Решение по делу № 2-8052/2016 ~ М-6314/2016 от 04.04.2016

Подлинник решения подшит в гражданское дело ..., хранящееся в Набережночелнинском городском суде РТ

    Дело ...

    РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

... ... РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи             Р.И. Камалова,

секретаря судебного заседания            ФИО5,

    с участием истца                                   ФИО1,

    ответчиков                                             ФИО2,

ФИО6,

    представителя ответчиков

    третьего лица                                        ФИО4,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о понуждении к исполнению предварительного договора и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

    по иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора и признании договора незаключенным,

    по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной,

    УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 (далее – ответчики) о понуждении исполнить условия предварительного договора от ..., заключенного между истцом и ответчиками, путем заключения представленного проекта основного договора купли-продажи нежилого помещения ... площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: ... произвести государственную регистрацию перехода по ? права собственности на указанное помещение в пользу каждого ответчика. В обоснование требований указал, что ... между сторонами было достигнуто соглашение о приобретении ответчиками помещения площадью 200 кв.м. образованного в результате обустройства разделительной перегородки из помещения площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ..., принадлежащего истцу на праве собственности и расположенного по адресу: 423823, ..., помещение ..., о чем был заключен предварительный договор. Согласно условиям предварительного договора, по условиям заключенного в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, истец выступал продавцом, а ответчики покупателями по ? доли в праве на недвижимое имущество. Согласно пунктам 2.1, 3.2, 3.4 Предварительного договора стоимость недвижимого имущества определена сторонами из расчета 30000 рублей за 1 кв.м., то есть в размере 2000000 рублей, подлежащая уплате ответчиками солидарно в течение 1 дня с даты сдачи основного договора купли-продажи в Управление Росреестра по РТ, но не позднее даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно пунктам 2.3 и 2.4 предварительного договора стороны распределили между собой совершение необходимых юридических и фактических действий необходимых к совершению для заключения основного договора. Так ответчики приняли на себя обязательство в срок до ... своими силами и за свой счет выполнить обустройство разделительной перегородки стоимостью 50000 рублей, которая в соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора подлежит зачету в покупную цену недвижимого имущества. Истец принял на себя обязательство в срок до ... за счет собственных средств обеспечить постановку на кадастровый учет помещений образовавшихся в результате обустройства ответчиками разделительной перегородки в помещении площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 423823, ..., помещение .... Однако после того как все предусмотренные в предварительном договоре действия сторонами были выполнены ответчики уклонились от заключения основного договора купли-продажи. В связи с чем, ... истец почтовой связью, направил в адрес ответчиков проекты основного договора купли-продажи с предложением заключения данного договора.

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения, после уточнения исковых требований просили взыскать с ФИО1 300000 рублей, указав в обоснование исковых требований, что ... между сторонами, заключен предварительный договор о заключении в срок не позднее ... основного договора купли-продажи о приобретении ответчиками помещения площадью 200 кв.м. образованного в результате обустройства разделительной перегородки из помещения площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ..., принадлежащего истцу на праве собственности и расположенного по адресу: 423823, ..., помещение .... ФИО2 и ФИО3 по условиям предварительного договора выполнили обустройство разделительной перегородки стоимостью 50000 рублей, которая в соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора подлежала зачету в покупную цену недвижимого имущества, а также в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора ... заплатили ФИО1 в качестве задатка 250000 рублей.

При этом ФИО2 в обоснования исковых требований просит расторгнуть ранее заключенный предварительный договор, поскольку, по его мнению, ФИО1 не исполнено существенное условие предварительного договора, а именно не осуществлена постановка на кадастровый учет в срок до ... вновь образованных помещений, образовавшихся в результате обустройства разделительной перегородки. ФИО3 в качестве обоснования исковых требований просит признать заключенный между сторонами предварительный договор незаключенным по причине не возможности определенно установить недвижимое имущество, которое должны приобрести покупатели по данному предварительному договору. Так в предварительном договоре был определен предмет договора – нежилое помещение площадью 200 кв.м., часть нежилого помещения площадью 288,2 кв.м., с кадастровым номером 16:52:050304:4688, расположенного по адресу: 423823, РТ, ..., помещение ..., согласно кадастровому паспорту помещения. Однако направленный истцом проект основного договора купли-продажи содержит иной предмет договора, в части общей площади помещения и номера помещения. Учитывая, что предварительный договор не содержит характеристик помещения, которое подлежит продаже, а именно номера помещения, его расположения, считает, что сторонами не согласован предмет договора и соответственно договор является незаключенным.

В судебном заседании истец ФИО1 подтвердил, что ответчики в предусмотренный срок выполнили разделительную перегородку, о чем был подписан соответствующий акт. Однако при постановке вновь образованных помещений на кадастровый учет, было установлено, что подлежащее продаже ответчикам помещение имеет площадь 207,1 кв.м., в связи с чем, в проекте основного договора указано, что предметом договора является помещение площадью 207,1 кв.м. стоимостью из расчета 30000 рублей за 1 кв.м. - 6231000 рублей. Кроме того, он подтвердил, что постановку на кадастровый учет вновь образованных помещений он смог осуществить только ..., однако каким-либо образом это не препятствовало заключению ... основного договора купли-продажи. Поскольку на ... сторонами были выполнены все действий необходимые к совершению для заключения основного договора, полагает, что ответчики уклоняются от заключения основного договора купли-продажи, поскольку, как пояснил ... в судебном заседании ФИО7 ФИО12 у него и второго ответчика пропал интерес к приобретению помещения еще до ..., в связи с приобретением другого помещения. В судебном заседании предлагал ответчикам приобрести помещение площадью 207,1 кв.м. по ранее оговоренной цене за помещение площадью 200 кв.м. то есть за 2000000 рублей. Полагает, что ФИО2 и ФИО3 потеряв интерес к регистрации сделки купли-продажи, по причине приобретения другого помещения, очевидно злоупотребляя правом, предъявили исковые требования, о признании предварительного договора незаключенным, о расторжении предварительного договора и взыскании неосновательного обогащения, рассчитывают, что хотя бы какое-нибудь из перечисленных требований будет удовлетворено судом.

ФИО7 ФИО12 и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что истец не осуществил постановку вновь образованного помещения на кадастровый учет в срок до ..., соответственно у сторон отсутствовала возможность заключить основной договор купли-продажи. Также пояснил, что сведения о постановке помещения на кадастровый учет были ему и ФИО3 необходимы в срок до ..., чтобы согласовать вопросы с банком о выделении кредита для приобретения данного помещения.

ФИО8 ФИО13 и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что истец не осуществил постановку вновь образованного помещения на кадастровый учет в срок до ..., соответственно у сторон отсутствовала возможность заключить основной договор купли-продажи. Кроме того, в предварительном договоре был определен предмет договора – нежилое помещение площадью 200 кв.м., часть нежилого помещения площадью 288,2 кв.м., с кадастровым номером 16:..., расположенного по адресу: 423823, РТ, ..., помещение ..., согласно кадастровому паспорту помещения. При этом стороны договорились определить расположение недвижимого имущества, после получения истцом кадастровых паспортов. Однако направленный истцом проект основного договора купли-продажи содержит иной предмет договора, в части общей площади помещения и номера помещения. Учитывая, что предварительный договор не содержит характеристик помещения, которое подлежит продаже, а именно номера помещения, его расположения, считает, что сторонами не согласован предмет договора и соответственно договор является незаключенным.

Третье лицо ФИО4 считает, что исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения. При этом, поскольку она является супругой ФИО2, просила признать заключенный между сторонами предварительный договор недействительной сделкой, поскольку она возражает против приобретения её супругом указанного в договоре нежилого помещения, а при заключении предварительного договора супругом не было получено её согласие на заключение предварительного договора.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 3, 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного кодекса, то есть другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... между истцом и ответчиками, заключен предварительный договор о заключении в срок не позднее ... основного договора купли-продажи о приобретении ответчиками помещения площадью 200 кв.м. образованного в результате обустройства разделительной перегородки из помещения площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ..., принадлежащего истцу на праве собственности и расположенного по адресу: 423823, ..., помещение ....

Согласно пунктам 2.1, 3.2, 3.4 Предварительного договора покупная стоимость недвижимого имущества определена сторонами из расчета 30000 рублей за 1 кв.м., то есть в размере 2000000 рублей, подлежащая уплате ответчиками солидарно в течение 1 дня с даты сдачи основного договора купли-продажи в Управление Росреестра по РТ, но не позднее даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Согласно пунктам 2.3 и 2.4 предварительного договора стороны распределили между собой совершение необходимых юридических и фактических действий необходимых к совершению для заключения основного договора. Так ответчики приняли на себя обязательство в срок до ... своими силами и за свой счет выполнить обустройство разделительной перегородки стоимостью 50000 рублей, которая в соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора подлежит зачету в покупную цену недвижимого имущества. Истец принял на себя обязательство в срок до ... за счет собственных средств обеспечить постановку на кадастровый учет помещений образовавшихся в результате обустройства ответчиками разделительной перегородки в помещении площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 423823, ..., помещение ... (л.д.8-11).

В этот же день ... истцом ФИО1 от ответчиков получен задаток в размере 250000 рублей, что подтверждается распиской (л.д.12).

... сторонами подписан акт о приемке выполненных работ об обустройстве ответчиками разделительной перегородки в нежилом помещении, с указанием стоимости перегородки в размере 50000 рублей (л.д.12).

... истцом получен кадастровый паспорт на вновь образованное помещение, после обустройства разделительной перегородки, с указанием, что площадь помещения составляет 207,1 кв.м. (л.д.16).

... истцом в адрес ответчиков направлены письма с предложением, заключить основной договор купли-продажи и проекты договора купли-продажи, которые возвращены истцу в связи с истечением срока хранения на почте. Нераспечатанные конверты с почтовыми штемпелями приобщены к материалам дела (л.д.26, 27).

Учитывая, что истец обращался к ответчикам в период действия предварительного договора с предложением заключить основной договор, суд приходит к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ..., не прекратились, ответчиками на момент рассмотрения дела в суде не исполнены. При этом предусмотренных действующим гражданским законодательством оснований для расторжения предварительного договора не имеется.

При этом доводы ответчиков о том, что предмет основного договора купли-продажи не определен, поскольку им предлагается приобрести нежилое помещение площадью 207,1 кв.м., а не 200 кв.м., как указано в предварительном договоре, а также что сторонами не определено какое именно из двух вновь образованных нежилых помещений подлежит продажи после разделения ранее имевшегося у истца нежилого помещения, являются необоснованными. Так из текста предварительного договора определенно усматривается, что стороны пришли к соглашению о приобретении ответчиками помещения площадью 200 кв.м. образованного в результате обустройства разделительной перегородки из помещения ... площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером 16:52:050304:4688,, то есть помещения значительно большего по площади из двух вновь создаваемых, что однозначно, учитывая, что именно ответчиками обустраивалась разделительная перегородка, позволяло им определить какое именно из двух вновь образованных помещений им предлагалось приобрести.

Также суд считает, что доводы ответчиков о несоответствии площади вновь образованного помещения (207,1 кв.м.) и площади помещения указанного в предварительном договоре (200 кв.м.), не могут служить основанием для отказа в удовлетворения исковых требований истца ФИО1, поскольку по условиям предварительного договора именно ответчики обустраивали разделительную перегородку, то есть фактически создавали помещение, которые планировали приобрести. В связи с чем, разница в площади вновь созданного помещения, образовавшаяся в результате выполненных ответчиками работ, не может быть принята судом как основание позволяющее ответчикам отказаться от заключения основного договора купли-продажи, при том, что истец являющийся собственником нежилого помещения, согласен на продажу указанного вновь образованного нежилого помещения, площадью 207,1 кв.м., в том числе по ранее определенной сторонами цене 2000000 рублей.

ФИО9 ФИО12 о том, что в связи не своевременной постановкой помещения на кадастровый учет он и ФИО3 были лишены возможности получить кредит для расчета при заключении основного договора купли-продажи суд считает необоснованными, поскольку условиями предварительного договора не предусмотрена обязанность ФИО1 в срок не позднее ... предоставить ФИО2 или ФИО3 документы кадастрового учета помещения, для предоставления им возможности заключения кредитного договора с каким-либо кредитным учреждением.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО1 исковых требований в части обязания ответчиков исполнить условия предварительного договора от ..., и отсутствию оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 и ФИО3.

ФИО10 ФИО1 об обязании ответчиков заключить основной договор купли-продажи в соответствии с представленным им суду проектом суд находит не обоснованными, поскольку действующим гражданским законодательством на суд при разрешении дел данной категории не возложена обязанность на правовую оценку положений проектов основных договоров, которые должны заключаться между сторона предварительного договора.

При этом суд отклоняет доводы третьего лица ФИО4 о том, что предварительный договор от ... следует признать ничтожным так как, на его заключение у неё супругом не было получено нотариально заверенное согласие по следующим основаниям.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Вместе с тем судом, при рассмотрении данного спора установлено, что предварительный договор не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором. Условия о нотариальном согласии другого супруга на продажу недвижимости не являются элементами формы этого договора. В связи с чем, предварительный договор не может быть оспорен и признан недействительным по основаниям отсутствия согласия одного из супруга на отчуждение недвижимости, приобретенной в период брака.

    На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с предъявлением исковых требований неимущественного характера с ФИО4 в бюджет муниципального образования ... подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

    исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о понуждении к исполнению предварительного договора и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить частично.

    Обязать ФИО2 и ФИО3 исполнить условия предварительного договора от ..., заключенного между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, путем заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения ... площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: ... произвести государственную регистрацию перехода по ? права собственности на указанное помещение в пользу каждого ответчика.

    В удовлетворении остальной части исковых требований, а также в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО2 и ФИО3 отказать.

Взыскать с ФИО4 государственную пошлину в бюджет муниципального образования ... в размере 300 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан

        Судья: «подпись»                          копия верна

Судья                                                                                                        Р.И. Камалов

    Секретарь

    Решение вступило в законную силу «___»_______________201_г.

    Судья                                                                                                                   Р.И. Камалов