Решение по делу № 2-14/2024 (2-7163/2023;) от 18.07.2023

Дело № 2-14/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2024 года     город Уфа

Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Давыдова Д.В.,

при секретаре Набиевой И.С.,

    с участием истца Туктарова А.Р., представителя истца Булатовой Е.Ю., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика Симаковой К.М., представителя ответчика Чадовой Т.А., действующей на основании устного ходатайства, ответчика Тагировой А.В.;     

    рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по иску Туктарова А. Р. к Симаковой К. М. и Тагировой А. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Туктаров А.Р. обратился с иском к Симаковой К.М. и Тагировой А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, указывая на то, что Туктарову А.Р. принадлежат на праве собственности комнаты № и № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Симакова К.М. являлась собственником комнаты №в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.

Истцом в конце апреля 2023 года было получено нотариально оформленное заявление, датированное ДД.ММ.ГГГГ от собственника комнаты № Симаковой К.М. о продаже комнаты № за 1 100 000 руб., которые должны быть уплачены при подписании договора купли-продажи, рассрочка платежа не допускается, на уменьшение продажной цены не согласна.

Данное заявление было получено, через третьих лиц, но в пределах месячного срока, установленного для дачи ответа.

Истец согласился с предложенными условиями, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ оформил нотариальное согласие, которое направил по почте Симаковой К.М. ДД.ММ.ГГГГ. Также согласие было направлено нотариусу по внутренней нотариальной почте.

В дальнейшем ему стало известно, что право собственности на спорную комнату № перешло к Тагировой А.В. на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. О заключенном договоре купли-продажи истец не знал до ДД.ММ.ГГГГ, при оформлении сделки по приобретению комнаты № в спорной квартире.

Ответчик Симакова К.М., зная о согласии Истца приобрести комнату № по предложенной цене, лишила его возможности на преимущественное право покупки комнаты, в связи с чем просит суд: перевести права и обязанности покупателя комнаты № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Симаковой К. М. и Тагировой А. В. на Туктарова А. Р..

Взыскать с Туктарова А.Р. в пользу Симаковой К.М. денежные средства в размере 1 100 000 руб.

Признать за Туктаровым А.Р. право собственности на комнату № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ внести изменения в запись в ЕГРП.

Взыскать с Симаковой К.М. в пользу Туктарова А.Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб.

В судебное заседание истец и его представитель исковые требования поддержали, просили удовлетворить, поскольку Симакова К.М. лишила его возможности на преимущественное право покупки комнаты, не смотря на то, что им было направлено согласие на заключение сделки по предложенной продавцом цене, а также представлены доказательства наличия на банковском счете необходимых денежных средств.

Ответчик Симакова К.М. и ее представитель исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, указывая, что ею при продаже комнаты были соблюдены все формальности, всем собственникам комнат в квартире были направлены предложения о продажи квартиры. Ни какого согласия на заключение сделки от Туктарова А.Р. она не получала, поэтому являясь собственником заключила договор купли-продажи комнаты с Тагировой А.В. по цене 1 500 000 руб.

Ответчик Тагирова А.В. исковые требования не признала, пояснила, что она является собственником комнаты, приобрела ее на основании договора купли-продажи у Симаковой К.М., рассчиталась в полном объеме. В настоящее время проживает в указанной комнате и продавать эту комнату по указанной цене не собирается, поскольку в настоящее время цены на недвижимое имущество значительно выросли.

В судебное заседание третьи лицанотариус Медногорского городского нотариального округа <адрес>, Корбунеев С.Н., нотариус нотариального округа <адрес> РБ Искандарова Р.К., Управления Федеральной регистрационной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение гражданского дела без участия не явившихся лиц.

Выслушав явившихся участников процесса, исследуя и оценивая материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Установлено, что Туктарову А.Р. принадлежат на праве собственности комнаты № и № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается государственной регистрацией права.

Ответчик Симакова К.М. являлась собственником комнаты № в <адрес>, расположенной по адресу: РБ, <адрес>.

Согласно представленного суду дела правоустанавливающих документов, по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик Симакова К.М. продала принадлежащую ей комнату № в <адрес>, расположенной по адресу: РБ, <адрес>Тагировой А.В., договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Обращаясь в суд с иском, истец в качестве основания ссылается на тот факт, что Симакова К.М. продав комнату № в указанной квартире, постороннему человеку, нарушила право преимущественной покупки, принадлежащее истцу, как собственнику комнаты в указанной коммунальной квартире.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должно быть возложено на продавца.

Из материалов гражданского дела, а также письма нотариуса нотариального округа <адрес> Республики Башкортостан Искандаровой Р.К. № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу обратилась Симакова К. М. с просьбой передать заявление совладельцам в квартире, расположенной по адресу<адрес> – Садыковой Н. Я. и Туктарову А. Р., заявление отправлено по адресу<адрес> <адрес>.

Передача заявления совладельцам удостоверена нотариусом ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована в реестре для регистрации нотариальных действий за № и №.

Заявления содержали: предложение купить комнату №, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, за 1 100 000 рублей.

Нотариус отправила вышеуказанным совладельцам заказные письма с уведомлениями по адресу нахождения объекта недвижимости и по адресу указанному Симаковой К.М.

ДД.ММ.ГГГГ заказное письмо с уведомлением быловручено почтовым отделением Садыковой Н.Я.

Письмо, адресованное Туктарову А.Р.вернулось нотариусу с отметкой: «Истек срок хранения».

После чего ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выданы свидетельства, адресованные в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в <адрес> Симаковой К.М., что зарегистрированы в реестре за № и №

Туктаров А.Р. выслал нотариусу Искандаровой Р.К. через Клиент ЕИС согласие о желании купить предлагаемую Симаковой К.М. комнату за 1 100 000 руб., данное согласие удостоверено нотариусом нотариального округа <адрес> Кобурнеевым С.Н. по реестру за №

Данное согласие нотариус Искандарова Р.К. не видела в связи с техническим сбоем в работе компьютера и ей стало известно о поступлении указанного согласия только ДД.ММ.ГГГГ, когда позвонил сам Туктаров А.Р.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными нотариусом по запросу суда документами.

В своих письменных пояснениях нотариус Искандарова Р.К. считает, что вины нотариуса в указанных действиях не имеется, поскольку было бы достаточно Туктарову А.Р. ДД.ММ.ГГГГ сообщить, о своем намерении приобрести спорную комнату, по телефону, однако Туктаров А.Р. позвонил нотариусу лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Из письменных пояснений нотариуса нотариального округа <адрес> Кобурнеева С.Н. следует, что согласие Туктарова А.Р. Симаковой К.М. им не отправлялось. Данное согласие Туктаров А.Р. отправлял самостоятельно. Его согласие по личной просьбе он направил нотариусу Искандаровой Р.К. для передачи Симаковой К.М.. ДД.ММ.ГГГГ посредством программы Клиент ЕИС, раздел обмен документов между нотариусами. Выписки из данной программы представлены в виде скриншотов.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что предусмотренный ст. 250 ГК РФ порядок отчуждения комнаты, ответчиком Симаковой К.М. был соблюден, так как истецполучил направленные нотариусом почтовые уведомления, и предпринял действия, свидетельствующие о наличии желания приобрести комнату ответчика в спорном жилом помещении.

Однако, ввиду стечения обстоятельств,согласиеТуктаровым А.Р. приобрести комнату ответчика, до Симаковой К.М. доведено не было.

Доводы истца Туктарова А.Р. о ненадлежащем вручении заявления о продаже комнаты, суд обсудил и находит несостоятельными,поскольку закон не возлагает на продавца обязанность по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже, что было исполнено ответчиком.

Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать недвижимое имущество, не возлагается.

То обстоятельство, что продавцом не было получено согласие Туктарова А.Р. на приобретение спорной комнаты, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку она предприняла все необходимые меры для извещения сособственников о предстоящей продаже комнаты.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований, так и возражений.

Добросовестность ответчика по выполнению обязанности по уведомлению сособственников квартиры подтверждена документально, в связи с чем, нарушений прав истца на преимущественное право покупки отчуждаемой доли допущено не было.

ДД.ММ.ГГГГ между Симаковой К.М. (продавец) и Тагировой А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной комнаты № по цене 1 500 000 руб. (п.3 договора).

В настоящее время, согласно выписки из ЕГРН, собственником спорной комнаты является Тагирова А.В. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Суд учитывает, что согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за комнату сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Между тем достоверных и достаточных доказательств возможности надлежащего исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи истцом не представлено.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Симаковой К.М. при распоряжении своей комнатой №, истец Туктаров А.Р. не оспаривал заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, предусмотренным законом, при этом стоимость объекта недвижимости по Договору купли продажи, по которому Туктаров А.Р. просит совершить перевод прав и обязанностей покупателя, составляет 1 500 000 руб., однако, в соответствии с заявленными требованиями Туктаров А.Р. намерен приобрести комнату по цене 1 100 000 руб.

Суд, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 41, 42 ЖК РФ, ст. ст. 246, 250 ГК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Туктарова А.Р.

Поскольку в удовлетворении основных требований отказано, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов также надлежит отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении Туктарова А. Р. к Симаковой К. М. и Тагировой А. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Калининский районный суд г. Уфы РБ.

Судья Давыдов Д.В.