Решение по делу № 3а-424/2019 ~ М-244/2019 от 06.09.2019

Дело №3а-424/2019 (М-244/2019; УИД 62OS0000-01-2019-000347-06)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2019 года                                 г.Рязань

Рязанский областной суд в составе:

судьи Милашовой Л.В.,

при секретаре Васюговой М.В.,

с участием:

представителя административного истца Сальниковой Е.А. – Сычевой М.С.,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску Сальниковой Екатерины Алексеевны к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Сальникова Е.А. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года в размере 17 997 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником указанного земельного участка.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 14.08.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 85 415 842,8 рублей.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая в соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года составляет 17 997 000 рублей.

По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика.

В процессе производства по делу административный истец уточнил заявленные административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в рамках проведенной по делу судебной экспертизы в размере 46 842 260 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Сальниковой А.Е. – Сычева М.С. административные исковые требования в указанном размере поддержала.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. иск не признала.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из материалов дела следует, что Сальникова Е.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером № <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2015, выпиской из ЕГРН от 13.08.2019 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.08.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет по состоянию на 01 января 2018 года 85 415 842,8 рублей.

В соответствии с отчетом <скрыто> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года составляет 17 997 000 рублей.

    По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости данного земельного участка судом была назначена экспертиза, производство которой поручено <скрыто>

Из заключения судебной экспертизы № от 03.10.2019 года, проведенной <скрыто> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года составляет 46 842 260 рублей.

В связи с неполнотой заключения судебной экспертизы № судом по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы № от 21.11.2019 года, проведенной <скрыто>, по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 54 796 000 рублей.

В судебном заседании судебный эксперт ФИО11 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержал в размере представленного им расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года от 17.12.2019 года в сумме 66 435 000 рублей.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы, расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 17.12.2019 года, объяснений эксперта ФИО11 в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом стоимость объекта оценки определялась сравнением с ценой продажи аналогичных объектов, анализ рынка земельных участков промышленного назначения в г.Рязани позволил выделить 5 предложений к продаже земельных участков промышленного назначения, которые в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость земельного участка, могут рассматриваться в качестве аналогов объекта оценки по причине наибольшей сопоставимости с объектом оценки: по виду передаваемых имущественных прав (право собственности); по дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки 01.01.2018 года; по местоположению (г.Рязань); по предполагаемому использованию – промназначение.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы, расчета от 17.12.2019 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года в сумме 66 435 000 рублей и пояснений судебного эксперта ФИО11 в суде следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № объекты сравнения (объекты-аналоги) № 1 (расположен по адресу: <адрес>); № 2 (расположен по адресу: <адрес>); № 3 (расположен по адресу: <адрес>); № 4 (расположен по адресу: <адрес>); № 4 (расположен по адресу: <адрес>) им проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.

Эксперт ФИО11 в судебном заседании пояснил, что на объекте-аналоге № 5 им было установлено отсутствие возможности подведения газоснабжения и водоснабжения, что подтверждается, в том числе, и имеющимся в материалах дела сообщением от 05.12.2019 года № 07-06/4252 МП "Водоканал г.Рязани" об отсутствии сведений о подключении к системам водоснабжения и водоотведения капитальных сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. В связи с указанным обстоятельством при расчете стоимости объекта оценки им была применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций в отношении объекта-аналога № 4 в размере + 35 % согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017 год, табл. 137.

Суд не может согласиться с доводами административного ответчика о том, что экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка истца должно быть учтено влияние на стоимость ценообразующего фактора "конфигурация - форма земельного участка" в отношении объектов-аналогов № 3 и № 5.

Судебный эксперт ФИО11. подтвердил в судебном заседании, что объекты-аналоги № 3 и № 5 имеют несколько вытянутую форм, приближенную к прямоугольной, что не влияет на возможность их использования под размещение производственных объектов, в связи с чем внесение корректировки на конфигурацию земельных участков в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017 год, не требуется.

Суд находит необоснованными доводы административного истца о неправомерном применении экспертом при расчете рыночной стоимости объекта оценки коэффициентов на наличие инженерных коммуникаций. Из заключения дополнительной судебной экспертизы и объяснений эксперта ФИО11 в суде следует, что оцениваемый земельный участок им, учитывая цели, назначении задачи оценки, им был принят как условно-свободный от инженерных коммуникаций (все инженерные коммуникации на участке имеются), объекты-аналоги № 1, № 2, № 3 и № 4 были приняты им как не имеющие инженерных коммуникаций и возможности подведения инженерных коммуникаций, объекта – аналог № 5 принят как не имеющий газо- и водоснабжения и возможности их подведения, в связи с чем в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017 г, им применены корректирующие коэффициенты на наличие инженерных коммуникаций: к объектам-аналогам № 1, № 2, № 3, № 4 – в размере 50 %, к объекту-аналогу № 5 – в размере 35 %.

Ссылка административного истца на непроведение экспертом анализа местоположения исследуемого земельного участка и объектов-аналогов противоречит заключению дополнительной судебной экспертизы и объяснениям эксперта Шипова А.В., в соответствии с которыми экспертом установлены адреса местоположения земельных участков, примененных в расчетах, и применен соответствующий коэффициент на местоположение (0,74 в отношении всех земельных участков), предусмотренный Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017 г.

Суд не может согласиться с доводами административного истца о том, что объекты-аналоги № № 2, 3 относятся к иному сегменту рынка, чем объект оценки (имеют вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства) и не сопоставимы с объектом оценки по данному фактору.

Судебный эксперт ФИО11 подтвердил, что объекты-аналоги № 2 и № 3 им осмотрены и проверены, они расположены на территории промзоны в <адрес> (объект-аналог № 2 на <адрес>, объект-аналог № 3 на <адрес>), не предназначены для сельскохозяйственного использования, по заявлениям собственников они также имеют промышленное назначение.

При этом эксперт в судебном заседании не подтвердил, что представленные истцом скрин-шоты из публичной кадастровой карты в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № относятся к исследованным им объектам-аналогам № 2 и № 3.

Выбор экспертом при установление рыночной стоимости земельного участка истца метода сравнительного подхода (сравнения продаж) обосновано в заключении дополнительной судебной экспертизы активностью рынка продаж в г.Рязани земельных участков, сопоставимых с объектом оценки.

Суд соглашается с выводом судебного эксперта о необходимости исключения из расчета рыночной стоимости земельного участка истца объекта-аналога № 4 (расположен в г.Рязани, вблизи Доширак, Центртранстехмаш), использованного в заключении дополнительной судебной экспертизы, с его заменой в расчете от 17.12.2019 года земельным участком, расположенным в г.Рязани на бывшей территории лампового завода (объект-аналог № 4 в расчете от 17.12.2019 года) в связи со спорностью информации о его характеристиках, поскольку эксперт подтвердил, что в настоящее время от собственника указанного земельного участка он узнал, что этот земельный участок предназначен под многоэтажное жилищное строительство, подтвержденные данные о том, что он переведен в вид разрешенного использования, предполагающий промышленное использование, у эксперта отсутсвуют.

Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Рецензии на заключение судебного эксперта ФИО11 специалиста ФИО19 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, выводы дополнительной судебной экспертизы не опровергают.

Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца судебным экспертом ФИО11 сторонами не приведено.

Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Учитывая изложенное, суд признает заключение дополнительной судебной экспертизы в размере представленного экспертом расчета от 17.12.2019 года рыночной стоимости земельного с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года в сумме 66 435 000 рублей, достоверным.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением <скрыто> в размере 66 435 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Сальниковой Екатерины Алексеевны к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 66 435 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 06 сентября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме через Рязанский областной суд.

Судья: подпись Милашова Л.В.

Копия верна:

Судья: Милашова Л.В.