Решение от 11.01.2016 по делу № 2-2103/2016 (2-26263/2015;) от 16.12.2015

К делу №2-2103/16

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«11» января 2016г.                                    г. Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе председательствующего Поповой В.В., при секретаре Кулибабиной А.Е., с участием представителя истца ЗАО «Краснодарский завод резиновых изделий» - ФИО7, генерального директора ответчика ООО «Кубанский риэлтерский центр» ФИО8, и его представителя ФИО9, действующий на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ЗАО «Краснодарский завод резиновых изделий» к ООО «Кубанский риэлтерский центр», Колосову В. Д., Золину В. В.ичу о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительными договоров участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» обратилось в суд с требованием к ответчикам ООО «Кубанский риэлтерский центр» <данные изъяты>), Колосову В.Д., Золину В.В. о расторжении договора аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ, о признании недействительным Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Колосовым В.Д. и ООО «КРЦ», о признании недействительным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Золиным В.В.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ООО «Кубанский риэлтерский центр» допущены существенные нарушения условий Договора аренды земельного участка с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ), в частности Ответчик более двух раз подряд нарушал сроки оплаты арендной платы, обязательства по началу строительства на арендованном земельном участке, не исполняются, Ответчик заключал без согласия на то Истца с третьими лицами договоры участия в долевом строительстве, повлекшие возникновение обременения на земельный участок в виде залога права аренды.

Истцом было направлено в адрес Ответчика предупреждение с предложением расторгнуть Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенными его нарушениями, однако от Ответчика в установленный срок ответа не поступило, что послужило основанием для обращения Истца в суд.

Представитель Истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска полностью.

Представитель Ответчика ООО «Кубанский риэлтерский центр» в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, представил письменные возражения, указал, что Ответчиком не допускалось невнесение арендной платы в течение трех месяцев подряд. Ответчиком осуществляются действия для строительства, в частности получено разрешение на строительство, выполнены инженерные изыскания, проектная документация, экспертиза проектной документации, осуществлен демонтаж существующих зданий и сооружений на земельном участке, заключен договор строительного подряда на осуществление строительно-монтажных работ на земельном участке. Ответчик также указал, что на момент рассмотрения спора Ответчиком заключено 36 договоров долевого участия в долевом строительстве объекта, возводимого на земельном участке, что не противоречит действующему законодательству об инвестиционной деятельности в РФ.

Ответчики Колосов В.Д. и Золин В.В. в судебное заседание не явились, отзыв на иск не представили.

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения Истца и Ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как установлено судом, между ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «Кубанский риэлтерский центр» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с условием о выкупе, согласно которому Истец как Арендодатель, передает в аренду Ответчику как Арендатору, земельный участок площадью 16 051 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, предназначенный для многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства, а также расположенные на нем объекты: здание заводоуправления с лабораторным корпусом и пристройкой Литер «А,а», площадью 803,9 кв.м, и трансформаторная подстанция (ТП) Литер «Г16», площадью 31,9 кв.м, расположенные по указанному адресу.

В соответствии с пунктом 1.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок его действия установлен 3 года с момента государственной регистрации, которая была произведена ДД.ММ.ГГГГ (Запись о государственной регистрации №

Факт передачи земельного участка подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Сложившиеся между сторонами договорные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда). В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с нормами пунктов 1, 3 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено судом, согласно п. 1.2 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся арендатору для многоэтажного жилищного строительства со встроенными помещениями с минимальным объемом полезной площади застройки – 40 000 кв. м. Стороны в п. 1.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ согласовали дату начала строительства – 2014 год.

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставляется для многоэтажного жилищного строительства со встроенными помещениями. Арендатор (п. 3.2 Договора) обязан приступить к использованию земельного участка в течение десяти календарных дней с момента фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Понятие строительства дано в пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Судом установлено, и подтверждается пояснениями Ответчика, что строительство многоэтажного жилого дома, предусмотренного Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с 2014 года по день рассмотрения иска, не начиналось.

Ответчиком представлены в материалы дела и судом исследованы Договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор № на выполнение топографо-геодезических работ от ДД.ММ.ГГГГ, Договор № о проведении мероприятий по инженерной разведке местности на наличие взрывоопасных предметов от ДД.ММ.ГГГГ, Договор № на предоставление информации о состоянии окружающей среды, ее загрязнении от ДД.ММ.ГГГГ, Договор № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор № на создание научно-технической продукции от ДД.ММ.ГГГГ, Договор на выполнение проектных работ № от ДД.ММ.ГГГГ. При оценке данных договоров и актов к ним суд принял во внимание, что договоры были заключены до подписания сторонами Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и передачи земельного участка в аренду для строительства, в связи с чем не подтверждают начало строительства.

Договор № на проведение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий без сметы от ДД.ММ.ГГГГ, Договор строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на демонтаж зданий и вывоз строительного мусора в силу предмета каждого договора не свидетельствуют о начале строительства дома на спорном земельном участке. Выполнение работ по Договору строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком не подтверждено, в материалы дела акт выполненных работ не представлен.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что Ответчик на момент вынесения решения суда не приступил к строительству многоэтажного жилищного дома на земельном участке с кадастровым номером №. Доказательств обратного Ответчиком суду не представлено.

В силу норм ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Нормами пп. 1 пункта 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Невыполнение Ответчиком условий Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных п. 1.2, 1.3 и 3.2, суд расценивает как существенное нарушение условий Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что в силу ст. 450, 615, 619 Гражданского кодекса РФ является основанием для расторжения Договора аренды.

Согласно нормам ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что Истцом выполнено данное требование закона, в адрес Ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение о расторжении договора аренды в десятидневный срок, в связи с невыплатой арендной платы более трех месяцев подряд и существенным нарушением условий договора, выразившихся в заключении договоров долевого участия с третьими лицами без согласования с арендодателем, что повлекло неконтролируемое появление обременений (залогов) на право аренды земельного участка и не началом строительства многоэтажного жилого комплекса ни в 2014, ни в 2015 году.

Согласно п. 2.1 и 2.2 Договора арендная плата в размере 80 000 рублей осуществляется Арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

Довод Истца о систематическом нарушении Ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтверждается представленными сторонами платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ. Изучив указанные документы, судом установлено, что Ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы более двух раз подряд за июль 2015, август 2015 и сентябрь 2015, оплатив за указанные месяцы платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что Ответчиком ввиду систематического нарушения сроков внесения арендной платы также были допущены существенные нарушения условий Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В Договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели условия о выкупе арендованных объектов недвижимости. Порядок выкупа согласован сторонами в Дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому выкупная цена объектов недвижимости составляет 287 604 000 рублей, а именно стоимость земельного участка 287 479 000 рублей, стоимость литера «А,а» 120 000 рублей, стоимость литера «Г16» 5 000 рублей. Арендатор в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется оплатить арендодателю выкупную стоимость в размере 230 000 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ 57 604 000 рублей.

Суд установил, что Ответчик в порядке ст. 410 ГК РФ произвел зачет встречных однородных требований, направив в адрес Истца заявление исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, вх. № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком выполнено обязательство по оплате выкупной цены объектов недвижимости в размере 230 000 000 рублей.

Ввиду существенного нарушения Ответчиком своих обязательств по Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, которые являются основанием для расторжения Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в настоящем споре, суд пришел к выводу о нижеследующем.

Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Согласно пункту 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Ответчиком оплата выкупной стоимости произведена путем зачета встречных однородных требований в части. Право собственности на объекты недвижимости к Ответчику на момент рассмотрения спора не перешло и не зарегистрировано. Таким образом, объекты недвижимости, переданные по Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат возврату Ответчиком Истцу после расторжения данного договора.

По смыслу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Учитывая, что обязательства по оплате выкупной стоимости были прекращены в части путем зачета встречных однородных требований в сумме 230 000 000 рублей, а не получением Истцом непосредственно денежных средств, при расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ суд считает зачет в сумме 230 000 000 рублей несостоявшимся. При таких обстоятельствах заявление Ответчика о зачете встречных однородных требований б/н от ДД.ММ.ГГГГ при расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не влечет каких-либо юридических последствий.

Рассмотрев исковые требования Истца к Колосову В.Д. и Золину В.В. о признании недействительным Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Колосовым В.Д. и ООО «КРЦ», о признании недействительным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Золиным В.В., суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанных требований в силу следующего.

Заявленные требования основаны на том, что в силу п. 6.1 Договора аренды от 10.09.2014 Арендатору запрещается без согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе передавать объекты недвижимости в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества. Заключение Ответчиком договоров участия в долевом строительстве и, как следствие возникновение ипотеки в силу закона, по мнению Истца, являются нарушением обязательств по договору аренды, так как Истец своего согласия на заключение указанных договоров не давал.

Позиция Истца основана на неправильном толковании действующего законодательства РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Ответчиком с третьими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве, что подтверждается выпиской из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом отдельного согласия арендодателя на заключение договоров участия в долевом строительстве, влекущих возникновение залога в силу закона, не требуется. Нарушений прав Истца Ответчик в данном случае не допустил.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. Судебная защита осуществляется способами, предусмотренными законом, которые должны соответствовать содержанию нарушенных прав лица и характеру допущенного нарушения.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст.12) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Суд считает необходимым отметить, что наличие записей в ЕГРП об обременениях в виде ипотеки в случае прекращения аренды не нарушает прав Истца, так как в силу вышеуказанных положений закона залог права аренды направлен на обеспечение исполнения Ответчиком ООО «Кубанский риэлтерский центр» своих обязательств перед каждой стороной по договорам участия в долевом строительстве.

В случае, если застройщик нарушает принятые на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома, а договора участия в долевом строительстве считаются заключенными с момента их государственной регистрации, запись в ЕГРП о наличии договоров долевого участия при прекращении залога права аренды позволит участникам долевого строительства воспользоваться мерами, предусмотренными действующим законодательством для защиты своих прав и законных интересов, в том числе путем взыскания с застройщика убытков и неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия либо предъявления требований к страховой компании, осуществившей страхование ответственности застройщика.

Отказывая в удовлетворении требования Истца о признании недействительным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Золиным В.В., суд пришел к выводу об отсутствии нарушений действующего законодательства при заключении данной сделки.

Судом было установлено, что между ФИО2 и ООО «КРЦ» был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик ООО «КРЦ» обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе за счет привлеченных денежных средств ФИО2 осуществить строительство и передать дольщику объект капитального строительства «Многоэтажные жилые дома со встроенными помещениями на пересечении <адрес>» (25-ти этажный, 7-ми секционный, 770 квартирный со встроенно-пристроенными помещениями жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером №, предметом которого выступили жилые помещения в названных жилых домах, общей площадью 374 кв.м.

Указанный договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ за номером №

На основании Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности участника долевого строительства по названному договору перешли от ФИО2 к Золину В.В.

Истец не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов данной сделкой, а также несоответствия ее закону.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░», ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №, ░░ ░░.░░.░░░░ №, ░░ ░░.░░.░░░░ №.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░», ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░2 ░ ░░░ «░░░», ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ <░░░░░>░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: