Решение по делу № 2-43/2024 (2-2945/2023;) от 26.07.2023

Дело № 2-43/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 февраля 2024 г.                    г.Миасс, Челябинской области

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Гонибесова Д.А.,

при секретаре Холкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Леонова Дмитрия Владимировича к Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Леонов Д.В. обратился в суд с иском к Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании права собственности на самовольную постройку, в обоснование которого указал, что является собственником объекта незавершенного строительства, степень готовности 80%, с кадастровым номером НОМЕР, площадью застройки: 480,2 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС. Право собственности на указанный объект возникло на основании договора купли-продажи доли объекта незавершенного строительства от ДАТА, соглашения о разделе общего имущества супругов от ДАТА Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: Челябинская АДРЕС, принадлежащий ему на праве аренды по договору аренды земельного участка НОМЕР, заключенному ДАТА, заключенному с Администрацией Миасского городского округа. Объект недвижимости представляет собой завершенное строительством нежилое здание, имеющее пять наземных этажей, общей площадью 1880 кв.м и создан в результате реконструкции здания газовой котельной на основании разрешения на реконструкцию от ДАТА № НОМЕР, выданного Администрацией Миасского городского округа. В настоящий момент он не имеет возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке, в связи с отсутствием у него проектной документации, а также документации о ходе строительства объекта.

Просит признать за ним право собственности на завершенный строительством объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР и прекратить право собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании истец Леонов Д.В., представитель ответчика Администрации Миасского городского округа, третье лицо Сеничева Ю.В., представитель Некоммерческого партнерства «Пансионат Тургояк» в лице конкурсного управляющего Кашигина Д.Б. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.

От истца Леонова Д.В., третьего лица Сеничева Ю.В. в суд поступили заявления о рассмотрении дела без их участия.

Ответчик Администрация Миасского городского округа представила письменные возражения на иск, в котором в удовлетворении искового заявления просила отказать (л.д. 103-104 том 1, л.д. 138 том 2).

Представители истца Омигова Н.В., Леонов М.В. в судебном заседании иск поддержали, суду пояснили аналогично тем доводам, которые изложены в исковом заявлении.

Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что Леонов Д.В. является собственником объекта незавершенного строительства, степень готовности 80%, с кадастровым номером НОМЕР площадью застройки: 480,2 кв.м, расположенного по адресу: Россия, АДРЕС (л.д. 10-11 том 1).

Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и возникло на основании следующих сделок:

- договора купли-продажи доли объекта незавершенного строительства от ДАТА    г., заключенного между Леоновым Д.В. и ООО «Перспектива», по которому в собственность истца перешла доля в размере 3/5 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости (л.д. 12-13 том 1);

- соглашения о разделе общего имущества супругов от ДАТА, заключенного между Леоновым Д.В. и Леоновой (после смены фамилии - Сеничева) Ю.В., по которому в собственное истца перешла 2/5 доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости (л.д. 14-17 том 1).

Спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС.

Данный земельный участок находится во временном владении Леонова Д.В. на праве аренды по договору аренды земельного участка НОМЕР, заключенному ДАТА между Администрацией Миасского городского округа и НП «Пансионат Тургояк», права по которому перешли к Леонову Д.В. на основании договора от ДАТА о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, соглашения о разделе общего имущества супругов от ДАТА и дополнительного соглашения от ДАТА к договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА (л.д. 14-17, 25-26, 27 том 1, л.д. 130, 131-134 том 2).

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером НОМЕР из земель особо охраняемых природных территорий имеет вид разрешенного использования: «Отдых (рекреация)» (л.д. 21 том 1).

Согласно договору аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, участок предоставлялся для рекреационных целей под размещение НП «Пансионат Тургояк» (л.д. 25 том 1).

Согласно техническому плану здания от ДАТА, составленному кадастровым инженером ФИО8, спорный объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР и представляет собой завершенное строительством нежилое здание, имеющее пять наземных этажей, общей площадью 1880 кв.м (л.д. 34 том 1).

Согласно разрешению на строительство от ДАТА НОМЕР Администрация Миасского городского округа разрешила реконструкцию ряда объектов капитального строительства, в том числе нежилое здание «котельная». До реконструкции – двухэтажное здание, общей площадью 474 кв.м. После реконструкции – пятиэтажное здание, общая площадь 1 200 кв.м, строительный объем – 711 куб.м. Срок действия разрешения установлен до ДАТА (л.д. 38 том 1, л.д. 8 том 2).

Согласно постановлению Администрации от ДАТА НОМЕР НП «Пансионат Тургояк» разрешено на землях особо охраняемых природных территорий и объектов проектирование реконструкции газовой котельной под гостиницу (спальный корпус с медицинскими кабинетами) по адресу: АДРЕС

На НП «Пансионат Тургояк» возложена обязанность получить в Управлении архитектуры и градостроительства архитектурно-планировочное задание на указанную реконструкцию и разработать проект реконструкции (л.д. 39 том 1).

Как следует из содержания иска и объяснений представителей истца, данных в ходе рассмотрения дела, спорный объект недвижимости создан в результате реконструкции здания газовой котельной на основании разрешения на реконструкцию от ДАТА НОМЕР, выданного Администрацией Миасского городского округа и постановления Администрации от ДАТА НОМЕР. В ходе реконструкции была произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 80%. Однако по завершении реконструкции спорный объект не был введен предыдущими собственниками в эксплуатацию, право собственности на оконченный строительством объект зарегистрировано не было. В настоящее время истец не имеет возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке, в связи с отсутствием у него проектной документации, а также документации о ходе строительства объекта.

Сеничева Ю.В. (супруга Леонова Д.В.) обращалась к конкурсному управляющему НП «Пансионат Тургояк» с заявлением, в котором просила представить документацию, подтверждающую выполнение работ по реконструкции газовой котельной под гостиницу, расположенную по адресу: АДРЕС Тургоякского лесничества Миасского лесхоза. Указанное заявление было получено конкурсным управляющим НП «Пансионат Тургояк» ДАТА и было оставлено без ответа и удовлетворения (л.д. 40 том 1).

Из ответа Главного управления государственного строительного надзора Челябинской области от ДАТА на обращение Сеничевой Ю.В. об окончании строительства следует, что поскольку предъявление законченного строительством объекта органам государственного строительного надзора обеспечивается застройщиком (техническим заказчиком), то проведение итоговой проверки объекта, расположенного по адресу: АДРЕС, не представляется возможным (л.д. 42 том 1).

Согласно ответу Администрации Миасского городского округа от ДАТА на обращение Сеничевой Ю.В. проектная документация на реконструкцию газовой котельной под гостиницу, расположенную по адресу: АДРЕС, градостроительный план земельного участка, в Администрации Миасского городского округа отсутствуют (л.д. 42 том 1).

Также согласно ответу Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области от ДАТА ввиду окончания ДАТА срока действия разрешения на строительство, отсутствия сведений о его продлении и производимых строительно-монтажных работах на объекте, в 2015 году объект капитального строительства, расположенный по адресу: АДРЕС, исключен из реестра объектов капитального строительства в 2011 году, в стадии перекрытия 4 этажа и кладки кирпичных стен 5 этажа (л.д. 45 том 1).

По сведениям Администрации Миасского городского округа в районе земельного участка с кадастровым номером НОМЕР документация по планировке территории отсутствует (л.д. 171 том 3).

Согласно заключению по результатам обследования нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС, составленного ООО «ПК «Интеграл» от ДАТА, имеющим право выполнять инженерные изыскания в отношении объектов капитального строительства, по результатам проведенного обследования специалистами установлено, что техническое состояние конструкций объекта согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» оценивается как «работоспособное».

Несущие строительные конструкции нежилого здания соответствуют требованиям СП 63.133330.2018 «Бетонные я железобетонные конструкции» и СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции».

В процессе визуального осмотра были выявлены следы наличия грибка на внутренней поверхности стен. Данный дефект не оказывает влияние на несущую способность.

Нежилое здание по адресу: АДРЕС, обеспечивает безопасную эксплуатацию, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности их имущества Требования строительных норм и правил соблюдены.

Объект обследования соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-бытовым нормам и правилам, состояние его конструктивных элементов не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Параметры застройки соответствуют требованиям правил землепользования и застройки г. Миасс (Решение Собрания депутатов Миасского городского округа Челябинской области от 25 ноября 2011 г. № 1 «Об утверждении Правил землепользования и застройки, (в редакции от 04.10.2022).

Разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нем данного объекта, так как является основным видом разрешенного использования.

Объект расположен в пределах границ земельного участка и не имеет заступов на территорию соседних участков и на земли общего пользования, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Техническое состояние конструкций нежилого здания с учетом требований СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», оценивается экспертом как «работоспособное».

Несущие строительные конструкции объекта исследования нежилого здания соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 63.133330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции, СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции». Основные положения», видимые значительные дефекты и деформации отсутствуют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность объектов, недопущение обрушения его конструкций, то есть их эксплуатация при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

В процессе натурного осмотра было выявлено, что вблизи нежилого здания иных сооружений и построек не расположено.

Ширина проездов для пожарной техники для исследуемого земельного участка составляет более 3,5 м, что соответствует требованиям п. 8.1.4. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Нежилое здание имеет достаточный отступ от соседних строений, что при необходимости позволит сформировать санитарно-защитную зону с учетом требований п. 8.1 СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89 (л.д. 48 том 1).

Определением суда от 28 сентября 2023 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственности «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО9 и ФИО10 (л.д. 157 том 1).

Согласно заключению экспертов исследуемый объект с кадастровым номером 74:34:0310010:172, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, представляет собой здание, завершенное процессом строительства.

Объект является отдельно стоящим строением, имеет надземную часть, включающую помещения с 1-го по 5-й этажи, а также подземную часть (подвал), оборудован необходимыми для его эксплуатации инженерными коммуникациями (водопровод, канализация, газоснабжение, электроосвещение).

Объемно-планировочные характеристики объекта, наличие в его составе групп изолированных помещений, состоящих из одной или нескольких комнат с санузлами, а также общих помещений (коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы) позволяют отнести его к зданиям, предназначенным для временного проживания людей.

На объекте полностью завершены работы по возведению несущих и ограждающих конструкций (фундаментов, стен и перегородок, перекрытий, покрытий, кровли, лестничных маршей), оборудован лифтовой узел, установлены дверные и оконные блоки, частично выполнены работы по внутренней отделке и инженерному оборудованию помещений.

Исследуемый объект с кадастровым номером НОМЕР, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, является результатом реконструкции здания газовой котельной.

На основании имеющейся в материалах дела документации, а также согласно спутниковым снимкам объекта, представленным на общедоступном сервисе «Google Earth Pro», фактически возведенный на дату экспертного осмотра объект расположен на месте ранее существовавшего здания газовой котельной. В результате строительства произошло изменение параметров первоначального объекта - его площади, этажности, строительного объема, а также функционального назначения, следовательно, имела место реконструкция объекта.

Исследуемый объект (реконструированная постройка) относится к объекту недвижимости, указанному в разрешении на строительство НОМЕР от ДАТА (сроком действия до 30 декабря 2010 г.) под пунктом 4: «Нежилое здание «котельная»: до реконструкции - двухэтажное здание, общая площадь 474 кв.м. После реконструкции - пятиэтажное здание, общая площадь 1200 кв. м, строительный объем - 711 куб.м.».

При этом фактически возведенный на дату экспертного осмотра объект не соответствует заявленным в разрешении на строительство параметрам объекта после реконструкции по части общей площади и строительного объема.

На дату обращения истца Леонова Д.В. в суд исследуемый (реконструированный) объект не соответствует требованиям градостроительных регламентов, так как не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, предусмотренным действующими Правилами землепользования и застройки Миасского городского округа (в редакции от 04.10.2022), в части максимально допустимой этажности объектов.

Объект экспертизы - реконструированное здание газовой котельной с кадастровым номером НОМЕР - расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером НОМЕР.

Назначение исследуемого (реконструированного) объекта с кадастровым номером НОМЕР - гостиница / спальный корпус, что соответствует основному виду разрешенного использования «Туристическое обслуживание» (код по классификатору 5.2.1), предусмотренному Правилами землепользования и застройки Миасского городского округа (в редакции от 04.10.2022) для земельных участков, расположенных в зоне Р1.

Исследуемый (реконструированный) объект с кадастровым номером НОМЕР нарушает предусмотренные Правилами землепользования и застройки Миасского городского округа (в редакции от 04.10.2022) предельные параметры разрешенного строительства, а именно: фактическая этажность объекта - 5 этажей, в то время как максимально допустимое количество этажей для объектов, расположенных в территориальной зоне Р1 - 4.

Экспертами отмечено, что Правила землепользования и застройки не входят в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Несоблюдение предельных параметров разрешенного строительства, предусмотренных Правилами землепользования и застройки (в данном случае превышение допустимой этажности объекта), не приводит к нарушению Технического регламента, а следовательно, не оказывает влияния на безопасную эксплуатацию объекта и не является существенным. С учетом статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксперт классифицирует выявленное нарушение градостроительного регламента как несущественное, не несущие угрозу жизни и здоровья людей, не влекущие повреждение и уничтожение имущества других лиц.

Исследуемый объект соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 г. 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части механической безопасности.

С учетом требований ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», текущее техническое состояние исследуемого объекта оценивается как работоспособное, ввиду отсутствия дефектов и повреждений, указывающих на снижение несущей способности и устойчивости строительных конструкций и здания в целом.

Прочностные характеристики основных несущих конструкций (фундамента, стен и перекрытий) объекта соответствуют требованиям нормативной документации, действующей в строительстве.

Безопасная эксплуатация объекта с учетом фактических нагрузок и воздействий обеспечивается, в частности обеспечивается безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Исследуемый объект соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части обеспечения противопожарных расстояний между зданиями; в части требований, предъявляемых к зданиям, сооружениям и пожарным отсекам; в части требований, предъявляемых к путям эвакуации и эвакуационным выходам; в части обеспечения источниками наружного противопожарного водоснабжения.

Исследуемый объект соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических и санитарно-гигиенических норм, предъявляемым к зданиям гостиниц. Сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций (стен) соответствует требованиям СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Все помещения, предназначенные для пребывания людей (гостиничные номера), имеют естественное освещение в соответствии с требованиями СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение». Требуемая продолжительность инсоляции в помещениях для пребывания людей (гостиничных номерах) обеспечивается в соответствии с СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Хозяйственно-питьевое водоснабжение объекта предусмотрено от централизованной водопроводной сети. Горячее водоснабжение / отопление объекта предусмотрено от газовой теплогенераторной. Водоотведение предусмотрено в центральную канализационную сеть.

Исследуемый объект не оказывает существенного негативного влияния на окружающую среду, не ухудшает состояние атмосферного воздуха, водных объектов, почвы, не нарушает условия среды обитания растений и животных.

Сохранение исследуемой (реконструированной) постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 75-78 том 3).

Из письменных пояснений судебного эксперта ФИО9, данных в ходе рассмотрения дела, также следует, что установить точную дату начала реконструкции исследуемого объекта с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, не представляется возможным. Однако, согласно спутниковым снимкам, имеющимся на общедоступном сервисе «Google Earth Pro», реконструкция исследуемого объекта началась до истечения срока действии разрешения на строительство от ДАТА (до 30 декабря 2010 г) Об этом, в частности, свидетельствует спутниковый снимок объекта, на котором отчетливо видно, что по состоянию на 25 мая 2010 г. на объекте уже ведутся строительные работы.

По результатам экспертизы было установлено, что фактически возведенный на дату экспертного осмотра объект не соответствует заявленным в разрешении на строительство параметрам объекта после реконструкции по части общей площади и строительного объема, а именно:

-    фактическая площадь возведенного пятиэтажного объекта составляет 1880 кв.м вместо 1200 кв.м, заявленных в разрешении на строительство от ДАТА;

-    фактический объем возведенного пятиэтажного объекта составляет 6566 куб.м вместо 711 куб.м, заявленных в разрешении на строительство от ДАТА

Эксперты полагают, что в значении строительного объема, заявленного в разрешении на строительство, допущена ошибка (опечатка).

Пятиэтажное здание при общей площади 1200 кв.м не может иметь столь малое значение строительного объема (такой строительный объем соответствует высоте здания 0,592 м).

Выявленное несоответствие этажности исследуемого объекта предельным параметрам разрешенного строительства, предусмотренным действующими Правилам землепользования и застройки Миасского городского округа (в редакции от 04.10.2022), а также превышение фактической площади и объема здания по сравнению со значениями, заявленными в разрешении на строительство, не оказывают влияния на безопасность объекта и его конструкций, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.

В процессе экспертизы было установлено, что с учетом фактической этажности, площади и объема, исследуемый объект соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части механической, пожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасности.

Исследуемый объект в целом отвечает Правилам землепользования и застройки Миасского городского округа в редакции от 04.10.2022, действующим на день обращения истца в суд, поскольку объект расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером НОМЕР; назначение исследуемого (реконструированного) объекта - гостиница / спальный корпус, что соответствует основному виду разрешенною использования «Туристическое обслуживание» (код по классификатору 5.2.1), предусмотренному Правилами землепользования и застройки для земельных участков, расположенных в зоне Р1 «Зона рекреационного назначения»; исследуемый (реконструированный) объект соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, за исключением максимально допустимой этажности, а именно фактическая этажность объекта - 5 этажей, в то время как максимально допустимое количество этажей для объектов, расположенных в территориальной зоне Р1 - 4 этажа.

При этом, требование об «ограничении» этажности в 4 этажа появились только после утверждения Правил землепользования и застройки Миасского городского округа от 25.11.2011 г. № 1, до этого такие ограничивающие требования отсутствовали. Также отсутствовало такое ограничение этажности в действовавшем на период действия разрешения на реконструкцию СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78) (л.д. 181 том 3).

Также согласно письменным пояснениям судебного эксперта ФИО9 противопожарные расстояния от постройки (здания) до границ лесных насаждений, установлены требованиями п. 4.14 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (с изменением №3, утв. Приказом МЧС России от 15.06.2022. № 610) и предусматривают, что противопожарные расстояния от зданий, сооружений на территориях городских населенных пунктов до границ лесных насаждений в лесах хвойных или смешанных пород должны составлять не менее 50 м, лиственных пород - не менее 30 м.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС, на котором находится спорный объект с кадастровым номером НОМЕР, не входит в границы населенного пункта г. Миасс, то есть не является территорией городского населенного пункта, в этой связи эксперт указал о том, что данные требования для него не применимы (л.д. 181 том 3).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в частности путем признания права.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (п. 3.2).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ) (п. 2).

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ) (п. 4).

Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ) (п. 18).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ) (п. 19).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п. 39).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (п. 40).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (п. 41).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 43).

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план) (п. 45).

Как видно из дела, Леонов Д.В, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР и собственником объекта незавершенного строительства, степенью готовности 80%, с кадастровым номером НОМЕР, расположенного в пределах данного участка, по адресу: Россия, АДРЕС.

Спорная постройка представляет собой здание, завершенное процессом строительства, и является результатом реконструкции здания газовой котельной, относится к объекту недвижимости, указанному в разрешении на строительство НОМЕР от ДАТА (сроком действия до 30 декабря 2010 г.) под пунктом 4: «Нежилое здание «котельная»: до реконструкции - двухэтажное здание, общая площадь 474 кв.м. После реконструкции - пятиэтажное здание, общая площадь 1200 кв. м, строительный объем - 711 куб.м.».

С учетом того, что спорная постройка расположена в пределах границ земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, имеет назначение: «гостиница / спальный корпус», которое соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание», предусмотренному Правилами землепользования и застройки Миасского городского округа, то имеются основания полагать, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта недвижимости.

По результатам экспертизы было установлено, что фактически возведенный на дату экспертного осмотра объект не соответствует заявленным в разрешении на строительство параметрам объекта после реконструкции по части общей площади и строительного объема, а именно:

-    фактическая площадь возведенного пятиэтажного объекта составляет 1880 кв.м вместо 1200 кв.м, заявленных в разрешении на строительство от ДАТА;

-    фактический объем возведенного пятиэтажного объекта составляет 6566 куб.м вместо 711 куб.м, заявленных в разрешении на строительство от ДАТА

Эксперты полагают, что в значении строительного объема, заявленного в разрешении на строительство, допущена ошибка (опечатка).

Пятиэтажное здание при общей площади 1200 кв.м не может иметь столь малое значение строительного объема (такой строительный объем соответствует высоте здания 0,592 м).

Из дела также следует, что имеется несоответствие этажности спорной постройки предельным параметрам разрешенного строительства, предусмотренным действующими Правилам землепользования и застройки Миасского городского округа (в редакции от 04.10.2022), а также превышение фактической площади и объема здания по сравнению со значениями, заявленными в разрешении на строительство. Однако данные несоответствия не оказывают влияния на безопасность объекта и его конструкций, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.

В остальной части спорная постройка на день обращения в суд соответствует установленным требованиям.

Вместе с тем, судом отмечается, что фактическая этажность спорного объекта составляет 5 этажей, в то время как максимально допустимое количество этажей для объектов, расположенных в территориальной зоне Р1 - 4 этажа. Однако, требование об «ограничении» этажности в 4 этажа появились только после утверждения Правил землепользования и застройки Миасского городского округа от 25.11.2011 г. № 1, до этого такие ограничивающие требования отсутствовали.

Как видно из дела, застройщиком было получено разрешение на строительство от ДАТА № НОМЕР, согласно которому Администрация Миасского городского округа разрешило реконструкцию двухэтажного здания котельной под пятиэтажное здание.

Кроме того, реконструкция исследуемого объекта началась до истечения срока действия разрешения на строительство от ДАТА (до 30 декабря 2010 г.), что установлено судебным экспертом, и не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о начале правомерной реконструкции объекта.

Следовательно, изменение требований к строительству после начала правомерной реконструкции объекта (ограничение этажности здания, которое должно составлять не более 4 этажей) не может являться основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ) и не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку.

В этой связи возражения Администрации Миасского городского округа о том, что спорный объект недвижимости не соответствует требованиям градостроительной документации, во внимание приняты быть не могут, поскольку они не основаны на законе и разъяснениях по его применению.

Также судом отмечается, что несоответствие фактического объема возведенного пятиэтажного объекта (6566 куб.м вместо 711 куб.м), заявленного в разрешении на строительство от ДАТА, обусловлено допущенной ошибкой (опечаткой), в силу того, что пятиэтажное здание при общей площади 1200 кв.м очевидно не может иметь столь малое значение строительного объема (такой строительный объем соответствует высоте здания 0,592 м).

Следовательно, несоответствие фактического объема возведенного пятиэтажного объекта, заявленного в разрешении на строительство от ДАТА, в данном случае также не может являться признаком самовольной постройки и служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку.

Заключением по результатам обследования нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС, составленного ООО «ПК «Интеграл» от ДАТА, а также заключением судебной экспертизы общества с ограниченной ответственности «Бюро независимых экспертиз и оценки», установлено, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Из заключения судебных экспертов также следует, что самовольная постройка отвечает требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки Миасского городского округа, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд. При этом документации по планировке территории в районе расположения земельного участка с кадастровым номером НОМЕР отсутствует.

Суд принимает в качестве доказательства по делу данные заключения, поскольку данные заключения специалиста и судебных экспертов подробно аргументированы, выполнены в соответствии с требованиями действующего законодательства, подписаны ими, имеющими надлежащую квалификацию, судебные эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Изложенные в заключениях выводы последовательны, иными доказательствами по делу не опровергнуты. Оснований не доверять данным заключениям у суда не имеется.

Как следует из дела, Леонов Д.В. имеет право на обращение в суд с данным иском, поскольку является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, (находящегося в публичной собственности), поскольку земельный участок допускает строительство спорного объекта согласно разрешению на строительство от ДАТА

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

- правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;

- разрешение на строительство;

- акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);

- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 54 настоящего Кодекса;

- акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;

- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

Таким образом, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимого в силу закона разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, Сеничева Ю.В. (супруга Леонова Д.В. и предыдущий собственник спорной постройки) принимала надлежащие меры, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку обращалась к конкурсному управляющему НП «Пансионат Тургояк» (лицу, которому выдавалось разрешение на строительство) с заявлением, в котором просила представить документацию, подтверждающую выполнение работ по реконструкции газовой котельной под гостиницу; в Главное управление государственного строительного надзора Челябинской области с заявлением по вопросу предъявления законченного строительством объекта органам государственного строительного надзора; в Администрацию Миасского городского округа по вопросу получения проектной документации на реконструкцию газовой котельной под гостиницу.

Препятствием для получения истцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явилась невозможность получения заключения органа строительного надзора, в том числе по причине отсутствия проектной документации на постройку.

Фактов недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (статья 10 ГК РФ), судом в ходе рассмотрения дела не установлено.

Указанные обстоятельства в их совокупности позволяют суду прийти к выводу о признании за Леоновым Д.В. право собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР и о прекращении права собственности Леонова Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Леонова Дмитрия Владимировича удовлетворить.

Признать за Леоновым Дмитрием Владимировичем, ДАТА года рождения, уроженцем АДРЕС, ... СНИЛС: НОМЕР, право собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР.

Прекратить право собственности Леонова Дмитрия Владимировича на объект незавершенного строительства, степенью готовности 80%, с кадастровым номером НОМЕР, площадью застройки: 480,2 кв.м, расположенного по адресу: РоссияАДРЕС

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья

Мотивированное решение суда составлено 8 февраля 2024 г.