Решение по делу № 2-150/2019 от 21.11.2018

Дело № 2-150\2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2019 года

Орехово-Зуевский городской суд <адрес> области в составе председательствующего федерального судьи Барабановой М.Е., при секретаре Бураковой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа <адрес> к Асланову Руслану Витальевичу о взыскании задолженности и пени по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация городского округа <адрес> обратилась с иском к Асланову Р.В. о взыскании задолженности и пени по договору аренды нежилого помещения.

Свои исковые требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа <адрес> <адрес> области (Арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем Аслановым Русланом Витальевичем (Арендатором) был заключен Договор № аренды нежилых помещений муниципальной собственности, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду: нежилое помещение общей площадью 17,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для использования в целях: торговля детскими товарами на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы в соответствии с Приложением № к Договору аренды № составляет в год - 69 630,03 руб., в месяц - 5 802,50 руб.

В соответствии с п. 5.6 Договора Арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее 20 числа следующего месяца. По Договору Арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату.

Однако Асланов Р.В. свои обязательства по оплате за аренду помещения нарушает.

В связи с этим по данным бухгалтерского учета Администрации городского округа <адрес> <адрес> области, за Аслановым Р.В. по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере 92 770 (девяносто две тысячи семьсот семьдесят) руб. 00 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7.1 Договора, за несвоевременное внесение арендной платы начисляются пени в размере 0,7 % за каждый день просрочки, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет 172 583 (сто семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 78 коп.

Истец в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора направил претензию (исход. № ПО-1430 от ДД.ММ.ГГГГ) с требованием погасить задолженность. По претензии оплаты не последовало.

В соответствии со ст.307-310 ГК РФ принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Истец просил взыскать с Асланова Руслана Витальевича в пользу Администрации городского округа <адрес> <адрес> области задолженность по оплате арендной платы по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 92 770 (девяносто две тысячи семьсот семьдесят) руб. 00 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 172 583 (сто семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят три) руб. 78 коп., а также неустойку определенную по условиям Договора № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,7 % за каждый день просрочки, начисленную на сумму долга в размере 92 770 (девяносто две тысячи семьсот семьдесят) руб. 00 коп. начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты (л.д. 3-4).

Согласно уточненным исковым требованиям ДД.ММ.ГГГГ Асланов Р.В. обратился в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды с даты прекращения деятельности индивидуального предпринимателя, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, на что Администрация со своей стороны дала ответ Арендатору о невозможности расторгнуть договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ, так как законом не предусмотрено, расторжение договора аренды при прекращении гражданином индивидуального предпринимательства.

Однако законом предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

В связи с чем, Администрация сообщила Асланову Р.В. о его праве прибыть в Администрацию и подписать двухстороннее соглашение о расторжении договора аренды датированное от ДД.ММ.ГГГГ.

Асланов Р.В. ДД.ММ.ГГГГ получил нарочно дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, датой расторжения ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, Администрация уточняет свои требования по периоду и размеру задолженности: по данным бухгалтерского учета Администрации городского округа <адрес> <адрес> области, за Аслановым Р.В. по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере 116 721 (сто шестнадцать тысяч семьсот двадцать один) руб. 24 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просил взыскать с Асланова Руслана Витальевича в пользу Администрации городского округа <адрес> <адрес> области задолженность по оплате арендной платы по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 116721 руб. 24 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 228515 руб. 63 коп., а также неустойку определенную по условиям Договора № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,7 % за каждый день просрочки, начисленную на сумму долга в размере 116721 руб. 24 коп. начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты (л.д. 33-35).

В судебном заседании полномочный представитель истца ФИО4 (по доверенности л.д. 48) уточненный иск поддержала, представила письменные пояснения. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подписан обеими сторонами – истцом и ответчиком, не расторгался, не признавался в суде незаключенным. Оплата по договору поступала с начала срока договора и по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Асланов Р.В. прекратил свою деятельность как ИП. Однако, несмотря на это, в силу ст. 24 ГК РФ гражданин, даже прекратив предпринимательскую деятельность, отвечает по своим долгам и обязательствам (л.д. 43-44).

Пояснила, что последний платеж от ответчика Асланова Р.В. поступил ДД.ММ.ГГГГ. Он не обращался с заявлением о расторжении договора аренды в январе 2017 года, а просил разрешения на заключение договора субаренды помещения. В августе 2018 года ответчик подал заявление о расторжении договора аренды с момента прекращения им деятельности в качестве ИП с ДД.ММ.ГГГГ. В течение месяца ему был дан ответ об отсутствии оснований для расторжения договора аренда с указанной даты, предложено явиться в Администрацию городского округа <адрес> для решения вопроса о расторжении договора аренды. В течение месяца ответчик не явился, тогда Администрация по собственной инициативе подготовила соглашение о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, оно датировано ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответчик не подписал данное соглашение и акт приема-передачи, который подтверждает передачу им истцу помещения.

В связи с отсутствием подписи ответчика в соглашении о расторжении договора аренды нежилого помещения и акта приема-передачи у истца имеется право взыскивать с ответчика арендную плату до подписания акта.

Не возражала против снижения неустойки.

Ответчик Асланов Р.В. иск не признал, представил возражения. Указал, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подписан им и Администрацией городского округа <адрес>. В п. 3.3 Договора указано, что договор аренды, заключенный на срок более одного года вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Данный договор не прошел государственную регистрацию в нарушение ст.ст. 433, 651 ГК РФ. Считает, что для ответчика не может наступить каких-либо правовых последствий в силу договорных отношений. Поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие государственную регистрацию договора аренды, указанный договор нельзя считать заключенным (л.д. 26-27).

Пояснил, что договор аренды был подписан в ДД.ММ.ГГГГ он должен был отремонтировать само помещение, а также отремонтировать помещение детской молочной кухни г. <адрес>. Он все сделал, договор подписали на 5 лет. В ДД.ММ.ГГГГ поменялась Администрация. На момент закрытия ИП (ДД.ММ.ГГГГ) ответчик освободил помещение, не вел торговую деятельность, он сообщил об этом в Администрацию (в январе 2017 года). Никакого ответа не получил, в ответ пришло дополнительное соглашение об увеличении арендной платы в 3 раза. Администрация владела информацией о том, что он прекратил деятельность, помещение не занимает. В ДД.ММ.ГГГГ Асланов Р.В. был на приеме у главы администрации, он дал поручение комиссии об изменении условий договора, однако никаких действий администрация так и не произвела. Они дали ему договор аренды с условиями, ухудшающими его положение, оплата возросла.

Он приступил к исполнению условий договора – занял помещение № по адресу Московская область, г. <адрес>, пл.Советская, <адрес>, этаж 1, стал производить оплату аренды при отсутствии государственной регистрации договора, поскольку хотел получить данное помещение в пользование и работать в нем.

Ответчик полагает, что если он прекратил деятельность ИП, то договор считается расторгнутым.

Расчет арендной платы проверен, он математически правильный. Размер неустойки считает необоснованно завышенным, поскольку он вложил в ремонт детской кухни кредитные денежные средства, до настоящего времени выплачивает кредит. Просил в удовлетворении иска отказать.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа <адрес> <адрес> области (Арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем Аслановым Русланом Витальевичем (Арендатором) был заключен Договор № аренды нежилых помещений муниципальной собственности, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду: нежилое помещение общей площадью 17,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для использования в целях: торговля детскими товарами на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы в соответствии с Приложением № к Договору аренды № составляет в год - 69 630,03 руб., в месяц - 5 802,50 руб.

В соответствии с п. 5.6 Договора Арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее 20 числа следующего месяца. По Договору Арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату.

Согласно п. 3.3 Договора аренды договор, заключенный на срок более одного года, вступает с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 5.1 арендатору предоставляется отсрочка платежа на период до ДД.ММ.ГГГГ с даты заключения договора в связи с инвестированием средств в ремонт здания и проведения работ по благоустройству на сумму 607836 руб. 49 коп.

Согласно п. 6.3 арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя сдавать в субаренду имущество или его часть.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет за каждый день просрочки пеню в размере 0,7% от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа.

П. ДД.ММ.ГГГГ Договора установлено, что арендатор обязан по истечении срока договора а также при досрочном освобождении имущества передать в двухдневный срок с момента прекращения договорных отношений его по акту с участием арендодателя в исправном состоянии.

Согласно п. 7.5 договора при неисполнении обязанности, предусмотренной п.ДД.ММ.ГГГГ арендатор уплачивает арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возмещает убытки, причиненные арендодателю в части, не покрытой суммой арендных платежей.

Указанный договор аренды не прошел регистрацию (л.д. 5-9).

К Договору составлен и подписан сторонами Акт приема-передачи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Администрация городского округа <адрес> передала, а ИП Асланов Р.В. принял нежилое помещение общей площадью 17,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для использования в целях: торговля детскими товарами (л.д. 10).

Как усматривается из представленного истцом расчета, платежи по договору аренды производились Аслановым Р.В. с 2016 г. по ДД.ММ.ГГГГ не в полном объеме. С ДД.ММ.ГГГГ платежи не вносились (л.д. 41-42, 61-64).

Из Определения Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О следует, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Как явствует из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя обязательствами. Если названным соглашением предусмотрена неустойка, она подлежит взысканию с должника.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными) сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Поскольку стороны договора – Администрация городского округа <адрес> и Асланов Р.В. договорились по всем существенным условиям договора, приступили к его исполнению, суд не принимает доводы ответчика о незаключенности договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Асланов Р.В. обратился к Главе городского округа <адрес> с заявлением о том, что им с ДД.ММ.ГГГГ прекращена деятельность ИП, о чем он ДД.ММ.ГГГГ направил заявление на имя главы города через МБУ «МФЦ городского округа <адрес>». Просит расторгнуть договор аренды на нежилое помещение и считать его недействительным с даты прекращения деятельности ИП Асланов Р.В. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

В соответствии с п. 4 ст. 10, п. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 59-ФЗ Администрация городского округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ дала ответ Асланову Р.В. Указала, что расторжение договора аренды нежилого помещения по основания прекращения регистрации ИП Асланова Р.В. на дату ликвидации ИП невозможно. ФИО5 разъяснено его право прибыть в Администрацию городского округа <адрес> для подписания двустороннего соглашения о расторжении договора аренды в соответствии с действующим законодательством в течение месяца со дня обращения в Администрацию городского округа <адрес> (л.д. 37, 65-61).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

ФИО6 не отказался от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ и должен производить оплату за аренду нежилого помещения.

Таким образом, Асланов Р.В., не внося арендную плату по условиям договора с ДД.ММ.ГГГГ, свои обязательства по оплате за аренду помещения нарушает.

За Аслановым Р.В. по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по арендной плате в размере за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 116721 руб. 24 коп., представлен расчет. Расчет проверен ответчиком, является математически правильным.

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ Администрацией городского округа <адрес> направлена досудебная претензия с предложением немедленно погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 92770 руб. 00 коп., пеня по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляют 172585 руб. 78 коп. (л.д. 12-14).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Статья 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является взыскание неустойки.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 7.1 Договора, за несвоевременное внесение арендной платы начисляются пени в размере 0,7 % за каждый день просрочки, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 228515 руб. 63 коп.

Суд считает необходимым снизить подлежащую взысканию неустойку на основании ст. 333 ГК РФ до 12000 руб. за период до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку пришел к выводу о том, что требуемая истцом неустойка в сумме явно не соразмерна последствиям нарушенного обязательства, значительно превышает неблагоприятные для истца последствия, накопилась из-за длительного необращения истца в суд с иском о взыскании.

В данном случае договором аренды не предусмотрена выплата процентов, а предусмотрена неустойка, которая по своей правовой природе является штрафной санкцией, размер которой в силу ст. 333 ГК РФ может быть снижен по заявлению истца.

В связи с этим суд полагает, что взыскание с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактической выплаты в размере 07% в день нарушит право ответчика на применение положений ст. 333 ГПК РФ. Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения, снизив ее размер до 3000 руб. Права истца в этом случае не будут нарушены, поскольку право обратиться в суд за взысканием с ответчика неустойки за иной период останется за истцом.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 195-198, 103 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа <адрес> к Асланову Руслану Витальевичу о взыскании задолженности и пени по договору аренды нежилого помещения удовлетворить частично.

Взыскать с Асланова Руслана Витальевича в пользу Администрации городского округа <адрес> задолженность по оплате арендной платы по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 116721 руб. 24 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12000 руб. 00 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы по состоянию за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда ДД.ММ.ГГГГ в размере 3000 руб. 00 коп., а всего 131721 руб. 24 коп.

В удовлетворении требований Администрации городского округа <адрес> к Асланову Руслану Витальевичу о взыскании пени за несвоевременную оплату арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 216515 руб. 63 коп., пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 0,7% за каждый день просрочки, начисленную на сумму долга в размере 116721 руб. 24 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической платы отказать.

Взыскать с Асланова Руслана Витальевича в доход государства госпошлину в сумме 3834 руб. 42 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: М.Е. Барабанова