Решение по делу № 33-124/2018 (33-8974/2017;) от 14.12.2017

Судья Фомина Т.Ю.                  Дело № 33-124/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ярославль

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего Равинской О.А.,

судей Гушкана С.А., Кутузова М.Ю.,

при секретаре Поповой Е.Л.,

с участием прокурора Князьковой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Равинской О.А.,

15 января 2018 года

дело по апелляционным жалобам мэрии г. Ярославля, ООО «Коммунары» на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 27 сентября 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к Мартыновой О.В., Сметанину А.К. удовлетворить частично, встречные исковые требования Мартыновой О.В., Сметанина А.К. удовлетворить.

Изъять у Мартыновой О.В. путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> состоящее из квартиры 124/2018 и доли в размере 104/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 124/2018.

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Мартыновой О.В. возмещение за изымаемое для муниципальных нужд имущество в размере 2.490.000 рублей. После выплаты указанного возмещения прекратить право собственности Мартыновой О.В. на квартиру 124/2018 и долю в размере 104/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 124/2018, по адресу: <адрес>, с признанием права муниципальной собственности города Ярославля на данное жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок.

Изъять у Сметанина А.К. путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> состоящее из квартиры № 3 и доли в размере 105/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 124/2018.

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Сметанина А.К. возмещение за изымаемое для муниципальных нужд имущество в размере 2.504.000 рублей. После выплаты указанного возмещения прекратить право собственности Сметанина Александра Константиновича на квартиру 124/2018 и долю в размере 105/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 124/2018, по адресу: <адрес>, с признанием права муниципальной собственности города Ярославля на данное жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля. Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля. Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля в остальной части оставить без удовлетворения».

По делу установлено:

Мартынова О.В. является собственником трехкомнатной квартиры 124/2018 общей площадью 68.1 кв. м по адресу: <адрес>

Сметанин А.К. является собственником трехкомнатной квартиры 124/2018 общей площадью 68,3 кв. м по адресу: <адрес>

Заключением городской межведомственной комиссии от 25 декабря 2007 года № 94 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением правительства Ярославской области 22 апреля 2013 года № 432-п утверждена Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2013-2017 годы. Указанный многоквартирный жилой дом включен в эту программу. Срок расселения установлен четвертый квартал 2014 года, срок сноса четвертый квартал 2017 года.

Требование о сносе дома было вручено Мартыновой О.В. и Сметанину А.К. 19 декабря 2013 года. Мартынова О.В. и Сметанин А.К. в письменной форме выразили согласие на изъятие земельного участка путем выкупа принадлежащих им жилых помещений.

14 апреля 2015 года между мэрией г. Ярославля и ООО «Коммунары» был заключен договор о развитии застроенной территории № 41, в соответствии с которым ООО «Коммунары» обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления мэрии г. Ярославля жилые помещения, находящиеся в частной собственности, либо по соглашению с собственниками таких помещений предоставить взамен изымаемых другие жилые помещения с зачетом их стоимости в выкупную цену, в том числе в доме <адрес> - до 30 сентября 2015 года.

22 мая 2015 года в доме <адрес> произошел пожар, наиболее вероятным источником зажигания является тепловое проявление электрического тока, причиной пожара является аварийный режим работы электрической сети дома.

Постановлением мэрии г. Ярославля № 1205 от 30 июня 2015 года у Мартыновой О.В. и Сметанина А.К. изъяты, соответственно, квартиры 124/2018 по адресу: <адрес> и доли 105/1101 и 104/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1101 кв. м с кадастровым номером 124/2018 из земель населенных пунктов, на котором расположен аварийный и подлежащий сносу многоквартирный дом.

17 июля 2017 года произошел второй пожар в результате поджога неустановленными лицами, в результате которого строение 124/2018 повреждено по всей площади.

Вступившими в законную силу решениями Кировского районного суда г. Ярославля от 6 апреля 2016 года исковые требования Сметанина А.К., Мартыновой О.В. к мэрии г. Ярославля о предоставлении жилого помещения оставлены без удовлетворения. Отказывая ответчикам в иске, суд исходил из того, что они не вправе претендовать на предоставление другого жилого помещения в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2013 - 2017 годы, утвержденной постановлением Правительства Ярославской области от 22 апреля 2013 года № 432-п.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Департамент организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля обратились в суд с самостоятельными исками к Мартыновой О.В., Сметанину А.К., просили изъять принадлежащее ответчикам недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> у Мартыновой О.В. - квартиру 124/2018 и 104/1101 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 124/2018, путем предоставления возмещения его стоимости в сумме 522.000 рублей; у Сметанина А.К. - квартиру 124/2018 и 105/1101 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок путем предоставления возмещения стоимости имущества в сумме 527.000 рублей; прекратить право собственности ответчиков на указанные объекты недвижимого имущества и признать на них право собственности города Ярославля. В обоснование требований указали, что соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и его выкупе с ответчиками не достигнуто.

Мартынова О.В. и Сметанин А.К. обратились со встречными исками к мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ДАЗО мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля, просили взыскать с ответчиков в качестве выкупной стоимости за изымаемое недвижимое имущество среднерыночную стоимость: в пользу Мартыновой О.В. - 2.490.000 рублей, Сметанина А.К. – 2.504.000 рублей, ссылаясь на то, что предложенная мэрией г. Ярославля выкупная стоимость изымаемого имущества занижена, не соответствует рыночной стоимости имущества.

Определением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 27 сентября 2017 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе мэрии г. Ярославля ставится вопрос об отмене решения суда и принятию по делу нового решения. Доводы апелляционной жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе ООО «Коммунары» ставится вопрос об отмене решения суда и принятию по делу нового решения. Доводы апелляционной жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Дзержинского района г. Ярославля выражает согласие с принятым судом решением.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобах, обсудив их, заслушав в поддержание доводов жалобы представителей ООО «Коммунары» по доверенностям Лисицыну О.П. и Бородина А.Л., представителя мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля Велитченко С.Н., возражения представителя Сметанина А.К. и Мартыновой О.В. по доверенностям Гасюковой Н.Н., заключение прокурора Князьковой М.А., изучив материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционные жалобы не содержат правовых оснований для отмены или изменения решения суда и подлежат оставлению без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики имеют право на выплату выкупной стоимости за изымаемое недвижимое имущество; размер выкупной стоимости подлежит определению в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества, определенной на основании заключения специалиста-оценщика ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости».

С указанными выводами суда, мотивами, изложенными в решении, судебная коллегия соглашается и считает их правильными, основанными на законе и материалах дела.Доводы жалоб о том, что представленные ответчиками отчеты ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» о рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества составлены с нарушениями требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», являются необоснованными, направлены на иную оценку представленных сторонами доказательств по делу. В соответствии со статьёй 32 ЖК РФ, разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, включая земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд. В силу статьи 11 названного Закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Ответчиками Мартыновой О.В., Сметаниным А.К. в качестве доказательства рыночной стоимости изымаемого у них имущества суду первой инстанции были представлены отчёты специалиста ЗАО «Ярославский центр недвижимости» Л.В.Г. № 17437-О и № 17438-О. Согласно отчёту о рыночной стоимости имущества, принадлежащего Мартыновой О.В., рыночная стоимость жилого помещения – трехкомнатной квартиры общей площадью 68,1 кв. м и 104/1101 доли земельного участка определена оценщиком в размере 2.490.000 рублей (л.д.164-178 том 1). Согласно отчёту о рыночной стоимости имущества, принадлежащего Сметанину А.К., рыночная стоимость жилого помещения - трехкомнатной квартиры общей площадью 68,3 кв. м и 105/1101 доли земельного участка определена оценщиком в размере 2.504.000 рублей (л.д. 201-215 том 3). Ссылки в жалобах на то, что оценщиком использовались не те подходы и методы анализа и оценки, имелась возможность использовать иную справочную информацию, в том числе с сопоставимыми параметрами к объекту оценки, использованная оценщиком информация для определения величины физического износа объектов оценки недостаточна, а объективные данные о физическом состоянии жилого дома, содержащиеся в техническом паспорте, не учитывались, не принимаются судебной коллегией во внимание, поскольку в силу статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Специалист ЗАО «Ярославский центр недвижимости» Л.В.Г. в суде первой инстанции, допрошенный в качестве свидетеля, поддержал данные им заключения, пояснил, что при определении рыночной стоимости квартир им применялся затратный подход, учитывалось физическое состояние жилого дома в целом, характеристики конкретных жилых помещений, принадлежащих Мартыновой О.В. и Сметанину А.К., применялись необходимые корректировки. Оценка рыночной стоимости доли земельного участка производилась сравнительным подходом, при этом учитывались аналоги, приближенные к предмету оценки, применялись необходимые корректировки. При оценке указанных отчетов ЗАО «Ярославский центр недвижимости» суд первой инстанции обоснованно учел, что оценщик Л.В.Г. относится к субъектам оценочной деятельности в соответствии со статьёй 4 вышеуказанного закона, обладает необходимыми знаниями и квалификацией, не заинтересован в исходе дела. Выводы оценщика в отчете убедительно мотивированы. Указанные отчеты соответствуют общим требованиям, предъявляемым законом к содержанию отчета об оценке и содержащимся в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Доводы жалоб в целом, критикующие отчеты ЗАО «Ярославский центр Недвижимости», были оценены судом первой инстанции с учетом положений статьи 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки представленных ответчиками доказательств судебная коллегия не усматривает. Ссылки в жалобах на то, что не имелось правовых оснований для включения в рыночную стоимость изымаемых объектов компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку на момент приватизации первой квартиры в 1999 году жилой <адрес> не нуждался в проведении капитального ремонта, голословны, носят предположительный характер. Так, из материалов дела следует, что по состоянию на 2005 год указанный жилой дом имел 66% износа, какие-либо объективные доказательства того, что на 1999 год данный дом имел меньший процент износа и не нуждался в проведении капитального ремонта, в материалах дела отсутствуют. То обстоятельство, что ответчик Сметанин А.К. приобрел право собственности на изымаемую квартиру не в порядке приватизации, а в результате гражданско-правовых сделок, не имеет правового значения, поскольку в силу закона обязанность по проведению капитального ремонта, возникшая у органа местного самоуправления до приватизации квартир в указанном доме, сохраняется до полного исполнения данной обязанности. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что орган местного самоуправления когда-либо производил на спорном объекте, 1957 года постройки, работы капитального характера. Доводы жалоб о том, что ответчики, как собственники жилого помещения, должны нести бремя содержания своего имущества, ответственность за неправомерные действия третьих лиц, которые привели к уничтожению имущества собственников, не могут быть возложены на орган местного самоуправления, договор о развитии застроенной территории от 14 апреля 2015 года не содержит условий о переходе риска случайной гибели имущества к ООО «Коммунары», несостоятельны. Из дела видно, что многоквартирный жилой дом фактически был уничтожен в результате двух пожаров, произошедших 22 мая 2015 года и 17 июля 2015 года, что подтверждается справками АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», ГУ МЧС России по ЯО, актом о пожаре от 23 мая 2015 года. При этом вина собственников жилого дома в причинении ущерба отсутствует. 14 апреля 2015 года между мэрией г. Ярославля и ООО «Коммунары» был заключен договор о развитии застроенной территории № 41, в соответствии с которым ООО «Коммунары» обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления мэрии г. Ярославля жилые помещения в <адрес>, находящиеся в частной собственности, то с указанной даты у ООО «Коммунары» возникла обязанность по финансированию расселения квартир, принадлежащих ответчикам по первоначальному иску. Отчёты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества определены по состоянию на 15 апреля 2015 года, когда жилой дом не был поврежден в результате пожаров. На данную дату земельный участок, на котором располагался жилой <адрес>, был предоставлен ООО «Коммунары» и у Общества возникла обязанность по финансированию расселения указанного дома, в том числе и квартир, принадлежащих ответчикам по первоначальному иску. При этом судебная коллегия учитывает, что ООО «Коммунары» уже 15 апреля 2015 года в письменном виде предложило Сметанину А.К. выкупную стоимость за принадлежащую ему квартиру 124/2018 и долю в земельном участке в размере 1.576.717 рублей (т. 4 л.д. 75). То обстоятельство, что постановление мэрии г. Ярославля об изъятии принадлежащих ответчикам квартир было принято 30 июня 2015 года, не влияет на правильность разрешения судом спора по существу. Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в данном случае, собственники Мартынова О.В. и Сметанин А.К. имеют право на выплату выкупной цены исходя из рыночной стоимости принадлежащего каждому из них жилого помещения до уничтожения дома пожаром и стоимости их доли в общем имуществе, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, иные расходы, связанные с изъятием недвижимого имущества.

Доводы апелляционных жалоб в целом повторят позицию, изложенную сторонами в суде первой инстанции, были предметом тщательной проверки суда и обоснованно отвергнуты.

Руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционные жалобы мэрии г. Ярославля, ООО «Коммунары» на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 27 сентября 2017 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи