Решение по делу № 33-2468/2020 от 20.11.2020

Судья Меркулова Е.Н. Дело № 33-2468/2020

Докладчик Вишняков О.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 декабря 2020 г. г. Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Вишнякова О.В.,

судей Сахалинского областного суда Малеванного В.П., Доманова В.Ю.,

при секретаре Пономаренко О.Е.,

рассмотрела гражданское дело по иску Богатыревой Юлии Владимировны к И Ольге Сынчеловне об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества;

по апелляционной жалобе представителя ответчика Данченко Л.В. на решение Корсаковского городского суда от 11 августа 2020г.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Вишнякова О.В., судебная коллегия

установила:

8 августа 2019г. Богатырева Ю.В. обратилась в суд с иском к И О.С. об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества. В обосновании требований указала, что, 17 марта 2017г. по договору купли-продажи приобрела у И О.С. здание магазина по адресу: <адрес>, с кадастровым № и земельный участок с кадастровым № под зданием магазина. Пунктом 1.3 указанного договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не передано третьим лицам в аренду и не является предметом спора. Также продавец гарантирует, что он не осуществил и не осуществлял отчуждение недвижимого имущества третьим лицам. Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае, если продавцом нарушено гарантийное обязательство, предусмотренное пунктом 1.3 договора. В нарушение приведенных условий договора ответчик продала истцу здание магазина с земельным участком при наличии многочисленных споров между И О.С. и собственником одного из жилых помещений в соседнем многоквартирном доме - Ф.И.О.13

На основании изложенного истец просит суд изменить договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 марта 2017г., заключенный между И О.С. и Богатыревой Ю.В. путем уменьшения общей стоимости недвижимого имущества на 5 млн. рублей - до 14 750 000 руб. (п. 2.1 Договора) и исключить пункт 2.4 Договора (о выплате указанных 5 млн. рублей в рассрочку).

В судебном заседании представитель истца Харитонович С.В. поддержала исковые требования; представитель ответчика Данченко Л.В. иск не признала; истец Богатырева Ю.В., ответчик И О.С. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Решением Корсаковского городского суда от 11 августа 2020г. изменен основной договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 марта 2017г., заключенный между И О.С. и Богатыревой Ю.В. о купле-продаже здания магазина смешанных товаров с кадастровым № и земельного участка под ним с кадастровым №, расположенных по адресу <адрес> в части покупной цены, установив её в размере 14 750 000 руб., а также исключен из указанного договора п. 2.4, обязывающий Богатыреву Ю.В. уплатить И О.С. 5 000 000 руб. в течение с десяти месяцев со дня регистрации права собственности на недвижимое имущество за Богатыревой Ю.В. с уплатой по 500 000 руб. каждый календарный месяц не позднее последнего рабочего дня месяца, в котором производится уплата, и с уплатой неустойки. Взыскано с И О.С. в пользу Богатыревой Ю.В. 300 руб., в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Не согласившись с указанным решением, представитель ответчика Данченко Л.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает, что стороны установили в п. 4.4 Договора возможность полного отказа от договора, по тексту этого пункта нет оснований для иного толкования, но судом допущена возможность произвольного расширения толкования п. 4.4, цена снижена на 25,3%. Обращает внимание, что данном случае собственность на весь объект остается, а продавец недополучает стоимость спорного имущества. Действующее законодательство не предусматривает возможность одностороннего изменения существенных условий Договора, где должно быть достигнуто обоюдное согласие. Полагает, что судом производство по делу ошибочно не прекращено, поскольку дело необходимо рассматривать в арбитражном процессе; суд вышел за пределы своей компетенции, поскольку не является экспертом в области оценочной деятельности и не может делать вывод о снижении стоимости с учетом прогнозируемой рентабельности.

Возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, представитель истца Харитонович С.В. просит решение оставить без изменения.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о судебном заседании (3-и телефонограммы и СМС-сообщение от 24.11.20г.; 2-а уведомления о получении судебных извещений от 3.12.20г.; 2-а почтовых идентификатора).

Судебная коллегия, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон: истца – Харитонович С.В.; ответчика – Данченко Л.В., - полагает решение суда подлежащим отмене по основаниям п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, в связи с неправильным применением норм материального права.

Согласно материалов дела, 17.03.17г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого И О.С. обязалась передать в собственность Богатыревой Ю.В. двухэтажное нежилое здание (магазин смешанных товаров) кадастровый № земельный участок площадью <данные изъяты> под ним кадастровый №, расположенные по адресу:г. <адрес>

По условиям договора продавец гарантирует, что недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не передано третьим лицам в аренду и не является предметом спора, а также, что продавец не осуществил и не осуществлял отчуждение недвижимого имущества третьим лицам (п.1.3 Договора). Общая стоимость недвижимого имущества составляет 19 750 000 рублей (п.2.1 Договора). Продавец подтверждает, что на момент заключения договора покупателем внесен задаток в размере 6200 000 руб. (п.2.2 Договора); 8550 000 руб. покупатель обязуется уплатить в момент заключения договора (п.2.3 Договора); 5 000 000 руб. покупатель обязуется уплатить в течение 10 календарных месяцев по 500 000 руб. ежемесячно с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (п.2.4 Договора). В п.3.3 Договора предусмотрена ответственность продавца в случае нарушения обязательств по договору в форме обязанности уплатить покупателю штраф в размере 1 000 000 руб.

Удовлетворяя заявленные Богатыревой Ю.В. исковые требования об изменении указанного Договора от 17.03.17г. путем одностороннего снижения покупной цены недвижимого имущества на 5 млн. рублей (т.е. более чем на 25% от общей стоимости в 19 50000 руб.), суд первой инстанции сослался на положения ч.2 ст.450 ГК РФ, согласно которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

При этом суд первой инстанции сослался на то, что на протяжении длительного времени, начиная с 2015г., магазин <данные изъяты>», собственником которого являлась И О.С., был предметом многочисленных судебных споров по искам собственника одной из квартир в МКД по адресу <адрес> Ф.И.О.14 (Ф.И.О.15.), которым предъявлялись многочисленные жалобы на повышенный уровень шума, нарушение правил противопожарной безопасности реконструкцией здания магазина, проведенной И О.С., на обустройство подъезда грузового транспорта к магазину под окнами квартиры Ф.И.О.16., на захват части придомовой территории и обустройство на ней подъезда к магазину, на захват общего имущества в МКД в виде отмостки дома и нарушение из-за этого конструкции МКД. Заявлялись и требования о запрещении эксплуатации магазина и оборудования в нем, сносе здания магазина как самовольной постройки и освобождении земельного участка в связи с нарушениями строительных норм и правил, - в связи с чем суд первой инстанции сделал вывод о том, что с 2015г. по настоящее время спорный магазин является предметом судебных споров.

Однако, несмотря на многочисленность поданных Ф.И.О.17 исков в отношении спорного магазина, все дела, рассмотренные судом до заключения договора купли-продажи магазина от 17.03.17г. – являются без относимыми к спорным правоотношениям; а по всем иным делам, рассмотренным после указанной даты, судом приняты решения об отказе в удовлетворении заявленных Ф.И.О.19 исковых требований в отношении спорного магазина.

Несмотря на наличие затяжного конфликта со стороны Ф.И.О.18, доказательств реального воспрепятствования ими в организации работы магазина «<данные изъяты>» и использованию приобретенного истицей здания по назначению, - стороной истца не представлено, поскольку все заявленные исковые заявления Ф.И.О.20 до настоящего времени отклонялись судом.

Опровергаются материалами дела и доводы стороны истца о невозможности использовать спорный магазин по назначению (сдача в аренду), поскольку спорный магазин сдан Богатыревой Ю.В. в аренду <данные изъяты> на срок с 17.07.20г. по 31.03.23г. по договору № от 17.07.20г. (т.е. еще до вынесения судом первой инстанции решения по данному делу).

Кроме того, вступившим в законную силу решением Корсаковского горсуда по делу № от 26.06.19г. (апелляционное определение от 26.11.19г., определение 9-го кассационного суда от 26.05.20г.) установлено, что по указанному делу И О.С. были заявлены исковые требования к Богатыревой Ю.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 5 млн. рублей; а также встречные исковые требования Богатыревой Ю.В. об уменьшении стоимости магазина на 5 млн. рублей и взыскании штрафа в размере 1 млн. рублей.

Указанными судебными актами, вступившими в законную силу, констатируется факт отчуждения И О.С. в пользу Богатыревой Ю.В. объекта недвижимости, соответствующего условиям договора купли-продажи, в техническом состоянии, пригодном для использования по назначению, - в связи с чем суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не усмотрели правовых оснований для удовлетворения требований Богатыревой Ю.В. и снижения покупной стоимости спорного недвижимого имущества, обосновав выводы, в т.ч., отсутствием доказательств, подтверждающих соразмерность предложения об уменьшении покупной цены на 5 млн. рублей по сравнению с качеством проданного имущества.

Из материалов этого дела следует, что требования об уменьшении стоимости Богатырева Ю.В. также обосновывала не качеством приобретенного ею недвижимого имущества, а фактом нахождения его в споре, что не предполагает несоответствие переданного ей имущества условиям договора, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым.

Был предметом исследования по делу № и довод Богатыревой Ю.В. об отсутствии возможности сдать в аренду здание спорного магазина ввиду наличия в отношении него судебных разбирательств и, как следствие, отсутствие спроса у арендаторов на указанное помещение. При этом в вышеуказанных решениях была указана позиция судов о том, что этот довод не может являться основанием для удовлетворения требований об уменьшении цены договора купли-продажи от 17.03.17г., поскольку не препятствует Богатыревой Ю.В. использовать данный объект недвижимого имущества по назначению – как торгово-деловой центр. Приобретение недвижимого имущества для осуществления деятельности, основанной на риске и направленной на систематическое получение прибыли, изначально предполагает возможность возникновения убытков и негативных последствий в форме его не востребованности, что в силу ч.1 ст.475 ГК РФ не свидетельствует о продаже Богатыревой Ю.В. недвижимости ненадлежащего качества и, как следствие, не является основанием для изменения условий договора купли-продажи в части стоимости приобретенного Богатыревой Ю.В. имущества.

Судебной коллегией также было указано (с чем согласился 9-ый кассационный суд в вышеуказанном определении) о том, что Богатырева Ю.В., обладая в силу п.4.4 Договора купли-продажи правом на отказ от исполнения обязательств в части уплаты последних платежей в общей сумме 5 млн. рублей, им не воспользовалась, требований о возврате ранее оплаченной ею суммы не заявляла, от требований о расторжении договора купли-продажи отказалась, что свидетельствует о наличии у нее намерения сохранить заключенную сделку.

При удовлетворении решением от 26.06.19г. по делу № исковых требований И О.С. о взыскании с Богатыревой Ю.В. суммы долга по договору купли-продажи в размере 5000000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также взыскания в пользу последней с И О.С. штрафа в размере 1 млн руб., - суд первой инстанции руководствовался положениями п.1 и п.4 ст.421 ГК РФ о свободе договора, положениями п.1 ст.454 ГК РФ о наличии у покупателя обязанности оплатить за товар определенную денежную сумму, а также установленным фактом наличия у Богатыревой Ю.В. задолженности перед И О.С. в указанном размере и нарушением последней гарантийных обязательств перед Богатыревой Ю.В., за которое договором предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 1 млн. рублей.

На основании совокупного анализа спорных правоотношений, вышеприведенных норм действующего законодательства, имеющихся в деле доказательств, с учетом правой позиции, отраженной судами первой, апелляционной и кассационной инстанции по делу №, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Богатыревой Ю.В. в заявленной форме – не имеется. В силу того, что вышеприведенные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, нормы материального права применены неверно, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Корсаковского горсуда от 11.08.20г. и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя ответчика Данченко Л.В. – удовлетворить; решение Корсаковского городского суда от 11.08.20г. – отменить;

принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска Богатыревой Ю.В. к И О.С. об изменении договора от 17.03.2017г. купли продажи недвижимого имущества: здания магазина смешанных товаров и земельного участка под ним, расположенных по адресу: <адрес> в части покупной цены путем установления ее в размере 14750000 рублей, а также исключения из указанного Договора п.2.4, обязывающего Богатыреву Ю.В. уплатить И О.С. 5000000 рублей в рассрочку.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Малеванный В.П.

Доманов В.Ю.