Решение по делу № 2-284/2019 от 26.12.2018

К делу № 2-284/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2019 года                                                    город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                              Карпенко О.Н.,

при секретаре                                               Сулименко Д.В.,

с участием истца Малышева В.М. и его представителя по устному ходатайству Щербакова Д.Ю., представителя ответчиков администрации МО г.-к.Анапа, УИО администрации МО г.-к.Анапа и УАиГ администрации МО г.-к.Анапа Каракчиева Ю.Ю., действующего на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Малышева Владимира Михайловича к Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению имущественных отношений Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к.Анапа о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Малышев В.М. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению имущественных отношений Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к.Анапа о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В судебном заседании истец Малышев В.М. и его представитель Щербаков Д.Ю. заявленные требования поддержали. Суду пояснили, что Малышеву В.М. на основании договора аренды земельного участка и договора цессии принадлежит земельный участок, общей площадью 8000 кв.м., местоположение: <адрес>, кадастровый №, с видом разрешенного использования: для организации зоны отдыха, посадки зеленых насаждений с элементами малых архитектурных форм. Срок действия договора аренды - до 31 марта 2019 года. Обязательства по договору аренды им исполняются надлежащим образом. Однако на протяжении четырех лет он не имеет возможности использовать данный земельный участок, так как администрация МО г.-к.Анапа создает препятствия в эксплуатации земельного участка, чем нарушает условия договора.

Так, администрацией МО г.-к.Анапа, ее сотрудниками, в нарушение условий договора, без уведомления и согласования с истцом, для целей муниципальных нужд произведены работы, в том числе строительные, по устройству дамбы, отсыпке части земельного участка, укладке дренажной трубы и т.д. В связи с проведением вышеуказанных работ был разрушен ландшафт земельного участка, что привело к невозможности дальнейшего использования участка по целевому назначению. Действиями ответчика истцу причинен материальный ущерб. Кроме того, как арендатор земельного участка, с измененным, действиями ответчика, ландшафтом, он несет и риски, связанные с сезонным подтоплением, смежных с арендуемым земельных участков.

В связи с невозможностью дальнейшего использования земельного участка, Малышев В.М. обратился с заявлением в администрацию МО г.-к.Анапа о предоставлении другого земельного участка взамен данного земельного участка, путем обмена или изъятия принадлежащего ему на праве аренды земельного участка и предоставления другого земельного участка. Однако истцу был дан отказ ввиду того, что обмен земельного участка не представляется возможным, по тем основаниям, что действующим законодательством не предусмотрен порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, а также обмен таких земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:8872 находится в муниципальной собственности и предоставлен на праве аренды, в связи с чем, не попадает под условия обмена, установленные Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании изложенного, просит обязать ответчиков администрацию МО г.-к.Анапа, управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа, заключить соглашение об изъятии земельного участка, общей площадью 8000 кв.м. адрес: <адрес>, кадастровый №, прекратить (расторгнуть) обязательства по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 31.03.2014г. № с истцом Малышевым В.М., взамен предоставить в аренду земельный участок, площадью 8830 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>, район <адрес>, путем заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет; обязать ответчика администрацию МО г.-к.Анапа, управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа, управление архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к.Анапа выдать утвержденную схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования город-курорт Анапа по адресу: <адрес>, район <адрес>, осуществить кадастровый учет земельного участка, общей площадью 8830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, согласно представленной схемы с указанием границ и координат образуемого земельного участка; обязать ответчика администрацию МО г.-к.Анапа, управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа, заключить с истцом Малышевым В.М. договор аренды земельного участка общей площадью 8830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, сроком на 10 лет, взамен изъятого земельного участка общей площадью 8000 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, прекратив обязательства по договору аренды земельного участка от 31.03.2014г. №; указать, что схема с указанием границ и координат образуемого земельного участка является неотъемлемым приложением к решению суда.

Представитель Администрации МО г.-к.Анапа, УИО Администрации МО г.-к.Анапа и УАиГ администрации МО г.-к.Анапа в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении отказать, ссылаясь на законность и обоснованность ответа заместителя главы муниципального образования г.-к.Анапа от 18.10.2018г.

Заслушав доводы и возражения участников судебного разбирательства, опросив эксперта, огласив и исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Под договором аренды согласно ст.606 ГК РФ понимается договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.611 и п.1 ст.614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков.

Из материалов дела видно, что Малышев В.М. является арендатором земельного участка, общей площадью 8000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации зоны отдыха, посадки зеленых насаждений с элементами малых архитектурных форм с кадастровым номером № местоположение: прилегает к южной границе земельного участка по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора аренды земельного участка от 31.03.2014г. №, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и Федотовым А.В. (арендатор); договора цессии (уступки прав и обязанностей арендатора) от 03.05.2017г., заключенного между Федотовым А.В. и Малышевым В.М.

В установленном законом порядке вышеуказанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРП сделаны соответствующие записи.

Согласно п.1.5 данного договора аренды фактическое состояние земельного участка – земельный участок пригоден для организации зоны отдыха, посадки зеленых насаждений с элементами малых архитектурных форм.

По условиям данного договора аренды арендатор имеет право в соответствии с законодательством осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления (п.4.1.2). Возводить сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом, нормативов (п.4.1.4). Арендатор не вправе нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль участка без разрешения соответствующих органов (п.4.2.1). Арендатор обязан при использовании участка не наносить ущерб окружающей среде (п.4.3.8). Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка (п.4.3.9).

Из письма главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.01.2018г. следует, что согласно документам территориального планирования муниципальный земельный участок, площадью 8000 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> расположен в зоне озелененных пространств и рекреационного назначения. Внутри данного земельного участка расположен исторически сложившийся проезд (участок грунтовой дороги), соединяющий <адрес>, Николая Старшинова и Виноградной, и регулярно подтопляемый грунтовыми водами. Причиной размытия являлось заиление водоотводной трубы, уложенной под проездом. Более того, как следствие, регулярному подтоплению в осенне-весенний период подвергаются жилые дома, расположенные по <адрес>, а также <адрес>, на которой в зимнее время из-за большого количества воды образовывалась наледь, препятствующая движению транспорта и пешеходов. По поручению главы администрации Супсехского сельского округа были произведены работы по очистке водоотводной трубы, уложенной под проездом, и отсыпке участка проезда щебнем.

В адрес управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратился Малышев В.М. за согласованием проекта и выдачей разрешения на выполнение строительных работ по устройству водоотводного канала на арендуемом земельном участке для исключения сезонных подтоплений и снижения связанных с этим рисков, как для арендуемого участка, так и для смежных земельных участков. Однако, в адрес заявителя Малышева В.М. было направлено письмо, разъясняющее, что согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации согласование проектной документации органом местного самоуправления не осуществляется. Выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства осуществляется согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ на основании перечня установленных статьей документов.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, Администрацией МО г.-к.Анапа, без уведомления и согласования с арендатором, произведены работы по устройству дамбы, отсыпке части земельного участка, укладке дренажной трубы. В связи с чем, был разрушен ландшафт земельного участка.

Из пояснений истца следует, что вышеуказанные действия со стороны администрации МО г.-к.Анапа лишили его возможности дальнейшего использования участка по целевому назначению.

Свою позицию истец подтверждает заключением эксперта №/ос от 29.05.2018г., подготовленному ООО «ЭКСКО».

Согласно заключению специалиста на основании данных осмотра и обмера, земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:8872, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь общей площадью 8000 кв.м. На площади 4269 кв.м. повреждён природный ландшафт земельного участка, на части земельного участка площадью 3117,4 кв.м. произведены насыпи завезенного грунта, на части земельного участка, площадью 1151,6 кв.м. произведена выемка грунта. В целях фиксации результатов экспертного осмотра, а также технического состояния земельного участка, с кадастровым номером 23:37:1001001:8872, экспертом были выполнены фотоработы, отображенные в приложении №. Согласно расчета, стоимость работ по восстановлению природного ландшафта данного земельного участка в ценах по состоянию на 1 квартал 2018 года составляет, согласно локально сметного расчета 945 663 рублей.

В судебном заседании эксперт ООО«ЭКСКО» Переездчиков О.Е. выводы заключения эксперта №/ос от 29.05.2018г. поддержал, пояснил, что им была проведено исследование земельного участка в целях определения стоимости восстановления его ландшафта. После чего был произведен расчет, составлена смета. Дорога, в границах земельного участка <адрес> не проходит, что также видно из документов в отношении спорного земельного участка. Дорога общего пользования проходит вдоль земельного участка (за границами земельного участка), что отражено на схеме приложения № заключения эксперта.

Сведения о разрушении ландшафта земельного участка, установленные экспертом, представителем ответчиков в суде не оспариваются. Напротив, подтверждаются ответом и.о.Анапского межрайонного прокурора Полякова А.Ю. от 02.11.2017г. на обращение Малышева В.М. о нарушении администрацией МО г.-к.Анапа земельного законодательства. По результатам рассмотрения обращения указанные факты нашли свое подтверждение, в связи с чем в адрес главы МО г.-к.Анапа внесено представление.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ №, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне РО- зоне озелененных пространств рекреационного назначения. Зона предназначена для сохранения природного ландшафта, озелененных пространств, экологически чистой окружающей среды, для организации отдыха и досуга населения. Также земельный участок расположен в зоне охраны объектов культурного наследия (поселение «Дачное»).

Таким образом, в судебном заседании установлен факт использования арендуемого Малышевым В.М. земельного участка для целей муниципальных нужд, в результате чего был разрушен ландшафт данного земельного участка, что привело к невозможности дальнейшего использования участка по целевому назначению.

Доводы представителя ответчиков о том, что в границах земельного участка по адресу: <адрес> проходит дорога общего пользования, являются несостоятельными и опровергаются сведениями из ПЗЗ г.-к.Анапа от 23.01.2019г., кадастровым паспортом земельного участка и пояснениями эксперта, допрошенного в судебном заседании.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); и когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Согласно условиям договора аренды от 31.03.2014г. № арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка либо предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал в момент заключения договора (п.4.1.5).

В соответствии со статьей 11 ГК РФ - защита нарушенных прав осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, суд, оценив обстоятельства по делу, считает доказанным наличие существенных нарушений ответчиками обязательств по договору аренды земельного участка от 31.03.2014г. №, которые фактически неправомерно лишили возможности арендатора использовать арендуемый земельный участок по назначению, и приходит к выводу о невозможности дальнейшего сохранения арендных отношений в отношении данного земельного участка.

Малышев В.М. обратился в Администрацию МО г.-к.Анапа с заявлением о предоставлении взамен иного равноценного земельного участка, либо приведении земельного участка с кадастровым номером № в надлежащие состояние, путем восстановления природного ландшафта.

Письмом заместителя главы муниципального образования г.-к.Анапа от 18.10.2018г. отказано в виду того, что обмен земельного участка, предоставленного Малышеву В.М. в аренду, не представляется возможным, по тем основаниям, что действующим законодательством не предусмотрен порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, а также обмен таких земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером № находится в муниципальной собственности и предоставлен на праве аренды, в связи с чем, не попадает под условия обмена, установленные Земельным кодексом Российской Федерации. При этом вопросы, связанные с восстановлением ландшафта земельного участка в ответе администрации МО г.-к.Анапа остались нерассмотренными, иных вариантов восстановления нарушенных прав истца администрацией МО г.-к.Анапа не предложено.

Земельным законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность граждан приобретения в собственность или аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.1 ЗК РФ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены статьей 39.6 ЗК РФ.

Согласно п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи: 16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

На основании ст.279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно ч.5 ст.56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращается право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

В соответствии с п.3 ст.56.9 ЗК РФ при наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4 и 5 указанной статьи.

Статьей 281 ГК РФ предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. В тоже время, в силу ч.3 данной статьи, при наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Из пояснений истца следует, что испрашиваемый земельный участок, площадью 8830 кв.м. из земель населенных пунктов, расположен в территориальной зоне ИТ-2. Зона транспортной инфраструктуры, по адресу: <адрес>, г.-к.Анапа, район <адрес>. Данный земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Согласно положениям ст.56.7 ЗК РФ, в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган местного самоуправления, выступают в том числе, заказчиком кадастровых работ в целях образования находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для их предоставления взамен изымаемых земельных участков.

В соответствии со ст.11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, или утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Анализируя фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что администрация МО г.-к.Анапа должна была обеспечить арендатору возможность беспрепятственного пользования спорным земельным участком в течении срока аренды, чего сделано не было. В связи с тем, что использовать Малышеву В.М. арендуемый земельный участок по назначению не представляется возможным по независящим от него обстоятельствам, суд считает целесообразным изъять данный земельный участок в пользу администрации МО г.-к.Анапа и взамен предоставить в аренду иной испрашиваемый земельный участок, путем заключения соответствующего договора аренды.

При таких обстоятельствах дела у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Малышева Владимира Михайловича к Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению имущественных отношений Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к.Анапа о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать администрацию МО г.-к.Анапа, управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа, заключить с Малышевым Владимиром Михайловичем соглашение об изъятии земельного участка, общей площадью 8000 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить (расторгнуть) обязательства по договору аренды земельного участка от 31.03.2014г. № управления имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа с Малышевым Владимиром Михайловичем.

Предоставить в аренду земельный участок, площадью 8830 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>, район <адрес>, путем заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет.

Обязать администрацию МО г.-к.Анапа, управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа, управление архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к.Анапа выдать Малышеву Владимиру Михайловичу утвержденную схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования город-курорт Анапа по адресу: <адрес>, район <адрес>, и осуществить кадастровый учет земельного участка, общей площадью 8830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, согласно представленной схемы с указанием границ и координат образуемого земельного участка.

Обязать администрацию МО г.-к.Анапа, управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа, заключить с Малышевым Владимиром Михайловичем договор аренды земельного участка, общей площадью 8830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес>, сроком на 10 лет, взамен изъятого земельного участка, общей площадью 8000 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №, прекратив обязательства по договору аренды земельного участка от 31.03.2014г. №.

Схема расположения земельного участка, общей площадью 8830 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес> с указанием границ и координат образуемого земельного участка является неотъемлемой частью решения суда.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке.

Председательствующий: