Решение по делу № 2-4101/2016 от 01.09.2016

                                                                                  К делу № 2 – 4101/ 2016

                                             Р Е Ш Е Н И Е

                                   Именем Российской Федерации

    27 октября 2016 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

    председательствующего Кравцовой Е.Н.

    при секретаре Крастелевой А.Ю.

    с участием представителя истца Никель Н.Э.-Кропочевой Ж.А.,действующей на основании доверенности, представителей ООО «Вюн-Кон-Сервис» Василенко Т.Н., Очкас А.В., действующих на основании доверенностей,

    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Никель Н.Э. к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о понуждении к подписанию акта приема-передачи, встречному иску ООО «Вюн-Кон-Сервис» к Никель Н.Э. о взыскании денежных средств,

                                             У С Т А Н О В И Л:

Никель Н. Э. обратилась в суд с иском к ООО «Вюн-Кон-Сервис» о передаче по акту приема –передачи однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>. В обоснование иска указала, что 27.07.2012 г. между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и Глебовым В.Н. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома корпус 1 по указанному адресу. Позднее между истцом и Глебовым В.Н. заключен договор уступки (цессии) от 19.08.2014 г., согласно которому все права и обязанности по вышеуказанному договору перешли к истцу. Оплата по договору долевого участия в строительстве произведена в полном объеме дольщиком. Согласно договору участия в долевом строительстве, ответчик обязался построить вышеуказанный жилой дом, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру № расположенную на четвертом этаже. Акт ввода жилого дома в эксплуатацию получен, квартира поставлена на кадастровый учет, но ответчик уклоняется от исполнения обязательств по передаче истцу завершенного строительством объекта.

ООО «Вюн-Кон-Сервис» предъявило встречный иск о взыскании денежных средств с Никель Н.Э., в обоснование иска указало, что на основании п. 4.5. Договора участия в долевом строительстве жилого дома № от 27 июля 2012 года, заключенного между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и Глебовым В.Н., права и обязанности по которому на основании Договора уступки права (цессии) от 19.08.2015 года перешли к Никель Н.Э., просили взыскать с Никель Н.Э. денежные средства в сумме 29490 рублей 92 копеек, отказать в удовлетворении первоначального иска, поскольку обязательство по передаче квартиры в собственность дольщика является встречным по отношению к его первоначальной обязанности по возмещению Застройщику расходов на содержание многоквартирного жилого дома пропорционально приобретаемой доле за 4 месяца после даты получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Представитель истца по первоначальному требованию поддержала заявленные исковые требования Никель Н.Э., просила их удовлетворить, против удовлетворения встречного иска возражала, указывая на их необоснованность.

Представители ответчика по первоначальному иску, истца по встречному требованию возражали против удовлетворения первоначально заявленного требования, ссылаясь на его необоснованность, просили удовлетворить встречные требования с учетом уточнения размера, так как часть задолженности, предъявленной к взысканию в ходе рассмотрения дела оплачена истцом.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд находит первоначально заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

27 июля 2012 г. между ООО «Вюн-Кон-Сервис» и Глебовым В.Н. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №, согласно которому застройщик обязался построить жилой дом корпус 1 по строительному адресу: <адрес> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать №, расположенную на четвертом этаже, дольщику, а дольщик обязывался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Цена договора составила 1 146 600 рублей (п. 2.1 договора). Оплата по договору произведена Глебовым В.Н. в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «Вюн-Кон-Сервис» от 19.08.2014г., платежным поручением от 30.07.2012 г.

19 августа 2014 г., между Глебовым В.Н. и Никель Н.Э. заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве №-К от 27.07.2012 г., на основании которого истцу уступлена часть имущественных прав, заключающихся в праве требования от Застройщика передачи в собственность вышеуказанной квартиры.

25 июня 2015 года ООО «Вюн-Кон-Сервис» выдано разрешение №23-301000-61-2015 на ввод объекта: «Жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже (корпус №1-1 этаж)» в эксплуатацию.

24 октября 2015 года ООО «Вюн-Кон-Сервис» в адрес Никель Н.Э. направило уведомление о готовности передачи объекта долевого строительства с требованием об оплате компенсации застройщику стоимости коммунальных услуг в сумме 12 686 рублей 29 копеек, что подтверждается представленным в материалы дела списком почтовых отправлений от 24.10.2015 года, описью вложения, а также отчетом об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 35344075425273.

          18 февраля 2016 года квартира, подлежащая передаче Никель Н.Э. на основании договора долевого участия в строительстве, поставлена на кадастровый учет под кадастровым номером: №, ей присвоен почтовый адрес: <адрес>, что подтверждается кадастровым паспортом помещения от 14.04.2016 г.

26 апреля 2016 года Кропочевой Ж.А. (представителем Никель Н.Э. по доверенности) в адрес ООО «Вюн-Кон-Сервис» направлена претензия с требованием о передаче квартиры №, расположенной на 4 этаже в корпусе <адрес>, что подтверждается копией квитанции о направлении письма в адрес ООО «Вюн-Кон-Сервис» по адресу: <адрес>, описи вложения с записью «претензия от Никель Н.Э. от 26.04.2016 г. 2 л.», уведомления о вручении с отметкой о получении данного письма Ответчиком 04.05.2016 года, представлен оригинал уведомления о вручении письма ответчику.

Представителем истца в материалы дела также представлена копия претензии от 26 апреля 2015 года с требованием об оплате неустойки в сумме 148 828 рублей 68 копеек, сведений о направлении которой в материалы дела не представлено.

Согласно договору участия в долевом строительстве передача квартиры и принятие ее Дольщиком осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 4.5 Договора, Дольщик обязуется до начала принятия квартиры заключить договор на оказание коммунальных услуг и техобслуживание (содержание), либо договор иного наименования, с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления объектом. Оплатить расходы по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимость коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, или компенсировать эти расходы Застройщику.

Согласно п. 7.3 Договора, застройщик имеет право отказаться от исполнения Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Дольщиком какого-либо обязательства по оплате, предусмотренного Договором.

Судом установлено, что Никель Н.Э. на дату обращения в суд с исковыми требованиями о понуждении к подписанию акта приема-передачи не выполнены требования п. 4.5. Договора: до начала принятия квартиры не заключен договор на оказание коммунальных услуг и техобслуживание (содержание), либо договор иного наименования, с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления объектом, не оплачены расходы по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимость коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, не компенсированы эти расходы Застройщику.

В ходе судебного разбирательства Никель Н.Э. произведена оплата по Договору долевого участия в строительстве №-К от 27.07.2012 года, что подтверждается квитанцией от 10.10.2016 года №, в которой указано назначение платежа: компенсация расходов: коммунальные платежи, техобслуживание, отопление с 06.15 года по 10.2015 года в сумме 3 775 рублей 24 копейки.

После оплаты указанной суммы денежных средств 21 октября 2016 года Никель Н.Э. в адрес ООО «Вюн-Кон-Сервис» направлена претензия с требованием о направлении подписанного акта приема-передачи квартиры, №, расположенной на 4-м этаже, в корпусе <адрес>, акт приема-передачи и доверенность, что подтверждается копией претензии, квитанции о направлении ценного письма с описью вложения, описи вложения. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 35344001606257, 21 октября 2016 года письмо направлено Никель Н.Э. в адрес ООО «Вюн-Кон-Сервис», на дату судебного заседания адресату не вручено.

Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ встречное исполнение обязательства должно производиться при условии предоставления исполнения другой стороной и после предоставления исполнения другой стороной, что соотносится с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ.

Пунктом 2 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. В случае частичного исполнения кредитор вправе приостановить исполнение или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (абз. 2 п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Приостановление исполнения встречного обязательства или отказ от его исполнения является правом стороны, на которой лежит обязанность последующего исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права осуществляются соответствующими субъектами своей волей и в своем интересе (принцип автономии воли), поэтому управомоченный субъект волен самостоятельно решать, воспользоваться ему предоставленным законом правом или нет.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что обязанность дольщика (ответчика) до начала принятия квартиры по заключению договора на оказание коммунальных услуг и техобслуживание (содержание), либо договора иного наименования, с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления объектом, не выполнена, им не оплачены расходы по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимость коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, на дату обращения в суд не компенсированы эти расходы Застройщику, в то время как данная обязанность является первоначальной по отношению к обязанности застройщика (истца) передать Объект, поэтому застройщик вправе приостановить передачу объекта до тех пор, пока дольщик не выполнит своей обязанности.

В то же время суд приходит к выводу о частичном удовлетворении встречных исковых требований ООО «Вюн-Кон-Сервис» к Никель Н.Э., считает обоснованными требования о взыскании денежных средств в сумме 8 981 рублей 05 копеек.

В соответствии с п. 4.5 Договора, Дольщик обязуется до начала принятия квартиры заключить договор на оказание коммунальных услуг и техобслуживание (содержание), либо договор иного наименования, с организацией. Уполномоченной осуществлять функции управления объектом. Оплатить расходы по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимость коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, или компенсировать эти расходы Застройщику.

Согласно п. 7.3 Договора, застройщик имеет право отказаться от исполнения Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Дольщиком какого-либо обязательства по оплате, предусмотренного Договором.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Никель Н.Э. не исполнено надлежащим образом обязательство, предусмотренное п. 4.5 договора, данное обязательство в силу ст. 408 ГК РФ не прекратилось и подлежит исполнению дольщиком.

Согласно стать 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что Никель Н.Э. до начала принятия квартиры не оплачены расходы по техническому обслуживанию (содержанию) объекта, пропорционально приобретаемой доле, и стоимость коммунальных услуг, за четыре месяца после даты получения Разрешения на ввод, не компенсированы эти расходы Застройщику.

В ходе судебного разбирательства Никель Н.Э. произведена оплата по Договору долевого участия в строительстве №-К от 27.07.2012 года, что подтверждается квитанцией от 10.10.2016 года №, в которой указано назначение платежа: компенсация расходов: коммунальные платежи, техобслуживание, отопление с 06.15 года по 10.2015 года в сумме 3 775 рублей 24 копейки.

Согласно представленному ООО «Вюн-Кон-Сервис» расчету, сумма задолженности Никель Н.Э. перед Обществом составляет 29 490 рублей 92 копеек, доказательств направления требования о погашении задолженности в указанном размере не представлено, однако в материалах дела имеется уведомление о готовности передачи объекта долевого строительства с требованием об оплате компенсации застройщику стоимости коммунальных услуг в сумме 12 686 рублей 29 копеек от 24 октября 2015 года ООО «Вюн-Кон-Сервис» в адрес Никель Н.Э

Соответственно, с учетом произведенной оплаты взысканию с ответчика подлежит сумма в размере 8 981 рублей 05 копеек.

Согласно абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральный законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Применение порядка досудебного урегулирования соответствует требованиям процессуальной экономии по спорам, по которым имеется возможность их добровольного урегулирования самими сторонами.

Кроме того, досудебный порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав и свобод, закрепленной статьей 45 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

В связи с тем, что истцом по встречному иску не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, исковые требования о взыскании денежных средств в оставшейся части подлежат оставлению без рассмотрения.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                            Р Е Ш И Л:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░-░░░-░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░-░░░-░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░-░░░-░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 8 981 ( ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░) ░░░░░ 05 ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: