Решение по делу № 2-48/2022 (2-2465/2021;) от 02.09.2021

№

УИД 61RS0№-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Батайский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

с участием прокурора Дмитренко Ю.О.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

с участием адвоката Мошенкиной О.В., адвоката Ванюниной Е.В.,

с участием Христовой М.Ч., Смирнова А.В., Кудаева А.А., Невского И.А., Христова К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковым требованиям Христова <данные изъяты> к Подгородниченко <данные изъяты>, Смирнову <данные изъяты> об оспаривании договора купли-продажи, о понуждении заключить договор купли-продажи, о взыскании неустойки,

по исковым требованиям Подгородниченко <данные изъяты> к Христову <данные изъяты> о признании предварительного договора прекращенным,

по исковым требованиям Смирнова <данные изъяты> к Администрации г. Батайска, Христову <данные изъяты>, Христовой <данные изъяты>, Христову <данные изъяты> о признании права собственности на жилой дом, о выселении из жилого помешщения,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Христов Н.К. с исковыми требованиями к Подгородниченко А.М., Смирнову А.В. об оспаривании договора купли-продажи, о понуждении заключить договор купли-продажи, о взыскании неустойки. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Подгородниченко А.М. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> "к". В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи Подгородниченко А.М. приняла на себя обязательство продать земельный участок Христову Н.К. за 1 850 000 рублей, в связи с чем стороны обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка. Христов Н.К. в качестве аванса по договору передал Подгородниченко А.М. денежные средства в размере 1 200 000 рублей. В силу п.9 предварительного договора, в случае если договор не будет исполнен по вине продавца, он возвращает покупателю полученный им аванс и оплачивает штраф в размере 100 000 рублей. Истцом неоднократно предпринимались попытки заключить договор купли-продажи земельного участка с Подгородниченко А.М., в том числе последней направлялись соответствующие предложения об оформлении сделки ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка, Подгородниченко А.М. для заключения договора купли-продажи к нотариусу в обозначенные сроки не явилась, каких-либо действий, направленных на заключение договора, не предпринимала, что свидетельствует о ее фактическом уклонении от оформления сделки. В целях надлежащего исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи, Христовым Н.К. ДД.ММ.ГГГГ нотариусу Бурляевой А.В. внесены оставшиеся денежные средства в сумме 650 000 рублей, которые зачислены на публичный депозитный счет нотариуса. По вине Подгородниченко А.М. указанный договор купли-продажи земельного участка до настоящего времени не заключен. ДД.ММ.ГГГГ в рамках рассмотрения данного дела по ходатайству истца судом были приняты обеспечительные меры, ответчику запрещено совершать действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на земельный участок площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> "к". Кроме того, суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять любые регистрационные действия в отношении данного земельного участка. Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ Подгородниченко А.М. и Смирнов А.В. заключили договор купли-продажи спорного земельного участка. В связи с этим, Христов Н.К. просит признать недействительной сделку - договор купли-продажи земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> "к", применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, обязать Подгородниченко А.М. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> "к", в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с Подгородниченко А.М. в свою пользу денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве неустойки за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела Подгородниченко А.М. обратилась с самостоятельными исковыми требованиями к Христову Н.К., где указала, что в предварительном договоре купли-продажи стороны предусмотрели срок заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, до указанной даты Христов Н.К. с предложением о заключении договора купли-продажи не обратился, в связи с чем, она просит признать предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим действие.

Также, Смирнов А.В. обратился в суд с иском к Администрации <адрес>, Христову Н.К., Христовой М.Ч., Христову К.Б., где указал, что в границах спорного земельного участка за собственные денежные средства построил два жилых дома площадью 450 кв.м. и 160 кв.м.. Ответчики вселились в жилой дом без его ведома. При указанных обстоятельствах просил признать за ним право собственности на жилой дом площадью 450 кв.м. и жилой дом площадью 160 кв.м. в границах земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> "к", а также выселить ответчиков из указанных помещений.

В судебном заседании представитель истца Христова Н.К. адвокат Мошенкина О.В. заявленные исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.

Ответчик Смирнов А.В. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

Ответчики Христова М.Ч., Христов К.Н. в судебное заседание явились, исковые требования не признали.

Ответчик Подгородниченко А.М. в судебное заседание не явилась, уведомлена о дне и времени рассмотрения дела; ее представитель исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

В судебное заседание не явились представитель Администрации <адрес>, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, уведомлены о дне и времени рассмотрения дела.

Дело рассмотрено на основании ст.167 ГПК РФ при такой явке.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 27 данного Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В пункте 29 того же Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

Из материалов дела следует, что Подгородниченко А.М. имела в собственности земельный участок площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> "к".

ДД.ММ.ГГГГ Подгородниченко А.М. и истец Христов Н.К. заключили предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером №

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи Подгородниченко А.М. приняла на себя обязательство продать земельный участок Христову Н.К. за 1 850 000 рублей, в связи с чем стороны обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.

Христов Н.К. в качестве аванса по договору передал Подгородниченко А.М. денежные средства в размере 1 200 000 рублей.

Оставшаяся денежная сумма в размере 650 000 рублей, которая по условиям предварительного договора должна была быть оплачена истцом ответчику Подгородниченко А.М. в день подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества, истцом внесены ДД.ММ.ГГГГ на депозит нотариальной палаты нотариуса Батайского нотариального округа <адрес> Бурляевой А.В..

ДД.ММ.ГГГГ, затем ДД.ММ.ГГГГ истец Христов Н.К. направил ответчику Подгородниченко А.М. требование о заключении с ним основного договора купли-продажи земельного участка, на которое ответа не последовало. В материалах дела имеется справка нотариуса Батайского нотариального округа <адрес> Бурляевой А.В. о том, что ДД.ММ.ГГГГ, затем 31 августа и ДД.ММ.ГГГГ Христов Н.К. находился на территории нотариальной палаты по вопросу подписания основного договора купли-продажи спорного земельного участка.

На момент рассмотрения дела спорный земельный участок находится в собственности ответчика Смирнова А.В. на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком Подгородниченко А.М., переход права собственности по сделке зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Также, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что отношения между Христовым Н.К. и Подгородниченко А.М. о приобретении спорного земельного участка впервые возникли в 2019 году.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ними был подписан предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, где стороны согласовали срок заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, по истечении данного периода стороны неоднократно продлевали срок заключения основного договора купли-продажи.

Также, из объяснений сторон, данных в судебном заседании, установлено, что одновременно, с заключением в 2019 году предварительного договора купли-продажи Подгородниченко А.М. дала истцу Христову Н.К. согласие на строительство в границах спорного земельного участка жилого дома. В этих целях ДД.ММ.ГГГГ на имя Подгородниченко А.М. Управлением по архитектуре и градостроительству <адрес> было выдано уведомление о соответствии требованиям законодательства сведений, указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

В ходе рассмотрения дела по инициативе сторон определением от ДД.ММ.ГГГГ судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "161 Эксперт".

В соответствии с заключением эксперта ООО "161 Эксперт" 031-04-21 от ДД.ММ.ГГГГ в границах земельного участка по адресу: <адрес> "к" осуществлено строительство двух объектов индивидуального жилищного строительства - двухэтажного дома литер «А», 2020 года постройки, общей площадью 340,7 кв.м, в том числе жилой 261,1 кв.м., и одноэтажного жилого дома литер «Б», 2020 года постройки, общей площадью 137,2 кв.м, в том числе жилой 80,0 кв.м., которые находятся на стадии завершения строительства.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела первого части первой ГК РФ" от ДД.ММ.ГГГГ N 25, исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзаца третьего пп. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Подгородниченко А.М. и Смирнов А.В. не могли не знать о том, что на земельном участке находятся два вновь возведенных жилых дома, при этом в п. 3.4 договора купли-продажи земельного участка стороны сделки указали, что указанный земельный участок правами третьих лиц не обременен, право собственности продавца никем не оспаривается.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 10 ГК РФ содержит общую норму о том, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 ГК РФ под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Указанная норма предполагает недобросовестное поведение (злоупотребление правом) обеих сторон сделки, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода. Следовательно, для квалификации сделок как совершенных со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что, совершая сделку, стороны имели умысел на реализацию какой-либо противоправной цели.

На основании вышеизложенного, с учетом обстоятельств настоящего дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об оспаривании договора купли-продажи земельного участка площадью 1209 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> "к", заключенного между Подгородниченко А.М. и Смирновым А.В. с возвращением сторон в первоначальное положение.

Как следствие, Смирнов А.В., лишившись права собственности на земельный участок, утратил право на обращение в суд с исковыми требованиями о признании за ним права на вновь возведенные жилые дома.

Утверждения Смирнова А.В. о том, что строительство спорных жилых домов велось его силами и средствами подтверждения в ходе рассмотрения дела нашли, опровергнуты доказательствами по делу, в том числе показаниями опрошенных свидетелей.

В ходе проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что стоимость строительства объектов недвижимого имущества - жилого дома литер А, общей площадью 340,7 кв.м, жилой площадью 261,1 кв.м., и жилого дома литер Б, общей площадью 137,2 кв.м., жилой площадью 80,0 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> "к", составляет 5 107 761 рублей. Рыночная стоимость домовладения, представляющего собой жилой дом, Литер А, площадью 340,7 кв.м. и жилой дом, Литер Б, площадью 137,2 кв.м. расположенные на земельном участке, площадью 1 209 кв.м., расположенное по адресу: Р. Ф., <адрес>, городской округ "<адрес>", <адрес>К, округленная до целого рубля, составила 35 882 296 рублей.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о материальной обеспеченности, достаточной для ведения строительства спорных объектов, Смирновым А.В. не предоставлено.

Собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что стороны Христов Н.К. и Подгородниченко А.М. поддерживали ранее заключенный предварительный договор. Подгородниченко А.М. не только приняла аванс в счет предполагаемой сделки, но и согласилась с тем, что Христов Н.К. начал строительство двух жилых домов в границах ее участка, что позволяет судить о наличии намерения передать земельный участок Христову Н.К..

Довод ответчика Подгородниченко А.М. о том, что Христов Н.К. не желал заключать договор, оставив без ответа ее претензию от ДД.ММ.ГГГГ об окончательном расчете по договору не свидетельствует о его уклонении от приобретения земельного участка в собственность. Как следует из материалов дела, между Подгородниченко А.М. и Христовым Н.К. велась активная переписка о дополнительных условиях предстоящей сделки, основные условия были сторонами оговорены в предварительном договоре. Тот факт, что истец обратился в суд с данным иском свидетельствует о его заинтересованности в совершении данной сделки. Тогда как предложение ответчика, поступившее истцу на последний день установленного срока подписания основного договора и ее неявка в нотариальную палату, о чем она была уведомлена, поскольку иное не опровергнуто в ходе рассмотрения дела, говорит о нежелании ответчика Подгородниченко А.М. заключать основной договор, что позволяет суду сделать вывод об уклонении ответчика Подгородниченко А.М. от заключения основного договора купли-продажи в нарушение принятых на себя обязательств. Правовые основания для признания указанной сделки прекратившей свое действие не имеется; действия по возврату денежных средств Подгородниченко А.М. предприняла лишь в октябре 2021 года.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что имеются правовые основания для возложения на ответчика Подгородниченко А.М. обязанности заключить основной договор купли-продажи.

Как следует из материалов дела, настоящий иск о понуждении Подгородниченко А.М. заключить основной договор купли-продажи предъявлен в суд в течение срока, установленного пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и инициирован Христовым Н.К. в связи с не заключением Подгородниченко А.М. в установленный предварительным договором срок ДД.ММ.ГГГГ основного договора на согласованных сторонами условиях.

Из предварительного договора следует, что Подгородниченко А.М. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи земельного участка на оговоренных в предварительном договоре условиях, в связи с чем, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с Христовым Н.К. основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> "к".

Таким образом, учитывая, что ответчик Подгородниченко А.М. неправомерно уклонилась от исполнения обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, зная о строительстве домов, и не разрешив спора о правах на строящиеся дома, передала права на участок Смирнову А.В., суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований Христова Н.К. о понуждении заключить договор на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных жилищным законодательством, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (статья 10 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Согласно части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Поскольку Смирнов А.В. не приобрел прав на спорные жилые дома, то его требования о выселении Христова Н.К., Христовой М.Ч., Христова К.Н. удовлетворению не подлежат.

Из разъяснений в п. 26 названного Постановления следует, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

Согласно ст. 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно п.9 предварительного договора, в случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, то она возвращает полученный аванс и штраф в размере 100 000 рублей.

Из разъяснений, данных в п. 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", следует, что если уменьшение неустойки допускается по инициативе суда, то вопрос о таком уменьшении может быть поставлен на обсуждение сторон судом апелляционной инстанции независимо от перехода им к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (ч. ч. 1 и 2 ст. 330 ГПК РФ, ч. ч. 1 и 2 ст. 270 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, данных в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В данной ситуации ответчик является физическим лицом, в связи с чем применение ст. 333 ГК РФ было допустимо судом без заявления должника.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В данной ситуации усматривается, что между сторонами имели место обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи, то есть требование не носило денежный характер (продавец не имеет задолженности перед покупателем), истец не представил доказательств того, что понес какие-либо имущественные потери в связи с незаключенным договором купли-продажи спорного земельного участка, в связи с чем не заключение договора купли-продажи не повлекло для Христова Н.К. каких-либо негативных последствий. Не заключение договора является нарушением, которое было вызвано поведением ответчика, однако оно не носит существенного характера для истца, в связи с чем, принимая во внимание обстоятельства дела, суд полагает отказать снизить размер неустойки до нуля и таким образом, отказать в удовлетворении исковых требований о ее взыскании.

В силу п. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Кроме того, из определения суда о назначении экспертизы следует о возложении расходов по её проведению на Смирнова А.В.. На дату принятия решения ответчиком указанная обязанность не исполнена, в связи с чем в пользу экспертного учреждения ООО "161 Эксперт" подлежит взысканию стоимость экспертизы в размере по 140 000 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Христова <данные изъяты> к Подгородниченко <данные изъяты>, Смирнову <данные изъяты> об оспаривании договора купли-продажи, о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> «к», заключенный между Подгородниченко <данные изъяты> и Смирновым <данные изъяты>.

Восстановить за Подгородниченко <данные изъяты> право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> «к».

Взыскать с Подгородниченко <данные изъяты> в пользу Смирнова <данные изъяты> денежные средства в размере 2 500 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Христова <данные изъяты> отказать.

Отказать в удовлетворении исковых требований Подгородниченко <данные изъяты> к Христову <данные изъяты> о признании предварительного договора прекращенным.

Отказать в удовлетворении исковых требований Смирнова <данные изъяты> к Администрации <адрес>, Христову <данные изъяты>, Христовой <данные изъяты>, Христову <данные изъяты> о признании права собственности на жилой дом, о выселении из жилого дома.

Взыскать со Смирнова <данные изъяты> в пользу ООО «161 Эксперт» расходы по экспертизе в размере 140 000 рублей    .

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ