Решение по делу № 2-193/2023 (2-3282/2022;) от 11.10.2022

31RS0002-01-2022-004704-43                            Дело №2-193/2023

(2-3282/2022)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород                                13 июня 2023 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Симоненко Е.В.,

при секретаре Радомской Н.В.,

с участием:

- представителя истца ИП Маркова В.А., по доверенности и ордеру – адвоката Черкашина Г.Н.,

-представителя ответчика ООО «Молочные Эко-Фермы» по доверенности Фомичевой Е.А.,

- представителя ответчика Кудрявцева С.Ю. по доверенности Арутюнова А.Б.,

в отсутствие:

- истца ИП Маркова В.А.,

- ответчика Кудрявцева С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Маркова Василия Арефьевича к ООО «Молочные Эко-Фермы», Кудрявцеву Сергею Юрьевичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Марков В.А. обратился с указанным иском, в котором (с учетом дополнения основания иска) просил признать договор купли-продажи от 19 апреля 2021 года, заключенный между ООО «Молочные Эко-Фермы» и Кудрявцевым Сергеем Юрьевичем, 24.01.1979 года рождения, притворной, недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки, запись о регистрации права собственности аннулировать.

В обоснование требований указал, что 25 июля 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Молочные Эко-Фермы» (далее - ООО «МЭФ») и индивидуальным предпринимателем Марковым В.А. был заключен договор аренды с правом выкупа нежилых объектов недвижимости: проходная-санпропускник, телятник и коровник с доильно-молочным блоком.

По условиям данного договора аренды с правом выкупа предусматривалось, что по истечении срока действия договора имущество, переданное в аренду, переходит в собственность арендатора, при условии: надлежащего исполнения арендатором своих обязательств, полного взаиморасчета между сторонами, уплаты выкупной стоимости имущества и снятия обременения с имущества.

30 ноября 2021 года Марковым В.А. внесена выкупная стоимость имущества путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Полагая, что условия предусмотренные договором для перехода права собственности наступили, и он, ИП Марков А.А., надлежащим образом исполнил свое обязательство по оплате выкупной цены арендованного нежилого имущества, Марков В.А. обратился в Управление Росреестра по Белгородской области за регистрацией права собственности на арендованное имущество.

В регистрации права собственности Маркову В.А. было отказано, так как ООО «МЭФ» уклонилось от совершения необходимых действий по передаче права собственности Маркову В.А., в связи с чем, он обратился в Арбитражный суд Белгородской области с требованием о признании за ним права собственности на арендуемые объекты недвижимости.

В ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде Белгородской области Маркову В.А. стало известно, что между ООО «МЭФ» и Кудрявцевым Сергеем Юрьевичем был заключен договор купли-продажи в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

Указывая, что фактической передачи объектов недвижимости между сторонами оспариваемого договора купли-продажи не произошло, оплата стоимости приобретаемого имущества была осуществлена по истечении длительного времени спустя год, на то, что ответчик, ООО «МЭФ», зная о своих обязательствах по договору аренды и отсутствии оснований для его расторжения с истцом, с целью необоснованной выгоды ввел в заблуждение покупателя (Кудрявцева С.Ю.), продал нежилые здания, тем самым стороны совершили притворную сделку, истец просит суд признать заключенный договор купли-продажи притворной, недействительной сделкой.

В судебном заседании представитель истца Черкашин Г.Н. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в тексте искового заявления, с учетом доводов, изложенных в заявлении об уточнении иска и в дополнительном пояснении и просил их удовлетворить.

Кроме того, указал, что ответчик, собственник спорных объектов недвижимости, ООО «МЭФ», не исполнил свои обязательства по передаче недвижимости в собственность Маркову В.А., и с целью избежать исполнения решения суда о регистрации перехода права собственности и истребовании вещи в натуре по уже рассматриваемому в Арбитражном суде Белгородской области иску Маркова В.А., злоупотребляя правом, продал недвижимость другому покупателю, которому должно было быть известно, что продавец нарушает свои обязательства перед Марковым В.А. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о явном злоупотреблением права со стороны ООО «МЭФ», что делает оспариваемый договор недействительным на основании п.1 с.10 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ.

Представитель ответчика ООО «МЭФ» по доверенности Фомичева Е.А., иск не признала, указав, что истец не надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем, утратил право на выкуп арендованного имущества, Договор прекратил действовать ввиду реализации права на одностороннее расторжение договора аренды со стороны арендодателя. Права истца не нарушены, поскольку оплаченная арендатором сумма, по сути, является платой за пользование имуществом на праве аренды. Ссылаясь на притворность сделки, истец не указал, какую сделку ответчики прикрыли при заключении оспариваемого договора купли-продажи, в то время как ООО «МЭФ», заключая договор купли-продажи, преследовало цель продажи нежилых зданий, в связи с чем, считает заявленные требования необоснованными и просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика Кудрявцева С.Ю. по доверенности Арутюнов А.Б., иск не признал, пояснив, что Кудрявцев С.Ю. является добросовестным приобретателем, условия заключенного договора отвечают его воле, которая была направлена на покупку объектов недвижимости. Спорные объекты недвижимости были переданы Кудрявцеву С.Ю., что подтверждается соответствующим передаточным актом. Стоимость приобретенных объектов полностью оплачена Кудрявцевым С.Ю. В настоящее время объекты находятся в фактическом владении Кудряцева С.Ю., который осуществляет все действия присущие собственнику объектов. При заключении ООО «МЭФ» двух договоров, предполагающих переход права собственности на спорное имущество, приоритет должен быть отдан ему как лицу владеющим спорным имуществом, за которым было надлежащим образом зарегистрировано право собственности. В связи с отсутствием регистрации Договора аренды с правом выкупа, Кудрявцеву С.Ю. не могло быть известно о наличии право притязаний со стороны истца на спорные объекты недвижимости. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости, полученной на момент совершения сделки, сведения о праве аренды отсутствовали, на момент передачи имущества продавцом покупателю истца на объектах не было, хозяйственная деятельности не велась.

Истец - ИП Марков В.А., и ответчик - Кудрявцев С.Ю., в судебное заседание не явились, извещались своевременно и надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, заявлений и ходатайств не представили, доверили представление своих интересов представителям по доверенности.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истца и ответчика, поскольку имеются сведения об их надлежащем извещении о судебном разбирательстве, явка представителей обеспечена.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Верховный Суд Российской Федерации в абзаце 2 пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) указал, что исходя из системного толкования пункт 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166, пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (абзац 3 пункта 79 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Согласно п. п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, в силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25 июля 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Молочные Эко-Фермы», выступающим с одной стороны в качестве арендодателя и Индивидуальным предпринимателем Марковым Василием Арефьевичем, с другой стороны, выступающим в качестве арендатора был заключен Договор аренды с правом выкупа № (номер обезличен) (далее по тексту Договор аренды).

Согласно пункту 1.1. Договора аренды арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Белгородская область, Белгородский район, в границах ООО «Рассвет»:

- нежилое здание - проходная - санпропускник: кадастровый номер здания (номер обезличен), инвентарный номер (номер обезличен), общая площадь 29,90 кв. м. (актуальный кадастровый номер (номер обезличен));

- нежилое здание - телятник: кадастровый номер здания (номер обезличен), инвентарный номер (номер обезличен), общая площадь 140,40 кв.м. (актуальный кадастровый номер (номер обезличен));

- нежилое здание - коровник с доильно - молочным блоком: кадастровый номер здания (номер обезличен), инвентарный номер (номер обезличен), общая площадь 1549,50 кв.м. (актуальный кадастровый номер (номер обезличен))

(далее по тексту «Имущество»), а арендатор обязуется оплачивать арендную плату в соответствии с графиком платежей (Приложение №2).

Вышеуказанные объекты недвижимого имущества, переданные в аренду, принадлежали арендодателю на праве собственности, право собственности за арендодателем было зарегистрировано надлежащим образом, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имелись соответствующие записи.

В п 3.1 Договора стороны пришли к соглашению о том, что переход имущества в собственность арендатора может быть осуществлён только по истечению срока действия договора и при условии: надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору в полном объеме; полного взаиморасчета, включая внесение аренды в соответствии с графиком платежей; уплаты выкупной стоимости имущества; снятия обременения с имущества.

При этом, согласно п. 1.4 Договора аренды переход права собственности на сданное в аренду имущество от Арендодателя к иному лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора при этом, только в случае продажи имущества с торгов, право выкупа должно быть предложено Арендатору.

Согласно п. 4.1 Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное имущество, при условии надлежащего выполнения условий об уплате Арендатором арендных платежей или всей обусловленной договором выкупной цены (627 908, 44 руб. п. 4.2 договора).

Согласно п. 4.3 договора переход права собственности на имущество к Арендатору при соблюдении вышеуказанных условий договора подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 8.1. Договора аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до "31" декабря 2021 г..

Пунктом 8.9. Договора аренды стороны договора установили, что в соответствии со ст. 131 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно приложению № 2 к договору, оплата арендных платежей подлежала внесению по графику: ежемесячно с 01.08.2018 г. по 15 314, 34 руб., с уплатой последнего платежа в указанном размере – 31.12.2021 г., а всего на сумму 627 908, 44 руб..

25 июля 2018 года между сторонами Договора аренды был подписан акт приема-передачи № 1, по которому арендодатель передал арендатору указанные объекты недвижимости.

02 августа 2018 года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

10 августа 2018 года Марковым В.А. в регистрационный орган было подано заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении Договора аренды.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области от 13.01.2022 г. № (номер обезличен) в государственной регистрации Договора аренды было отказано по причине подачи ООО «Молочные Эко-Фермы» 10 декабря 2021 года заявления о прекращении государственной регистрации Договора аренды.

Таким образом, Договор аренды не прошел государственную регистрацию, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости отсутствовали сведения о наличии аренды в пользу Маркова В.А..

Договор аренды в соответствии с пунктом 8.1. в силу не вступил.

Земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), на котором находятся данные объекты недвижимости на момент заключения Договора аренды, находился у ООО «МЭФ» в долгосрочной аренде на основании Договора аренды земельных участков № (номер обезличен) от 28 декабря 2010 года, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области.

28 марта 2018 года между сторонами Договора аренды был заключен договор перенайма земельного участка № (номер обезличен), по которому арендатор (ООО «МЭФ») обязался передать новому арендатору (ИП Марков В.А.) свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.12.2010 № (номер обезличен)

В свою очередь новый арендатор обязался оплатить задолженность по арендной плате перед арендодателем с учетом пени (по состоянию на 27.03.2018 г.) в сумме 55 798,77 рублей (пункт 3.2.3).

Указанная сумма в размере 55 798,77 рублей была оплачена ИП Марковым В.А. в кассу ООО «МЭФ» 26 июля 2018 г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 7.

В соответствии с пунктом 6.2. договора перенайма земельного участка, договор перенайма участка вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему.

Марковым В.А. одновременно с подачей заявления о государственной регистрации Договора аренды 02 августа 2018 года было подано и заявление о регистрации договора перенайма земельного участка.

Согласно материалам реестрового дела, договор перенайма земельного участка не прошел государственную регистрацию. Государственная регистрация договора перенайма была приостановлена на основании заявления Маркова В.А. от 10.08.2018 г., а 20.05.2019 г. истцу было отказано в государственной регистрации прав по причине отсутствия согласия залогодержателя, АО «Российский сельскохозяйственный банк», в связи с тем, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости 23 марта 2012 года на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) была зарегистрирована ипотека.

19 апреля 2021 года между ООО «МЭФ» (продавец) и Кудрявцевым Сергеем Юрьевичем (покупатель), был заключен договор купли-продажи, по которому продавец обязался передать покупателю в собственность объекты недвижимого имущества, спорные нежилые здания, с кадастровыми номерами: (номер обезличен), (номер обезличен) и (номер обезличен) (далее по тексту Договор купли-продажи).

Согласно пункту 6 Договора купли-продажи продавец обязался передать покупателю нежилые здания в течение трех календарных дней после подписания договора.

В свою очередь покупатель обязался оплатить продавцу стоимость отчуждаемых объектов недвижимости в размере 3 000 000 рублей в течение пяти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты от продавца к покупателю (пункт 4 Договора купли-продажи).

При этом продавец гарантировал, что имеющиеся на момент подписания Договора купли-продажи ограничения правами и обременения отчуждаемых объектов недвижимости в виде запрещений регистрации и имеющейся ипотеки, сведения о которых внесены в ЕГРН, будут погашены продавцом в течение десяти календарных дней с момента подписания договора (пункт 9 Договора купли-продажи).

19 апреля 2021 года между сторонами Договора купли-продажи составлен передаточный акт, по которому продавец передал, а покупатель принял спорные нежилые здания.

04 декабря 2021 года стороны Договора купли-продажи обратились в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости.

19 января 2022 года за Кудрявцевым С.Ю. было зарегистрировано право собственности на купленные нежилые здания.

21 февраля 2022 года третьим лицом, Купряшиным Д.А., в пользу ООО «Молочные Эко-Фермы» была произведена оплата в размере 3 000 000 рублей с указанием в назначение платежа: «Перевод по договору купли-продажи б/н от 19.04.2021 г. Покупатель Кудрявцев Сергей Юрьевич. НДС не облагается (Плательщик-Купряшин Д.А.)».

16 декабря 2021 года ИП Марков В.А. обратился в Арбитражный суд Белгородской области к ООО «Молочные Эко-Фермы» с исковыми требованиями о признании права собственности за ним на объекты недвижимого имущества: проходная – санпропускник, телятник, коровник с доильно-молочным блоком, расположенные по адресу: Белгородская область, Белгородский район, в границах ООО «Рассвет».

В ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде Белгородской области Маркову В.А. стало известно о состоявшемся переходе права на спорные нежилые здания от ООО «МЭФ» к Кудрявцеву С.Ю. на основании Договора купли-продажи, который истец считает притворной сделкой и просит применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись о регистрации права собственности покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Согласно положениям ст. 56 ГПК РФ именно на истце как на лице, заявляющем требования о признании сделки недействительной лежит обязанность доказать наличие оснований для признания сделки недействительной.

Из вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что сделка признается притворной при наличии совокупности условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений, последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке; осознание сторонами последствий своих действий.

Истцом, на которого возложена обязанность доказывания, доказательств наличия указанной совокупности условий не предоставлено.

Представителями ответчиков в суде, которые являются сторонами оспариваемого договора подтверждено, что воля участников сделки была направлена именно на купли-продажу объектов недвижимости, которые по акту были переданы покупателю, а покупатель произвел из оплату в размере, установленном договором, произведена регистрации права собственности на спорные объекты за покупателем на основании совместно поданных сторонами сделки заявлений в УФРС, что подтверждено материалами реестровых дел.

Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, не свидетельствуют о наличии оснований для признания оспариваемого Договор купли-продажи притворной сделкой.

Сами по себе факты временного разрыва момента заключения Договора купли-продажи – 19.04.2021 года, и момента регистрации перехода права – 19.01.2022 г., а равно факта оплаты стоимости приобретаемых объектов спустя несколько месяцев после заключения Договора купли-продажи, в том числе с учетом оплаты за покупателя третьим лицом, не свидетельствуют о притворности оспариваемой сделки.

Данные обстоятельства не указывают на желание сторон Договора купли-продажи прикрыть иную сделку, на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений. Истцом так и не было указано, какая сделка имела место быть вместо прикрываемой, на заключение какой сделки была направлена воля ответчиков при заключении оспариваемого Договора купли-продажи. Не указано, на каких иных условиях была совершена оспариваемая сделка купли-продажи, что являлось целью прикрыть эти иные условия, каким образом установление данных иных условий должно привести к такому последствию недействительности сделки как аннулирование записи о регистрации права собственности покупателя Кудрявцева С.Ю..

Вместе с тем, право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за покупателем - Кудрявцевым С.Ю., которые находятся в его фактическом владении. Покупателем в полном объеме произведена оплата стоимости приобретенных объектов, что подтверждено представителем ООО «МЭФ» в суде.

Ссылки представителя истца на наличие разрыва во времени с момента подписания Договора купли-продажи и до момента расчета покупателя, не могут повлиять на установленные по делу обстоятельства, поскольку данная ситуация связана с условиями Договора купли-продажи и наличием обременений в отношении приобретаемых объектов недвижимости.

Из условий Договора купли-продажи усматривается, что обязанность покупателя произвести оплату приобретаемых объектов возникало у покупателя только после регистрации перехода права собственности к нему (пункт 4 Договора купли-продажи).

Как следует из пояснений ответчиков, за государственной регистрацией перехода права собственности стороны обратились, лишь после того, как ООО «МЭФ» были сняты ограничения, принятые в рамках исполнительных производств (путем выплаты имеющейся задолженности в пользу третьих лиц), соответственно, покупатель произвел оплату стоимости приобретаемых объектов недвижимости после регистрации перехода права собственности.

Не может свидетельствовать о притворности сделки и довод представителя истца о том, что директор ответчика ООО «Молочные Эко-Фермы» обманным путем, ввел в заблуждение покупателя (Кудрявцева С.Ю.), решил получить необоснованную выгоду от повторной продажи имущества, получив полностью выкупную стоимость предусмотренную Договором аренды, что, по мнению истца, свидетельствует о совершение Молошным А.А. мошеннических действий, подпадающих под действие Уголовного Кодекса РФ. Данные обстоятельства не свидетельствуют об искажении воли сторон договора, направленной на заключение именно договора купли-продажи.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ изложенных в пункте 87 Постановления от 23.06.2015 № 25 намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно, при действительной воли хотя бы одной стороны сделки, спорная сделка не подпадает под понятие притворной.

Не свидетельствует о притворности сделки и сам факт оплаты стоимости приобретаемых объектов недвижимости за покупателя третьим лицом.

Пунктом 1 статьи 313 ГК РФ предусмотрено, что кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, возложение исполнения обязательства на третье лицо не представляет случая перемены лица в обязательстве, ибо не является переводом долга (статья 391 ГК РФ). У третьего лица, на которое возложено исполнение, не возникает обязательства перед кредитором. Лицом, обязанным перед кредитором, остается должник.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 22.12.2009 № 18-В09-80 выплата денег по сделке иным лицом не является основанием для признания данной сделки притворной.

Не имеет правового значения довод истца о том, что ответчиком Кудрявцевым С.Ю., не представлено суду документа основания, подтверждающего возложения обязанности Кудрявцевым С.Ю. на Купряшина Д.А. оплаты по Договору купли-продажи, что, по мнению истца, не позволяет установить на каком основании за покупателя оплатило третье лицо и свидетельствует о не исполнении покупателем обязанности по оплате объектов.

В абзаце 4 пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения.

Таким образом, закон не наделяет кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся отношений между третьим лицом и должником, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо.

При этом по смыслу нормы пункта 1 статьи 313 ГК РФ, должник вправе, не запрашивая согласия кредитора, возложить исполнение на третье лицо. Праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять исполнение.

В судебном заседании представитель ООО «Молочные Эко-Фермы» подтвердила факт надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате стоимости отчуждаемых объектов и принятие данного исполнения продавцом.

Ссылки представителя истца на акт сверки взаимных расчетов между ОО «МЭФ» и Кудрявцевым С.Ю., согласно которого оплата последним производилась помесячно с 30.04.2021 г., не влияет на установленные по делу обстоятельства, поскольку данный документ, подписан Обществом в одностороннем порядке, не опровергает факта оплаты по платежному поручению № (номер обезличен) от 21.02.2022 г..

Не свидетельствует о притворности сделки и довод представителя истца о необходимости получения согласия Арендатора на распоряжение имуществом ООО «Молочные Эко-Фермы», что привело к нарушению положения статьи 173.1 ГК РФ.

Положения статьи 173.1. ГК РФ является специальной нормой, которая позволяет признать договор недействительным как по отдельному основанию недействительности сделки и не может влиять на её притворность.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

В пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

В данном же случае, указывая на необходимость получения согласия истца как арендатора спорного имущества, истец ссылается, что такая обязанность вытекает из условий договора, а не закона, и значит, положения статьи 173.1 ГК РФ не подлежат применению.

Кроме того, суд учитывает, что получение арендодателем согласие от арендатора при распоряжении имуществом не было предусмотрено Договором аренды с правом последующего выкупа. Пунктом 1.4. Договора аренды установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора. Таким образом, по условиям Договора аренды для распоряжения спорным имуществом не предусматривалось получение арендодателем согласия арендатора.

Заявленное истцом требование о применении последствий недействительности притворной сделки, аннулирование записи о регистрации права собственности покупателя, основано на неправильном толковании истцом нормы права.

Законом установлены специальные последствия в случае признании сделки недействительной в виду ее притворности.

Пункт 88 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъясняет, что в случае признания прикрывающей сделки ничтожной, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Само по себе признание сделки притворной не влечет таких последствий как реституция по отношению к прикрывающей сделке, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки (п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2019), утвержденной Президиумом ВС РФ 27.11.2019 г.).

Из приведенных разъяснений следует, что в случае признании сделки ничтожной к ней подлежит применению правила прикрываемой сделки, а не реституция по отношению прикрывающей сделке, как об этом в своих требованиях просит истец.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно ст. 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Таким образом, вне зависимости от того, какая квалификация спорных правоотношений дана истцом, суд обязан правильно определить правоотношения сторон, дать им надлежащую юридическую квалификацию, но рассмотреть дело в пределах заявленных требований по указанному истцом основанию, исходя из тех фактических обстоятельств, на которых основаны требования.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству и непосредственно в самом судебном заседании судом не единожды предлагалось истцу уточнить исковые требования с учетом фактических обстоятельств дела.

Однако истцом после разъяснений суда было подано заявление об уточнение иска, в котором истец просил дополнить основания признания сделки недействительной со ссылкой на положении пункта 2 статьи 168 ГК РФ, указывая на то, что ООО «Молочные Эко-Фермы» заключая притворные и мнимые сделки, без совершения реальных действий (передачи объектов, оплаты), нарушала условия заключенного с Марковым В.А. Договора аренды с правом последующего выкупа, злоупотребляя своими правами, делала это сознательно и умышлено.

Но при этом заявленные исковые требования истец не изменил и не уточнил.

Ссылки представителя истца на факт злоупотребления правом со стороны ООО «МЭФ» при заключении оспариваемого Договора купли-продажи с Кудрявцевым С.Ю., неубедительны по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В Договоре аренды с правом выкупа, сторонами установлено, что арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии надлежащего выполнения условий об уплате Арендатором платежей или всей обусловленной настоящим договором выкупной цены Имущества. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены (пункт 4.1. Договора аренды).

Согласно пункту 4.2. Договора аренды выкупная цена арендованного нежилого имущества, указанного в п.1.1, составляет 627 908,44 руб..

Пункт 1.3. Договора аренды содержит условия, при которых имущество переходит в собственность арендатора, а именно при условии:

    - надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору в полном объеме;

    - полного взаиморасчета между Сторонами, включая внесение арендной платы в соответствии с графиком платежей (Приложение №2);

    - уплаты выкупной стоимости имущества (Приложение №2);

    - снятия обременения с Имущества с внесением соответствующих изменений в УФРС по Белгородской области.

Таким образом, из толкования условий Договора аренды согласно статье 431 ГК РФ, следует, что право арендатора выкупить в собственность арендованное имущество могло бы быть реализовано лишь, при надлежащем исполнении арендатором своей обязанности по уплате арендных платежей на протяжения действия договора в соответствии с графиком платежей, установленным в Приложении № 2.

Согласно Приложению № 2 к Договору аренды арендатор обязан был ежемесячно каждого первого числа текущего месяца оплачивать арендную плату в размере 15 314,84 рублей.

Из акта сверки взаимных расчетов за период: январь 2020 г. – август 2020 г. между ООО «Молочные Эко-Фермы» и ИП Марков В.А. следует, что на 31.08.2020 года задолженность ИП Маркова В.А. в пользу Общества составляет 370 762,01 рубля. Данный акт сверки признается обеими сторонами взаимоотношений, о чем свидетельствуют их подписи в акте.

При таких данных, суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ИП Марковым В.А. обязанности по внесению арендных платежей.

Указанное обстоятельство подтверждается также претензий о погашении задолженности по договору аренды с правом выкупа № А/25/07/18 от 03 сентября 2020 г. исходящий № 21, в которой арендодатель предлагал арендатору оплатить образовавшуюся задолженность в размере 370 762,01 рубля. Данная претензия была получена Марковым В.А. 03.09.2020 г. без каких-либо замечаний и была оставлена без ответа.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Марковым В.А. не были надлежащим образом исполнены условия Договора аренды, которые позволяли ему выкупить арендованное имущество, что свидетельствует об утрате им права выкупа спорных объектов.

Платеж в пользу арендодателя, ООО «МЭФ» от 30 ноября 2021 года в размере 627 908,14 рублей с назначением платежа: «оплата за аренду по договору № А/25/07/18 от 25.07.2018 г.», не может быть зачтен в счет выкупной стоимости, в связи с утратой право выкупа, и является по своей сути арендной платой предусмотренной Договором аренды за пользование имуществом.

Доводы представителя истца о том, что оплата аренды не производилась по просьбе директора ООО «МЭФ» со ссылкой на данные исполняющим обязанности генерального директора ООО «МЭФ» Молошным А.А. 07 февраля 2022 г. в ходе предварительного заседания пояснения в Арбитражном суде Белгородской области по делу № (номер обезличен) (аудиозапись протокола предварительного судебного заседания на 19:17 мин.) в которых он подтверждает, что на момент наличия большой задолженности перед государством Молошный А.А. говорил Маркову В.А. не оплачивать платежи, то судом учитывается, что данные обстоятельства не явились препятствием для исполнения Марковым В.А. обязанности по оплате арендных платежей, о чем свидетельствует платеж произведенный Марковым В.А. 30 ноября 2021 года.

Кроме того, из указанных объяснений Молошного А.А. невозможно установить о каком периоде взаимоотношений сторон Договора аренды идет речь, учитывая претензию Общества к Маркову В.А. о погашении задолженности от 03 сентября 2020 года.

В тоже время Марков В.А. не исполнял своей обязанности по оплате арендных платежей с самого начала арендных отношений.

Из квитанций к приходному кассовым ордерам: № 7 от 26 июля 2018 г. на сумму 55 798,77 рублей (по оплате задолженности за аренду земельного участка) и № 12 от 05.10.2018 г. на сумму 5 000 рублей (арендная плата по Договору аренды № 25/07/18), выданных ООО «МЭФ» ИП Маркову В.А. следует, что у арендатора имелась возможность внесения денежных средств в кассу Общества, что свидетельствует об отсутствии препятствий в надлежащем исполнении обязанности по оплате арендных платежей.

Из системного толкования статьи 12 Гражданского кодекса РФ, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ следует, что судебной защите подлежит только нарушенное право.

Учитывая, что нарушив условия Договора аренды, наделяющих истца правом выкупа арендуемого имущества, истец утратил право выкупа спорного имущества, а значит, у истца отсутствует и право на оспаривание Договора купли-продажи, поскольку он не является стороной оспариваемого договора.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

При этом, требования об исполнении продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества и о государственной регистрации перехода права собственности, истцом не заявлялись. Договор аренды с правом выкупа не прошел государственную регистрацию и на основании такого договора у истца не может возникнуть права на спорные объекты недвижимости.

Иск о признании права собственности в отношении спорного имущества, заявленный истцом в Арбитражном суде Белгородской области (рассмотрение которого приостановлено) не является идентичным иску об исполнении продавцом обязанности по передаче и о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3.3.5. Договора аренды установлена обязанность арендодателя при выкупе арендованного имущества передача его в собственность. С учетом приведенных положения статьи 556 ГК РФ передача недвижимости в собственность осуществляется по передаточному акту.

Необходимость в составлении акта приема-передачи спорных нежилых зданий в собственность арендатора в данном случае обусловлена тем, что следует различать момент, когда арендуемый объект находится в пользовании на основании арендных отношений и момент когда арендатор реализовал право выкупа объектов, а арендодатель признал данное право и передал объекты в собственность.

Акта приема - передачи объектов в собственность от арендодателя к арендатору как это предусмотрено действующим законодательством и Договором аренды не составлялось.

На момент рассмотрения иска спорные нежилые здания не находятся во владении истца, право владение, пользования и распоряжения имуществом свойственное собственнику осуществляет Кудрявцев С.Ю., за которым и зарегистрировано право собственности.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В абзаце 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Однако в силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

В данном случае на стороне Кудрявцева С.Ю. не усматривается недобросовестного поведения, и требования истца подлежат отклонению, в том числе, в связи с состоявшейся регистрацией права собственности за Кудрявцевым С.Ю. и его фактическим владением спорными объектами.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 8 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Истец, указывая на то, что ответчик ООО «МЭФ», действуя недобросовестно, намеренно заключил оспариваемый Договор купли-продажи лишь для того, что бы лишить его права выкупа арендуемого имущества, а ответчик Кудрявцев С.Ю., приобретая спорные объекты, знал о правах истца, полагает, что оспариваемая сделка является ничтожной по правилам п.1 ст. 10 и п.2 ст. 168 ГК РФ.

Обстоятельства недобросовестного поведения ответчиков не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Судом неоднократно разъяснялось истцу его право на уточнение исковых требований с учетом заявленных оснований, однако, они представителем истца приведены не были.

Как указывает истец, арендодатель знал о наличии залогового обязательства в пользу АО «Российский сельскохозяйственный банк», но умышленно не оговорил их в договоре и не предпринял мер по их отмене или получению согласия банка на регистрацию Договора аренды.

Однако как следует из текста самого Договора аренды, стороны данного договора на момент его заключения знали о наличия обременения в отношении арендованного имущества. Так в пункте 1.3. Договора аренды указано, что по истечении срока действия настоящего Договора имущество переходит в собственность арендатора при условии снятия обременения с Имущества с внесением соответствующих изменений в УФРС по Белгородской области.

О наличии обременения было сообщено истцу и в уведомлениях регистрирующего органа в 2018 году в сообщениях о приостановлении регистрации при обращении за регистрацией Договора аренды.

В претензии арендодателя о погашении задолженности по договору от 03.09.2020 года также имеется напоминание о том, что арендуемое имущество находится в залоге по кредитным договорам в АО «Россельхозбанк».

В ходе судебного разбирательства представителем истца было подтверждено, что арендатор находится в доверительных отношениях с руководством ООО «МЭФ», в связи с чем ему было известно об указанном залоге на момент заключения Договора аренды, в том числе с учетом того, что Марков В.А. являлся единственным участником и директором ООО «Белплемсервис», которое арендовало спорные нежилые здания с 2011 года, также на основании Договора аренды с последующим выкупом, однако в виду наличия задолженности договор аренды с ООО «Белплемсервис» был расторгнут.

Таким образом, на момент заключения Договора аренды истцу было известно о наличии обременения, которое препятствовало не только регистрации Договора аренды, но и также дальнейшей реализации прав арендатора на выкуп арендуемого имущества. При таких данных, когда истцу указанные обстоятельства были достоверно известны и истец на протяжении длительного времени не предпринимал никаких мер по разрешению данного вопроса, заявление о недобросовестности арендодателя, в связи с наличием обременения несостоятельно.

Не свидетельствует о недобросовестном поведении арендодателя продажа имущества третьему лицу в ситуации, когда арендатор не оплачивает арендные платежи на протяжении трех лет, причем с самого начала договорных отношений.

Сам факт заключения договора аренды с правом выкупом свидетельствует о наличии у собственника намерений произвести отчуждение имущества, для чего собственником сдается имущество в аренду с последующим выкупом. Но в ситуации, когда арендатор не производит оплату арендных платежей, что явно свидетельствует об отсутствии возможности у арендатора выкупить арендованное имущество, продажа данных объектов третьему лицу, изъявившему желания выкупить имущество, является ожидаемым и логичным поведение собственника (ООО «МЭФ»).

При этом судом принимается во внимание то обстоятельство, что истец произвел оплату задолженности по арендной плате только после получения от арендодателя (ООО «МЭФ») уведомления о расторжении договора аренды с правом выкупа № 25/07/18 в связи с неисполнением обязательств по оплате арендных платежей.

Наличие арендных отношений между ООО «МЭФ» и ИП Марковым В.А. на момент заключения оспариваемого Договора купли-продажи не являлось препятствием для продажи спорного недвижимого имущества, в том числе и по условиям Договора аренды, а именно пункта 1.4.

Довод представителя истца о том, что Кудрявцев С.Ю. знал о наличии права истца на спорное имущество, а именно права на выкуп спорного имущества, не подтверждается доказательствами.

Представитель истца не смог пояснить, из каких обстоятельств Кудрявцеву С.Ю. должны было стать известно о том, что ИП Марков В.А. не просто являлся арендатором спорных нежилых зданий и имел право выкупа приобретаемого Кудрявцевым С.Ю. имущества.

Как пояснил представитель Кудрявцева С.Ю. в судебном заседании о наличии прав со стороны ИП Маркова В.А. продавцом Кудрявцеву С.Ю. не сообщалось, на момент передачи ему спорного имущества 19 апреля 2021 года в спорных зданиях никакой деятельности не велось, здания были открыты, заброшены, требовали ремонта, ничто не указывало на то, что в них кем - либо ведется деятельность.

Данные обстоятельства косвенно подтвердил представитель ИИ Маркова С.Ю., пояснив суду, что на апрель-май 2021 года ферма не работала, скота на ферме не было, деятельности не велась, так как проводилась санитарная обработка зданий.

Суд соглашается с доводами представителя Кудрявцева С.Ю. о том, что, так как Договор аренды не прошел государственную регистрацию и Марков В.А. не обращался в суд с исковыми требованиями о регистрации Договора аренды, условия Договора аренды не могли ограничивать права Кудрявцева С.Ю. приобрести спорные объекты недвижимости, поскольку Кудрявцеву С.Ю. не было известно о наличии договора аренды.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

При этом суд учитывает, действия совершенные Кудрявцевым С.Ю. после государственной регистрации за ним права собственности на спорные объекты недвижимости, присущие собственнику имущества.

Так 15 февраля 2022 года Кудрявцевым С.Ю. было осуществлено технологическое присоединение спорных объектов к электроэнергетике, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения. Была оплачена задолженность за потребление электроэнергии, оплачена задолженность по арендной плате за земельный участок, на котором находятся спорные нежилые здания за 2019-2021 года.

14 сентября 2022 года был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по которому Кудрявцеву С.Ю. перешли права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), находящегося под спорными объектами. Данный договор уступки прав на земельный участок прошел государственную регистрацию.

Кроме того, истец сам указывает на то, что после регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за Кудрявцевым С.Ю., данные объекты были сданы им в аренду. Сдача имущества в аренду является действием собственника по распоряжению имуществом. В настоящий момент новым арендатором на ферме наведен порядок, проведены ремонтные работы.

О том, что действия Кудрявцева С.Ю. по заключения Договора купли - продажи имели реальные цели приобретения объектов и были направлены лишь на достижение своих интересов, без цели причинения негативных правовых последствий для истца, также свидетельствует факт приобретение Кудрявцевым С.Ю. у ООО «МЭФ» еще двух ферм.

14 апреля 2021 года между указанными сторонами был заключен договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами: 31:15:0901001:16, 31:15:0901001:14, 31:15:0901001:18, находящихся по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с.п. Беловское, территория ООО «Молочные Эко-Фермы», северо-восточнее с. Севрюково.

29 апреля 2021 года был заключен договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами (номер обезличен)

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка носила реальный характер, действия сторон в момент совершения сделки совпадала с их волеизъявлением, при таких данных, оснований прийти к выводу, что оспариваемый Договор купли-продажи был заключен лишь с намерением причинить вред истцу и имело место злоупотребление правом со стороны ответчиков, не имеется.

Довод представителя истца о возможности одновременного применения в качестве основания признания сделки недействительной положений о притворности сделки (пункт 2 статьи 170 ГК РФ) и в виду явного злоупотребления правом (совместное применение пункта 1 статьи 10 ГК РФ и пункта 2 статьи 168 ГК РФ), основано на неправильном толковании правовых норм.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так как в данном случае истец просит признать оспариваемую сделку недействительной по признакам притворности, т.е. просит применить специальное основание, оснований для признания сделки недействительной в виду злоупотребления правом сторонами сделки не имеется.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку судом в ходе рассмотрения дела не было установлено нарушения прав истца при заключении оспариваемого договора между ответчиками, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Иск ИП Маркова Василия Арефьевича к ООО «Молочные Эко-Фермы», Кудрявцеву Сергею Юрьевичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признать необоснованным и отказать в его удовлетворении.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Судья                                Е.В. Симоненко

Мотивированное решение изготовлено: 07.07.2023 г.