Решение по делу № 3а-170/2019 от 25.09.2019

Дело № 3а-170/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 декабря 2019 года г. Челябинск

    Челябинский областной суд в составе:

    председательствующего судьи Турковой Г.Л.,

    при секретаре Аникиной С.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,

                    у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сатурн» (далее - ООО «Сатурн») обратилось в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, заинтересованным лицам - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, Администрации города Магнитогорска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки, используемых при определении его кадастровой стоимости и просило установить на период с момента формирования земельного участка 31 октября 2011 года по 27 октября 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 251339 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, в размере 1 998 145,05 рубля исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности по 4 группе из расчета 7,95 рубля за 1 кв.м, утвержденного Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 18 ноября 2014 года № 279-П.

В обоснование своих требований ООО «Сатурн» указало, что указанный выше земельный участок принадлежит обществу на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка № 6913 от 25 июня 2012 года, которым предусмотрено исчисление размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости данный участок был поставлен на кадастровый учет 31 октября 2011 года и вошел в перечень объектов земель населенных пунктов, кадастровая стоимость которых была утверждена постановлением Правительства Челябинской области № 284-П от 17 августа 2011 года, а затем - приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области», и соответственно составила 166 507 060,72 рублей по состоянию на 31 октября 2011 года и 132 586 349,30 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

ООО «Сатурн» полагает, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был учтен в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 октября 2014 года в составе земель населенных пунктов ошибочно, поскольку данный земельный участок не относиться к категории земель «земли населенных пунктов», а должен быть отнесен к категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» (далее - земли промышленности). В связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка с момента его образования по настоящее время была определена на основании недостоверных сведений о нем, она подлежит пересмотру и установлению из расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности по 4 группе, утвержденного Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 18 ноября 2014 года № 279-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Челябинской области».

Представитель ООО «Сатурн» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В предварительном судебном заседании представитель ООО «Сатурн» Родионова А.В. заявленные требования поддержала.

В удовлетворении ходатайства представителя ООО «Сатурн» об отложении судебного заседания, назначенного на 10 декабря 2019 года, с отказано протокольным определением суда.

    Представитель привлеченного определением суда от 30 сентября 2019 года к участию в деле в качестве административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области Чижова Л.А. с заявленными требованиями не согласилась, сославшись на отсутствие оснований для отнесения спорного земельного участка к категории земель «земли промышленности».

    Министерство имущества Челябинской области и администрация города Магнитогорска Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Дело рассмотрено в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, в соответствии со статьей 150 КАС Российской Федерации.

    Выслушав пояснения представителя Управления Росреестра по Челябинской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

    Согласно пунктам 2 и 3 части 1 статьи 7, пункту 2 части 2 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов и земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются, в том числе на земли промышленности.

ООО «Сатурн» является арендатором указанного выше земельного участка на основании договора аренды земельного участка № 6913 от 25 июня 2012 года и дополнительного соглашения к нему от 26 марта 2015 года, заключенными с Администрацией города Магнитогорска, до 11 февраля 2025 года (л.д.55-61).

Частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных указанной статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

17 июля 2019 года ООО «Сатурн» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области (далее также - Комиссия), с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте оценки, которая письмом от 22 июля 2019 г. отказала в принятии заявления к рассмотрению в связи с наличием ранее принятого по заявлению ООО «Сатурн» решения об установлении в отношении этого же земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14 апреля 2019 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> площадью 251 339 кв.м, сформирован и поставлен на кадастровый учет 31 октября 2011 года, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенный вид использования - «эксплуатация административного здания, разведка и добыча строительного камня на месторождении Сатурн с последующей рекультивацией» (л.д.13-14).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 31 октября 2011 года составила 166 507 060,72 рублей и была утверждена постановлением Правительства Челябинской области № 284-П от 17 августа 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области».

Кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 октября 2014 года составляла 132 586 349,30 рублей и была утверждена приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области».

В настоящее время кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 65 470 000 рублей и определена в размере рыночной по состоянию на 01 октября 2014 года в соответствии с решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 октября 2016 года, принятого по заявлению ООО «Сатурн» от 14 сентября 2016 года. Данные обстоятельства подтверждены выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 апреля 2019 года и копией решения Комиссии от 11 октября 2011 года № 2228 (л.д. 20, 68-70).

    Установленная решением Комиссии от 11 октября 2016 года кадастровая стоимость используется для исчисления арендной платы за период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

    В силу части 1 статьи 62 КАС Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).

Указывая на недостоверность сведений о земельном участке, внесенных в Единый государственный кадастр недвижимости и использованных при определении его кадастровой стоимости, административный истец утверждает о необоснованном отнесении этого земельного участка к категории земель населенных пунктов, утверждая, что данный земельный участок относится к иной категории - земли промышленности. Поэтому, по мнению административного истца, изложенному в административном исковом заявлении, с учетом уточнения предмета требований, кадастровая стоимость земельного участка должна быть исчислена с применением удельного показателя кадастровой стоимости как к земельному участку, относящемуся к категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с момента формирования земельного участка 31 октября 2011 года.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был образован и поставлен на государственный кадастровый учет 31 октября 2011 года с категорией земель - «земли населенных пунктов» в результате разделения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, также относящегося к категории земель - «земли населенных пунктов».

В свою очередь земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был образован 02 марта 2004 года путем раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения о котором были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 августа 2003 года, который также имел категорию «земли населенных пунктов».

Установлено также, что распоряжением администрации г. Магнитогорска от 21 апреля 1998 года № 637-р за ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат» были закреплены и переданы в аренду на 10 лет без права выкупа земельные участки, занимаемые арендным агломерационным предприятием «Горняк»: площадью 548,14655 га - производственная площадка в бессрочное пользование; площадью 58,0290503 га - склад взрывчатых веществ бессрочное пользование; площадью 103,642336 га - территория рудника в аренду на срок 15 лет без права выкупа; площадью 1419,187633 га - зона рекультивации.

Распоряжением главы г. Магнитогорска от 22 апреля 2002 года № 1694-р внесены изменения в вышеуказанное распоряжение, указано на предоставление ОАО «ММК» земель из категории земель поселений (производственная территориальная зона).

По распоряжению главы г. Магнитогорска от 29 апреля 2003 года № 1934-р из территории зоны рекультивации горно - обогатительного производства ОАО «ММК», закрепленной распоряжениями от 21 апреля 1998 года № 637-р и от 22 апреля 2002 года № 1694-р, в связи с отказом землепользователя был изъят неиспользуемый и не требующий рекультивации земельный участок площадью 2 008 186,67 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>.

Из изъятого земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> путем его раздела 02 марта 2004 года был образован, в том числе земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Оба земельных участка (с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>) на момент их постановки на кадастровый учет имели категорию земель – «земли населенных пунктов».

Из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2 008 186,67 кв.м. путем его раздела был образован спорный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 251 339 +/- 175 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 31 октября 2011 года, в том числе на основании межевого плана, подготовленного в соответствии с постановлением администрации г. Магнитогорска от 07 октября 2010 года № 1084-П «О предварительном согласовании места размещения здания АБК и территории участка переработки некондиционной скальной породы в районе горы Шишка пос. Димитрова в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска ООО «Сатурн» и в дальнейшем предоставлен в аренду ООО «Сатурн» по договору аренды земельного участка № 6913 от 25 июня 2012 года.

При постановке на кадастровый учет указанный земельный участок имел категорию земель «земли населенных пунктов», которая в последующем не изменялась, а изменялся только вид разрешенного использования:

31 октября 2011 года земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования «под промышленные предприятия»,

10 июня 2012, 02 сентября 2014 года, 16 октября 2017 года внесены изменения о виде разрешенного использования, соответственно он изменен на: «для строительства АБК и территории участка переработки некондиционной скальной породы с последующей рекультивацией», «для эксплуатации нежилого здания – административно - бытовой корпус и территории участка переработки некондиционной скальной породы с последующей рекультивацией», «эксплуатация административного здания, разведка и добыча строительного камня на месторождении Сатурн с последующей рекультивацией».

В договоре аренды земельного участка № 6913 от 25 июня 2012 года и дополнительном соглашении к договору от 26 марта 2015 года указано, что земельный участок имеет категорию земель - земли населенных пунктов и предоставлен для эксплуатации нежилого здания - административно- бытового корпуса, собственником которого является ООО «Сатурн». Данный договор в части указания категории земельного участка не оспорен.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 11 039 797 кв.м, находящийся в аренде у ОАО «ММК», образован 29 марта 2005 года из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. При этом оба участка с момента их образования имели категорию земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что изменение категории земель «земли населенных пунктов» не проводилось как в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, так и в отношении исходных земельных участков (имеющих в настоящее время статус «архивный»).

Утверждение административного истца о том, что земельные участки: сформированный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> (учтен 02 марта 2003 года), и образованный из него в результате перераспределения земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> (учтен 29 марта 2005 года), относятся к категории земель «земли промышленности», не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и является ошибочным. По данным ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области указанные выше земельные участки на момент их постановки на кадастровый учет так же относились к категории земель «земли населенных пунктов». Данные обстоятельства подтверждены копиями реестровых дел на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты>.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Решением Магнитогорского городского Собрания Челябинской области от 15 января 2015 года № 1 «О внесении изменений в Постановление Магнитогорского городского Собрания депутатов от 24 мая 2000 года № 428 «Об утверждении Генерального плана города Магнитогорска» из границ населенного пункта город Магнитогорск исключены земельные участки с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, <данные изъяты> и переведены в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

В отношении спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> решения об изменении категории земель уполномоченным органом не принималось. Согласно Генеральному плану г. Магнитогорска, карте - плану границ населенного пункта - город Магнитогорск находится в границах населенного пункта - город Магнитогорск, в функциональной зоне - зоне специального назначения.

В силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, направляются в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, его территориальные органы для внесения соответствующих изменений в ЕГРН органами, указанными в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 8).

Ссылка административного истца на то, что в качестве разрешенного вида использования при формировании путем разделения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> был указан вид разрешенного использования «под промышленные предприятия», не может служить доказательством недостоверности сведений о категории земель спорного земельного участка.

Критерии «категория земель» и «вид разрешенного использования», определяющие правовой режим земельного участка, имеют различное правовое регулирование. Вид разрешенного использования участка определяется как конкретная деятельность, осуществляемая землепользователем на предоставленном ему участке, в соответствии с документами градостроительного зонирования - правилами землепользования и застройки и градостроительными регламентами.

Установление в отношении земельного участка с категорией «земли населенных пунктов» разрешенного вида использования «под промышленные предприятия» не означает, что в отношении этого земельного участка установлена иная категория - «земли промышленности», так как категория земель промышленности не устанавливаются в результате территориального планирования или градостроительного зонирования. Для перевода земель населенного пункта в данную категорию Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» предусмотрен особо установленный разрешительный порядок.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что сведения об отнесении спорного земельного участка к категории земель «земли населенных пунктов», как внесенные в Единый государственный реестр недвижимости при формировании земельного участка 31 октября 2011 года, так и в настоящее время являются достоверными, поскольку в ходе судебного разбирательства не было получено доказательств того, что в отношении спорного земельного участка, расположенного на землях населенного пункта город Магнитогорск, либо исходного земельного участка, ставшего архивным, принимались решения о их переводе из земель населенного пункта в земли промышленности.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости земельного участка с применением удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности, административный истец, в отсутствие принятого в установленном порядке уполномоченным органом решения об установлении в отношении спорного земельного участка такой категории земель, как земли промышленности, по существу под видом административного спора о недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, требует установления в отношении спорного земельного участка в судебном порядке иной категории земель, отличной от той, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу конституционного принципа разделения властей, суд не вправе устанавливать или изменять в отношении того или иного земельного участка категорию земель, поскольку принятие решения по этим вопросам относится исключительно к компетенции органов государственной власти и местного самоуправления.

Следовательно, при разрешении настоящего спора суд не вправе определять принадлежность земельного участка к той или иной категории земель исходя из его фактического использования или иной экономической целесообразности.

Проверка законности нормативных правовых актов, принимаемых органами государственной власти и местного самоуправления, по вопросам установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов, переводе земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов не относится к предмету настоящего административного дела об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку проверка законности нормативных правовых актов осуществляется в порядке главы 21 КАС Российской Федерации.

Требования административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере 1 998 145,05 рублей исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности по 4 группе за 1 кв.м - 7,95 рублей по Челябинской области, утвержденного приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 18 ноября 2014 года № 279-П, на период с 31 октября 2011 года до 01 января 2014 года, даты, на которую определена кадастровая стоимость по результатам очередной государственной оценки, не могут быть удовлетворены и в силу того, что данный приказ не может быть применен к правоотношениям, урегулированным действовавшим в указанный период другим нормативным правовым актом, принятым Правительством Челябинской области.

Поскольку правовых оснований для определения кадастровой стоимости земельного участка из удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности не имеется, суд отказывает ООО «Сатурн» в удовлетворении требований административного иска.

    На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    в удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» об установлении на период с 01 января 2014 года по 27 октября 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровой стоимости в размере 1 998 145,05 рубля исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности по 4 группе из расчета 7,95 рубля за 1 кв.м, утвержденного Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 18 ноября 2014 года № 279-П, отказать.

    Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Челябинский областной суд

    Судья                                Туркова Г.Л.