Решение по делу № 2-5925/2022 от 29.06.2022

...

2-5925/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 ноября 2022 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г.Оренбурга

в составе: председательствующего судьи Перовских И.Н.,

при секретаре Биктеевой А.Ш.

с участием ответчика Бальцер А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поповой О. П. к Бальцер А. Г. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Истец Попова О.П. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просила расторгнуть ряд договоров купли-продажи земельных участков, заключенных с Бальцер А.Г., указав, что переход права собственности к ответчику зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... Существенными условиями договоров была оплата покупателем цены земельных участков в срок до ... (п.3). Вместе с тем, в нарушение условий договора, ответчиком оплата до настоящего времени не произведена. Просила расторгнуть в связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате договор N от ... купли-продажи земельного участка, кадастровый N, договор N от ... купли-продажи земельного участка, кадастровый N, договор N от ... купли-продажи земельного участка, кадастровый N, договор N от ... купли-продажи земельного участка, кадастровый N, договор N от ... купли-продажи земельного участка, кадастровый N, договор N от ... купли-продажи земельного участка, кадастровый N. Прекратить право собственности Бальцер А.Г. с погашением записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ....

В судебном заседании ответчик Бальцер А.Г. не возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что земельные участки действительно были им приобретены, но на сегодняшний день сняты с кадастрового учета.

    Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом. Ранее присутствовавший в судебном заседании представитель истца пояснял, что земельные участки после продажи были преобразованы, сначала разделены, потом соединены, по утверждению ответчика земельные участки с кадастровыми номерами N, N были обратно проданы Поповой.

    На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела.

Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, что ... между Поповой О.П. (продавец) и Бальцер А.Г. (покупатель) заключен ряд договоров купли-продажи земельных участков, а именно:

- договор купли продажи N, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: ..., в центральной части кадастрового квартала N, с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., разрешенное использование: группа 4 – земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, стоимостью ... руб.

- договор купли продажи N, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: ..., в центральной части кадастрового квартала N, с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., разрешенное использование: группа 4 – земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, стоимостью ... руб.

- договор купли продажи N, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: ..., в центральной части кадастрового квартала N, с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., разрешенное использование: группа 4 – земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, стоимостью ... руб.

- договор купли продажи N, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: ..., в центральной части кадастрового квартала N, с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., разрешенное использование: группа 4 – земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, стоимостью ... руб.

- договор купли продажи N, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: ..., в центральной части кадастрового квартала N, с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., разрешенное использование: группа 4 – земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, стоимостью ... руб.

- договор купли продажи N, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: ..., в центральной части кадастрового квартала N, с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., разрешенное использование: группа 4 – земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества, стоимостью ... руб.

Пунктом 3 каждого из договоров стороны пришли к соглашению, что покупатель производит полный расчет с продавцом до .... До полного расчета за земельный участок находится в залоге у продавца. Право залога также распространяется на все построенные на земельном участке, после его передачи по договору, объекты недвижимости.

Выписками из ЕГРН от ... подтверждается, что на основании вышеупомянутых договоров купли-продажи, за Бальцер А.Г. зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами N, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесены записи. Из указанных выписок также следует, что спорные земельные участки сняты с кадастрового учета ....

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указала, что Бальцер А.Г. оплату по договорам купли-продажи не произвел.

Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались, напротив, ответчик в судебном заседании указал, что приобретал земельные участки под строительство объектов. Вместе с тем, строительство заморожено, объекты в эксплуатацию не возведены, что послужило основанием нарушения условий договора по оплате земельных участков. В настоящее время земельные участки сняты с кадастрового учета в связи с межеванием, делением и преобразованием в иные земельные участки.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... № N земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., снят с кадастрового учета ....

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... № N земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., снят с кадастрового учета ....

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... № N земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., снят с кадастрового учета ....

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... № N земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., снят с кадастрового учета ....

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... № N земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., снят с кадастрового учета ....

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... № N земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., снят с кадастрового учета ....

В соответствии с Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... № N земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., снят с кадастрового учета ....

    В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. п. 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

    Таким образом, с момента образования новых земельных участков каждый приобретенный земельный участок, являвшийся предметом каждого из указанных договоров купли-продажи, прекратил существование для целей гражданского оборота.

    В п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ указано, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из изложенного положения прямо следует, что продавец вправе потребовать возврата именно проданного им товара, а не произведенного или не образованного иного товара из проданного.

Так как вновь образованные земельные участки как объекты гражданского оборота не являлись предметами заключенных договоров договора купли-продажи земельного участка, требование об их возврате неправомерно.

Таким образом, если проданный товар прекратил существование в связи с тем, что из него был образован новый товар, продавец при отказе от договора в связи с неоплатой товара не может требовать возврата вновь образованного товара.

Аналогичная ситуация изложена в судебной практике - в частности, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2011 по делу N А79-2140/2010 и ФАС Поволжского округа от 27.10.2010 по делу N А55-25686/2009.

В соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с п. 4 ст. 488 ГК РФ, в случае когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Таким образом, в данном случае продавец вправе потребовать не возврата вновь образованных земельных участков, а оплаты проданного земельного участка с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, в связи с чем, требования о расторжении договоров купли-продажи земельных участков удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Поповой О. П. к Бальцер А. Г. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2022 года

Судья: Перовских И.Н.

...

...

...

...

...

...