УИД № 77RS0018-01-2020-000384-12
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2021 года Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Душкиной А.А., при секретаре Музаевой К.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-57/21 по иску Бородина Ильи Владимировича к ООО «СтройИнвестГрупп» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, встречному иску ООО «СтройИнвестГрупп» к Бородину Илье Владимировичу о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств по договору, неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ
Бородин И. В. обратился в суд с иском, в последствие уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «СтройИнвестГрупп» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены по договору в размере сумма, неустойки за нарушение срока возврата денежных средств с 17.12.2019г. по 31.08.2020г. в размере сумма, компенсации морального вреда сумма, а также штрафа в размере 50 % от присужденных судом сумм, за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя.
Требования мотивированы тем, что между сторонами 01.06.2016г. заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является жилое помещение – квартира, однокомнатная, проектной площадью 117,20 кв.м., из них летние помещения 1,30 кв.м., стоимость 34.224.744 рубля. Строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию, право собственности на квартиру истцом зарегистрировано. Вместе с тем, согласно сведений ЕГРН фактическая площадь квартиры составляет 116,8 кв.м., то есть на 0,4 кв.м. меньше, чем оплачено участником по договору. Исходя из стоимости 1 кв.м. ответчик должен возвратить истцу излишне уплаченные денежные средства по договору в размере сумма. 04.12.2019г. в адрес ответчика направлена претензия, претензия оставлена без удовлетворения, что и явилось основанием для обращения в суд с иском.
Ответчик, не признав исковые требования, обратился к Бородину И.В. со встречным иском. Встречные требования мотивированы тем, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию 17.10.2018г., 14.11.2019г. направлено уведомление о приемке объекта, уведомление получено 27.11.2019г., от приемки участник уклонился, в связи с чем, 14.02.2020г. застройщиком направлен односторонний акт приема-передачи от 10.01.2020г. и дополнительное соглашение об уточнении характеристик объекта. В связи с тем, что по результатам обмеров БТИ, фактическая площадь объекта увеличилась на 1,7 кв.м., у участника возникла обязанность по доплате суммы в размере сумма. До настоящего времени доплата по договору не произведена. Кроме того, из выписки из ЕГРН усматривается, что право собственности зарегистрировано в том числе на основании акта приема-передачи объекта от 18.12.2019г. Между тем, застройщиком данный акт никогда не подписывался и не передавался Бородину И.В. 21.12.2019г. в адрес ответчика поступило указанный акт с протоколом разногласий в отношении площади и цены договора, не согласившись с протоколом, Бородину И.В. был направлен односторонний акт приема-передачи от 10.01.2020г. таким образом, истец по встречному иску просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору сумма, неустойку за нарушение срока оплаты с 10.01.2020г. по 23.03.2020г. в размере сумма, расходы по оплате госпошлины сумма, а также признать акт приема-передачи от 18.12.2019г. недействительной сделкой.
Истец по основному иску, его представитель по доверенности Кузнецова Н.В. в судебном заседании доводы иска, в его уточненной редакции, поддержали, настаивали на удовлетворении в полном объеме. в удовлетворении встречного иска просили отказать.
Представители ответчика по основному иску по доверенности Дмитрук А.С., Лычкин П.Н. в судебном заседании требования основного иска не признали, просили отказать, настаивали на удовлетворении встречного иска.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства неоднократно извещался судом, мнение по иску не представил.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
-Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 01 июня 2016 года между ООО «СтройИнвестГруп» (застройщик) и Бородиным И.В. (участник) заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого Застройщик обязался с привлечением других лиц в предусмотренный Договором срок построить (создать) многоквартирный дом по адресу (строительному): адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства - однокомнатную квартиру (жилое помещение), тип , в секции , на этаже, строительный номер (код помещения), проектной площадью 117,20 кв.м., из них летние помещения – 1,30 кв.м., расположенную в указанном Многоквартирном доме.
Цена договора определена сторонами в размере 34.224.744 рублей (п.3.3 договора).
Обязательства участника долевого строительства по внесению денежных средств исполнены, что подтверждается материалами дела и не оспаривается застройщиком.
В соответствии с п. 6.1 договора застройщик обеспечивает участнику передачу Объекта в срок до 31.12.2019 года.
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 17.10.2018 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-108000-008586-2018, выданного Комитетом государственного строительного надзора адрес (МОСГОССТРОЙНАДЗОР).
14.11.2019г. ООО «СтройИнвестГруп» направило в адрес Бородина И.В. уведомление с приглашением принять объект, уточнить характеристики квартиры, при необходимости произвести окончательные расчеты по договору, уведомление получено участником 27.11.2019г.
В соответствии с п. 5.2.3 договора, участник обязуется принять объект от застройщика по акту приема-передачи в течение месяца с даты получения участником уведомления от застройщика о готовности объекта к передаче.
Поскольку в установленный договором срок объект не принят участником, 10.01.2020г. застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи, который совместно с дополнительным соглашением об уточнении характеристик объекта направлен Бородину И.В. по почте 14.02.2020г.
В соответствии с пунктом 3.4 Договора в случае, если Фактическая адрес строительства превысит Проектную адрес строительства, Цена договора подлежит изменению в следующем порядке: Стороны производят перерасчет Цены договора исходя из цены 1 кв. м Объекта долевого строительства.
Из пункта 3.1 Договора следует, что цена 1 кв.м. адрес строительства составляет сумма.
Обязательства участника перед застройщиком считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме цены Договора, как это предусмотрено положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторое законодательные акты Российской Федерации" и/или условиями Договора случаях, и подписания Акта приема-передачи Квартиры.
Как установлено в судебном заседании органами технической инвентаризации выполнены обмеры жилого дома, выдан технический паспорт здания с указанием технических характеристик жилого дома в целом и в отдельности каждого помещения, расположенного в доме.
По данным обмеров площадь квартиры увеличилась в сравнении с проектной площадью на 1,7 кв. м, и составила 118,9 кв.м., что является основанием к доплате по договору, сумма составляет сумма.
Каких-либо объективных доказательств несоответствия произведенных обмеров действительной площади квартиры в материалы дела Бородиным И.В. не представлено.
Доводы истца по основному иску о несогласии с обмерами, произведенными ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ», судом не принимаются, так как данные сведения не противоречат сведениям, содержащимся в техническом паспорте помещения, выданным ГБУ Московское городское БТИ.
Более того, обмеры, проведенные ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ» послужили основанием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 17.10.2018 г. № 77-108000-008586-2018, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (МОСГОССТРОЙНАДЗОР).
Данная позиция подтверждается положениями Приказа № 117/пр от 19.02.2015 года «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», в Приложении № 2 которого указана форма для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в разделе II которой необходимо указать сведения о площади объекта капитального строительства.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: по договору участия в долевом строительстве (далее -договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Пунктом 3 ст. 5 данного закона предусмотрено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что цена договора может быть изменена в случае, если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта, цена подлежит изменению в следующем порядке: стороны производят перерасчет цены исходя из цены 1 кв. м. объекта, указанной в п. 3.1., о чем тем подписывают соответствующее дополнительное соглашение к договору об изменении цены договора.
При этом, в п. 3.5. стороны согласовали, что сумма, подлежащая уплате согласно п. 3.4. договора производится участником в течение 10 рабочих дней с даты получения от застройщика соответствующего уведомления.
Как усматривается из материалов дела, 14.11.2019г. Бородину И.В. застройщиком направлено уведомление № 07-27/261 от 14.11.2019 года о завершении строительства и готовности передать объект в течение 7 рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления.
По п. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 закона).
Поскольку Бородин И.В. уклонился от приемки объекта, застройщиком правомерно и обоснованно составлен односторонний акт от 10.01.2020г., и направлен участнику по почте, а также дополнительное соглашение об уточнении характеристик объекта, необходимости доплаты цены за увеличение площади помещения.
Как уже указано судом, 07.09.2018г. ООО «Межрегиональное бюро кадастровых работ» подготовлен поэтажный план и экспликация здания по адресу: адрес.
Согласно данным технического плана, фактическая площадь квартиры № с учетом мест общего пользования, балконов, лоджий, террас равна 118,9 кв.м., площадь лоджии 2,1 кв.м., плозадь жилого помещения 116,8 кв.м.
Из материалов дела, в частности выписки из ЕГРН, следует, что квартире № присвоен кадастровый номер, право собственности зарегистрировано Бородиным И.В. 30.12.2019г., площадь квартиры составляет 116,8 кв.м., что соответствует данным экспликации.
При этом, в соответствии с п. 12 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения (Приложения № 2 к приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90) площадь жилого помещения определяется - состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Однако, п. 1 ст. 5 № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы обшей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.
адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Т.е. законодатель допустил возможность формирования цены договора участия в долевом строительстве исходя из 1 кв. м. общей приведенной площади квартиры.
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены понижающие коэффициенты для расчета общей приведенной площади: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, для террас – 0,3, для веранд – 1,0.
Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.04.2017 № Д23и-2451, Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика».
Между тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» или «общей площади» жилого помещения» не предусмотрено.
Таким образом, сведения, указанные в ЕГРН, показывают площадь квартиры без учета площади лоджии, фактически переданной Бородину И.В.
На основании п. 1.4 Договора проектная площадь объекта включает в себя летние, помещения (летние помещения рассчитываются с понижающим коэффициентом), т.е. по своему смыслу является общей приведенной площадью.
Соответственно, доводы ООО «СтройИнвестГруп» о том, что у Бородина И.В. возникла обязанность по оплате не только площади квартиры, равной 116,8 кв.м, но и площади лоджии-2,1 кв.м, что в совокупности составляет 118,9 кв.м, правомерны.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств несоответствия произведенных обмеров действительной площади квартиры ответчиком по первоначальному иску представлено не было.
До настоящего времени обязательства ответчика по оплате суммы, на которую увеличилась цена договора в связи с увеличением площади объекта долевого строительства не исполнены.
Расчет задолженности, приведенный в исковом заявлении суд находит правильным, и приходит к выводу о взыскании с Бородина И.В. в пользу ООО «СтройИнвестГруп» задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере сумма в связи с увеличением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади и к отказу в удовлетворении иска Бородина И.В. о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, производных требований от основных о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
Истцом по встречному иску также заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты за увеличение цены договора.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Проверяя расчет истца по встречному иску, оснований не доверять расчету у суда не имеется, расчет соответствует закону, арифметически верен, ответчиком не оспорен, в связи с чем с Бородина И.В. в пользу ООО «СтройИнвестГруп» подлежит взысканию неустойка с 10.01.2020г. по 23.03.2020г. в размере сумма.
Кроме того, ООО «СтройИнвестГруп» заявлено требование о признании акта приема-передачи от 18.12.2019г. недействительной сделкой.
Из материалов дела следует, в частности из выписки из ЕГРН, что один из документов-оснований для регистрации права собственности Бородина И.В. на жилое помещение является акт приема-передачи от 18.12.2019г.
Обращаясь с данными требованиями, истец указала на то, что со стороны ООО «СтройИнвестГруп» данный акт не подписан, никогда в адрес участника не направлялся. Данный акт направлен самим участником застройщику 21.12.2019г. с протоколом разногласий в отношении площади и цены договора. В ответ на данное уведомление, застройщиком ввиду уклонения участника о приемки объекта, составлен и направлен односторонний акт приема-передачи от 10.01.2020г.
Так, в силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Действительно, имеющийся в регистрационном деле акт приема-передачи от 18.12.2019г. представителем ООО «СтройИнвеструп» не подписан, направлен истцу по электронной почте менеджером совершенно иного юридического лица, и безусловно не мог являться основанием для регистрации права собственности на жилое помещение.
Однако, в данном случае признаки мнимости отсутствуют, поскольку истец является собственником помещения на основании договора участия в долевом строительстве, его право никем не оспорено, в том числе ответчиком, либо третьими лицами, он владеет и пользуется жилым помещением.
В целом, по мнению суда, права ООО «СтройИнвестГруп» Бородиным И.В. не нарушены, действия Управления Росреестра по г. Москве, в установленном законом порядке не оспорены.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований в указанной части.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования Бородина И.В. удовлетворению не подлежат, встречные требования ООО «СтройИнвестГруп» подлежат частичному удовлетворению, по вышеизложенным основаниям.
Истцом по встречному иску понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, что подтверждается материалами дела, которые истец просит взыскать с ответчика.
В силу ст. 88 ГПК РФ Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика Бородина И.В. в пользу ООО «СтройИнвестГруп» расходов по уплате государственной пошлины в вышеуказанном размере.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 56, 67, 88, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований Бородина Ильи Владимировича к ООО «СтройИнвестГрупп» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – отказать.
Взыскать с Бородина Ильи Владимировича в пользу ООО «СтройИнвестГрупп» задолженность по договору сумма, пени в размере сумма, расходы по оплате госпошлины сумма.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ООО «СтройИнвестГрупп» к Бородину Илье Владимировичу о признании сделки недействительной – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Душкина А.А.
Решение изготовлено в окончательной форме: 21.06.2021г.