Решение от 28.03.2018 по делу № 2-264/2018 от 31.10.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень                                               28 марта 2018 года

                                                                                               дело № 2-264/2018

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Раковой О.С.

при секретаре Невзгодовой И.Ю.,

с участием прокурора Ялдышевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Джалилова В.М. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании решения незаконным, признании индивидуального жилого дома недвижимой вещью, и по встречному исковому заявлению Департамента имущественных отношений Тюменской области к Джалилову Р.В., Балакиреву В.В. о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным, признании жилого дома самовольной постройкой,

УСТАНОВИЛ:

Джалилов В.М. в лице законного представителя Джалилова Р.В. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об оспаривании решения об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка. Требования мотивированы тем, что Джалилов В.М. <данные изъяты> решением Калининского районного суда г. Тюмени от 26 января 2016 года. 16 августа 2016 года заключен договор аренды земельного участка № между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Балакиревым В.В. 05 сентября 2016 года заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной муниципальной) собственности, с правом выкупа между Балакиревым В.В. и Джалиловым В.М., по которому новым арендатором стал истец, что подтверждается уведомлением от ответчика. 07 августа 2017 года ответчик принял решение об отказе в предоставлении истцу в собственность за плату земельного участка для размещения индивидуальных жилых домов в <адрес>. Причиной отказа послужило то, что в результате обследования испрашиваемого земельного участка установлено, что расположенный на нем объект не соответствует характеристикам, указанным в правоудостоверяющих документах (объект не соответствует признакам недвижимой вещи). Указывает, что Департаментом имущественных отношений Тюменской области была проведена поверхностная работа по обследованию земельного участка путем фотографирования, ответчик не заходил внутрь дома, чтобы ознакомиться с коммуникациями, водоотведением, вентиляцией и т.д. Согласно п. 3.1.3 договора аренды земельного участка истец имеет право оформить земельный участок в собственность за плату после государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект при условии предоставления правоустанавливающих документов. Полагает, что индивидуальный жилой дом, расположенный на спорном земельном участке соответствует признакам недвижимой вещи. В соответствии с выпиской ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1511 кв.м., расположен объект недвижимого имущества – индивидуальный жилой дом, площадью 87,4 кв.м., завершение строительства 2016 год. Администрацией Успенского муниципального образования Тюменского района Тюменской области присвоен номер индивидуальному жилому дому: <адрес>. Также заключен договор о технологическом присоединении к электрическим сетям АО «Тюменьэнерго». Указывает, что демонтаж объектов, расположенных на земельном участке невозможен без несоразмерного ущерба им и их назначению. Также указывает, что истец внес арендную плату за использование данного участка за первый год единовременным платежом, завершил строительство объекта и получил правоустанавливающие документы в срок до 15 августа 2017 года, поэтому не согласен с начислением арендной платы за I квартал 2017-2018 гг. Просит признать решение Департамента имущественных отношений Тюменской области об отказе в предоставлении истцу в собственность за плату земельного участка для размещения индивидуальных жилых домов в <адрес> от 07.08.2016 незаконным; признать индивидуальный жилой дом, расположенный     по адресу: <адрес> недвижимой вещью; убрать начисление арендной платы за I квартал 2017-2018 гг.

14 февраля 2018 года принято встречное исковое заявление Департамента имущественных отношений Тюменской области к Джалилову В.М. о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным, признании жилого дома самовольной постройкой. Требования мотивированы тем, что 15 марта 2016 года Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение № о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения индивидуальных жилых домов. В соответствии с протоколом от 08.07.2016 о результатах аукциона № на право заключения договора аренды земельного участка победителем аукциона признан Балакирев В.В. 16.08.2016 между Департаментом и Балакиревым В.В. заключен договор аренды земельного участка №. Во исполнение договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.08.2016. Не исполнив обязанность по внесению арендной платы, Балакирев В.В. ДД.ММ.ГГГГ заключил договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, с Джалиловым В.М. в лице законного представителя Джалилова Р.В., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тюменской области 20.09.2016. Ссылаются на пункт 7 ст. 448 ГК РФ, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Данный запрет вступил в законную силу 01.06.2015. Договор аренды и договор переуступки заключены после вступления в законную силу указанных изменений. Просит признать договор переуступки права аренды земельного участка от 05.09.2016 недействительным, применить последствия недействительности сделки; признать индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 87,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.

Истец Джалилов В.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Законный представитель истца Джалилов Р.В. в судебное заседание не явился, направил заявление рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области Громова И.В., действующая на основании доверенности № 84/08-3-Д от 18.05.2017 года в судебном заседании против удовлетворения первоначального искового заявления возражала, встречный иск просила удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель Управления социальной защиты населения города Тюмени и Тюменского района Огнева О.А., действующая на основании доверенности № 72 от 01.09.2016 в судебном заседании просила первоначальный иск удолетворить, против удовлетворения встречного искового заявления возражала.

Ответчик по встречному исковому заявлению Балакирев В.В. в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска не возражал, против удовлетворения встречного искового заявления возражал. Суду пояснил, что условиями договора аренды земельного участка предусмотрено право переуступки аренды, после заключения договора переуступки Департамент имущественных отношений Тюменской области был надлежащим образом уведомлен о заключении договора, договор зарегистрирован в установленном порядке, на протяжении длительного времени претензий со стороны Департамента имущественных отношений не поступало.

Участвующий в деле прокурор Ялдышева Е.С. полагала первоначальный иск подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку на протяжении всего периода владения земельным участком истец добросовестно относился к спорному объекту, использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением, в установленном порядке получил разрешение на строительство, спорный жилой дом является единственным жильем для истца.

Заслушав пояснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 августа 2016 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Балакиревым заключен договор № аренды земельного участка, площадью 1511 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д. 20).

Согласно пункту 3.1.4 договора арендатор имеет право в пределах срока настоящего договора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

Решением Калининского районного суда г. Тюмени от 26.01.2016 года Джалилов В.М. <данные изъяты>.

Приказом начальника отдела по опеке, попечительству и охране прав детства г. Тюмени от 05 сентября 2016 года № 101-п Джалилов Р.В. назначен опекуном Джалилова В.М. (л.д.17).

Приказом начальника отдела по опеке, попечительству и охране прав детства города Тюмени от 09 сентября 2016 года № 166-п Джалилову Р.В. разрешено заключение договора купли-продажи <адрес>, принадлежащей <данные изъяты> Джалилову В.М., с одновременной государственной регистрацией возникновения права по договору переуступки прав аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, оформив договор на имя <данные изъяты> Джалилова В.М.; а также с последующей государственной регистрацией возникновения права на жилой дом, находящий на данном земельном участке (л.д.16).

Судом установлено, что 05 сентября 2016 года между Балакиревым В.В. и Джалиловым В.М. в лице законного представителя Джалилова Р.В. заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с правом выкупа, который зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Тюменской области (л.д. 25-29).

По условиям договора арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды с правом выкупа земельного участка от 16 августа 2016 года №, заключенным по итогам торгов от 08 июля 2016 года, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

Из материалов дела следует, что 24 ноября 2016 Департаментом имущественных отношений Тюменской области Джалилов В.М. уведомлен о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 30).

Согласно Выписке из ЕГРН 04 июля 2017 года Джалилов В.М. зарегистрировал право собственности на индивидуальный жилой дом, площадью 87,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 77-81).

По результатам рассмотрения заявления Джалилова В.М. о предоставлении земельного участка в собственность, Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение от 07 августа 2017 года № Джалилову В.М. отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка для размещения индивидуальных жилых домов в <адрес> (л.д. 31-32).

В качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка указано, что в результате обследования испрашиваемого земельного участка установлено, что расположенный на нем объект не соответствует характеристикам, указанным в правоудостоверяющих документах (объект не соответствует признакам недвижимой вещи).

По результатам обследования фактически используемого земельного участка установлено расположение на спорном земельном участке жилого дома и теплицы, что следует из акта № от 20 июля 2017 года (л.д. 145-152).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка, поступившего в Администрацию Тюменского муниципального района 03 марта 2017 года, подготовлен градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 33-44).

12 мая 2017 года Администрацией Тюменского муниципального района Джалилову В.М. выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения установлен до 12 мая 2027 года (л.д. 45-46).

Постановлением администрации Успенского муниципального образования Тюменского района Тюменской области от 20 июля 2017 года № индивидуальному жилому дому присвоен адрес: <адрес> (л.д. 81).

Отделом по опеке, попечительству и охране прав детства города Тюмени 15 декабря 2017 года осуществлен выезд по адресу места жительства истца с целью проверки сохранности жилого помещения. Органами опеки установлено, что одноэтажный СИП-панельный дом со свайным фундаментом, имеет два изолированных друг от друга жилых помещения с отдельными входами. В первом жилом помещении имеется одна комната-кухня, ванная комната, коридор, кладовая. Во втором жилом помещении имеется три комнаты (две жилых комнаты и кухня-гостиная), кладовка, ванная комната. В доме делается косметический ремонт (л.д. 161).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Согласно материалам дела построенный Джалиловым В.М. объект обладает признаками недвижимого имущества, пригодного для проживания, в том числе присоединен к электрическим сетям, выполнен монтаж инженерных сетей дома (л.д. 47-56, 83-87) и др.

Как следует из акта обследования земельного участка от 20.07.2017 на спорном земельном участке расположены жилой дом и теплица (л.д. 145-152).

Поскольку единственным основанием отказа в предоставлении Джалилову В.М. в собственность за плату земельного участка Департаментом имущественных отношений Тюменской области указано несоответствие объекта, находящегося на земельном участке, признакам недвижимой вещи, суд приходит к выводу об удовлетворении требования о признании решения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 07.08.2017 года об отказе в предоставлении Джалилову В.М. в собственность за плату земельного участка для размещения индивидуальных жилых домов в <адрес>, незаконным.

В удовлетворении требований убрать начисление арендной платы за I квартал 2017-2018 гг. суд считает необходимым отказать, поскольку не относится к компетенции суда. Иных требований, в том числе о перерасчете задолженности по оплате арендных платежей, не заявлено.

На протяжении всего периода пользования земельным участком Джалилов В.М. добросовестно относился к земельному участку, не совершал противоправных действий в отношении земельного участка, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Кроме того, Джалилов В.М. является <данные изъяты>, спорное жилое помещение является его единственным местом жительства.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим Джалилову В.М., встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 07.08.2017 ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                                                                                          ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 09 ░░░░░░ 2018 ░░░░.