Решение по делу № 2-444/2021 от 29.06.2021

Дело №2-444/2021

56RS0017-01-2021-000617-04

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Кваркено 23 июля 2021 года

Кваркенский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Паршиной О.С.,

при помощнике Лысиковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермолаева С.М. к администрации муниципального образования Уральский сельский совет Кваркенского района Оренбургской области о признании права собственности на нежилые здания,

У С Т А Н О В И Л:

Ермолаев С.М. обратился в суд с названным иском к администрации МО Уральский сельский совет Кваркенского района Оренбургской области, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ он (истец) приобрел у СПК - колхоз «Зауральный» здание зерносклада № стоимостью 120 000 рублей и здание гаража стоимостью 100 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру, согласно которым, истец оплатил стоимость приобретенного имущества.

Согласно технической документации на здание зерносклада №, указанный объект имеет следующие характеристики: наименование: здание зерносклада №, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: металлический, количество этажей: 1, общая площадь: <данные изъяты> кв. м. Здание расположено по адресу: <адрес>.

Согласно технической документации на здание гаража, указанный объект имеет следующие характеристики: наименование: здание гаража, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: бетонные, заливные; количество этажей: 1, общая площадь: <данные изъяты> кв. м. Здание расположено по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

Незначительная разница в площадях приобретенных истцом зданий, указанных в договоре и технической документации объясняется отсутствием на момент заключения договоров точных средств измерений.

Полагает, что признание за ним (истцом) права собственности в отношение недвижимого имущества, само по себе не нарушает прав и законных интересов администрации МО Кваркенский район. Зарегистрировать право на недвижимое имущество во внесудебном порядке не представляется возможным, поскольку продавец имущества СПК - колхоз «Зауральный» ликвидирован.

Истец передал продавцу деньги за недвижимое имущество и принял указанное недвижимое имущество. Администрация МО Уральский сельсовет не предпринимала каких-либо действий, направленных на получение права в отношении имущества, фактически принадлежащего истцу. Иные лица также не претендуют на имущество, являющееся предметом настоящего иска.

В случае удовлетворения исковых требований просил указать в решении, что решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет вышеуказанных нежилых зданий, а также государственной регистрации права собственности за ним на указанные объекты недвижимости.

Просит признать за Ермолаевым С.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на следующее недвижимое имущество: здание зерносклада №; наименование: здание зерносклада №, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ материал стен: металлический, количество этажей: 1, общая площадь: <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>;

здание гаража; наименование: здание гаража, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: бетонные, заливные; количество этажей: общая площадь: <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация МО Кваркенский район Оренбургской области.

Истец, представитель ответчика, представитель третьего лица администрации МО Кваркенский район в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Истец Ермолаев С.М. представил заявление в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал просил удовлетворить.

От главы МО Уральский сельсовет Положенцевой Н.М. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против заявленных истцом требований не возражает, просит удовлетворить.

От администрации МО Кваркенский район поступил отзыв, в котором указали, что разрешение данного дела оставляют на усмотрение суда, исходя из представленных истцом доказательств, в соответствии с нормами действующего доказательства.

Суд определил рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в числе прочего признания права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Ермолаев С.М. на основании договора купли-продажи, заключенного с СПК –колхоз «Зауральный», приобрел в собственность здание зерносклада и гаража. Здание зерносклада № расположено по адресу: <адрес>. Здание гаража расположено по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с договором купли-продажи здания № от ДД.ММ.ГГГГ здание зерносклада № принадлежало продавцу на праве собственности. Согласно пункту 2.1 стоимость приобретаемого истцом имущества стороны договора оценили в 100000 рублей. Договор также стал документом для передачи приобретенного имущества (пункт 1.3 договора). Договор подписан сторонами.

В соответствии с договором купли-продажи здания № от ДД.ММ.ГГГГ здание гаража принадлежало продавцу на праве собственности. Согласно пункту 2.1 стоимость приобретаемого истцом имущества стороны договора оценили в 120000 рублей. Договор также стал документом для передачи приобретенного имущества (пункт 1.3 договора). Договор подписан сторонами.

Указанные обстоятельства установлены исследованными судом договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым ордером.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру СПК «Зауральный» № от ДД.ММ.ГГГГ Ермолаев С.М. за приобретенное имущество по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ уплатил 220 000 рублей.

Согласно сообщению муниципального архива администрации Кваркенский район от ДД.ММ.ГГГГ в документах архивного фонда Комитета по управлению имуществом администрации Кваркенского района Оренбургской области за ДД.ММ.ГГГГ годы, акты государственной комиссии по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства –зданий зерносклада и гаража СПК «Зауральный», не обнаружены. В документах архивного фонда Управления сельского хозяйства исполкома Кваркенского районного Совета народных депутатов, объединенного архивного фонда «Совхоз «Зауральный и АОЗТ «Зауральное» Кваркенского района Оренбургской области, сведения о зданиях зерносклада и гаража СПК «Зауральный» не обнаружены.

Из представленной муниципальным архивом администрации Кваркенский район по запросу суда копии заявки Управления сельского хозяйства исполкома Кваркенского районного Совета народных депутатов за ДД.ММ.ГГГГ на выдачу технических условий для проектирования в ДД.ММ.ГГГГ объектов установлено, что в указанную заявку, в том числе включен совхоз «Зауральный» где под пунктом 3 указано зернохранилище на 2000 тн. – 50, 3 квт № 400 ква-300м (так в документе). Иные документы не обнаружены.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ СПК Колхоз «Зауральный» ДД.ММ.ГГГГ ликвидирован на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В соответствии с технической документацией на здание зерносклада №, последние является нежилым, построено в ДД.ММ.ГГГГ, материал стен- металлические, одноэтажное, общей площадью <данные изъяты>. Здание расположено по адресу: <адрес>. Здание гаража, является нежилым, построено в ДД.ММ.ГГГГ материал стен: бетонные, заливные; одноэтажное, общей площадью <данные изъяты> Здание расположено по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

Исследованными судом доказательствами, в отсутствие возражений стороны ответчика и иных лиц, установлено, что истец на законных основаниях приобрел право собственности в отношении спорного имущества.

Сведений о том, что право собственности на спорное имущество в установленном в настоящее время порядке за кем-либо зарегистрировано, суду не представлено.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст.8ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Правилами ст. 223 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу правил ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу общего правила п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктами 2, 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Судом установлено, что договоры купли-продажи спорного имущества заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписаны сторонами, содержат данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, в договоре предусмотрена цена спорного имущества.

Истец оплатил стоимость спорного имущества.

Переход права собственности на спорное имущество к покупателю не прошел регистрацию, порядок прохождения которой действовал при совершении сделки.

Также, договоры купли-продажи приобретенного истцом недвижимого имущества не прошли регистрацию, порядок прохождения которой действовал при совершении сделок.

Истцом и продавцом спорного имущества по рассматриваемым сделкам были соблюдены все установленные законом требования к её соблюдению, за исключением регистрации перешедшего права.

Верховный Суд РФ в пункте 59 своего Постановления Пленума от 20.04.2010 года №10 разъяснил судам о том, что по общему правилу иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона.

Суд учитывает, что, хотя в договоре купли-продажи спорного имущества имеется ссылка на принадлежность этого имущества продавцу, однако документов, подтверждающих такую принадлежность, суду не представлено.

Вместе с тем, в соответствии со смыслом ст. 225 Гражданского кодекса РФ ответчик, полагая спорное имущество бесхозяйным, вправе претендовать на это имущество и, с соблюдением установленных законом процедур, приобрести право собственности на имущество.

Также, в случаях наличия иных, установленных законом оснований, ответчик не был лишен права претендовать на спорное имущество.

Однако, суду не представлено доказательств того, что ответчик совершил какие-либо действия, направленные на приобретение спорного имущества, полагая имущество бесхозяйным или в соответствии с иными, установленными законом основаниями.

Сведений о том, что на спорное имущество претендуют какие-либо иные лица, помимо лица, указанного истцом в качестве ответчика, суду также не представлено.

Соответственно, приведенные выше разъяснения Верховного Суда РФ о признании права собственности в отношении спорного имущества подлежат применению для определения того, что продавец имущества являлся его собственником, поэтому продавец этого имущества был вправе произвести его отчуждение в пользу истца.

При таких обстоятельствах признание за истцом права собственности на спорное имущество, не может нарушить имущественных прав ответчика.

Также, во избежание возможного нарушения прав ответчика, суд полагает необходимым привести разъяснение, содержащееся в п. 62 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ о том, что регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Существо названного разъяснения состоит в следующем.

Ответчик, представив доказательства возникновения у него прав в отношении спорного имущества, не лишен в дальнейшем, даже и в случае регистрации истцом в установленном законом порядке права собственности в отношении спорного имущества на основании настоящего судебного акта, возможности оспаривать права истца в отношении спорного имущества.

Суд также полагает необходимым разъяснить следующее.

В соответствии с правилами ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению.

Согласно общим правилам пунктов 1 и 2 ст. 272 Гражданского кодекса РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении указанного выше соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Сведений о том, что право собственности в отношении земельного участка, на котором расположены спорные здания, за кем-либо зарегистрировано, суду не представлено, поэтому в силу смысла п. 4 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжаться этим участком вправе только администрация МО Кваркенский район.

Администрация МО Кваркенский район в настоящее время не представила возражений относительно признания за истцом права собственности в отношении объекта, расположенного на земельном участке, которым вправе распоряжаться администрация МО Кваркенский район.

Однако, в соответствии с совокупными правилами приведенных выше ст. ст. 271, 272 Гражданского кодекса РФ, в дальнейшем администрация МО Кваркенский район не лишена возможности требовать от истца освобождения участка от спорного объекта.

Абзацем 4 п. 3 ст. 3.1 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

Согласно п. 1 ст. 19 Земельного кодекса РФ в муниципальной собственности находятся, в числе прочих, земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

По общим правилам п. 1 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 этого ФЗ, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

В силу общих правил пунктов 2, 4 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района. Орган местного самоуправления, в числе прочих, уполномоченный на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органом, уполномоченным на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Из совокупного смысла приведенных норм также следует, что признание за истцом права собственности в отношение недвижимого имущества, расположенного на землях населенных пунктов, само по себе не нарушает прав и законных интересов администрации МО Кваркенский район.

Также следует учесть, что третье лицо администрация МО Кваркенский район не ссылалось и не представляло доказательств того, что спорные здания расположены на земельном участке, зарегистрированном для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, проанализировав указанные нормы закона и разъяснения по их применению, исследованные доказательства, учитывая фактические обстоятельства по делу, а также то, что продавец имел право на отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи, предмет и цена которого определены, продавцом СПК-колхоз «Зауральный» исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем Ермолаевым С.М. исполнена обязанность по оплате, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца (его ликвидация), суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на спорное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Ермолаева С.М. удовлетворить.

Признать за Ермолаевым С.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на здание зерносклада №; наименование: здание зерносклада №, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: металлический, количество этажей: 1, общая площадь: <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Ермолаевым С.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на здание гаража; наименование: здание гаража, назначение: нежилое, год постройки: 1985, материал стен: бетонные, заливные; количество этажей: общая площадь: <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Настоящее решение является основанием для постановки на кадастровый учет здания зерносклада №; наименование: здание зерносклада №, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: металлический, количество этажей: 1, общая площадь: <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес> и гаража; наименование: здание гаража, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: бетонные, заливные; количество этажей: общая площадь: <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Ермолаевым С.М. на здание зерносклада №; наименование: здание зерносклада №, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: металлический, количество этажей: 1, общая площадь: <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес> и здание гаража; наименование: здание гаража, назначение: нежилое, год постройки: ДД.ММ.ГГГГ, материал стен: бетонные, заливные; количество этажей: общая площадь: <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Кваркенский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2021 года.

Судья Паршина О.С.