Решение от 28.09.2023 по делу № 2-3044/2023 от 29.06.2023

К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 сентября 2023 года                                                                    <адрес>

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Катбамбетова М.И.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием представителя истицы ФИО3 по доверенности ФИО5, представителя ответчика ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ПАО «Сбербанк» об аннулировании записи в сведениях ЕГРН об обременении в силу закона,

У С Т А Н О В И Л:

Истица ФИО3, обратилась в Майкопский городской суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ПАО «Сбербанк» об аннулировании записи в сведениях ЕГРН об обременении в силу закона.

В обоснование исковых требований указала, что она является собственником ? доли жилого дома, кадастровый № и ? доли земельного участка, кадастровый №, по адресу: <адрес>. В сведениях ЕГРН содержаться записи в отношении ? доли жилого дома - ипотека в силу закона, номер государственной регистрации: 01-01-02/207/2013-86 от 02.11.2013г., в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России", на основании Договора купли-продажи от 31.10.2013г. и ? доли земельного участка - залог в силу закона, номер государственной регистрации: 01-01-02/207/2013-88 от 02.11.2013г., в пользу ПАО "Сбербанк России", на основании Договора купли-продажи от 31.10.2013г. Считает, что регистрационные записи об обременении являются незаконными и подлежат аннулированию. Также указывает, что она обращалась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением об аннулировании данных записей в ЕГРН. 16.02.2023г. Управление Росреестра по <адрес> письмом № отказало в аннулировании данных записей в ГЕРН. Считает данный отказ незаконным по следующим основаниям. Договор купли-продажи, заключенный между покупателем и продавцом не может служить основанием для возникновения залога у лица, не являющегося стороной договора купли-продажи. ПАО "Сбербанк России" не обращалось за регистрацией залога на данное имущество. Запись в ЕРГН о залоге была сделана на том основании, что продавцу на момент регистрации договора купли-продажи не была произведена полная оплата по договору. Регистрирующий орган не дал должную оценку законности залога, а именно: может ли ? доля жилого дома, общей площадью 156,7 кв.м., и ? доля земельного участка, общей площадью 543, по адресу: <адрес>, быть предметом залога. Часть земельного участка площадью 271,5 кв.м. не может быть предметом залога, так как она менее 300 кв.м. - минимальной площади земельных участков, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>».

На основании изложенного просила аннулировать в сведениях ЕГРН запись об ипотеке в силу закона, номер государственной регистрации; 01-01-02/207/2013-86 от 02.11.2013г.. Также просила аннулировать в сведениях ЕГРН запись о залоге в силу закона, номер государственной регистрации: 01-01-02/207/2013-88 от 02.11.2013г. в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении ? доли жилого дома с кадастровым номером № и ? доли земельного участка с кадастровым номером 01:08:0508044:38 по адресу: <адрес>, принадлежащих ей на праве собственности.

Представитель истцы ФИО3 по доверенности ФИО5, в судебном заседании поддержал доводы, указанные в исковом заявлении в полном объеме, просил удовлетворить исковые требования. Также приобщил копию определения Майкопского городского суда от 18.04.2018г. об утверждении мирового соглашения, заключенного между ПАО Сбербанк России в лице Адыгейского ОСБ № и ФИО3, ФИО1, ФИО2.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк» по доверенности ФИО6, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку считал их необоснованными в связи с тем, что сделка была совершена 10 лет назад и все это время истица не обращалась в суд. Также заявил о пропуске истицей срока исковой давности, поскольку она имела право обратиться с данными требованиями до 2016 года.

Третье лицо не заявляющее самостоятельных требований ФИО8, в судебное заседание не явилась.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником ? доли жилого дома, кадастровый № и ? доли земельного участка, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

В сведениях ЕГРН содержаться записи в отношении ? доли жилого дома - ипотека в силу закона, номер государственной регистрации: 01-01-02/207/2013-86 от 02.11.2013г., в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России", на основании Договора купли-продажи от 31.10.2013г. и ? доли земельного участка - залог в силу закона, номер государственной регистрации: 01-01-02/207/2013-88 от 02.11.2013г., в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России", на основании Договора купли-продажи от 31.10.2013г.

Истец считает, что регистрационные записи об обременении являются незаконными и подлежат аннулированию поскольку, часть земельного участка площадью 271,5 кв.м. не может быть предметом залога, так как она менее 300 кв.м., то есть минимальной площади земельных участков, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>»

С данным выводом суд не может согласиться по следующим основаниям.

10.02.2023г. ФИО3 обратилась в Управление Росреестра по РА с заявлением от 10.02.2023г. о погашении записи об ипотеке, при этом приложив к заявлению Справку из ПЗЗ от 10.08.2022г. №, данный факт подтверждается перечнем приложенных документов, указанным в заявлении ФИО3

Так Письмом от 16.02.2023г. № ФИО3 Управление Росреестра по РА отказало в удовлетворении обращения ФИО3 о погашении записи об ипотеке в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, в виду того, что запись об ипотеке на указанный объект недвижимости внесена на основании договора купли-продажи жилого дома от 31.10.2013г. залогодержателем по данному договору является ОАО «Сбербанк России», данный факт нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и сторонами не оспаривался.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, для погашения в ЕГРН регистрационных записей об ипотеке в отношении спорных объектов недвижимости, в соответствии со ст.25 Закона об ипотеке потребуется получить в банке закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и предоставить ее в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо по заявлению обоих сторон.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

В силу части 2 статьи 63 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Однако, регистрация сведений в ЕГРН не подлежит прекращению так как истицей ФИО3 к заявлению, поданному ей не приложено закладной с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и каких либо иных документов, подтверждающих исполнение обязательств перед банком, а также отсутствуют сведения о том, что ПАО «Сбербанк» давал согласие на погашение такой записи, в силу соглашения или погашения долга, в виду чего, суд приходит к выводу о том, что ответчик обоснованно отказал в удовлетворении заявления ФИО3 в аннулировании (как указано в законе-погашении) записи об ипотеке.

Более того, согласно ч.1 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Также судом установлено, что определением Майкопского городского суда от 18.04.2018г. утверждено мировое соглашение, заключенное между ПАО Сбербанк России в лице Адыгейского ОСБ № и ФИО3, ФИО1, ФИО2, согласно которого, на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> действуют ограничение (обеспечение) ипотеки в силу закона до полного возврата ответчику суммы задолженности по данному соглашению, процентов, неустоек, судебных расходов, определяемых на дату соглашения.

Таким образом, учитывая, что сделка исполняется с момента ее заключения ДД.ММ.ГГГГ, а истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности, что является основанием для отказа.

На основании изложенного, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме за необоснованностью.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

    Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░3 ░ ░░░ «░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                ░░░░░░░                  ░.░. ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ 01RS0№-72

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ №

░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░.