Решение по делу № 2-3222/2022 от 30.08.2022

61RS0002-01-2021-009976-48            Дело №2-3222/22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2022 года

Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

судьи Губачевой В.А.,

при помощнике Полиновой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по исковому заявлению Степановой Елены Анатольевны к ООО «Кумженский карьер», ООО «им. Мирошниченко» о признании договоров аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки,

                У с т а н о в и л:

Степанова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «Кумженский карьер», ООО «им. Мирошниченко» о признании договоров аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, мотивируя тем, что 1 сентября 2019 года между ответчиком - ООО Кумженский карьер (Арендатор) и ответчиком ООО «Имени Мирошниченко» (Арендодатель) было заключено два договора аренды земельных участков с к/н № площадью 100 га и № площадью 21,9 га. Арендная плата в договорах предусмотрена в следующих размерах: по договору аренды участка с площадью 100 га - 15682 рубля в месяц, по договору аренды участка площадью 21,9 га - 3424 рубля в месяц. В последующем земельные участки был внесены ООО «Имени Мирошниченко» в имущество ЗПИФ комбинированный «Астерия», в котором истица в настоящее время является единственным пайщиком, а третье лицо: ООО «ДонТК» является управляющей компанией с правами доверительного управления имуществом фонда. Указанные договоры аренды являются ничтожными сделками в силу их притворности, т.к. они    фактически прикрывали запрещенную законом безвозмездную передачу одной коммерческой организацией - ООО «Имени Мирошниченко», другой коммерческой организации - Обществу с ограниченной ответственностью «Кумженский карьер», двух огромных земельных участков площадью больше 120 га в безвозмездное пользование. Оспариваемыми договорами предусмотрена арендная плата. Однако ее размер существенно, более чем в 10 раз занижен, что указывает на притворность договоров аренды. Арендная плата в данных договорах была предусмотрена формально, лишь для вида, чтоб создать одну лишь видимость возмездности. Это тем более важно в свете того, что договоры заключены на длительный срок - 10 лет. Формальная возмездность аренды, созданная лишь для вида подтверждается заключением оценщика - ООО «ОРК» от 15 августа 2022 года. Согласно выводам оценщика рыночная стоимость арендной платы земельных участков на дату заключения оспариваемых договоров аренды составляла: участка с к/н №-145266 рублей,    участка с к/н №    - 44491 рубль. В договорах же она предусмотрена в общей сумме: 15682 руб.+3424 руб = 19106 рублей за два участка. Таким образом занижение аренды составило сумму 170 651 рубль в месяц. В год это составляет 2 047 812 руб. недополученных денег, а за весь срок аренды 20 478 120 рублей. Это также повлекло существенное снижение стоимости самих земельных участков. Оценщик определил, что стоимость участков без такой аренды составляет 23 491 000 рублей. Тогда как с обременением данной арендой стоимость участков существенно снижена и составляет лишь 6 558 000 рублей, что ниже в 3,59 раза. Таким образом, договоры аренды заключенные ответчиками на условиях, существенно отличающихся от рыночных, являются притворными сделками, фактически прикрывающими безвозмездную передачу участков в пользование между коммерческими организациями. Интерес истицы в оспаривании данных сделок заключается в том, что она, как пайщик ЗПИФ комбинированный «Астерия», к которому перешли права и обязанности арендодателя от прежнего собственника участков - ответчика ООО «имени Мирошниченко», заинтересована в получении инвестиционного дохода от участив в ПИФе. И получаемый ею доход должен соответствовать рыночным условиям и рыночным реалиям. Данными сделками она этого дохода лишена. Признание договоров недействительными обеспечит УК ООО «ДонТК» возможность сдать эти участки в реальную аренду по рыночной стоимости или продать их по рыночной стоимости. Сейчас же при таких договорах аренды такая возможность отсутствует.

Степанова Е.А. просила признать недействительным - ничтожным договор аренды №01/09-19-1 от 01 сентября 2019 года между ООО Кумженский карьер (Арендатор) и ООО «Имени Мирошниченко» (Арендодатель) в отношении земельного участка с к/н № площадью 1005767 кв.м, по адресу <адрес>.

- признать недействительным - ничтожным договор аренды №01/09-19-2 от 01 сентября 2019 года между ООО Кумженский карьер (Арендатор) и ООО «Имени Мирошниченко» (Арендодатель) в отношении земельного участка с к/н № площадью 219590 кв.м, по адресу <адрес>.

- применить последствия недействительности указанных договоров аренды в виде признания права аренды ООО «Кумженский карьер» в отношении земельных участков: к/н № площадью 1005767 кв.м, по адресу <адрес> и к/н № площадью 219590 кв.м, по адресу <адрес> - прекращенным, и аннулирования в ЕГРН записей об обременении данных участков правами аренды ООО «Кумженский карьер».

Представитель истицы, по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал и просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Кумженский карьер», по доверенности ФИО6, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и просила отказать, ссылаясь на то, что договоры аренды заключены в соответствии с требованиями закона, все существенные условия договоров согласованы, заключение договоров одобрено общим собранием ООО, договоры безвозмездными не являются.

Представитель ответчика ООО «Имени Мирошниченко» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3го лица Управление Росреестоа по РО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще представил отзыв и просил дело рассматривать в его отсутствие. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав в судебном заседании представителя истца, представителя ответчика ООО «Кумженский карьер», исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям:

Судом установлено, что собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1005767+/-351 кв. м, вид разрешенного    использования: для эксплуатации прудового    хозяйства, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 219 590 кв. м, вид разрешенного использования: для    эксплуатации прудового хозяйства, расположенных по адресу <адрес> являлось ООО «Имени Мирошниченко» на основании записи о регистрации права собственности от 14.08.19 года.

01.09.2019 между ООО "Имени Мирошниченко" (арендодатель) и ООО "Кумженский карьер" (арендатор) был заключен договор аренды N 01/09-19-1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение    и пользование земельный    участок с кадастровым номером №, площадью 1005767+/-351 кв. м, вид разрешенного использования: для эксплуатации прудового    хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет; для устройства карьера по добыче песчаного грунта.

В соответствии с п.2.1 договора за арендуемое имущество арендатор уплачивает путем перечисления на расчетный счет арендодателя, арендную плату в размере 15 682 руб. в месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца.

Сумма арендной платы является фиксированной. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае увеличения размера земельного налога, уплачиваемого арендодателем как собственником земельного участка.

В соответствии с п. 8.1 договора срок аренды составляет 10 лет с даты подписания договора.

В соответствии с п.9.1 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора, но не ранее, чем по истечении года с даты заключения договора на условиях письменного уведомления арендодателя не позднее чем за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

В соответствии с п. 9.2 договор может быть расторгнут в судебном порядке также в случаях, предусмотренных законодательством.

01.09.2019 между ООО "Имени Мирошниченко" (арендодатель) и ООО "Кумженский карьер" (арендатор) был заключен договор аренды N 01/09-19-2, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 219 590 кв. м, вид разрешенного использования: для    эксплуатации прудового хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет для использования в качестве площадок для складирования песчаного грунта и размещения весового комплекса.

В соответствии с п.2.1 договора за арендуемое имущество арендатор уплачивает путем перечисления на расчетный счет арендодателя, арендную плату в размере 3 424 руб. в месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца.

Сумма арендной платы является фиксированной. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае увеличения размера земельного налога, уплачиваемого арендодателем как собственником земельного участка.

В соответствии с п. 8.1 договора срок аренды составляет 10 лет с даты подписания договора.

В соответствии с п.9.1 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора, но не ранее, чем по истечении года с даты заключения договора на условиях письменного уведомления арендодателя не позднее чем за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

В соответствии с п. 9.2 договор может быть расторгнут в судебном порядке также в случаях, предусмотренных законодательством.

Указанные земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 01.09.2019, являющимся неотъемлемой частью указанных договоров аренды.

18.12.19 года ООО «Имени Мирошниченко»(Инвестор) и ООО Управляющая компания «ЭМРИС» (Управляющая компания) в соответствии с Правилами доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Астерия» и заявкой инвестора на приобретение инвестиционных паев Фонда орт 12.12.19 года составили Акт приёма-передачи невидимого имущества, по которому инвестор передал, а управляющая компания приняла в оплату инвестиционных паёв ЗПИКФ «Астерия» для последующего включения в имущество Фонда недвижимое имущество, в том числе и земельные участки, расположенные по <адрес> в <адрес>.

25.03.2020 года между ООО УК "ЭМРИС" Доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом "Астерия" и ООО "Кумженский карьер" заключены следующие дополнительные соглашения:

дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 01/09-19-1 от 01.09.2019, согласно которому стороны договорились о том, что с 27.12.2019 на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 18.12.2019 произошла смена арендодателя земельного участка с кадастровым номером №, ФИО11 ФИО14 стало новым арендодателем;

и дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 01/09-19-2 от 01.09.2019, согласно которому стороны договорились о том, что с 27.12.2019 на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 18.12.2019 произошла смена арендодателя земельного участка с кадастровым номером №, ФИО12 ФИО15 стало новым арендодателем.

Согласно пунктам 2, 6 указанных дополнительных соглашений они распространяют свое действие на отношения сторон с 27.12.2019, во всем остальном, что не предусмотрено указанными дополнительными соглашениями, стороны руководствуются договорами аренды.

Таким образом, в соответствии с указанными дополнительными соглашениями ФИО10 ФИО16" стало новым арендодателем земельных участков с кадастровыми номерами: № и №.

Согласно выписке из реестра инвестиционных паев на дату 19.08.22 года Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Астерия» истица Степанова Е.А. имеет на своем счете 97 599 0000 паев.

16.08.21 года решением Арбитражного суда Ростовской области производство по иску ООО Управляющая компания ФИО13» к ООО «Кумженский карьер» о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки прекращено. В удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды, заключенных 1.09.19 года с ООО «Имени Мирошниченко» - отказано.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна поскольку не отражает действительных намерений сторон. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии с п. 4 ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606). Арендная плата может устанавливаться в виде определенных в твердой сумме платежей или передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Стороны могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (статья 614).

Арендатор вправе с согласия арендодателя в пределах срока договора аренды сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (статья 615). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором (статья 622).

В соответствии с п. 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По смыслу норм гражданского законодательства обязательственные правоотношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую (коммерческую) деятельность основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

Судом установлено, что ООО «Имени Мирошниченко», являясь собственником земельных участков, заключило договоры аренды земельных участков с ООО «Кумженский карьер». Договор заключен на срок свыше 1 года и зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям договоров участки переданы в пользование арендатора для устройства карьера по добыче песчаного грунта и для использования в качестве площадок для складирования песчаного грунта и размещения весового комплекса.

Договоры заключены на условиях возмездности, поскольку договорами установлен размер, сроки и порядок уплаты арендных платежей, а также санкции за нарушение срока исполнения обязательств по уплате арендной платы.

Наличие обязательственных отношений, вытекающих из договоров аренды подтверждается представленным в материалы дела решением Арбитражного суда РО по иску о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также расторжении договоров аренды, истцами по которому выступила ФИО17" в качестве новых арендодателей по договорам аренды.

Пользование земельными участками арендатором ООО «Кумженский карьер» не является безвозмездным. Размер арендной платы, который истица полагает существенно заниженным, определен по волеизъявлению сторон договора что закону не противоречит. Договоры были заключены до возникновения у истицы права на паевые средства, порядок изменения и расторжения договора регулируется договором сторон и законом.

Правовым последствием заключения договора аренды является сохранение права собственности арендатора и временный характер пользования чужим имуществом арендатором на определенных условиях.

Правовым последствием заключения договора дарения является переход права собственности к одаряемому и соответственно возможность по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения имуществом. В данном случае ООО «Кумженский карьер» имеет лишь права временного пользования участками сроком на 10 лет.

Судом установлено, что договоры аренды безвозмездными не являются, закону не противоречат, обстоятельств, свидетельствующих о притворности договоров аренды, которые прикрывают договоры дарения, судом не установлено.

На момент возникновения прав ФИО18" на земельные участки договоры аренды были заключены, права и обязанности сторон договора были согласованы сторонами договоров, земельные участки были переданы в оплату инвестиционных паёв с обременением в виде действующих договоров аренды. Соответственно на момент заключения договоров права и законные интересы иных лиц данной сделкой не нарушаются. Дальнейшие арендные отношения регулируются договором сторон и законом. При таких обстоятельствах, ссылки истицы на то, что договора аренды нарушают ее право использовать земельные участки для извлечения выгоды по рыночным ценам, являются необоснованными.

Поскольку судом не установлено оснований для признания договоров аренды прикрывающими договоры дарения, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Степановой Елены Анатольевны к ООО «Кумженский карьер», ООО «им. Мирошниченко» о признании договоров аренды земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 19.12.2022 года.