Решение по делу № 2-4/2015 (2-823/2014;) от 02.06.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2015г. Климовский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи Орфановой Л.А.

при секретаре Мещеряковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мартынова В. А. к Галатенко О. Н., Администрации <адрес> о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом; признании права собственности на земельный участок, на реконструированный жилой дом и по встречному иску Галатенко О. Н. к Мартынову В. А., Администрации <адрес> о включении в наследство земельного участка с жилым домом, признании права собственности на земельный участок с жилым домом в порядке наследования по завещанию

установил:

Мартынов В.А., с учетом имеющихся уточнений, обратился в суд с иском к Галатенко О.Н., Администрации <адрес> о признании действительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Жежеруном В. Ф. и им \Мартыновым В.А.\; признании за ним \истцом\ права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов и права собственности на реконструированный жилой <адрес> общей площадью <...> кв.м., жилой площадью <...> кв.м., мотивируя свои требования тем, что он \истец\ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. приобрел у Жежеруна В.Ф. спорный жилой дом и земельный участок; расчет за приобретенное имущество был произведен полностью до подписания договора; спорное имущество было передано ему по акту приема-передачи; с ДД.ММ.ГГГГ он владеет указанным имуществом, произвел реконструкцию жилого дома, однако оформил ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома не представляется возможным, поскольку переход права собственности на спорное имущество не был зарегистрирован; в связи со смертью Жежеруна В.Ф. его \истца\ права на спорное имущество могут быть признаны лишь в судебном порядке \л.д.171-173\.

Галатенко О.Н. предъявила встречные исковые требования к Мартынову В.А., Администрации <адрес> о включении в наследство Жежерун В. П. спорного имущества, признании за ней \Галатенко\ права собственности на спорные земельный участок с жилым домом в порядке наследования по завещанию после смерти Жежерун В. П., мотивируя свои требования тем, что право собственности на спорное имущество к Мартынову В.А. не перешло; после смерти Жежеруна В. Ф. его наследником являлась супруга Жежерун В. П., своевременно принявшая наследство, но не успевшая оформить наследственные права на спорное имущество; наследником Жежерун В. П. по завещанию является она \Галатенко\, своевременно принявшая наследство после смерти Жежерун В.П. \л.д.130-132\.

В настоящем судебном заседании представитель Мартынова В.А. настаивает на заявленных им требованиях; возражает против встречного иска.

Галатенко О.Н. и ее представитель настаивают на удовлетворении встречного иска, возражают против основного иска Мартынова В.А., ссылаясь при этом на пропуск Мартыновым В.А. срока исковой давности для обращения в суд, а также на те обстоятельства, что между Мартыновым В.А. и Жежерун В.Ф. не был произведен полностью расчет по договору купли-продажи от 03.04.1998г., договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию. Одновременно Галатенко О.Н. просит возместить ей расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей \л.д.220,221\.

Представитель Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, ранее дело просил рассмотреть в его отсутствие \л.д.203\.

3-и лица – нотариус Червякова Г.А., представитель Управления Росреестра по МО ранее дело просили рассмотреть в их отсутствие \л.д.44,47\.

Суд, выслушав объяснения явившихся сторон, изучив материалы дела, считает основные исковые требования подлежащими удовлетворению, встречные – отклонению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ. между Жежерун В. Ф. и истцом Мартыновым В. А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <...> кв.м. и размещенного на нем жилого дома, находящиеся по адресу : <адрес>; по условиям которого истец купил у Жежеруна В.Ф. указанные земельный участок и жилой дом по цене в 50 000 рублей; согласно пункта 2.4. настоящего договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора; настоящий договор удостоверен нотариусом <адрес> Червяковой Г.А. и зарегистрирован в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ.; указанная сделка была совершена с согласия супруги Жежеруна В.Ф. – Жежерун В. П. и с согласия супруги Мартынова В.А. – Мартыновой Н. В.; также 03.04.1998г. указанные жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи были переданы истцу Мартынову В.А., одновременно последнему переданы в том числе ключи от дома, расчетные книжки \л.д.179-202\.

Государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи осуществлена не была; при этом сторонами не оспаривается то обстоятельство, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ. истец Мартынов В.А. владеет и пользуется спорным имуществом.

07.05.2000г. наступила смерть Жежеруна В. Ф.; с заявлением о принятии наследства после его смерти к нотариусу обратилась его супруга Жежерун В. П., которой ДД.ММ.ГГГГ. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на наследственное имущество, состоящее из 1\2 доли <адрес> корпуса 2 <адрес>, что следует из материалов наследственного дела к имуществу Жежеруна В.Ф.\л.д.69-79\.

ДД.ММ.ГГГГ. наступила смерть Жежерун В. П., ее наследником по завещанию является Галатенко О.Н., обратившаяся с заявлением к нотариусу о принятии наследства и которой ДД.ММ.ГГГГ. выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию после смерти Жежерун В.П. на денежные вклады, что следует из материалов наследственного дела к имуществу Жежерун В.П. \л.д.146-160\.

Удовлетворяя основные исковые требования Мартынова В.А. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Галатенко О.Н., суд исходил из следующего.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из текста договора купли-продажи, заключенного между Жежерун В.Ф. и Мартыновым В.А. ДД.ММ.ГГГГ. усматривается, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, включая цену отчуждаемого имущества; как указано в договоре расчет по договору произведен до его подписания; договор заключен в требуемой форме, нотариально удостоверен; при передаче имущества стороны по договору претензий друг к другу не имели, что вытекает из содержания передаточного акта.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о соответствии договора купли-продажи спорного имущества требованиям ст.550, 554,555 ГК РФ, устанавливающих обязательную письменную форму договора, определение предмета в договоре и его цены.

Утверждения Галатенко О.Н. о том, что между сторонами не был произведен окончательный расчет по договору купли-продажи со ссылками на расписку от ДД.ММ.ГГГГ из содержания которой следует, что Мартынов В.А. подтверждает, что при оформлении договора купли-продажи дома в <адрес> марте 1998г. он \Мартынов\ остался должен Жежеруну В.Ф. 3000 долларов США \л.д.137\, не могут быть положены в основу решения суда, поскольку из буквального толкования текста указанной расписки не следует, что Мартынов В.А. подтверждает наличие задолженности, связанной именно с оплатой покупной цены по договору; в указанной расписке содержатся указания о наличии задолженности, возникшей при оформлении договора купли-продажи в марте 1998г., то есть до подписания договора купли-продажи 03.04.1998г., притом, что представитель Мартынова В.А., отрицая доводы Галатенко О.Н. о неисполнении Мартыновым В.А. обязательств по оплате договорной стоимости спорного имущества, указывает на те обстоятельства, что указанной распиской Мартынов В.А. подтверждал свои обязательства дополнительно заплатить Жежеруну В.Ф. 3000 долларов США за подготовку и сбор документов на земельный участок в связи с его продажей; при этом, денежная сумма, эквивалентная 3000 долларов США была передана Жежеруну В.Ф. в августе 1999г.

При таких обстоятельствах, представленная Галатенко О.Н. расписка подтверждением неисполнения Мартыновым В.А. обязанности по оплате за приобретенное спорное имущество не является, иных доказательств, безусловно подтверждающих данный факт, Галатенко О.Н. не представлено, притом, что неисполнение покупателем соответствующей обязанности по оплате за приобретаемое имущество не свидетельствует о незаключении договора, а может быть основанием для его расторжения в связи с существенным нарушением условий договора, однако сведений о том, что при жизни Жежерун В.Ф. разрешал вопрос о расторжении заключенного с Мартыновым В.А. договора в связи с его неоплатой, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании действительным договора купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом, заключенного 03.04.1998г. между Жежерун В.Ф. и Мартыновым В.А., суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Подлежат удовлетворению, как производные, и требования истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок и спорный жилой дом в реконструированном состоянии, поскольку такое право возникло у него на основании вышеуказанного договора, что не противоречит ст.218 ГК РФ, в силу которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; притом, что согласно представленного истцом технического заключения, произведенная в спорном жилом доме реконструкция путем возведения жилых пристроек лит.»А2», «А3» с увеличением площади всех частей здания до <...> кв.м.. соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, не создает угрозы жизни и здоровью граждан \л.д.49-55\.

С учетом изложенного, спорное имущество не могло входить в наследственную массу после смерти Жежеруна В.Ф. и соответственно – перейти в собственность Жежерун В. П. в порядке наследования по закону после смерти супруга Жежеруна В.Ф., в связи с чем встречные исковые требования Галатенко О.Н. о включении в наследство Жежерун В. П. спорного имущества с признанием за ней \Галатенко\ права собственности на данное имущество в порядке наследования по завещанию после смерти Жежерун В.П. суд признает необоснованными и подлежащими отклонению.

В связи с отклонением встречных исковых требований, отсутствуют основания для возмещения Галатенко О.Н. расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Доводы Галатенко О.Н. и ее представителя об отсутствии государственной регистрации договора купли-продажи спорного имущества не опровергают выводов суда о действительности договора купли-продажи спорного имущества и не могут служить основанием для признания данного договора не заключенным, при этом суд исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суду не представлено доказательств, что Жежерун В.Ф. при жизни уклонялся от государственной регистрации сделки.

При этом, суд учитывает те обстоятельства, что поскольку положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора, возможно применить по аналогии положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ, поскольку обязанность физического лица (Жежеруна В.Ф.) - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, тогда как обязательства стороны по передаче указанного права исполнены, поскольку факт вручения спорного имущества покупателю Мартынову В.А. и подписания сторонами передаточного акта, а также факт владения Мартыновым В.А. спорным имуществом на протяжении более 15 лет, нашел свое подтверждение в судебном заседании, а притязания Галатенко О.Н. на спорное имущество признаны судом необоснованными.

Не могут быть положены в основу решения суда и доводы Галатенко О.Н. и ее представителя о пропуске истцом срока исковой давности, течение которого по их мнению началось с ДД.ММ.ГГГГ. и закончилось ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Кроме этого, суду не представлено сведений, подтверждающих оспаривание со стороны Жежерун В.Ф. или его наследника Жежерун В.П. договора купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ., равно как и сведений о наличии притязаний иных лиц на спорное имущество вплоть до обращения Мартынова В.А. ДД.ММ.ГГГГ. в суд с первоначальным иском к администрации <адрес> о праве собственности на данное имущество; обращение же Галатенко О.Н. со встречным иском имело место в судебном заседании 26.12.2014г., в связи с чем считать для Мартынова В.А. пропущенным срок исковой давности, который по общему правилу начинает свое течение с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права, оснований не имеется.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Мартынова В.А. удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом № по <адрес> от 03.04.1998г., заключенный между Жежеруном В. Ф. и Мартыновым В. А..

Признать за Мартыновым В. А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов.

Признать за Мартыновым В. А. право собственности на реконструированный жилой <адрес> общей площадью <...> кв.м., жилой площадью <...> кв.м.

В удовлетворении встречных исковых требований Галатенко О.Н. о включении в наследство Жежерун В. П. земельного участка с кадастровым номером № площадью <...> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с жилым домом полезной площадью <...> кв.м., жилой площадью <...> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; признании права собственности на указанные земельный участок и жилой дом в порядке наследования по завещанию после смерти Жежерун В. П. отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Климовский городской суд.

Председательствующий