Решение по делу № 33-5140/2018 от 01.11.2018

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Чеснокова Е.В. дело № 33 – 5140 / 2018 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 ноября 2018 г. г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Шевченко Л.В.,

судей Яковлева Н.А., Шкарупиной С.А.,

при секретаре Кондратьевой К.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Мануиловой Н.В. на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 27 августа 2018 года, которым суд иск ООО «Еврострой» удовлетворил; взыскал с Мануиловой Натальи Владимировны в пользу ООО «Еврострой» доплату за превышение фактической площади переданного по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства в размере 100201,78 рубля, расходы по оплате государственной пошлины 3204,03 рубля.

Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя ООО «Еврострой» Прилепиной И.В., полагавшей, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «ЕвроСтрой» обратилось в суд с иском к Мануиловой Н.В. о взыскании денежных средств за превышение площади объекта долевого строительства, ссылаясь на то, что между ООО «ЕвроСтрой» и Мануиловой Н.В. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым участник долевого строительства обязался произвести оплату цены договора, подлежащей уточнению исходя из фактической площади квартиры после окончания строительства жилого дома. Фактическая площадь квартиры превысила проектную на 2,01кв.м. Мануилова Н.В. доплату не произвела. В этой связи ООО «ЕвроСтрой» просит суд взыскать с Мануиловой Н.В. задолженность по оплате цены договора в размере 100201,78 рубля за <данные изъяты> кв.м превышения площади квартиры, расходы по оплате государственной пошлины.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Мануилова Н.В. просит решение суда отменить, в иске отказать, поскольку суд руководствовался ненадлежащими нормами. Ее обязательства по оплате прекращены на основании внесенных в договор изменений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим отмене.

Установлено, что между застройщиком ООО «ЕвроСтрой» и участником долевого строительства Мануиловой Н.В. 05 сентября 2014года заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому ООО «ЕвроСтрой», как застройщик, обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру №, расположенную на 5 и мансардном этажах, секция 4, проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м с учетом входящей в ее состав площади холодных помещений, рассчитанных с понижающими коэффициентами, применяемых к расчету площади холодных помещений.

Дольщик в свою очередь принял на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Согласно пункту 5.1 договора предварительная стоимость объекта долевого строительства состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства в размере 5184569,73 рубля (исходя из стоимости одного квадратного метра 49851,63 рубля) и проектной общей площади квартиры <данные изъяты> кв.м и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 57030,27 рубля, а всего 5241600,00 рублей.

При определении стоимости объекта долевого строительства учитывается общая площадь объекта долевого строительства с входящей в ее состав площадью холодных помещений с учетом понижающих коэффициентов, применяемых к расчету площади холодных помещений.

Пунктом 5.3 договора также установлено, что если площадь объекта долевого строительства, с учетом изменения проектной документации либо по результатам замеров Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» будет изменена, то стоимость и сроки доплаты дольщиком за излишнюю площадь или возврата застройщиком излишне уплаченной дольщиком суммы, определяется в п.3.3 договора.

В соответствии с п.3.3 договора, если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства окажется больше площади, указанной в п.1.1. договора, то дольщик обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 5.1 договора, исходя из стоимости квадратного метра площади квартиры.

По результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером после окончания строительства, фактическая общая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м, из которых общая площадь помещений 1 уровня квартиры <данные изъяты> кв.м: коридор - <данные изъяты> кв.м, туалет - <данные изъяты> кв.м, кухня - <данные изъяты> кв.м, балкон - <данные изъяты> кв.м (без применения понижающего коэффициента), жилая комната - <данные изъяты> кв.м, ванная -<данные изъяты> кв.м, жилая комната -<данные изъяты> кв.м, лоджия -<данные изъяты> кв.м; общая площадь жилой комнат мансардного этажа – <данные изъяты> кв.м, что подтверждается техническим планом здания.

28.04.2018 г. истец направил ответчику претензию о необходимости внесения доплаты за <данные изъяты> кв.м, что составляет 100201,78 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что подписанный акт приема-передачи квартиры от 25.12.2015 г. не подтверждает полную оплату дольщиком цены договора, поскольку данный документ подтверждает лишь факт передачи ответчику объекта долевого участия. Доказательств уплаты денежных средств в соответствии с договором за увеличение площади объекта долевого строительства, как и соглашений сторон, освобождающих участника долевого строительства от обязательств по оплате денежных средств за увеличение площади объекта, ответчиком не представлено.

Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок. На основании ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.1 ст.450 ГК РФ).

На основании ч.2 ст.12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Их текста акта приема-передачи квартиры, подписанного сторонами 25 мая 2015 г., следует, что Мануиловой передается квартира с площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м. Площади, указанные в акте, установлены кадастровым инженером перед вводом дома в эксплуатацию, что следует из пояснений представителя истца. Факт превышения площади передаваемой Мануиловой квартиры был известен истцу как на дату ввода дома в эксплуатацию, так и на момент передачи ей жилого помещения.

Согласно п.2 вышеуказанного Акта стороны согласились, что техническое состояние квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям Договора. Из п.4 следует, что условия по финансированию квартиры, предусмотренные Договором, дольщиком исполнены, сумма инвестиций внесена полностью. Пункт 5 Акта указывает, что стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий, а п.8 гласит, что настоящий акт является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами.

На основании ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судебная коллегия полагает, что подписав такой акт, как часть договора, указав в нем на взаимное исполнение обязательств и отсутствие взаимных претензий, стороны пришли к соглашению о прекращении каких-либо обязательств Мануиловой, связанных с оплатой дополнительных метров квартиры. Ни до подписания акта, ни после его подписания никаких требований по дополнительной оплате к Мануиловой истец не предъявлял. Акт был подписан 25 мая 2015 г., дом был введен в эксплуатацию до указанной даты, и лишь 28 апреля 2018 г. ответчице была направлена претензия с требованием доплатить за <данные изъяты> кв.м – 100201,78 рублей. Как следует из пояснений представителя истца, неисполнение условий договора Мануиловой было обнаружено при производстве инвентаризации ранее заключенных договоров. При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению иска, решение суда подлежит отмене. Обязательства Мануиловой после подписания акта от 25 мая 2015 г., исходя из содержащихся в нем условий, прекращены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 27 августа 2018 года отменить, вынести по делу новое решение, которым в иске ООО «Еврострой» к Мануиловой Н.В. о взыскании доплаты за превышение площади объекта долевого строительства отказать.

Председательствующий:

Судьи: