Решение по делу № 2-4330/2013 от 19.04.2013

к Делу № 2-4330/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«25» апреля 2013 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Шакитько Р.В.

при секретаре Ушаковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Татулян В.А., Тлехурай С.И., Миненко А.А., Труфанова А.А., Чакалова Б.Ш. к ЖСК «Наутилус» о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ЖСК «Наутилус» о признании права собственности. В обоснование иска указали, что 12.08.2004 года между ООО «Стройинтеркомллекс» и Татулян В.А. были заключены договоры об инвестировании строительства жилья, согласно условиям которых, ООО Стройинтеркомплекс» обязалось осуществить строительство и передачу Татулян В.А. двухкомнатной квартиры №, общей площадью 74,60 кв.м. находящейся на 10 этаже, в 1 подъезде и двухкомнатной квартиры №, общей площадью 56,10 кв.м., находящейся на 11 этаже, в 1 подъезде, после ввода в эксплуатацию Жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. Полная стоимость квартиры № составляла 2 387 200 рублей, из расчета 32 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. Полная стоимость квартиры № составляла 1 795 200 рублей, из расчета 32 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. 18.06.2003 года между ООО «Стройинтеркомплекс» и Тлехурай С.И.. был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома, который заключался в целях привлечения инвестиций для строительства многоквартирного жилого дома «Наутилус». Согласно условиям указанного договора ООО «Стройинтеркомплекс» обязалось осуществить строительство и передачу Тлехурай С.И. двухкомнатной квартиры №, общей площадью 73,85 кв.м, находящейся на 7 этаже, в 1 подъезде, после ввода в эксплуатацию Жилого дома расположенного по адресу: <адрес> Стоимость квартиры составляла 1 772 400 рублей, из расчета 24 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. 01.07.2005 года между ООО «Стройинтеркомплекс» и З.И., А.И. были заключены договоры об ивестировании строительства жилья. Предметом которых явились нежилое помещение №, общей площадью 127,7 кв.м в цокольном этаже, однокомнатная квартира №, общей площадью 43,48 кв.м., на 4 этаже, а также трехкомнатная квартира № общей площадью 102,24 кв.м., на 4 этаже в 1 подъезде. Полная стоимость нежилого помещения № ц- составляла 5 363 400 рублей, квартиры № составляла 1 782 680 рублей, а квартиры № составляла- 4 294 080 рублей, из расчета 42 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. После смерти З.И. 02.10.2011 года и А.И. 06.11.2011 года указанное выше недвижимое имущество в виде квартир и нежилого помещения, в установленном законом порядке унаследовала дочь, Миненко А.А.

30.03.2009 года между ООО «Стройинтеркомплекс» и ООО «Ру Девелопмент» был заключен договор об инвестировании строительства жилья, предметом которых явились двухкомнатная квартир №, общей площадью 74,60 кв.м, находящаяся на 12 этаже, двухкомнатная квартира №, обшей площадью 77,43 кв.м, на 6 этаже, однокомнатная квартира №, общей площадью 43,41 кв.м.

В соответствии с договорами уступки права требования от 12.07.2010 года, заключенным между ООО «Ру Девелопмент» (Цедентом) и Труфановым А.А. (Цессионарий), права и обязанности по договору об инвестировании строительства жилья от 30.03.2009 г., а также однокомнатная квартира №, общей площадью 43,41 кв.м.на 9 этаже и двухкомнатная квартира №, общей площадью 77,43 кв.м, на 6 этаже по адресу: <адрес>, перешли к Цессионарию.

В соответствии с договорами уступки права требования от 15.06.2010 года, заключенным между ООО «Ру Девелопмент» (Цедентом) и Чакаловым Б.Ш. (Цессионарий), права и обязанности по договору об инвестировании строительства жилья от 30.03.2009 г., а также двухкомнатная квартира №, общей площадью 74,6 кв.м, на 12 этаже по адресу: <адрес>, перешли к Цессионарию. Стоимости указанных квартир оплачены истцами полностью.

В настоящее время жилой дом, в котором находятся указанные выше квартиры, не достроен, в эксплуатацию не введен, ответчиком в установленные сроки квартиры не переданы.

Истцы просят признать за Татулян В.А. право собственности на 1/45 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, за Тлехурай С.И. право собственности на 1/80 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, за Миненко А.А. право собственности на 1/22 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, за Труфановым А.А. право собственности на 1/49 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, за Чакаловым Б.Ш. право собственности на 1/80 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

В судебном заседании представители истцов требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Труфанов А.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований не возражал.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 12.08.2004 года между ООО «Стройинтеркомллекс» и Татулян В.А. были заключены договоры об инвестировании строительства жилья, согласно условиям которых ООО Стройинтеркомплекс» обязалось осуществить строительство и передачу Татулян В.А. двухкомнатной квартиры №, общей площадью 74,60 кв.м. находящейся на 10 этаже, в 1 подъезде и двухкомнатной квартиры № общей площадью 56,10 кв.м., находящейся на 11 этаже, в 1 подъезде, после ввода в эксплуатацию Жилого дома расположенного по адресу: <адрес>

В силу п.4.1.2 договоров об инвестировании строительства жилья от 12.08.2004 г. ответчик взял на себя обязательство осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию во 2 квартале 2005 года, что является существенным условием договоров.

Согласно п.2.1 договоров об инвестировании строительства жилья от 12.08.2004 г. полная стоимость квартиры № составляла 2 387 200 рублей, из расчета 32 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. Полная стоимость квартиры № составляла 1 795 200 рублей, из расчета 32 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки.

Согласно п.2.3 данная стоимость являлась фиксированной и в дальнейшем не увеличивалась в случае ее полной оплаты до 14.08.2004 г.

Истцом обязательства по договорам об инвестировании строительства жилья от 12.08.2004 года были выполнены в полном объеме, подтверждением чего является договор купли-продажи доли в уставном капитале от 12.08.2004 г., а также соглашение о зачете № от 12.08.2004 г.

18.06.2003 года между ООО «Стройинтеркомплекс» и Тлехурай С.И.. был заключен договор об инвестировании строительства жилого дома, который заключался в целях привлечения инвестиций для строительства многоквартирного жилого дома «Наутилус». Согласно условиям указанного договора ООО «Стройинтеркомплекс» обязалось осуществить строительство и передачу Тлехурай С.И. двухкомнатной квартиры № общей площадью 73,85 кв.м, находящейся на 7 этаже, в 1 подъезде, после ввода в эксплуатацию Жилого дома расположенного по адресу: <адрес>

В силу п.4.1.2 договора об инвестировании строительства жилья от 18.06.2003 г. ответчик взял на себя обязательство осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию в 3 квартале 2004 года, что является существенным условием договора. Согласно п.2.1 договора об инвестировании строительства жилья от 18.06.2003 г. полная стоимость квартиры составляла 1 772 400 рублей, из расчета 24 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. Согласно п.2.3 данная стоимость являлась фиксированной и в дальнейшем не увеличивалась в случае ее полной оплаты до 30.06.2003 г.

Истцом обязательства по договору об инвестировании строительства жилья от 18.06.2003 года были выполнены в полном объеме, подтверждением чего является квитанция приходному кассовому ордеру от 18.06.2003 г. на сумму 1 772 400 рублей.

01.07.2005 года между ООО «Стройинтеркомплекс» и З.И., А.И. были заключены договоры об ивестировании строительства жилья. Указанные договоры заключались в целях привлечения инвестиций для строительства многоэтажного жилого дома «Наутилус». Согласно условиям указанных договоров ООО «Стройинтеркомплекс» обязалось осуществить строительство и передачу З.И., А.И. нежилого помещения № ц, общей площадью 127,7 кв.м в цокольном этаже, однокомнатной квартиры №, общей площадью 43,48 кв.м., на 4 этаже, а также трехкомнатной квартиры № общей площадью 102,24 кв.м., на 4 этаже в 1 подъезде, после ввода в эксплуатацию Жилого дома расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 договоров об инвестировании строительства жилья от 01.07.2005 г. полная стоимость нежилого помещения № ц- составляла 5 363 400 рублей, квартиры № составляла 1 782 680 рублей, а квартиры № составляла- 4 294 080 рублей, из расчета 42 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. Согласно п.2.3 данная стоимость являлась фиксированной и в дальнейшем не увеличивалась в случае ее полной оплаты до 10.08.2005 г.

З.И. и А.И. обязательства по договорам об инвестировании строительства жилья от 01.07.2005 года были выполнены в полном объеме, подтверждением чего являются квитанции к приходно-кассовым ордерам.

После смерти З.И. 02.10.2011 года и А.И. 06.11.2011 года указанное выше недвижимое имущество в виде квартир и нежилого помещения, в установленном законом порядке унаследовала дочь, Миненко А.А..

30.03.2009 года между ООО «Стройинтеркомплекс» и ООО «Ру Девелопмент» был заключен договор об инвестировании строительства жилья. Указанный договор заключался в целях привлечения инвестиций для строительства многоэтажного жилого дома «Наутилус». Согласно условиям указанных договоров ООО «Стройинтеркомплекс» обязалось осуществить строительство и передачу ООО «Ру Девелопмент» двухкомнатной квартиры №, общей площадью 74,60 кв.м, находящейся на 12 этаже, двухкомнатной квартиры № обшей площадью 77,43 кв.м, на 6 этаже, однокомнатной квартиры № общей площадью 43,41 кв.м, на 9 этаже после ввода в эксплуатацию Жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. инвестирования строительства квартир составляла 5 276 880 руб. из расчета 27 000 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора.

ООО «Ру Девелопмент» обязательства по договору об инвестировании строительства жилья от 30.03.2009 года были выполнены в полном объеме, подтверждением чего является соглашение о зачете взаимных требований от 05.10.2009 г.

В соответствии с договорами уступки права требования от 12.07.2010 года, заключенным между ООО «Ру Девелопмент» (Цедентом) и Труфановым А.А. (Цессионарий), права и обязанности по договору об инвестировании строительства жилья от 30.03.2009 г., а также однокомнатная квартира №, общей площадью 43,41 кв.м.на 9 этаже и двухкомнатная квартира №, общей площадью 77,43 кв.м, на 6 этаже по адресу: <адрес>, перешли к Цессионарию.

В соответствии с договорами уступки права требования от 15.06.2010 года, заключенным между ООО «Ру Девелопмент» (Цедентом) и Чакаловым Б.Ш. (Цессионарий), права и обязанности по договору об инвестировании строительства жилья от 30.03.2009 г., а также двухкомнатная квартира №, общей площадью 74,6 кв.м, на 12 этаже по адресу: <адрес>, перешли к Цессионарию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями Закона и не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.

Из материалов дела видно, что истцы свои обязательства по оплате исполнили полном объеме, однако дом строительством не завершен.

Решением Ленинского районного суда г.Краснодара от 11.06.2010 г. строение, возведенное ООО «Стройинтеркомплекс» на земельном участке по адресу <адрес>, признано незавершенным строительстве многоквартирным жилым домом.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, тему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.

Таким образом, несвоевременная передача квартир нарушает гражданские права истцов, поскольку препятствует возникновению законного права собственности.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, которые могут являться объектами гражданских права.

Согласно адресной справки от 13.12.2010 г. № незавершенному строительством многоквартирному жилому дому расположенному в <адрес> присвоен административный адрес: <адрес>

Согласно информации, предоставленной ООО "Стройпроект - XXI", производившей проектирование дома, общая площадь здания составляет 5974,6 квадратных метров, площадь выкупленных Татулян В. А. квадратных метров составляет 130,7, соответственно доля в возведенном объекте составляет 130,7 /5974,6 = 1/45, площадь выкупленных Тлехурай С.И. квадратных метров составляет 73,85, соответственно доля в возведенном объекте составляет 73,85 /5974,6 = 1/80, площадь выкупленных Миненко А.А. квадратных метров составляет 273,42, соответственно доля в возведенном объекте составляет 273,42 /5974,6 = 1/22, площадь выкупленных Труфановым А.А. квадратных метров составляет 120,84 соответственно юля в возведенном объекте составляет 120,84/5974,6 = 1/49, площадь выкупленных Чакаловым Б.Ш. квадратных метров составляет 74,6, соответственно доля в возведенном объекте составляет 74,6/5974,6 = 1/80

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Учитывая, что возведенный ответчиком объект строительством не завершен, не позволяет технически определить выкупленные помещения, суд считает возможным определить долю истцов в возведенном строении пропорционально выкупленным квадратным метрам.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение,. окружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При этом предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и тройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу указанных норм новый собственник здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При этом обязательное заключение собственником недвижимости нового договора с собственником земельного участка (муниципальным образованием) не требуется, поскольку в данном случае имеет место перемена стороны (арендатора) в гражданско-правовом обязательстве (договоре аренды) по правилам гл. 24 ГК РФ. Заявитель (новый арендатор земельного участка) вступает в права по договору на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11).

Согласно имеющейся проектной документации площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 2905 кв.м.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности участниками долевого строительства на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом ООО «Стройинтеркомплекс» утрачивает право аренды на часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 2905 кв.м.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Татулян В.А., Тлехурай С.И., Миненко А.А., Труфанова А.А., Чакалова Б.Ш. к ЖСК «Наутилус» о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Татулян В.А. право собственности на 1/45 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Признать за Тлехурай С.И. право собственности на 1/80 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за Миненко А.А. право собственности на 1/22 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за Труфановым А.А. право собственности на 1/49 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Признать за Чакаловым Б.Ш. право собственности на 1/80 долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

Признать ООО «Стройинтеркомплекс» утратившим право аренды части земельного участка с кадастровым номером № площадью 2905 кв.м. после государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на доли в незавершенном строительством многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу <адрес>.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий: