Решение по делу № 2-113/2010 ~ Материалы дела от 21.08.2009

Дело № 2-113/10

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Королев МО 03 марта 2010 года

Королевский городской суд Московской области в составе судьи Чиченевой Н.А., с участием адвоката Ховратовой Н.В., при секретаре Третьяк Т.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ООО «Королевский торговый дом» о признании Договора № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ недействительным вследствие его ничтожности, признании нежилого помещения № ХVIII общей долевой собственностью, истребовании нежилого помещения № ХVIII у ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на нежилое помещение № ХVIII, приведении нежилого помещения № ХVIII в соответствие с рабочим проектом на строительство дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, ООО «Королевский торговый дом» о признании Договора № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ недействительным вследствие его ничтожности, признании нежилого помещения № ХVIII общей долевой собственностью, истребовании нежилого помещения № ХVIII у ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на нежилое помещение № ХVIII, приведении нежилого помещения № ХVIII в соответствие с рабочим проектом на строительство дома.

В обоснование требований истцы ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ООО «Королёвский торговый дом-риэлт» Договор № о долевом участии в строительстве, согласно п. 1 которого принял участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в объёме финансирования трёхкомнатной квартиры №, расположенной на 13-м этаже, во второй секции, 3-я по часовой стрелке, общей площадью 111,9 кв. м, в том числе жилой - 52,5 кв. м, с плановым сроком сдачи дома во 2-м квартале ДД.ММ.ГГГГ года. Целью ФИО1 при заключении Договора было приобретение квартиры для личных семейных нужд. Все условия Договора он со своей стороны выполнил полностью, поскольку оплатил строительство квартиры площадью, 102,9 кв. м, внеся 2252 899,2 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, с другой стороны, был заключен Договор № о частичной уступке права требования, в соответствии с которым ФИО1 переуступил ФИО6 и ФИО3 право требования на получение 2/3 спорной квартиры в собственность, по 1/3 доли квартиры каждой.

Согласно Свидетельствам о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ истцам принадлежит по 1/3 доле в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Как указывают истцы, приобретая квартиру в жилом доме, они рассчитывали на то, что действующие на тот момент федеральные законы позволяют им одновременно с жилой квартирой приобрести долю в общей собственности.

ДД.ММ.ГГГГ года истцы обратили внимание на то, что над их квартирой, расположенной на последнем этаже дома № по <адрес>, раздается шум, носящий продолжительный характер и не связанный с работами в техническом помещении над жилыми помещениями, примыкающими к их квартире.

Истцы стали интересоваться работами, проводимыми на техническом этаже, и обнаружили появление застекленного оконного проема на фасаде здания над квартирами. После их обращения в ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области» была произведена проверка, и получен ответ о том, что нежилое помещение № ХVIII, расположенное на техническом этаже (14-й этаж) секции 3 жилого дома, доступ к которому возможен лишь через помещение технического этажа, где расположены инженерные коммуникации, имеет собственника - ФИО4, с которой был заключен Договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилья. ФИО4 приняла нежилое помещение № ХVIII, площадью 66,7 кв. м, на 14-м этаже дома № по <адрес> по Акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ее право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы считают, что они незаконно лишены права собственности на долю в общем имуществе, поскольку технические этажи, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. По их мнению, ответчица ФИО4, как собственник квартиры в их доме, должна иметь только долю в спорном нежилом помещении, которое не является самостоятельным объектом недвижимого имущества и не подлежит отчуждению. На техническом этаже, в том числе в помещении № ХVIII, находятся инженерные коммуникации для обслуживания всего дома. Каких-либо решений по поводу передачи (реконструкции) технического этажа в собственность ФИО4 в качестве нежилого помещения № ХVIII размером 66,7 кв. м собственниками жилых помещении не принималось. Кроме того, согласно постановлению Главы Администрации г. Королева МО от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - 7-9-13-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>» данный дом имел этажность не выше 13-ого. Таким образом, нежилое помещение № ХVIII, площадью 66,7 кв. м, на 14-м этаже дома не могло быть объектом долевого участия в инвестировании строительства, и право собственности на спорное нежилое помещение не могло быть зарегистрировано в ЕГРП. Использование технического помещения, расположенного над квартирой, возможно лишь в качестве жилого помещения с присоединением к примыкающей квартире. В каких-либо других случаях использование технического помещения, а тем более использование его в качестве нежилого при условии расположения под ним жилой квартиры, недопустимо и прямо противоречит требованиям закона.

Исходя из изложенного, истцы считают, что Договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Королевский торговый дом», является недействительным в силу своей ничтожности, так как противоречит требованиям закона. Технический этаж относится к общему имуществу дома, и как объект инвестиций не может передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Истцы также полагают, что, несмотря на то, что ответчица ФИО4 является добросовестным приобретателем, они в силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя, поскольку расположение нежилого помещения в техническом этаже непосредственно над жилыми квартирами напрямую затрагивает их права и законные интересы, так как, приобретая квартиру на последнем этаже дома, они были уверены в том, что технический этаж будет использоваться по непосредственному назначению (то есть для размещения инженерных коммуникаций и проведения необходимых paбот по их обслуживанию), и их право общей долевой собственности на технический этаж не будет нарушено.

В судебном заседании истица ФИО2 и представитель истцов ФИО7 поддержали заявленные требования в полном объеме и просили признать Договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ недействительным вследствие его ничтожности; признать нежилое помещение № ХVIII, площадью 66,7 кв. м, общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками помещений данного дома; истребовать от ФИО4 спорное нежилое помещение № ХVIII; прекратить право собственности ФИО4 на нежилое помещение № ХVIII на 14-м этаже дома № по <адрес>; обязать ФИО4 засвой счет привести помещение № ХVIII в соответствие с рабочим проектом на строительство 7-9-13-этажного жилого дома, прошедшего государственную вневедомственную экспертизу.

Ответчик ФИО4 иск не признала.

Представитель ответчицы ФИО4 – ФИО8, в судебном заседании пояснил, что на момент заключения Договора № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Королевский торговый дом», принятия помещения по акту приема-передачи, оформления права собственности ФИО4 на нежилое помещение № XVIII в доме по адресу: <адрес> действовал Жилищный кодекс РСФСР, и в законодательстве не было ограничений на обустройство и продажу нежилых помещений в строящихся домах. Таким образом, оспариваемый Договор соответствовал действующему на тот момент законодательству. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности.

Также представитель ответчицы пояснил, что инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие иные помещения дома №, в нежилом помещении № XVIII отсутствуют, перепланировка и переустройство помещения выполнены в соответствии с проектом, не оказали негативного воздействия на жесткость и устойчивость здания в целом, на прочность его узлов и конструкций.

Представитель ответчика ООО «Королевский торговый дом» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица УФРС по Московской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ТСЖ «Эдельвейс» в суд также не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с ООО «Королёвский торговый дом-риэлт» Договор № о долевом участии в строительстве, согласно п. 1 которого принял участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в объёме финансирования трёхкомнатной квартиры №, расположенной на 13-м этаже, во второй секции, 3-я по часовой стрелке, общей площадью 111,9 кв. м, в том числе жилой - 52,5 кв. м, с плановым сроком сдачи дома во 2-м квартале ДД.ММ.ГГГГ года. Целью ФИО1 при заключении Договора было приобретение квартиры для личных семейных нужд. Все условия Договора он со своей стороны выполнил полностью.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, с другой стороны, был заключен Договор № о частичной уступке права требования, в соответствии с которым ФИО1 переуступил ФИО2 и ФИО3 право требования на получение 2/3 спорной квартиры в собственность, по 1/3 доле квартиры каждой.

Таким образом, истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками (в 1/3 доле каждый) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 11-17).

Ответчице ФИО4 на основании Договора № на участие в инвестирование строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Королевский торговый дом», и Акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит четырехкомнатная квартира, общей площадью 130 кв. м, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 52-57).

Кроме этого, ответчице ФИО4 на основании Договора № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Королевский торговый дом», и Акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение, общей площадью 66,70 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, пом. ХVIII (л.д. 47-51).

Истцы считают, что Договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ООО «Королевский торговый дом», является недействительным в силу своей ничтожности, так как противоречит требованиям закона, в соответствии с которыми технический этаж относится к общему имуществу дома и как объект инвестиций не может передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Однако с доводами истцов суд не может согласиться, поскольку действовавшее на тот момент законодательство не содержало запрета отчуждать нежилые помещения в строящихся жилых домах.

Как установлено в судебном заседании, нежилое помещение № ХVIII не предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме № по <адрес>. На расположенных в указанном помещении магистралях ХВС, ГВС и канализации запорная арматура, влияющая на их работоспособность, отсутствует (л.д. 89).

Собственник четырехкомнатной квартиры №, расположенной на 13-м этаже, непосредственно под нежилым помещением № ХVIII, а также другие собственники помещений в многоквартирном доме № по <адрес> никаких претензий к ФИО4 не предъявляют.

Кроме того, избранный истцами способ защиты права в виде признания недействительным Договора № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан надлежащим способом защиты права, поскольку ФИО4, как указывают сами истцы в своем исковом заявлении, является добросовестным приобретателем.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, в п. 3.1. постановления от 21.04.2003 № 6-П по делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ Конституционный Суд РФ указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Однако предусмотренных ст. 302 ГК РФ оснований для истребования имущества у ФИО4, являющейся добросовестным приобретателем, судом также не установлено.

При изложенных обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании Договора № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ недействительным вследствие его ничтожности, признании нежилого помещения № ХVIII общей долевой собственностью, истребовании нежилого помещения № ХVIII у ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на нежилое помещение № ХVIII удовлетворению не подлежат.

Также не усматривается оснований для удовлетворения требований ФИО1 об обязании ФИО4 за свой счет привести нежилое помещение № ХVIII в соответствие с рабочим проектом на строительство дома.

Как следует из Технического заключения по обследованию нежилого помещения № ХVIII по адресу: <адрес>, подготовленного МУП «Управление единого заказчика» (л.д. 103-120), в указанном нежилом помещении выполнена реконструкция трубопроводов ГВС И ХВС путем переноса запорной арматуры из помещений № и № в зону технического коридора. Трубопроводы в помещении № от стояков теплоизолированы энергофлексом. Проведена реконструкция системы отопления: существующий трубопровод отопления выполнен открытым способом вдоль стены основного помещения №. В наружной стене основного помещения № устроен оконный проем на высоте одного метра от пола и шириной 900 мм, над проемом смонтирована перемычка из арматуры Ф 25 мм. Установлен пластиковый стеклопакет, остекление двойное. Выполнена перепланировка помещений технического этажа жилого дома: на площади помещения № устроен санузел. Стены данного помещения выполнены из влагостойкого гипсокартона. Существующий дверной проем между основными помещениями № и № выполнен в виде арки, обшит гипсокартоном. На всей площади пола помещения № XVIII выполнена звукоизоляция негорючими звукоизолирующими матами, а в санузле дополнительно выполнена оклеечная гидроизоляция в два слоя. Полы - ламинат в помещениях № и №; керамическая плитка в помещении санитарного узла. Вышеуказанные работы не оказали негативного воздействия на жесткость и устойчивость здания в целом, на прочность его узлов и конструкций и не нарушили их несущую способность, инженерные системы, расположенные в помещении № XVIII, выполнены в соответствии с проектом реконструкции системы отопления и водоснабжения, выданным ООО «Королевский торговый дом». Перепланировка помещений улучшила эксплуатацию помещений в соответствии с пожеланиями и вкусом владельцев.

Учитывая вышеуказанные изменения, специалисты МУП «Управление единого заказчика» пришли к выводу, что нежилое помещение № ХVIII по адресу: <адрес> может эксплуатироваться, не оказывая отрицательного влияния на эксплуатацию всего здания.

Таким образом, произведенные ФИО4 в нежилом помещении № ХVIII работы не нарушают права и законные интересы других лиц, не создают угрозы их жизни и здоровью и соответствуют санитарно-техническим нормам и правилам, и доказательств обратного истцы суду не представили.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 в иске к ФИО4, ООО «Королевский торговый дом» о признании договора № о долевом участии в инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ недействительным вследствие его ничтожности, признании нежилого помещения № ХVIII общей долевой собственностью, истребовании нежилого помещения № ХVIII у ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на нежилое помещение № ХVIII, приведении нежилого помещения № ХVIII в соответствие с рабочим проектом на строительство дома отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский областной суд через Королевский городской суд Московской области в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: