. Заневка, земельный участок 47:07:1001003:47, принадлежащий Ответчику на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 47 113347, рег.номер 47-47/012-47/012/018/2016-3256/3.

На момент заключения вышеуказанного договора ФИО2 являлся генеральным директором ООО «Веда Хаус», которому 29.11.2016 года было выдано разрешение на строительство № 47-RU47504303 -166R-2016 дома, в котором расположена квартира. Также, на этот момент ФИО2 имел статус индивидуального предпринимателя с основным видом деятельности - подготовка к продаже собственного недвижимого имущества (код 6ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно пункту 1.6 Договора ФИО2 обязался оформить свое право собственности на квартиру № до 30.12.2017 года.

Согласно п.3.1.4 Договора ответчик брал на себя обязательства до 01.02.2018 года подписать с истцом основной договор купли-продажи объекта до 01.02.2018 года при условии полной оплаты стоимости объекта в сумме, указанной в п.2.1 Договора.

Согласно пункту 3.1.5. Договора ФИО2 обязался передать истцу объект по акту приема-передачи до 01.02.2018 года.

Истцом свои обязательства по полной оплате стоимости Объекта, предусмотренные п.2.2 Договора, выполнены в полном объеме: ФИО2 по акту от 30 ноября 2016 года переданы денежные средства в размере 3 333 275 (три миллиона триста тридцать тысяч двести семьдесят пять ) рублей.

В июне 2019 года ФИО2 направил в адрес Истца уведомление о необходимости подписания Дополнительного соглашения № к Договору «в связи с истечение срока заключения Основного договора купли-продажи».

Согласно указанному Дополнительному соглашению № 1 ФИО2 брал на себя обязательство оформить свое право на объект до 30.09.2019 года и передать его истцу не позднее 22.10.2019 года.

В своем уведомлении ответчик указал, что не подписание Дополнительного соглашения будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении истцом обязанностей, предусмотренных п.4.2 Договора. Истец от подписания данного Дополнительного соглашения отказался.

Весной 2020 года истец узнал, что его квартира № выставлена на продажу ООО «Веда Хаус» через официальный сайт, после чего обратился в УМВД по Всеволожскому р-ну Ленинградской области с заявлением о привлечении ФИО2 к уголовной ответственности по факту совершения мошеннических действий.

В ходе проверки (КУСП-14059 от 15.05.2020 года) ФИО2 предъявил Инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости № ИД-05-16 от 19.05.2016 года, заключенный между ООО «Веда Хаус» и ФИО2 Согласно Приложению № 2 к данном договору 84 % общей площади квартир передано ООО «Веда Хаус», в том числе и квартира Истца.

Дом, в котором расположена спорная квартира, не сдан в эксплуатацию, т.е. является объектом незавершенного строительства, при этом является многоквартирным домом, т.е. объектом общей долевой собственности.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1, суд приходит к выводу, что к возникшим правоотношениям сторон применяются нормы о договоре купли-продажи с условием о предварительной оплате и данные правоотношения подпадают под регулирование Закона «О защите прав потребителей».

Представитель ответчика, не оспаривая того обстоятельства, что ФИО2 является собственником земельного участка, на котором строится МКД, учредителем (участником) застройщика данного дома ООО «Веда-Хаус», отрицал заключение договора с истцом в качестве ИП.

Суд полагает, учитывая вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, что вне зависимости от того, что сам договор и дополнительное соглашение к нему хоть и подписаны ФИО2 в отсутствие указания на то, что он действует как ИП, данные правоотношения подпадают под регулирование Закона «О защите прав потребителей». Исходя из обстоятельств заключения договора, а также последующих действий сторон, имеются основания полагать, что истец заключила договор с ИП ФИО2

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Как указано в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Ответчик во встречном иске, ссылаясь на п.6 ст.429 ГК РФ, указал, что поскольку до 01.02.2018г. основной договор сторонами не был заключен, а в предварительный договор не были внесены изменения в части изменения сроков заключения основного договора, то обязательства из предварительного договора прекратились, ввиду чего у ответчика отсутствует обязанность заключить с истцом договор купли-продажи и передать ему квартиру. О прекращении обязательств из предварительного договора ответчик уведомил истца письмом от 25.02.2021 г.

Суд считает доводы ответчика не состоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, указанный предварительный договор фактически является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и не является, по сути, предварительным договором.

При таких обстоятельствах, право истца на получение в собственность объекта недвижимости, являющегося предметом заключенного между сторонами договора, возникает на основании договора в силу факта уплаты истцом денежных сумм за жилое помещение и факта окончания строительства дома, в котором расположено спорное жилое помещение.

Судом установлено, что до настоящего времени строительство жилого дома не окончено и у истца отсутствуют правовые основания для обращения в суд о признании за ним права собственности на объект недвижимости в виде квартиры.

Вместе с тем, учитывая, что ответчиком в адрес истца направлено уведомление о возврате уплаченных денежных средств согласно предварительному договору купли-продажи в связи с истечением срока заключения основного договора купли- продажи, истец просит у суда защиты своих нарушенных прав, признав предварительный договор основным договором.

Учитывая, что ст.429 ГК РФ не может быть применена к возникшим правоотношениям, вытекающим из заключенного между сторонами договора, суд считает возможным с учетом разъяснений Пленумам Верховного Суда РФ в постановлении от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" признать заключенный между сторонами предварительный договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Доводы представителя ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку, между сторонами возник спор о квалификации заключенного договора и истец не лишен возможности обращения в суд за защитой своих прав.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ФИО2 тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора.

В п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 прямо предусмотрено, что предварительный договор может признаваться договором участия в долевом строительстве лишь в случае:

-     наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон № 214-ФЗ);

-     соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и п. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

В силу положений п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.

Грачёв В.В. не может быть признан застройщиком, поскольку не является юридическим лицом; не получал разрешение на строительство дома, которое осуществляется самостоятельным участником экономической деятельности - ООО «Веда-Хаус»; им не привлекались средства долевых участников строительства, так как был заключен предварительный договор с обязательством о совершении в будущем сделки по купле-продаже квартиры.

Кроме того, в отношении поименованного в законе договора долевого участия установлено специальное нормативное регулирование, в т.ч., в части его существенных условий, при отсутствии которых, в силу п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, договор долевого участия считается незаключенным.

Возражая против иска, сторона ответчика также ссылалась на пропуск истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права, указав, что Предварительный договор заключён истцом в 30.11.2016 и основной договор должен было быть заключён не позднее 01.02.2018, а истец обратился в суд с иском лишь 01.04.2021, т.е. с пропуском установленного ст. 196 ГК срока.

Установлено, что ранее истец обращался во Фрунзенский районный суд СПб с аналогичным иском (М-6466/2020 от 18.11.2020 года). Определением судьи от 25.11.2020 года иск оставлен без движения и 15.01.2021 года возвращен заявителю. Определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.07.2021 года оспариваемое определение было отменено, материалы возвращены в суд первой инстанции для разрешения вопроса о принятии искового заявления к производству.

В связи длительной процессуальной неопределенностью истец был вынужден повторно направить исковые требования в Фрунзенский районный суд СПб 24.03.2021 года, по которым было возбуждено настоящее гражданское дело №2-199/2022 (№2-4631/2021).

Таким образом, в силу положений ст. 204 ГК РФ срок исковой давности по защите прав истца, связанных с заключением предварительного договора № 03-23/2016 г. купли-продажи квартиры, не истек.

Согласно п.2 ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;     изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Во встречном иске отсутствуют какие-либо доказательства фактического возникновения хотя бы одного из указанных выше обстоятельств, тем более наличие одновременно все поименованных условий.

На момент заключения Договора и до настоящего времени ФИО2 является генеральным директором ООО «Веда-Хаус», которому 29.11.2016 года было выдано разрешение на строительство № 47-RU47504303 - 166R-2016 дома.

В материалах дела имеется выписка из инвестиционного договора № ИД-05-16 от 19.05.2016, заключенного ФИО2 между как собой как ИП и как Генеральным директором ООО «Веда-Хаус», в котором в разделе «Срок выполнения работ» указано, что «ориентировочный срок завершения строительства Объекта (комплекса малоэтажных жилых домов, включая корпус 3) и его ввода в эксплуатацию - до ДД.ММ.ГГГГ».

На 30.12.2017 года и по настоящее время в соответствии проектной декларацией, размещенной на сайте ООО «Веда Хаус», готовность корпуса 3 составляла 98%, что указывает на возможность исполнения обязательств ФИО2 Строительство жилого комплекса ООО «Веда Хаус» продолжается, им получено разрешение о переносе срока строительства всего жилого комплекса до 29 июня 2022 года.

С учетом вышеизложенного во встречном иске ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора № 03-23/2016 г. от 30.11.2016 года купли-продажи квартиры № надлежит отказать.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Признать предварительный договор №03-23/2016 купли-продажи квартиры №03-23/2016 от 30.11.2016 г. между ФИО1 и ФИО2 договором купли-продажи с условием предварительной оплаты.

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Веда Хаус» об обязании заключить договор участия в долевом строительстве жилого комплекса на ранее согласованных условиях в предварительном договоре №03-23/2016 от 30.11.2016 г. отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья