Решение по делу № 2-311/2016 ~ М-281/2016 от 07.04.2016

                                                                                    Дело № года

                                                  РЕШЕНИЕ

                       ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                                                                           г. Старый Оскол

Старооскольский районный суд Белгородской области в составе: председательствующего- судьи ФИО6

при секретаре ФИО2,

с участием истца ФИО1,

его представителя- адвоката ФИО3, представившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года– ФИО4,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Белгородская ипотечная корпорация» о защите прав потребителя,

                                              УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи земельного участка, площадью 1695 кв.м, с кадастровым номером 31:05:0213003:360, расположенного по адресу: <адрес>, участок №.

Цена земельного участка составила 1059000 рублей.

ФИО1 оплатил в счет стоимости земельного участка                        98750 рублей. На оплату оставшейся части стоимости земельного участка в размере 960250 рублей ему была предоставлена отсрочка на 5 лет – до              ДД.ММ.ГГГГ.

    Также истец обязался возместить часть расходов, связанных с подведением инженерных сетей к земельному участку, в размере                210000 рублей (100000 рублей- при заключении договора, по 30000 рублей ежегодно с 2016 по 2018 годы и 20000 рублей- в 2019 году).

    Земельный участок с момента его передачи истцу и до его полной оплаты находится в залоге у ответчика для обеспечения исполнения            ФИО1 его обязанности по оплате земельного участка.

    Истец обязался в течение пяти лет со дня подписания договора построить на участке жилой дом.

    В июле 2015 года выяснилось, что под приобретенным земельным участком    пролегает газопровод, что не позволяет использовать его по назначению.

              Дело инициировано иском ФИО1 к АО «Белгородская ипотечная корпорация», который просит расторгнуть заключенный между ним и АО «Белгородская ипотечная корпорация» договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с АО «Белгородская ипотечная корпорация» в его пользу оплаченные по договору денежные средства в сумме 198750 рублей (98750 руб. за земельный участок и 100000 руб. за прокладку коммуникаций); убытки: 298 рублей 13 копеек - комиссия за РКО, и 350 рублей - государственная пошлина за регистрацию права собственности; неустойку за нарушение сроков удовлетворения законного требования потребителя о возврате оплаченной за товар суммы, возмещении ущерба и компенсации морального вреда в размере                         369675 рублей; компенсацию морального вреда в сумме 1000000 рублей; штраф в размере 50% присужденной суммы; погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации его права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №.

                В судебном заседании истец и его представитель, уточнив заявленные требования в части взыскиваемой суммы за прокладку коммуникаций, иск поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика АО «Белгородская ипотечная корпорация» -ФИО4 исковые требования не признала. Пояснила, что вины ответчика в сложившейся ситуации нет. Ответчик не возражает против расторжения заключенного с истцом договора и возврата уплаченных им денежных средств (включая 298 рублей 13 копеек - комиссию за РКО, и            350 рублей - государственную пошлину за регистрацию права собственности), а также погашения записи в ЕГРП о регистрации права собственности истца на    указанный земельный участок.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования ФИО1 обоснованными в части.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Белая земля - Федосеевка» и ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (в настоящее время АО «Белгородская ипотечная корпорация») был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ОАО ««Белгородская ипотечная корпорация» приобрело в собственность земельный участок площадью 807025 кв.м, с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства с местоположением: <адрес> В соответствии с условиями вышеуказанного договора земельный участок, площадью 807025 кв.м, свободен от любых прав и претензий со стороны третьих лиц.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Росреестра по <адрес>. Согласно данному свидетельству какие-либо ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

    Постановлением Главы администрации Старооскольского городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования принадлежащих ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» земельных участков категории земель- земли населенных пунктов, с «для ведения сельскохозяйственного производства» на «для индивидуального жилищного строительства».

На основании Распоряжения АО «Белгородская ипотечная корпорация» № от ДД.ММ.ГГГГ был произведен раздел земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства- земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 807025 кв.м, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> и образованы земельные участки для индивидуального жилищного строительства- земли населенных пунктов с местоположением: <адрес> №, кадастровый №, площадью 1695 кв.м. Раздел был произведен для последующей продажи разделенных земельных участков гражданам в целях реализации программы предоставления на льготных условиях земельных участков жителям <адрес>, желающим улучшить свои жилищные условия путём строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 был заключён договор купли- продажи земельного участка                № (далее договор), по которому последним был приобретен в собственность земельный участок № площадью 1695 кв.м, с кадастровым номером №, местоположением: <адрес> (далее участок).

               В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Заключенный между истцом и АО «Белгородская ипотечная корпорация» договор является смешанным договором, поскольку содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом.

Основная часть договора (разделы 1-3) представляет собой договор купли- продажи, по которому товаром является земельный участок. Следовательно, в данной части договора должны применяться общие нормы о купле-продаже и специальные нормы о продаже недвижимости, содержащиеся в ГК РФ, а также нормы о продаже земельных участков, содержащиеся в ЗК РФ.

В соответствии с п. 6.2. договора стороны подтвердили, что продавец (ответчик) передал, а покупатель (истец) принял участок в качественном состоянии, претензий к качеству участка не имеется, договор имеет силу передаточного акта.

Согласно    условиям договора цена земельного участка составила 1059000 рублей. При этом 98750 рублей покупатель оплатил до подписания договора. На оплату оставшейся суммы в размере                 960250 рублей ему была предоставлена отсрочка платежа сроком на пять лет до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.4.1 и п.4.2 договора затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 250000 рублей, из которых покупатель обязался оплатить 210000 рублей в следующем порядке: при заключении договора -100000 рублей и ежегодно с 2016 по 2018 годы по 30000 рублей, в 2019 году- 20000 рублей, не позднее 29 мая каждого года.

Обязанность по уплате части стоимости земельного участка в размере 98750 рублей и 100000 рублей за подведение инженерных коммуникаций истцом была выполнена, что ответчиком не оспаривается.

Пункт 3.2.2 договора предусматривает, что в течение 7 рабочих дней после подписания договора покупатель обязан    подать в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> заявление о государственной регистрации права собственности на участок и в течение    10 рабочих дней после государственной регистрации права собственности на участок предоставить продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности истца на данный участок было зарегистрировано, о чем получено свидетельство о государственной регистрации права с ограничением (обременением) права-ипотека в силу закона, запись регистрации №.

Согласно п.3.2.3 до истечения одного года со дня подписания договора купли-продажи покупатель обязался возвести на участке фундамент жилого дома, а в течение пяти лет- построить жилой дом (п.3.2.4).

Согласно условиям договора участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты истцом стоимости участка.

В судебном заседании установлено, что о наличии на участке газопровода, АО «Белгородская ипотечная корпорация» стало известно после того, как от граждан стали поступать заявления о том, что при выполнении земляных работ на принадлежащих им земельных участках в микрорайоне ИЖС «Федосеевка» Старооскольского городского округа в конце июня 2015 года был обнаружен газопровод.

ДД.ММ.ГГГГ в филиале «Газпром газораспределение Белгород» в Старом Осколе истцу выдали предупреждение и запрещение №, согласно которому по выделенному ему участку № <адрес> проходит газопровод высокого давления <адрес>. Охранная зона газопровода высокого давления согласно                        СП 62.13330.2010 п.9 - 7 метров в обе стороны от газопровода. Дальнейшее ведение работ согласно требованиям «Правил охраны газораспределительных сетей», утвержденным Постановлением Правительства, а также «Правил безопасности в газовом хозяйстве» (п.п.ДД.ММ.ГГГГ-3.332) запрещается. В случае невыполнения требований запрещения и не прекращения работ, виновные лица- нарушители в соответствии с «Правилами охраны систем газоснабжения», «Правилами безопасности в газовом хозяйстве» будут привлечены к ответственности в установленном законом порядке (ст.86 УК РФ Повреждение трубопроводов).

            При изучении данного вопроса работниками АО «Белгородская ипотечная корпорация» совместно с представителями филиала ОАО «Газпром газораспределение Белгород» в <адрес> было                     установлено, что по территории восьми земельных участков с кадастровыми номерами № проходит газопровод высокого давления диаметром 325 мм.

ДД.ММ.ГГГГ работниками АО «Белгородская ипотечная корпорация» была осуществлена проверка состояния земельных участков в микрорайоне ИЖС «Федосеевка» Старооскольского городского округа, в ходе которой было установлено, что по ним проходит газопровод высокого давления.

На топографическом плане земельного участка с кадастровым номером № выполненном в ходе проведения землеустроительных работ и согласованном ДД.ММ.ГГГГ с филиалом ОАО «Белгородоблгаз» «Северное объединение по эксплуатации газового хозяйства», отсутствует информация о прохождении какого- либо газопровода по указанным выше участкам. Согласно ответу ОАО «Газпром газораспределение Белгород» от ДД.ММ.ГГГГ указанный газопровод построен в ДД.ММ.ГГГГ, протяженностью 14046 м, принадлежит на праве собственности ОАО «Газпром газораспределение Белгород», о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. Пикеты, обозначающие реальное               расположение газопровода, были установлены в июле ДД.ММ.ГГГГ, что показано на топосъемке от ДД.ММ.ГГГГ.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения об ограничении прав на земельные участки в районе ИЖС <адрес>.

Таким образом, ответчику при продаже земельного участка истцу о наличии на участке газопровода известно не было. В настоящее время в производстве Арбитражного суда <адрес> находится иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ОАО «Газпром газораспределение Белгород» об обязании устранить нарушение прав АО «Белгородская ипотечная корпорация», выразившееся в самовольном строительстве газопровода высокого давления на земельных участках в районе ИЖС                 <адрес>, путем выноса газопровода за границы земельных участков.

    Следовательно, довод истца о том, что при продаже земельного участка ответчик не предоставил ему, как покупателю, полной и достоверной информации о продаваемом товаре (земельном участке), несостоятелен.

    Истец считает, что к отношениям сторон договора необходимо применять нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ №, в частности п. 2 ст.12 Закона об ответственности за недостатки товара, возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в АО «Белгородская ипотечная корпорация» с претензией, которая была получена ответчиком                  ДД.ММ.ГГГГ, в ней содержалось предложение расторгнуть заключенный договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить оплаченные по договору денежные средства в сумме                     198750 рублей (98750 руб. за земельный участок и 100000руб. за прокладку коммуникаций), 298 рублей 13 копеек - комиссию за РКО, и 350 рублей - государственную пошлину за регистрацию права собственности. Также истец просил выплатить ему компенсацию морального вреда в размере 1000000 рублей за то, что из-за действий ответчика, выразившихся в не предоставлении ему информации о пролегании по приобретаемому участку объекта повышенной опасности - газопровода высокого давления, что накладывает соответствующие ограничения на использование земельного участка, он лишен возможности построить индивидуальный жилой дом на заранее выбранном и долговременно ожидаемом земельном участке.

    Мнение истца о применении к данным отношениям Закона «О защите прав потребителей» является ошибочным.

    В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права, то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Поскольку основная часть договора представляет собой договор купли-продажи, по которому товаром является земельный участок, следовательно, в данной части договора должны применяться нормы о продаже земельных участков, содержащиеся в ЗК РФ.

    Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В судебном заседании    факт предоставления ответчиком истцу ложной информации не установлен.

Истец и ответчик заключили договор купли-продажи, по условиям которого ответчик продал истцу земельный участок, площадью 1695 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, местоположением: <адрес>. Стороны договорились о цене земельного участка, об оплате. ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировал за собой право собственности на данный земельный участок в Управлении Росреестра по <адрес>.

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом - АО «Белгородская ипотечная корпорация» была сообщена вся информация о земельном участке, и покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Таким образом, АО «Белгородская ипотечная корпорация» изначально являлось добросовестным покупателем земельного участка и в дальнейшем добросовестным продавцом при реализации земельных участков, предоставляя покупателям всю известную информацию.

Истцом, исходя из положений ст. 56 ГПК РФ, не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком.

Согласно ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 62 ЗК РФ возмещение убытков осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.15 ГК РФ).

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что АО «Белгородская ипотечная корпорация» не возражает против расторжения договора, при котором земельный участок перейдет в собственность АО «Белгородская ипотечная корпорация», а уплаченные истцом денежные средства (включая 298 рублей 13 копеек - комиссию за РКО, и 350 рублей - государственную пошлину за регистрацию права собственности) будут ему возвращены. Об этом указано и в отзыве ответчика на исковое заявление.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования ФИО1 о расторжении договора и взыскании с ответчика в его пользу денежных средств в размере 199398 рублей 13 копеек (98750 руб. + 100000 руб.+              298 руб.13коп.+ 350 руб.=199398 руб.13 коп.) подлежат удовлетворению. Также    подлежит погашению запись за № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №.

Требования истца    о взыскании     неустойки за нарушение сроков удовлетворения законного требования потребителя о возврате оплаченной за товар суммы, возмещении ущерба и компенсации морального вреда в размере 369675 рублей; компенсации морального вреда в сумме 1000000 рублей; штрафа в размере 50% присужденной суммы являются необоснованными по вышеизложенным основаниям и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку истцом были заявлены требования о защите прав потребителя и в соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина им не была уплачена, ответчик обязан уплатить в доход бюджета Старооскольского городского округа государственную пошлину в размере 5487 рублей 96 копеек (5187 рублей 96 копеек- по требованию имущественного характера, 300 рублей- по требованию неимущественного характера).

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

                                                 РЕШИЛ:

    Иск ФИО1 к акционерному обществу «Белгородская ипотечная корпорация» о защите прав потребителя удовлетворить в части.

            Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между акционерным обществом «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1.

Обязать акционерное общество «Белгородская ипотечная корпорация» выплатить в пользу ФИО1    денежные средства в сумме 199398 рублей 13 копеек.

Погасить запись за № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Обязать акционерное общество «Белгородская ипотечная корпорация» уплатить в доход бюджета Старооскольского городского округа <адрес> государственную пошлину в размере 5487 рублей            96 копеек.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья

Старооскольского районного суда                                      ФИО7