Решение по делу № 33-4051/2024 от 08.04.2024

УИД 29RS0003-01-2022-000671-14Судья Минина Н.В.	№2-26/2023
Докладчик Рудь Т.Н.	№33-4051/2024	31 мая 2024 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Романовой Н.В., Рудь Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Ануфриевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 31 мая 2024 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО12 на решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 22 декабря 2023 года по иску ФИО11 к ФИО12 о взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия

установила:

ФИО11 обратился в суд с иском к ФИО12 о взыскании убытков, связанных с несогласованной перепланировкой помещений, переданных по договору безвозмездного пользования, убытков, связанных с ненадлежащим содержанием и осуществлением текущего ремонта переданного по договору помещения, и убытков, связанных с неисполнением ответчиком обязанности по оплате коммунальных услуг.

    В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО12 был заключен договор безвозмездного пользования здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 233,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Объект безвозмездного пользования был передан ответчику по акту приемки-передачи в состоянии, пригодном для его использования по назначению.

    Дополнительным соглашением к договору безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ истцом было дано согласие на проведение перепланировки здания, а именно: демонтаж стен в помещении № на первом этаже здания; монтаж дверного проема из помещения № в помещение № на первом этаже здания; демонтаж стен в помещениях № здания, при этом обязанность по проведению данной перепланировки своими силами и за счет своих средств была возложена на ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было направлено уведомление об отказе от договора безвозмездного пользования.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено предложение явиться ДД.ММ.ГГГГ для проведения осмотра переданного по договору безвозмездного пользования помещения. Ввиду неявки ответчика осмотр был произведен в ее отсутствие. В ходе осмотра было установлено, что в отсутствие согласия истца в здании были произведены иные работы по перепланировке и переустройству помещений, включая полы в здании. Кроме того, в ходе проведения осмотра были установлены дефекты помещений, которые свидетельствуют о невыполнении ответчиком обязанности по содержанию и проведению текущего ремонта здания. Согласно отчету № 144/У-22 от 28.07.2022 о стоимости восстановительного ремонта, сумма убытков, связанных с несогласованной перепланировкой помещений, ненадлежащим содержанием помещения составляет 1478500 руб., за составление отчета истцом было оплачено 30000 руб.

    Кроме того, в соответствии с п.п. «ж» пункта 2.2 договора безвозмездного пользования ответчик принял на себя обязательства по оплате коммунальных услуг (электроэнергии, водоснабжения, теплоснабжения). Стоимость неоплаченных ответчиком услуг составила 4505,90 руб.

    Просил взыскать с ФИО12 ущерб в общей сумме 1513005 руб. 90 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 15765 руб.

    Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Ритуал-Сервис».

    Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, его представитель ФИО118 исковые требования поддержала, пояснила, что здание в настоящее время продано третьему лицу по сниженной стоимости.

    Ответчик ФИО12, ее представитель адвокат ФИО119 возражали против удовлетворения исковых требований.

    Представитель третьего лица ООО «Ритуал-Сервис» в судебное заседание не явился. Согласно представленному отзыву, при осмотре спорного нежилого помещения перед заключением договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ были выявлены значительные недостатки, перечень которых приведен в приложении к акту приема-передачи земельного участка и нежилого здания. Именно данные недостатки послужили основанием для снижения покупной цены с 4 700 000 – 5 000 000 руб. до 3 000 000 руб., поскольку расходы на восстановительный ремонт нежилого здания составляют ориентировочно 1 500 000 руб.

    Решением Вилегодского районного суда Архангельской области от 22 декабря 2023 года (с учетом определения об исправлении описки от 13 марта 2024) постановлено:

    «Исковые требования ФИО11 к ФИО12 удовлетворить частично.

    Взыскать с ФИО12 (<данные изъяты>) в пользу ФИО11 <данные изъяты>) в возмещение убытков 1 459 403 рубля 90 копеек, расходы по составлению отчета в сумме 30 000 рублей, а всего 1 489 403 (один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч четыреста три) рубля 90 копеек

    В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО11 к ФИО12 отказать.

    Сохранить меры обеспечения иска, принятые определением Вилегодского районного суда от 24 августа 2022 года, в виде наложения ареста на имущество ответчика ФИО12 до исполнения решения суда, после исполнения решения суда меры по обеспечению иска отменить».

    С указанным решением не согласился ответчик, в апелляционной жалобе ФИО12 и её представитель ФИО119 просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Считают, что решение принято с нарушением норм материального права.

    В обоснование доводов жалобы указывают, что в результате произведенных ответчиком работ состояние нежилого здания улучшилось, согласно выводу эксперта, большая часть выполненных работ не является дефектом. Заключение между сторонами дополнительного соглашения о согласовании перепланировки объекта недвижимости не могло и не должно толковаться в пользу приведения объекта после прекращения договора в первоначальное положение. Истец, давая согласие на перепланировку, должен был рассчитывать, что после её осуществления объект будет существовать в измененном виде. Суд не принял во внимание, что в условии, определенном п. 2.2. пп. «е» договора безвозмездного пользования имеется оговорка о передаче помещения после прекращения договорных отношений с учетом нормального износа и неотделимых улучшений, что подразумевало производство таких неотделимых улучшений – в данном случае перепланировки. Доказательством того, что возврат объекта произведен в том состоянии, в котором ответчик его получила, с учетом нормального износа и в состоянии обусловленного договором, является заключение эксперта ООО «АрхПромЭкспертиза». Суд же истолковал заключение эксперта как заключение о недостатках, хотя экспертным путем подтвержден факт соответствия перепланировки условиям дополнительного соглашения. Суд из анализа мотивировочной части экспертного заключения не разграничил улучшение объекта и выявленные недостатки, не определил, по чьей вине возникли недостатки, не учел показания свидетеля ФИО120, которая указала, что превалирующим фактором для приобретения объекта являлись улучшения, произведенные ответчиком.

    Также указывают, что судом безосновательно отвергнут вывод эксперта о рыночной стоимости объекта. Цена, за которую истец продал объект, соответствует цене, которая определена экспертом, то есть истец никаких убытков в снижении стоимости объекта не понес.

    В возражениях на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

    Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, выслушав ответчика ФИО18, её представителя ФИО119, представителя истца ФИО118, судебная коллегия приходит к следующему.

    В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

    Решение суда в части взыскания убытков по оплате коммунальных услуг (электроэнергии, водоснабжения, теплоснабжения) в сумме 4505,90 руб. ответчиком не обжалуется, а истцом не обжалуется решение в части отказа в иске о взыскании убытков в размере 23702 руб., в связи с чем судебной коллегией в данной части не проверяется.

Согласно ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Частью 2 вышеуказанной статьи установлено, что к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на её содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Судом установлено, что ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО12 договор безвозмездного пользования здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 233,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.1 договора по окончании его действия ссудополучатель обязуется вернуть здание в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа.

Пунктом 2.2 указанного договора предусмотрены обязанности ссудополучателя:

б) пользоваться зданием в соответствии с условиями договора, назначением здания, соблюдать правила противопожарной безопасности, а также за счет собственных сил и средств поддерживать здание в исправном санитарном состоянии, осуществляя техническое обслуживание, уход, текущий ремонт здания, направленные на предотвращение преждевременного износа, поддержание внешнего вида, устранение повреждений и неисправностей,

г) не производить без согласия ссудодателя перепланировок здания, изменения конструкций здания и коммуникаций,

е) не позднее последнего дня срока действия договора безвозмездного пользования, в случае его досрочного расторжения или в случае одностороннего отказа ссудодателя или ссудополучателя от исполнения договора, удалить из здания все свое имущество и передать здание по акту приема-передачи ссудодателю в том состоянии, в котором ссудополучатель его получил, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений,

ж) оплачивать коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, теплоснабжение).

Согласно акту приема-передачи здания от ДД.ММ.ГГГГ ссудодатель передал, а ссудополучатель получил во временное владение и пользование указанное здание, согласно которому пространственное расположение здания соответствует в приложении № к договору безвозмездного пользования (копии поэтажного плана), техническое и противопожарное состояние соответствует требованиям к их эксплуатации.

Дополнительным соглашением к договору безвозмездного пользования от ДД.ММ.ГГГГ истцом было дано согласие на проведение перепланировки здания, а именно:

демонтаж стен в помещении № на первом этаже здания;

монтаж дверного проема из помещения № в помещение № на первом этаже здания;

демонтаж стен в помещениях № на втором этаже здания (п.2.1)

Согласно п. 2.2 соглашения перепланировку здания обязалась провести ФИО12 за счет собственных сил и средств, нести полную ответственность за перепланировку здания, сделать новый технический план на здание после перепланировки с учетом изменений за счет собственных сил и средств.

ФИО12 направила ФИО11 уведомление о расторжении договора безвозмездного пользования, датированное ДД.ММ.ГГГГ, поскольку срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ истек, деятельность она в здании не осуществляет, акт обратного приема-передачи не подписан.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 направил ФИО12 уведомление о необходимости явки ДД.ММ.ГГГГ в 12 часов 00 минут для осмотра здания и составления акта приема-передачи.

В связи с неявкой ФИО12 здание было осмотрено ФИО11 в её отсутствие, с участием независимого эксперта-оценщика ФИО19 и свидетеля ФИО110

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ зафиксировано следующее:

1 этаж:

помещение №(тамбур), площадь 1,9 кв.м.:

- на потолке отсутствует светильник, в пластиковых панелях стен по периметру сквозные дыры, входная металлическая дверь перекошена, деформирована, коррозия в нижней части двери из-за применения соли. На пластиковой входной двери в помещение лопнул профиль у дверной скобы.

помещение № (лестница) площадь 19,8 кв.м.:

- на натяжном потолке – нарушение целостности из-за возведения перегородки, на стенах - возведена перегородка, разделяющая помещение на два, в одной стене - гипсокартон, окраска (наблюдаются дыры в стене), в другом - частично плитка, обои. Замена керамической плитки на полу другого цвета на площади от лестницы до туалета. Зашито изнутри одно окно у туалета, отсутствует камера наблюдения.

помещение № (туалет), площадь 2,4 кв.м.:

- стены (пластиковые панели) - частично обложены плиткой, обои, возведена перегородка и разделено на два помещения, одно пластиковое окно зашито изнутри, из-за разделения на два помещения сооружено два дверных проема, демонтирована раковина, установлено два унитаза.

помещение № (торговый зал), площадь 37,0 кв.м.:

- в натяжном потолке со встроенными светильниками отсутствует 14 светильников, по периметру стен из окрашенного гипсокартона наблюдаются дыры, сколы, в стене выведены провода.

помещение № (торговый зал), площадь 25,0 кв.м.:

- на стене, выложенной керамической плиткой, смежной с помещением №, наблюдаются дыры, сколы в плитке, местами отставание от стены, из-за монтажа вытяжки на стене в местах крепления дыры, в месте вывода на улицу – сквозное круглое отверстие, сломана шторка радиатора отопления.

2 этаж:

помещение № (лестница) площадь 9,3 кв.м.:

- пластиковые панели на потолке демонтированы, отсутствуют: светильники 2 шт.; обрешетка доской 25 мм., утеплитель Теплофол 10 мм., панели МДФ демонтированы, на стенах - гипсокартон, оклеено обоями; изменена конструкция металлической лестницы ручной работы - неустойчива, имеются разрывы в сварке деталей. Демонтаж каркаса и возведение приступка у лестницы из гипсокартона. Отсутствуют камера наблюдения, 2 розетки (одинарные), 1 выключатель (двойной).

помещение № (коридор), площадь 18,2 кв.м.:

- пластиковые панели демонтированы, отсутствуют светильники – 5 шт. Демонтаж стен, отсутствует обрешетка доской 25 мм., утеплитель Теплофол 10 мм, панели МДФ, 4 проема межкомнатных отсутствуют, 1 проем в помещение № заменен на дверь из материала экошпон, на балкон дверной проем был расширен и произведен демонтаж пластиковой двери.

помещения №№ (торговый зал), площадь 25,5+10,6 кв.м.:

- пластиковые панели на потолке демонтированы, отсутствуют светильники – 4 шт. в помещении №, 2 светильника в помещении №; демонтаж стены между помещениями № и № по дополнительному соглашению к договору; отсутствует обрешетка доской 25 мм., утеплитель Теплофол 10 мм., панели МДФ на стенах – гипсокартон, оклеено обоями. Были вскрыты полы в помещении № (на плане) на втором этаже здания: брус демонтирован, вместо лаг – доска 40 мм. поставлена на ребро, дощатый пол отсутствует, положен ковролин вместо ламината, отсутствует подложка и плинтус. С помещения № в помещение № выведены трубы канализации и водоотведения. В помещении № отсутствуют 2 выключателя (двойных), в помещении № отсутствуют 2 розетки (одинарные), 1 выключатель (одинарный).

помещение № (торговый зал), площадь 16,3 кв.м.:

- пластиковые панели на потолке демонтированы, отсутствуют светильники – 4 шт.; демонтаж стены между помещениями № и №; отсутствует: обрешетка доской 25 мм., утеплитель Теплофол 10 мм.; панели МДФ на стенах - гипсокартон, окрашен. Отсутствуют 1 выключатель (двойной), 3 розетки (двойные).

помещения №№ (торговый зал), площадь 23,3+14,0 кв.м.:

- пластиковые панели на потолке демонтированы, отсутствуют светильники – 4 шт. в помещении №, 2 светильника в помещении №. Демонтаж стены между помещениями № и № по дополнительному соглашению к договору, отсутствуют: обрешетка доской 25 мм., утеплитель Теплофол 10 мм., панели МДФ. Установлена перегородка, разделяющая помещение № на два, на стенах – гипсокартон, оклеено обоями. В помещении № отсутствуют 1 выключатель (двойной), 2 розетки (одинарные), в помещении № отсутствуют 1 выключатель (одинарный).

На втором этаже в помещениях №, №, №, № (частично), № возможно нарушение циркуляции теплого воздуха в связи с увеличением площади на то же (ранее имевшееся) количество радиаторов – 5 штук.

В ходе осмотра здания снаружи были установлены следующие повреждения:

- на фасаде здания смонтирована вывеска, требующая демонтажа и замены поврежденного металлического профнастила; пластиковое окно на 2 этаже было заменено на новое, наблюдается излишек пены при демонтаже окна и отсутствует обналичка; на крыльце от использования соли произошло разрушение цементного покрытия; на двери (выход с помещения №-го этажа) снята обналичка; при открывании двери на втором этаже, помещение № замят металлический профнастил на здании; канализационный выход из здания не оборудован, не был предназначен для использования по назначению. Арендатором производились выбросы отходов через трубу на улицу. Собственником здания с использованием спецтехники по найму было произведено очищение территории от канализационных стоков.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании убытков с ФИО12, суд первой инстанции исходил из того, что все изменения были произведены ответчиком, которым доказательств, подтверждающих возврат объекта истцу в том состоянии, в котором он получен с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, суду не представлено. При таких обстоятельствах ответственность за сохранение объекта в том виде, в котором он был передан, возлагается на ответчика.

Судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований о взыскании убытков, связанных с ненадлежащим содержанием и осуществлением текущего ремонта переданного по договору помещения, на основании следующего.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Судебная коллегия не согласна с выводом суда первой инстанции о том, что по условиям заключенного договора безвозмездного пользования ответчик при освобождении помещения обязан передать его в состоянии, в котором оно находилось на момент передачи его в пользование, а возвращение помещения при прекращении договора с выполненными без согласования с неотделимых улучшений здания договор не предусматривает, поскольку он противоречит материалам дела.

Согласно пп. «е» пункта 2.2 договора безвозмездного пользования предусмотрена передача здания при прекращении отношений с учетом нормального износа и неотделимых улучшений.

Из материалов дела усматривается, что ФИО11 и ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ согласовали перепланировку здания путем сноса существующих перегородок в помещениях на 1 и 2 этажах. При этом, соглашением на ФИО18 была возложена обязанность за свой счет составить новый технический план на здание после перепланировки с учетом изменений за счет собственных сил и средств.

Таким образом, стороны, приходя к вышеуказанному соглашению, имели ввиду, что планировка здания изменится, что потребует составления нового технического плана здания.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО111 заключены договор № и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ на оказание платных услуг по разработке эскизного дизайн-проекта интерьера помещения кафе по адресу <адрес> (т.2 л.д.175-179).

Также ответчиком были заключены договор от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг на ремонтные работы (демонтаж стен, установка новых перегородок согласно дизайн-проекту, перенос дверного проема, демонтаж деревянных полов, армирование и заливка их бетоном, укладка керамической плитки, выравнивание и отделка стен гипсокартонном, шпатлевка стен, поклейка стеклохолста, финишная шпатлевка, покраска стен, установка декоративных элементов, установка санузлов, утепление в перегородках, установка вентиляции, покраска потолка, установка дверей, укладка ковролина) (т.2 л.д.180-181), договор от ДД.ММ.ГГГГ на услуги по замене проводов электроэнергии в соответствии с дизайн-проектом (т.2 л.д.182), договор от ДД.ММ.ГГГГ на установку натяжных потолков и светильников (т.2 л.д.183).

Таким образом, пояснения ответчика о том, что истцу было достоверно известно о видах и масштабах работ по переустройству и перепланировке здания до заключения дополнительного соглашения к договору безвозмездного пользования, подтверждаются наличием вышеуказанных договоров, разработанного дизайн-проекта.

Заключение соглашения о перепланировке в виде сноса стен без последующей отделки о переустройства помещений не отвечает целям, для которых здание планировалось к использованию ответчиком.

Сторонами не оспаривалось, что после проведенных ремонтных работ в задании осуществлялась деятельность, размещалось кафе.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО111 кадастровым инженером ФИО112 подготовлен технический план здания, в котором отражены изменения, в том числе площадь после перепланировки и переустройства (252,8м.кв.), приведены графические планы первого и второго этажа здания. На переустройство и перепланировку имеется проектная документация, представленная кадастровому инженеру (т.2 л.д.149-165).

Таким образом, ФИО111 исполнено дополнительное соглашение в части составления нового технического плана здания.

Технический план здания, датированный ДД.ММ.ГГГГ, составленный по заказу ФИО11 (т.2л.д.83-90), содержит аналогичные данные техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, составленному по заказу ФИО111

По ходатайству стороны ответчика судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая ФИО15, производство которой поручено ООО «АрхПромЭкспертиза».

Согласно заключению экспертов № на момент передачи здания по договору ссуды от ДД.ММ.ГГГГ имелись отраженные в акте от ДД.ММ.ГГГГ осмотра здания, расположенного по адресу: <адрес> повреждения, а именно: деструкция верхнего слоя монолитной железобетонной плиты крыльца; коррозия металла и отслоение лакокрасочного покрытия у металлического дверного блока.

Также эксперты пришли к выводу, что произведенная перепланировка (переоборудование) нежилого здания соответствует условиям дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: выполнен демонтаж перегородок между помещениями № и № на первом этаже; выполнено устройство дверного проема из помещения № в помещение № на первом этаже; выполнен демонтаж перегородок в помещениях № на мансардном этаже здания.

Произведенная перепланировка (переоборудование) нежилого здания, не описанная в условиях дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, является сопутствующими видами работ указанным в дополнительном соглашении к договору от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

- устройство перегородок в помещениях №, 3 первого этажа;

- устройство перегородки в помещении № мансардного этажа;

- зашивка дверного проема в помещении № первого этажа;

- зашивка оконных проемов в помещениях №, 3 первого этажа;

- восстановление отделочных покрытий стен, потолков и полов после проведения демонтажных работ в здании;

- восстановление и реконструкция инженерных систем после проведения демонтажных работ в здании. Не согласовано увеличение проема с демонтажем дверного блока в помещении № мансардного этажа.

Проведенные ответчиком ремонтно-строительные работы в нежилом здании по адресу: <адрес> не относятся к текущему ремонту.

В заявленных истцом повреждениях, относящихся к нормальному износу отделки помещений в процессе эксплуатации, на которые должен быть рассчитывать ссудодатель при сдаче здания по договору ссуды, относятся:

1 этаж.

помещение № (тамбур), площадь 1,9 кв.м.: дверные проемы - коррозия в нижней части двери из-за применения соли,

помещение № (лестница), площадь 19,8 кв.м.: стены - наблюдаются дыры в стене,

помещение № (торговый зал), площадь 25,0 кв.м.: стены - на стене, смежной с помещением №, наблюдаются дыры.

Оставшиеся недостатки, изложенные в исковом заявлении, делятся на две группы:

- неотделимые улучшения, возникшие в результате выполненной реконструкции;

- дефекты, образовавшиеся в результате ненадлежащей эксплуатации нежилого здания.

Судебная коллегия полагает вышеуказанное заключение экспертизы достоверным, допустимым, относимым, поскольку оно составлено в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в нём. Экспертами учтены и проанализированы изменения здания, указанные в отчете об оценке рыночной стоимости затрат по устранению повреждений, от ДД.ММ.ГГГГ, составленного на основании осмотра, проведенного ДД.ММ.ГГГГ истцом. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что ответчиком произведены неотделимые улучшения здания, которые нельзя отнести к повреждениям, причиненным при использовании здания.

В обоснование исковых требований о возмещении убытков истец ссылается на обстоятельства продажи здания по цене значительно ниже рыночной, сниженной на сумму, которая требуется для устранения недостатков.

Установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО113 продал ООО «Ритуал-Сервис» земельный участок 1155 кв.м. по адресу: <адрес> расположенное на нем нежилое 2-этажное здание, общей площадью 252,8 кв.м. Имущество оценено сторонами в общей сумме 4500000 рублей, в том числе земельный участок - 1500000 рублей, нежилое здание – 3000000 рублей. В акте приема-передачи указано, что техническое состояние переданного недвижимого имущества отражено в приложении к акту.

Из приложения к акту усматривается, что в нем имеется ссылка на повреждения, аналогичные указанным в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ИП ФИО19 о стоимости затрат на устранение повреждений.

Также истцом представлен отчет частнопрактикующего оценщика ФИО114 № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ) составляет округленно 6 553 000 руб.

Согласно данному отчету он может быть использован для сделки купли-продажи в течение шести месяцев с даты оценки, а рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой. Оценка произведена в рамках сравнительного подхода, без фактического осмотра здания.

Из заключения ФИО15 № ООО «АрхПромЭкспертиза» рыночная стоимость здания на момент заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по адресу: <адрес>, без учета стоимости земельного участка составляла 3951349 руб. Рыночная стоимость земельного участка под указанным зданием на тот же момент составляла 643602 руб. Рыночная стоимость здания на момент заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) с учетом стоимости земельного участка составляла 4 594 951 руб.

Судебная коллегия полагает, что заключение судебной ФИО15 в части оценки рыночной стоимости недвижимости является наиболее достоверным, поскольку экспертом применены два подхода к оценке (сравнительный и затратный), экспертами непосредственно осматривались объекты оценки (здание и земельный участок).

Таким образом, установлено, что общая стоимость объектов недвижимости (здания и земельного участка) по договору купли-продажи, заключенного ФИО113 и ООО «Ритуал-Сервис», практически совпадает с рыночной стоимостью, определенной судебной ФИО15.

Более того, истцом не доказано, что на цену сделки купли-продажи не повлияли иные факторы, например, мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и др.

Само по себе обстоятельство заключения между истцом и покупателем договора купли-продажи по цене, определенной сторонами ниже среднерыночной, не указывает на возникновение у истца убытков вследствие нарушений прав истца неправомерными действиями ответчика, поскольку, по мнению судебной коллегии, обстоятельства снижения стоимости недвижимого имущества или его технического состояния в результате действий ответчика истцом не подтверждены, тогда как в силу ст. 56 ГПК РФ именно на истца возложена обязанность доказать обстоятельства, образующие совокупность условий возникновения на стороне ответчика обязательства по возмещению убытков.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части требований о взыскании убытков, связанных с ненадлежащим содержанием и осуществлением текущего ремонта переданного по договору помещения в сумме 1 454 898 рублей.

В связи с этим расходы по составлению отчета, представленного истцом, в размере 30 000 рублей также возмещению не подлежат.

        Меры по обеспечению иска, принятые определением Вилегодского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в виде наложения ареста на имущество ответчика в пределах 1513005 рублей 90 копеек, запрета Управлению Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение принадлежащего недвижимого имущества, подлежат отмене.

    Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

    определила:

    решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 22 декабря 2023 года (с учетом определения об исправлении описки от 13 марта 2024) отменить в части удовлетворения требований о взыскании убытков, связанных с ненадлежащим содержанием и осуществлением текущего ремонта переданного по договору помещения и расходов по составлению отчета, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО11 к ФИО12 о взыскании убытков в размере 1 454 898 рублей и расходов по составлению отчета в сумме 30 000 рублей отказать.

    В остальной части решение суда оставить без изменения.

        Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Вилегодского районного суда от 24 августа 2022 года, в виде наложения ареста на имущество ФИО12 в пределах 1 513 005 рублей 90 копеек, запрета Управлению Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу совершать регистрационные действия, направленные на отчуждение принадлежащего ФИО12 недвижимого имущества, в пределах 1513005 рублей 90 копеек.

Председательствующий	Т.А. Мананникова
Судьи	Н.В. Романова Т.Н. Рудь