Решение по делу № 33-4007/2019 от 08.08.2019

Докладчик Иванов П.Д. Апелляционное дело № 33-4007/2019 Судья Мордвинов Е.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 сентября 2019 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А. и Иванова П.Д.,

при секретаре судебного заседания Андрияновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску товарищества собственников недвижимости «Аврора» к Леонтьеву Андрею Ивановичу о признании общей долевой собственности на земельный участок и признании отсутствующим права собственности на земельный участок, поступившее по апелляционной жалобе товарищества собственников недвижимости «Аврора» на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 июня 2019 года,

установила:

Товарищество собственников недвижимости «Аврора» (далее также ТСН «Аврора») обратилось в суд с иском к Леонтьеву А.И. о признании общей долевой собственности на земельный участок, признании отсутствующим права собственности на земельный участок.

В обоснование иска указано, что в 2008 году по адресу: <адрес> построены и сданы в эксплуатацию три дома «ЖК «Аврора» под номерами 4, 4/1, 4/2 с объектами благоустройства: две детские площадки, физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка, подъездные дороги. Для строительства жилых домов ЖК «Аврора» был сформирован и отведен земельный участок с кадастровым номером №, застройщиком ЖК «Аврора» выступало ООО «Отделфинстрой», которое привлекало денежные средства участников долевого строительства на строительство домов. После разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов ЖК «Аврора» все участники долевого строительства приняли построенные ООО «Отделфинстрой» квартиры и зарегистрировали право собственности на них. 24 декабря 2010 года без ведома собственников квартир земельный участок с кадастровым номером №:70 был разделен на 7 участков с кадастровыми номерами №73, №:74, №:75, №:76, №:77, №:78, №:79. 28 июля 2010 года между ООО «Отделфинстрой» и Дмитричевой В.П., Сазоновой К.П. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №:77 общей площадью 1488 кв.м. По договору купли-продажи от 21 августа 2013 года Дмитричева В.П. и Сазонова К.П. перепродали ООО «Премиум инжиниринг» вышеуказанный земельный участок. В последующем ООО «Премиум инжиниринг» продало Степанову А.П. земельный участок с кадастровым номером №:77 по договору купли-продажи от 20 февраля 2015 года. По договору купли-продажи земельного участка от 9 апреля 2015 года Степанов А.П. продал вышеуказанный земельный участок Ивановой М.А.

11 августа 2017 года между Мартышкиным Н.И., Жиклаевой Т.М. (продавцы) и Леонтьевым А.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №:1246 общей площадью 2360 кв.м., в состав которого вошел земельный участок с кадастровым номером №:77, который принадлежал продавцам на основании договора купли-продажи от 15 июля 2016 года. Следовательно, в период между 9 апреля 2016 года и 22 июля 2016 года собственник земельного участка с кадастровым номером №:77 провел межевание и объединение его с другими земельными участками, в результате чего поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №:1246 общей площадью 2360 кв.м. 11 августа 2017 года Леонтьев А.И. приобрел у Мартышкина Н.И., Жиклаевой Т.М. по договору купли-продажи земельные участки с кадастровыми номерами №:1245, №:1246.

Истец считает указанные сделки ничтожными в силу следующего. Без согласия собственников квартир в многоквартирных жилых домах ЖК «Аврора» в отношении земельного участка с кадастровым номером №:70 неоднократно проводились межевые работы, в результате которых земельный участок включен в границы земельного участка с кадастровым номером №:1247. При этом в границах земельного участка с кадастровым номером №:77 располагается физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка, построенная ООО «Отделфинстрой» за счет средств участников долевого строительства. С момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирных жилых домах под номерами <адрес> возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №:70 в соответствии со ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Земельный участок в силу закона перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах. Следовательно, дальнейшее межевание земельного участка с кадастровым номером №:70 без согласия собственников многоквартирных домов под номерами <адрес> произведено незаконно, а договоры купли-продажи выделенной из него части (спорного земельного участка) являются ничтожными в силу требований п. 2 ст. 168 ГК РФ. Приведя вышеуказанные обстоятельства, истец просил установить (признать) общую долевую собственность собственников жилых (нежилых) помещений многоквартирных жилых домов под номерами <адрес> земельный участок, необходимый для эксплуатации (обслуживания) указанных домов, со следующими координатами поворотных точек:

1 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

2 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

3 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

4 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

5 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

6 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

7 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

8 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

9 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

10 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

11 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

12 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

13 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

14 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

15 - Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>,

1- Х <данные изъяты>, У <данные изъяты>.

в порядке восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признать отсутствующим право собственности Леонтьева А.И. на часть земельного участка, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером №:1247 по адресу: <адрес>, с вышеуказанными координатами поворотных точек.

Решением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 июня 2019 года отказано в удовлетворении исковых требований ТСН «Аврора» к Леонтьеву А.И. в полном объеме.

На указанное решение представителем истца ТСН «Аврора» Даниловым В.В. подана апелляционная жалоба. В обоснование апелляционной жалобы указано, что вывод суда о том, что ООО «Отделфинстрой» реализовало свое право распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №:25, который принадлежал ему на праве собственности, является неверным. Начиная с 2009 года (первой записи государственной регистрации права собственности на жилое помещение за участником долевого строительства) ООО «Отделфинстрой» утратило право собственности на земельный участок с кадастровым номером №:70, выделенный для строительства 3-х 16-этажных жилых домов из земельного участка с кадастровым номером №:25, и не вправе было распоряжаться чужим земельным участком, включая работы по межеванию. В силу ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (ст. 346 ГК РФ). Доказательств согласования участниками долевого строительства раздела находившегося у них в залоге исходного земельного участка с кадастровым номером №:25 материалы дела не содержат, как и нет доказательств согласования участниками общей долевой собственности последующего раздела 18 июня 2010 года земельного участка с кадастровым номером №:70. Ссылаясь на формирование и постановку на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами №:73, №:74, №:75, расположенных под многоквартирными жилыми домами, суд не учел тот факт, что данные действия выполнены в обход закона и являются незаконными, то есть не могут порождать каких-либо правовых последствий. При этом никем не оспаривается, что в границах земельного участка с кадастровым номером №:77 находится физкультурно-оздоровительная баскетбольная площадка, построенная ООО «Отделфинстрой» за счет средств участников долевого строительства. Таким образом, все сделки, включая межевание в отношении спорного земельного участка, находившегося в период строительства жилых домов в залоге у участников долевого строительства, а затем перешедшего им в общую долевую собственность, являются ничтожными в силу закона (ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 36 ЖК РФ), а не оспоримыми, как указал суд.

Представитель истца Данилов В.В. в судебном заседании просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Ответчик Леонтьев А.И. в судебное заседание не явился, обеспечил участие своего представителя.

Представитель ответчика Ахвердян А.А. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ТСН «Аврора».

Представители третьих лиц ООО «Отделфинстрой», администрации г. Чебоксары, ООО «Премиум инжиниринг», Управления Росреестра по Чувашской Республике, третьи лица Дмитричева В.П., Сазонова К.П., Степанов А.П., Иванова М.А., Мартышкин Н.И., Жиклаева Т.М., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, участие своих представителей не обеспечили.

На основании статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном статьей 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 сентября 2008 года администрацией г. Чебоксары ООО «Отделфинстрой» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 16-этажного жилого дома <адрес> (позиция 1А), 29 октября 2008 года - 16-этажного жилого дома <адрес> (позиция 1Б), 23 декабря 2008 года - 16-этажного жилого дома <адрес> (позиция 1В), построенных на земельном участке с кадастровым номером №:25.

Согласно выписке из ЕГРН ООО «Отделфинстрой» с 16 октября 2009 года по 22 июля 2010 года являлось собственником земельного участка с кадастровым номером №:70, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для строительства трех 16-этажных домов. Данный земельный участок был образован 16 октября 2008 года при разделе на основании заявления ООО «Отделфинстрой» земельного участка с кадастровым номером №:25 и снят с кадастрового учета 24 декабря 2010 года.

Ответчик Леонтьев А.И. с 15 марта 2018 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №:1247, площадью 2506+/-17 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: <адрес>.

В границах указанного земельного участка располагается спорный земельный участок с кадастровым номером №:77, площадью 1488+/-15 кв.м., образованный 18 июня 2010 года в результате разделения на тот момент собственником ООО «Отделфинстрой» земельного участка с кадастровым номером №:70, и снятый с кадастрового учета 19 февраля 2016 года. Земельный участок с кадастровым номером №:77 с момента образования до снятия с кадастрового учета являлся предметом нескольких договоров купли-продажи.

Земельные участки с кадастровыми номерами №:73, №:74, №:75, расположенные по адресам: <адрес>, под многоквартирными жилыми домами также сформированы в результате разделения земельного участка с кадастровым номером №:70 18 июня 2010 года и поставлены на кадастровый учет.

ТСН «Аврора», основным видом деятельности которого является управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе, с 1 августа 2015 года осуществляет управление многоквартирными домами <адрес>.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ТСН «Аврора», суд первой инстанции исходил из того, что стороной истца в рамках настоящего дела в качестве основания иска указывается лишь на ничтожность сделок, которые являются оспоримыми, при этом на разрешение суда не поставлены соответствующие требования. Суд также пришел к выводу о том, что ООО «Отделфинстрой» реализовало свое право распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №:25, расположенном по адресу: <адрес>, который принадлежал ему на праве собственности.

Соглашаясь с окончательным выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований ТСН «Аврора», судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

В силу п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников посещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Согласно подп. 3 п. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

На заседании правления ТСН «Аврора» многоквартирного жилого дома 7 мая 2018 года члены правления предложили вынести на общее собрание собственников помещений вопрос о защите (восстановлении) прав собственности собственников помещений в многоквартирных домах <адрес> на земельный участок (спорный по настоящему иску), занятый физкультурно-оздоровительной баскетбольной площадкой, посредством признания данного участка общедолевой собственностью.

Однако, как следует из материалов дела, решения общего собрания собственников помещений многоквартирных жилых домов под номерами <адрес> по вопросу о защите (восстановлении) прав собственности на земельный участок, занятый физкультурно-оздоровительной баскетбольной площадкой, посредством признания данного участка общедолевой собственностью и наделения полномочиями ТСН «Аврора» на обращение в суд с настоящим иском нет, истцом доказательств обратного не представлено.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ТСН «Аврора» не было наделено собственниками помещений многоквартирных жилых домов полномочиями на предъявление настоящего иска в суд и соответственно у ТСН «Аврора» права на обращение в суд с данным иском не имеется.

При таких обстоятельствах, у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований ТСН «Аврора» по мотиву отсутствия у истца полномочий на предъявление иска.

Одновременно судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения выводы суда об оспоримости сделок, которые истец считает ничтожными, как не имеющие правового значения для разрешения спора, предъявленного ненадлежащим истцом.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости «Аврора» на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 17 июня 2019 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: Е.А. Арсланова

П.Д. Иванов