Решение по делу № 2-2942/2020 от 29.06.2020

Дело № 2-2942/2020

УИД 34RS0002-01-2020-005629-71

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 августа 2020 года г. Волгоград

Дзержинский районный суд города Волгограда в составе: председательствующего судьи Зиновьевой С.П., при секретаре судебного заседания Рзаеве Э.И., с участием истца ФИО15, представителя истца ФИО18, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО15 к ФИО16 о расторжении договора купли-продажи, погашении регистрационной записи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО15обратилась в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО16. заключен договор купли-продажи 1/9 доли земельного участка, находящиеся по адресу <адрес>, помещение 1, а также 1/9 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на указанном земельном участке. Цена приобретенной ФИО15 доли в праве собственности на недвижимое имущество составила 900 000 руб. и оплачена покупателем продавцу полностью. Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск администрации <адрес> о сносе объекта самовольного строительства и выселении без предоставления иного жилого помещения удовлетворен, ФИО15 и и других участников долевой собственности обязали за свой счет произвести снос объекта самовольного строительства (жилой дом расположенный по адресу <адрес>), а также выселили из указанного жилого дома без предоставления иного жилого помещения. Указанное решение вступило в законную силу.

При заключении договора купли-продажи ФИО15 не знала и не могла знать о существенных и неустранимых недостатках приобретаемого ею недвижимого имущества, а именно о самовольном статусе жилого дома по адресу <адрес>, что после заключения договора купли-продажи повлекло для истца и иных собственников обязанность снести спорный объект недвижимости.

На момент подписания оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок и расположенный на нем жилой дом не могли быть предметом договора купли-продажи, поскольку ФИО16 не вправе была распоряжаться постройкой, не введенной в гражданский оборот.

О нарушении ее права истцу стало известно с момента вступления в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ., когда предмет сделки признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Просит суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи,

погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/9 доли в праве общей долевой собственности на дом, назначение: жилое, площадь6 общая 431,5 кв.м., этажность:подвал,1,2,3, расположенный по адресу <адрес>,

погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью 217 кв.м., расположенный по адресу <адрес>,

взыскать с ответчика денежную сумму, оплаченную по договору купли-продажи, в размере 900 000 руб.,

взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 750 руб.,

взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 357,50 руб.

Истец ФИО15, представитель истца ФИО18, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО16 в судебное заседание не явилась, об уважительной причине неявки суд не уведомила, возражений по заявленным требованиям не представила, в связи с чем суд рассматривает дело в ее отсутствие.

Выслушав истца ФИО15, представителя истца ФИО18, поддержавшего требования, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и ФИО16 заключен договор купли-продажи 1/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу <адрес> пом.1, а также 1/9 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на указанном земельном участке – помещение назначение жилое, площадь: общая 43 кв.м., этажность: подвал, 1,2,3.

Пунктом 2 Договора установлено, что жилое помещение, доля которого отчуждается, общей площадью 431,5 кв.м., этаж: подвал, 1,2,3. Отчуждаемой доли, соответствует комната площадью 32,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 3 Договора, 1/9 доля которого отчуждается, принадлежат продавцу – ФИО16 на праве общей долевой собственности на основании решения Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. дело №. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Согласно пункту 4 Договора, земельный участок, 1/9 доли которого отчуждается по настоящему договору, имеет площадь 217 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 5 Договора предусмотрено, что 4/9 доли земельного участка, 1/9 доля которого отчуждается, принадлежит Продавцу – ФИО16 на праве общей долевой собственности на основании решения Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

По соглашению сторон доли жилого помещения и земельного участка продаются Покупателю ФИО15 за 900 000 руб., 1/9 доля жилого помещения продается за 600 000 руб., 1/9 доля земельного участка продается за 300 000 руб. Оплата произведена полностью до подписания договора купли-продажи, о чем свидетельствует пункт 6 Договора.

Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №, ФИО15 выдано свидетельство о государственной регистрации права жилого помещения № №, земельного участка – №.

Данное подтверждается, в том числе, копиями регистрационных дел в отношении спорных объектов недвижимости, представленных суду Управлением росреестра по <адрес> на основании запроса от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации <адрес> к ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО15, несовершеннолетним ФИО10 и ФИО11 в лице законного представителя ФИО12, ФИО13, ФИО14 о сносе объекта самовольного строительства и выселении без предоставления иного жилого помещения - удовлетворены.

Указанным решением установлено, что застройщик и действующие собственники за получением разрешения на строительство объекта недвижимого имущества не обращались. Здание № по <адрес> возведено самовольно, обладает признаками многоквартирного жилого дома, а фактически расположено на земельном участке отведенном для индивидуального жилищного строительства, то есть нарушен вид разрешенного использования земельного участка. Превышена максимальная разрешенная высота объекта, нарушены минимальные отступы от границ смежных земельных участков, превышена максимальная разрешённая площадь застройки, то есть имеются существенные нарушения градостроительных норм правил, а также существенные нарушения правил пожарной безопасности. Имеющиеся нарушения по большей части являются неустранимыми.

ФИО15 и другие собственники жилых помещений <адрес> выселены из данного дома.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункта 1 статьи 476 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что ФИО16, являясь одновременно и продавцом и застройщиком рассматриваемого объекта недвижимости, не могла не знать о существенных неустранимых недостатках отчуждаемого ею недвижимого имущества, а именно о самовольном статусе жилого <адрес>.

На момент заключения спорного договора купли-продажи, истцу не было известно о том, что жилой дом был возведен в отсутствие разрешительной документации и обладает признаками незаконной самовольной постройки, истец не знала и не могла знать о существенных недостатках приобретаемого ею имущества.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунтом 3 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Предметом спорного договора купли-продажи является объект, обладающий статусом самовольной постройки, что является существенным нарушением условий договора, влечет к расторжению договора, взысканию уплаченных по договору денежных средств.

Удовлетворяя требования ФИО15 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно положениям статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими денежными средствами составляет 15 750 руб. (900 000 руб. *84*1/300*6,25%) и подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче искового заявления в суд уплачена государственная пошлина в размере 12 357,50 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО15 к ФИО16 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи 1/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу <адрес> и 1/9 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке по адресу <адрес> помещение назначение жилое, площадь: общая 43 кв.м., этажность: подвал, 1,2,3, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и ФИО16.

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/9 доли и праве общей долевой собственности на дом, назначение: жилое, площадь: общая 431,5 кв.м., этажность: подвал, 1,2,3, расположенный по адресу <адрес>

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 217 кв.м., расположенный по адресу <адрес>.

Взыскать с ФИО16 в пользу ФИО15:

уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 900 000 рублей,

проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 750 рублей,

расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 357, 50 рублей.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.П. Зиновьева