Решение по делу № 33-13647/2023 от 04.08.2023

УИД 52RS0001-02-2022-009444-45Дело № 2-104/2023Судья Звонарева С.В. № 33-13647/2023

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 03 октября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кавелькиной М.Н.,

судей Елагиной А.А., Святкиной Е.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Любимцевой А.В.,

с участием: представителя истца (ответчика по встречному иску) потребительского кооператива «Нижегородский» - Абдуллиной Р.Т., представителя ответчика (истца по встречному иску) –Главинского А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Святкиной Е.Э. гражданское дело по иску потребительского кооператива «Нижегородский» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и процентов, по встречному исковому заявлению ФИО1 к потребительскому кооперативу «Нижегородский» о возмещении убытков,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда Нижегородской области от 18 мая 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с настоящим иском к ФИО1 указав, что между ПК «Нижегородский» (ранее - Нижегородское областное потребительское общество) и ИП Игониной Д.С., деятельность которой в качестве индивидуального предпринимателя прекращена 02.06.2022 г., заключен долгосрочный договор аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года в отношении нежилого здания - столовой, общей площадью 762,30 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Первомайск, ул. Октябрьская, д. 20А, кадастровый № 52:56:0600001:1614. Согласно пункту 4.1 Договора арендная плата за пользование помещением состоит из двух частей: постоянной и переменной. Согласно п.4.1.1. договора, постоянная часть арендной платы составляет в месяц:

-    с 14 мая 2019 года по 30 июня 2019 года - 20000 руб.;

-    с 01 июля 2019 года по 29 февраля 2020 года - 50000 руб.;

-    с 01 марта 2020 года - 100000 руб., и оплачивается ежемесячно, не позднее 05-ого числа текущего месяца.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.03.2020 г. к договору аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года, постоянная часть арендной платы рассчитывалась следующим образом:

-    с 01 марта 2020 года по 30 июня 2020 года составляла в месяц 50000 руб., в том числе НДС;

-    с 01 июля 2020 года составит в месяц 100000 руб., в том числе НДС.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2020 г. к договору аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года, постоянная часть арендной платы составит в месяц на период:

-    с 01 апреля 2020 года по 28 февраля 2021 года - 25000 руб., в том числе НДС;

-    с 01 марта 2021 года по 30 июня 2021 года - 30000 руб., в том числе НДС;

- с 01 июля 2021 года по 31 декабря 2021 года - 50000 руб., в том числе НДС;

- с 01 января 2022 года до окончания срока действия договора аренды 100000 руб., в том числе НДС.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.12.2021 г. к договору аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года, постоянная часть арендной платы составит в месяц на период:

-    с 01 декабря 2021 года по 31 декабря 2021 года - 37000 руб., в том числе НДС.

Согласно п.4.1.2. договора, переменная арендная плата включает в себя возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, газ, водоснабжение, канализация и вывоз ТБО) и возмещается арендатором не позднее 25-ого числа месяца, следующего за расчетным (п.4.4.).

В соответствии с п.3.3.3. договора, арендатор обязан производить все платежи по договору в размере, порядке, сроки, предусмотренные настоящим договором.

Ответчиком (арендатором) обязательства выполнялись ненадлежащим образом. Оплата производилась несвоевременно и не в полном объеме. Согласно акту сверки по состоянию на 31.05.2022 года, задолженность за ответчиком по постоянной и переменной арендной плате составила 409 117 рублей 30 копеек. Данная задолженность числится и по состоянию на 02.11.2022 года.

В соответствии с п. 5.2 договора, за неуплату арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатору начисляются проценты по ставке рефинансирования в порядке, предусмотренном ст.395 ГК РФ. Таким образом, за период с 01.01.2022 по 31.10.2022 за нарушение сроков оплаты постоянной арендной платы ответчику начислены пени в сумме 27609,88 руб.

На основании изложенного, с учетом уточнения истец просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по аренде в сумме 409117,30 руб. по договору аренды № 05-02/20 - 29 от 14.05.2019 г.; пени в сумме 20000 руб. по договору аренды № 05-02/20 - 29 от 14.05.2019 г. за период с 01.01.2022 г. по 31.10.2022 г., расходы по государственной пошлине в сумме 7567 руб.

ФИО1 обратилась в суд к ПК «Нижегородский» со встречным иском, указав, что 14.05.2019 г. между Нижегородским областным потребительским обществом (в настоящее время ПК «Нижегородский») и ИП Игониной Д.С. (в настоящее время деятельности в качестве ИП прекращена) заключен договор аренды № 05-02/20-29 нежилого помещения (столовая), расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Первомайск, ул. Октябрьская, д. 20А.

В соответствии с п. 1.2 договора арендатор вправе использовать объект аренды для оказания услуг общественного питания. Согласно п. 3.3.9 договора арендатор обязуется производить за свой счет текущий (косметический) ремонт объекта аренды для поддержания его в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Указанное нежилое помещение, являющееся объектом аренды, изначально было передано ИП Игониной Д.С. в ненадлежащем техническом состоянии и требовало капитального ремонта кровли.

Несмотря на неоднократные обращения ИП Игониной Д.С., арендодателем необходимый капитальный ремонт помещения произведен не был, в связи с чем, по согласованию с арендодателем такой ремонт был произведен арендатором самостоятельно, для чего ИП Игониной Д.С. были заключены следующие договоры:

-    договор подряда № 1157 от 15.02.2021 с ИП Косовым А.Н. на поставку и монтаж окон ПВХ, стоимость работ составила 50000 руб.;

-    договор подряда № 08/2021 от 12.04.2021 с ИП Замысловым С.В. на проведение строительно-монтажных работ по ремонту крыши, стоимость работ составила 142490 руб.;

-    договор подряда № 16/2021 от 07.05.2021 с ИП Замысловым С.В. на капитально-строительные работы фасада и крыльца, стоимость работ составила 141336 руб.;

-    договор подряда № 23/2021 от 06.06.2021 с ИП Замысловым С.В. на проведение строительно-монтажных работ по замене канализационной трубы, стоимость работ составила 17536 руб.

На основании изложенного, ФИО1 просит взыскать с ПК «Нижегородский» денежные средства в размере 351362 руб. в счет возмещения убытков, составляющих стоимость проведенных ремонтных работ.

Определением судьи Первомайского районного суда Нижегородской области от 30.03.3023 ФИО1 по её ходатайству предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 6713,62 руб. до рассмотрения дела по существу.

Решением Первомайского районного суда Нижегородской области от 18 мая 2023 года исковые требования ПК «Нижегородский» удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу ПК «Нижегородский» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды №05-02/20-29 от 14.05.2019 в сумме 309117,30 руб., пени по договору аренды за период с 01.01.2022 по 31.10.2022 в сумме 20000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6491,17 руб., а всего взыскать 335608,47 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ПК «Нижегородский» отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано.

С ФИО1 в бюджет взыскана государственная пошлина в размере 6713,62 руб.

Не согласившись с принятым решением, ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование указывает, что суд, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, не учел письменное согласие ПК «Нижегородский» на проведение ФИО1 капитального ремонта помещения. Также, удовлетворяя исковые требования кооператива, судом в решении не представлен расчет задолженности и пени.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, пояснил, что ФИО1 эксплуатировала помещения в качестве кафе. Проработала полгода до пандемии, после чего кафе закрыли. Возобновили работу в 2021 году, ремонтные работы были вызваны необходимостью, так как протекала крыша, обрушился потолок на кухне, прорвало канализацию, прогнили окна. Был осуществлен не только капитальный, но и косметический ремонт. Представитель истца просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, пояснила, что ФИО1 при подписании договора аренды подписала акт приемки здания, ее это устраивало, в связи с проведением текущего ремонта ФИО1 были уменьшены арендные платежи.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам ФИО2 областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также, тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда первой инстанции не соответствует указанным требованиям, в связи с чем подлежит отмене с принятием нового решения.

Как следует из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что между ПК «Нижегородский» (ранее - Нижегородское областное потребительское общество) и ИП ФИО1, деятельность которой в качестве индивидуального предпринимателя прекращена 02.06.2022 г., заключен долгосрочный договор аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года в отношении нежилого здания - столовой, общей площадью 762,30 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Первомайск, ул. Октябрьская, Д.20А, кадастровый № 52:56:0600001:1614. Срок действия договора три года с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Акт приема-передачи был подписан сторонами 14 мая 2019 года.

Согласно пункту 4.1 Договора арендная плата за пользование помещением состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Согласно п.4.1.1. договора, постоянная часть арендной платы составляет в месяц:

-    с 14 мая 2019 года по 30 июня 2019 года - 20000,00 руб.;

-    с 01 июля 2019 года по 29 февраля 2020 года - 50000 руб.;

-    с 01 марта 2020 года - 100000 руб., и оплачивается ежемесячно, не позднее 05-ого числа текущего месяца.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.03.2020 г. к договору аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года, постоянная часть арендной платы рассчитывалась следующим образом:

-    с 01 марта 2020 года по 30 июня 2020 года составляла в месяц 50000 руб., в том числе НДС;

-    с 01 июля 2020 года составит в месяц 100000 руб., в том числе НДС.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2020 г. к договору аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года, постоянная часть арендной платы составит в месяц на период:

-    с 01 апреля 2020 года по 28 февраля 2021 года - 25000 руб., в том числе НДС;

-    с 01 марта 2021 года по 30 июня 2021 года - 30000 руб., в том числе НДС;

- с 01 июля 2021 года по 31 декабря 2021 года - 50000 руб., в том числе НДС;

- с 01 января 2022 года до окончания срока действия договора аренды 100000 руб., в том числе НДС.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.12.2021 г. к договору аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года, постоянная часть арендной платы составит в месяц на период:

-    с 01 декабря 2021 года по 31 декабря 2021 года - 37000 руб., в том числе НДС.

Согласно п.4.1.2. договора, переменная арендная плата включает в себя возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, газ, водоснабжение, канализация и вывоз ТБО) и возмещается арендатором не позднее 25-ого числа месяца, следующего за расчетным (п.4.4.).

В соответствии с п.3.3.3. договора, арендатор обязан производить все платежи по договору в размере, порядке, сроки, предусмотренные настоящим договором.

Ответчиком (арендатором) обязательства выполнялись ненадлежащим образом. Оплата производилась несвоевременно и не в полном объеме.

Согласно акту сверки по состоянию на 31.05.2022 г., задолженность за ответчиком по постоянной и переменной арендной плате составила 409117,30 руб., из которых переменная аренда в размере 81022,30 руб.

Размер переменной арендной платы 81022,30 руб. рассчитан на основании показаний прибора учета газа АО «Газпром межрегионгаз», определенных актом №182076 от 26.04.2022 г., и подтверждается сводным актом №32841-521/4 о количестве поданного-потребленного газа от 30.04.2022 г., сводными актами о количестве поданного-потребленного газа за период действия договора аренды с ИП Игониной Д.С., справкой к товарной накладной №62252 от 30.04.2022 г., сведениями об оплате указанной суммы истцом; счетом, выставленным истцом ответчику к оплате; показаниями свидетеля Свидетель №1

Согласно п. 7.2 договора аренды, настоящий договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, или в любой момент по заявлению одной из сторон, при письменном уведомлении за 30 дней.

В соответствии с письменным уведомлением от 30 марта 2022 года Нижегородское областное потребительское общество письменно уведомило ФИО1, что договор аренды №05-02/ю-29 от 14 мая 2019 года прекращает своё действие с 30 апреля 2022 года.

Таким образом, договор аренды № 05-02/20-29 от 14 мая 2019 года между потребительским кооперативом «Нижегородский» (ранее - Нижегородское областное потребительское общество) и индивидуальным предпринимателем ФИО1, в отношении нежилого здания - столовой, общей площадью 762,30 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Первомайск, ул. Октябрьская, д.20А, действовал до 30 апреля 2022 года.

Задолженность ФИО1 по арендной плате по договору аренды №05-02/20-29 от 14.05.2019 составила за период до 30 апреля 2022 года в сумме 309117,30 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку факт нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору подтверждается материалами дела, доказательств уплаты долга ответчиком не представлено.

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за май 2022 года в размере 100000 руб. на основании вышеизложенного судебная коллегия находит необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 5.2 договора, за неуплату арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатору начисляются проценты по ставке рефинансирования в порядке, предусмотренном ст.395 ГК РФ.

Согласно расчету, представленному истцом, за период с 01.01.2022 по 31.10.2022 за нарушение сроков оплаты постоянной арендной платы ответчику начислены пени в сумме 27609,88 руб.

Истцом заявлены требования о взыскания процентов по договору аренды в размере 20000 рублей, которые подлежат удовлетворению, представленный расчет не противоречит положениям вышеуказанных норм права и условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Так, истцом при подаче иска в суд оплачена государственная пошлина в размере 7567 руб., что подтверждается платежными поручениями.

Поскольку судом апелляционной инстанции принимается решение об удовлетворении исковых требований частично, вышеприведенные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 6491,17 руб.

Приведённые в апелляционной жалобе доводы об отсутствии в решении расчета задолженности и процентов не могут послужить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку, как отметил суд, расчет задолженности по арендным платежам подтверждается актом сверки, расчет пеней приложен к исковому заявлению, а расчет задолженности по переменным платежам вытекает из произведенного поставщиком услуг расчета. Представленные расчеты судом первой инстанции проверены, признаны обоснованными, законными и арифметически верными, с чем судебная коллегия соглашается.

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску в нарушении ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо относимых, допустимых, достоверных доказательств, свидетельствующих о погашении указанной задолженности или об её отсутствии, а также о возможности проведения расчета иным способом, не представил.

Также судом установлено, что согласно п. 1.3 договора аренды, объект аренды оснащен системами подачи электропитания (теплоэнергии), тепло- и водоснабжения, канализации, находящиеся в состоянии, обеспечивающем их нормальную эксплуатацию. Объект находится в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии, планового, капитального ремонта не требуется.

Согласно п. 3.3.9 договора арендатор обязуется производить за свой счет текущий (косметический) ремонт объекта аренды для поддержания его в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Затраты по ремонту возмещению арендодателем не подлежат.

В силу п. 3.4.3 арендатор вправе производить ремонтно-отделочные работы, а также дополнительные работы по улучшению объекта аренды по текущему ремонту, переустройству, отделке, возведению перегородок и содержанию арендуемого объекта, только с письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 3.4.4. арендатор вправе по окончании срока действия договора либо досрочном расторжении договора изъять произведенные им улучшения объекта аренды, которые могут быть отделены без вреда для объекта (отделимые) улучшения, в том числе, если они были осуществлены с письменного согласия арендодателя. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Арендатор на возмещение неотделимых улучшений не претендует.

Арендодателем ФИО1 был произведен капитальный ремонт объекта аренды, в связи с чем, ею были заключены следующие договоры:

-    договор подряда № 1157 от 15.02.2021 с ИП Косовым А.Н. на поставку и монтаж окон ПВХ, стоимость работ составила 50000 руб.;

-    договор подряда № 08/2021 от 12.04.2021 с ИП Замысловым С.В. на проведение строительно-монтажных работ по ремонту крыши, стоимость работ составила 142490 руб.;

-    договор подряда № 16/2021 от 07.05.2021 с ИП Замысловым С.В. на капитально-строительные работы фасада и крыльца, стоимость работ составила 141336 руб.;

-    договор подряда № 23/2021 от 06.06.2021 с ИП Замысловым С.В. на проведение строительно-монтажных работ по замене канализационной трубы, стоимость работ составила 17536 руб..

Общая стоимость проведенных работ составила 351362 руб., которые она просит взыскать с истца в свою пользу. Факт проведения работ подтверждается договорами подряда, сметами на проведение капитально-строительных работ, актами приема-передачи, квитанциями об оплате, показаниями допрошенных свидетелей ФИО9 и ФИО10

ФИО1 ссылается, что указанные работы были произведены ею с письменного согласия арендодателя от 12.03.2021, подписанного председателем правления Свидетель №2

В судебном заседании ответчиком ФИО1 была представлена копия согласия от 12.04.2021 г. на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, согласно которому в связи с претензией №21 от 28.01.2022 г. от ИП Игониной Д.С. арендодатель согласен на проведение строительно-монтажных работ кровли, капитально-строительных работ фасада и крыльца, капитально-строительных работ (септик) канализационной трубы на объекте по адресу: г. Первомайск, Нижегородская область, ул. Октябрьская, д.20А, переданного по договору аренды №05-02/20-29 от 14 мая 2019 года.

Суд первой инстанции, установив, что представленная ФИО1 копия согласия кооператива от 12.04.2021 г. на проведение капитального ремонта арендуемого помещения не является надлежащим доказательством, в связи с чем факт согласования с арендатором выполнения работ и производства улучшений, их объем и стоимость таких работ материалами гражданского дела не подтверждается, пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных заявленных требований.

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции являются ошибочными, а доводы апелляционной жалобы ответчика заслуживающими внимания, по следующим мотивам и основаниям.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Содержание арендованных зданий, сооружений, помещений включает в себя текущий и капитальный ремонт, поддержание их в исправном состоянии (статья 616, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу расходы по содержанию имущества несет его собственник (статья 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации данные расходы возлагаются на арендатора, если иное не установлено законом или договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, в обоснование своих выводов или возражений на доводы другой стороны спора, должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям. Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и подтверждается показаниями свидетелей, арендуемое помещение требовало капитального ремонта, было не пригодно для использования.

ФИО1 неоднократно обращалась к арендодателю с требованием о проведении капитального ремонта.

Как указывалось ранее, согласно письму от 12.04.2021 г. Нижегородское ОПО в лице председателя Свидетель №2 выразило согласие на проведение строительно-монтажных работ кровли, капитально-строительных работ фасада крыльца, капитально-строительных работ канализационной трубы (септик) арендуемого помещения, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Первомайск, ул. Октябрьская, д. 20А.

Судебная коллегия принимает указанное письмо в качестве надлежащего, допустимого, достоверного доказательства, подтверждающего соблюдение ФИО1 порядка согласования проведения ремонтных работ.

Факт проведения работ подтверждается договорами подряда, сметами на проведение капитально-строительных работ, актами приема-передачи, квитанциями об оплате, показаниями допрошенных свидетелей ФИО9 и ФИО10, стороной ответчика по встречному иску не оспаривается.

          В свою очередь, ответчик по встречному иску в нарушении ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо относимых, допустимых, достоверных доказательств, свидетельствующих о подложности указанного письма, не представил.

Более того, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной, кооперативу разъяснялось право на обращение в суд с ходатайством о проведении судебной экспертизы по подписи выполнения оспариваемого ими согласия. Между тем, ПК «Нижегородский» данным правом не воспользовалось, иных доказательств своей позиции не представил.

Судебная коллегия считает факт согласования ПК «Нижегородский» и ФИО1 выполнения капитального ремонта арендатором установленным.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о возмещении убытков в полном объёме. Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. (ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что судебной коллегией удовлетворены требования о взыскании задолженности по оплате арендных платежей и процентов и встречные требования о взыскании убытков, судебная коллегия производит взаимозачет удовлетворенных первоначальных и встречных требований, и окончательно определяет к взысканию с ПК «Нижегородский» в пользу ФИО1 убытки в размере 22244,7 руб. (351362 – 329117,3).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Определением Первомайского районного суда Нижегородской области от 30.03.3023 г. ФИО1 по её ходатайству предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 6714 руб. до рассмотрения дела по существу.

Поскольку на дату рассмотрения дела сведения об оплате государственной пошлины не представлены, исковые требований удовлетворены в полном объёме, указанные расходы подлежат взысканию с ПК «Нижегородский» в местный бюджет.

Руководствуясь статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда Нижегородской области от 18 мая 2023 года отменить.

Принять новое решение.

Исковые требования Потребительского кооператива «Нижегородский» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и процентов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Потребительского кооператива «Нижегородский» задолженность по арендной плате по договору аренды №05-02/20-29 от 14.05.2019 в сумме 309117,30 руб., пени по договору аренды за период с 01.01.2022 по 31.10.2022 в сумме 20000 руб.

В удовлетворении остальной части –отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Потребительскому кооперативу «Нижегородский» о взыскании убытков удовлетворить.

Взыскать с потребительского кооператива «Нижегородский» в пользу ФИО1 убытки в размере 351362 руб.

Произвести взаимозачет удовлетворенных первоначальных и встречных требований, и окончательно взыскать с Потребительского кооператива «Нижегородский» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере 22244,7 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу потребительского кооператива «Нижегородский» государственную пошлину в размере 6491,17 руб.

Взыскать с потребительского кооператива «Нижегородский» в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 6714 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 04 октября 2023 г.