Решение по делу № 11-3613/2023 от 15.02.2023

УИД 74RS0030-01-2022-002304-28 Судья Фадеева О.В.

Дело №2-2555/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №11-3613/2023

28 августа 2023 года         г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Шалиевой И.П.,

судей          Бас И.В., Кучина М.И.,

при секретаре                  Нестеровой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО11 на решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 15 декабря 2022 года по иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к ФИО12 о признании права общей долевой собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Бас И.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика ФИО13., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ООО «<данные изъяты>» ФИО14 возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «<данные изъяты>» обратилось с иском к ФИО15 с учетом уточнений о признании ФИО16 утратившим право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № по <адрес>, находящийся под многоквартирным домом; удалении регистрационной записи о предыдущем собственнике ФИО17 на долю в праве собственности на участок, регистрации права ООО «<данные изъяты>» на ? долю в праве общей долевой собственности на спорный участок как собственника помещения в многоквартирном доме.

В обоснование заявленных требований указало на то, что 16 декабря 2019 года между АО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор купли-продажи № объекта недвижимости – квартиры, площадью 59,1 кв.м, расположенной по <адрес>, кадастровый №. Данная квартира находится в жилом доме, который расположен на земельном участке с кадастровым № Земельный участок находится в общей долевой собственности ответчика и ФИО18. в равных долях. Ссылаясь на правовые положения статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статей 40, 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(2021), считает, что при переходе прав на квартиру у истца возникло право на долю в общей собственности на земельный участок, так как он является общим имуществом многоквартирного дома и доли на этом участке определяются соразмерно площади квартиры. ФИО19 в связи с прекращением у него права собственности на квартиру утратил право и на земельный участок, расположенный под домом. Однако, при регистрации права истца на квартиру перерегистрация права на земельный участок не произошла, в связи с чем ООО «<данные изъяты>» обратилось в суд с настоящим иском.

Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 15 декабря 2022 года за ООО «<данные изъяты>» признано право собственности на ? долю земельного участка площадью 818 кв.м с кадастровым № по <адрес>.

В апелляционной жалобе ФИО20 просит решение суда отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает на то, что суд в порядке статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен был самостоятельно применить срок исковой давности. Спорный земельный участок не являлся предметом залога и не отчуждался ответчиком, соответственно, отчуждение объекта недвижимости не может свидетельствовать о лишении ответчика права на земельный участок, если истец не смог правовым способом закрепить за собой право на земельный участок. Из материалов дела не видно, на основании чего у истца возникло право на зарегистрированный за ФИО21 и приобретенный им земельный участок. Полагает, что суд первой инстанции обязан был установить обстоятельство того, является ли дом многоквартирным или жилым домом, в связи с этим должна быть назначена строительно-техническая экспертиза расположенного на спорном земельном участке строения, которой фактически является таунхаусом.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «<данные изъяты>» просит оставить решение суда без изменения, а жалобу ФИО22 – без удовлетворения.

Ответчик ФИО23., третьи лица Магнитогорское отделение Росреестра по Челябинской области, Правобережное РОСП г.Магнитогорска, АО ГПБ «<данные изъяты>» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, судебная коллегия на основании положений ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав представителя истца и ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «<данные изъяты>» является собственником квартиры № дома № по <адрес> с кадастровым № на основании договора № купли-продажи от 16 декабря 2019 года.

Истец приобрел данное помещение у АО «<данные изъяты>», которому право собственности на квартиру принадлежало на основании согласия об оставлении нереализованного имущества за взыскателем от 11 октября 2018 года, протокола окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества от 08 октября 2018 года.

Ранее собственником данного жилого помещения являлся ФИО24

Собственником квартиры № в этом же жилом доме является ФИО25

Здание, в котором расположены вышеуказанные квартиры, поставлено на кадастровый учет 21 июня 2012 года как многоквартирный дом, имеет кадастровый номер №. По данным технической инвентаризации данный объект также значится как многоквартирный дом.

Земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым № имеет кадастровый №, вид разрешенного использования – строительство жилой малоэтажной застройки с объектами соцкультбыта, поставлен на кадастровый учет 03 августа 2010 года и находится в общей долевой собственности ФИО26 и ФИО27 по ? доле в праве за каждым. При этом ? доля в праве приобретена ФИО28 по договору № купли-продажи земельного участка от 14 марта 2012 года.

Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 5 статьи 1, пунктами 1, 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, статьями 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что с учетом принципа единства судьбы жилого дома и земельного участка за истцом может быть признано право собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, принадлежащую ФИО29

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 5 части 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с которым при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, первоначально ФИО30. приобрел квартиру № дома № по <адрес> по договору № участия в долевом строительстве от 28 ноября 2011 года. По договору № от 14 марта 2012 года ФИО31 приобрел ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м с кадастровым №, расположенный по <адрес>

Поскольку жилое помещение приобреталось с использованием заемных денежных средств ЗАО «<данные изъяты>», то оно передано ФИО32 в залог в счет обеспечения исполнения обязательств по договору целевого займа № Земельный участок в залог не передавался.

В связи с неисполнением обязательств по договору целевого займа на квартиру обращено взыскание и ООО «<данные изъяты>» приобрело указанное помещение у кредитора, оставившего за собой нереализованное на торгах имущество должника, при этом земельный участок под квартирой предметом договора купли-продажи № от 16 декабря 2019 года не являлся.

Таким образом, ФИО33 не являлся продавцом жилого помещения, который обязан был передать покупателю и право собственности на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Несмотря на закрепленный в действующем законодательстве принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, гражданское законодательство допускает раздельный оборот данных объектов.

Так, согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Правила настоящих статей применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287.3 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271). Собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению.

Таким образом, приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не влечет возникновение права собственности на него. Он лишь вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению.

Учитывая, что спорный земельный участок приобретен ответчиком по возмездной сделке, в залог не передавался, ФИО34. не являлся продавцом жилого помещения, у кого истец приобрел право собственности на квартиру, а земельный участок не являлся предметом договора купли-продажи между ООО «<данные изъяты>» и АО «<данные изъяты>», то истцу как собственнику объекта недвижимости на чужом земельном участке законом гарантируется возможность реализации права пользования участком, а не признания права собственности на него.

Кроме того, в силу части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно пункту 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, перечисленных в данной статье, к которым спорная ситуация не относится.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе ООО «<данные изъяты>» в удовлетворении заявленных исковых требований.

Также судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «<данные изъяты>» ссылалось на статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем полагало, что у него возникло право собственности на земельный участок, который является общим имуществом многоквартирного дома.

Данным доводам истца судом первой инстанции правовой оценки не дано.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса (земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 2, 5 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона №189-ФЗ).

Пунктом 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденный приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 июня 2014 года №543-ст, предусмотрено, что многоквартирный дом как оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Из приведенных положений законодательства в их совокупности следует, что одним из обязательных признаков многоквартирного дома является наличие общего имущества, помещений общего пользования и соответствующих инженерных коммуникаций.

В силу пункта 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет дом блокированной застройки как дом, количество этажей в котором не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ФИО35 указывал на то, что фактически жилой дом, в котором истец приобрел квартиру, является двухквартирным и не может быть многоквартирным.

Из материалов дела, объяснений ответчика, а также представленных им фотографий усматривается, что жилой дом № по <адрес> состоит из двух квартир, разделенных между собой стеной. Однако, по данным технической инвентаризации и сведениям ЕГРН данный дом поставлен на учет как многоквартирный дом.

Согласно выводам судебной экспертизы ООО <данные изъяты> № от 18 июля 2023 года здание по <адрес> представляет собой жилой дом, который состоит из двух блоков - квартир №1 и №2, разделенных между собой общей несущей стеной без оконных и дверных проемов и имеющих по два отдельных выхода на земельный участок. Подключение квартиры №1 к сетям электроснабжения выполнено непосредственно на опоре электропередач индивидуальным кабелем СИП, подключение к центральным сетям водо-, газоснабжения, водоотведения квартиры №1 отсутствует. Подключение инженерных коммуникаций квартиры №2 к центральным сетям выполнено индивидуально. Общие коммуникации с квартирой №1 отсутствуют, помещения общего пользования, ограждающие конструкции (кроме общей несущей стены и фундамента) и инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения отсутствуют, на основании чего эксперты пришли к выводу о том, что дом №51 по <адрес> является домом блокированной застройки.

При таких обстоятельствах, несмотря на наличие в ЕГРН сведений о том, что дом №51 по <адрес> является многоквартирным домом, фактически он отвечает признакам, характеризующим жилой дом в качестве определенного пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дома блокированной застройки, в связи с чем к нему не могут применяться нормы действующего законодательства о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом.

На основании статей 88 и 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате судебной экспертизы к судебным издержкам.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что судебная экспертиза была назначена по инициативе ответчика ФИО36 и им же оплачена в размере 48 000 рублей, выводы данной экспертизы приняты судом апелляционной инстанции, то судебная коллегия приходит к выводу о том, что данные денежные средства подлежат взысканию с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО37

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 15 декабря 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к ФИО38 о признании ФИО39 утратившим право собственности на ? долю в праве на земельный участок с кадастровым №, возложении обязанности по удалению регистрационной записи о праве ФИО40 на земельный участок и регистрации права собственности на ? долю на земельный участок с кадастровым № за обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (ОГРН №) в пользу ФИО41 (паспорт № №№) расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 48 000 (сорок восемь тысяч) рублей.

Председательствующий

Судьи