Решение по делу № 2-156/2019 (2-6368/2018;) ~ М-6591/2018 от 30.10.2018

Дело № 2 – 156/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2019 года          г. Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Баженовой Е.Г.,

при секретаре Ахмеровой Г.Р.,

с участием истца Карповой Л.Я., представителей истца Самигуллиной Э.Р. – Парфеновой М.В., Письмерова П.В., действующих на основании доверенности, ответчика ИП Бикбулатовой Р.Р., третьего лица Семеновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карповой Л.Я., Самигуллиной Э.Р. к ИП Бикбулатовой Р.Р. о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании денежной задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Карпова Л.Я., Самигуллина Э.Р. обратились в суд с иском к ИП Бикбулатовой Римме Расхатовне о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании денежной задолженности, ссылаясь на то, что собственникам жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые помещения общей площадью 98,8 кв.м. и общей площадью 47,2 кв.м.

По решениям общего собрания собственников указанные подвальные помещения с 2014 г. были сданы в аренду ИП Бикбулатовой Р.Р.

Последние договоры, заключенные с ТСЖ «МИР», председателем которого являлась Карпова Л.Я., и ИП Бикбулатовой Р.Р.: договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения общей площадью 98,8 кв.м. и договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения общей площадью 47,2 кв.м.

Вышеуказанные нежилые помещения были предоставлены в аренду ИП Бикбулатовой Р.Р. под размещение магазина.

Договором о пролонгации договоров аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ действие вышеуказанных договоров было продлено.

Размер ежемесячной платы за аренду помещения общей площадью 98,8 кв.м. согласно п. 5.1 договора от 01.09.2014 г. составил 12 000 руб., за аренду помещения общей площадью 47,2 кв.м. согласно п.5.1 договора от 06.01.2015 г. составил также 12 000 руб. в месяц.

По условиям заключенных договоров ответчик взял на себя обязательство выплачивать арендную плату по 12 000 руб. ежемесячно за каждое помещение, не позднее месяца, следующего за прошедшим очередным месяцем аренды. С февраля 2015 г. плата за аренду помещений ИП Бикбулатовой Р.Р. не производится.

В договорах аренды нежилых помещений содержится условие, что в случае, если арендатор не производит арендные платежи более трех раз подряд, то договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке.

С 03.09.2014 г. ТСЖ «МИР» прекратило свою деятельность.

В соответствии с ч.1 ст. 44 ЖК РФ органом управления в МКД является общее собрание собственников помещений, в МКД № 9 председателем совета дома была избрана Карпова Л.Я.

На общем собрании собственников МКД, состоявшемся 27.12.2017 г., был рассмотрен вопрос об образовавшейся задолженности по аренде помещений, было принято решение о направлении ИП Бикбулатовой Р.Р. уведомления о расторжении договора аренды, о погашении задолженности по арендной плате, освобождении помещений.

Указанное уведомление было направлено ИП Бикбулатовой Р.Р., однако ответ по настоящее время не получен.

В настоящее время ответчик продолжает пользоваться помещениями, извлекая коммерческую прибыль.

На день подачи искового заявления задолженность ИП Бикбулатовой Р.Р. по договору аренды от 01.09.2014 г. нежилого помещения площадью 98,8 кв.м. составляет 432 000 руб., по договору аренды от 06.01.2015 г. нежилого помещения площадью 47.2 кв.м. - 432 000 руб.

Общая сумма задолженности составила 864 000 руб.

На основании изложенного, уточнив требования, истцы просят суд взыскать с ИП Бикбулатовой Р.Р. в пользу Карповой Л.Я. для последующей передачи собственникам многоквартирного жилого дома № 9 по ул. 50 лет СССР г. Уфы сумму долга в размере 864 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 220 558,34 руб., расторгнуть с ИП Бикбулатовой Р.Р. договор аренды от 01.09.2014 г. нежилого помещения общей площадью 98,8 кв.м. и договор аренды от 06.01.2015 г. нежилого помещения площадью 47.2 кв.м., расположенных по адресу <адрес> обязать ИП Бикбулатову Р.Р. освободить занимаемые помещения площадью 98,8 кв.м. и 47,2 кв.м. в течении 10 календарных дней со дня вступления судебного решения в законную силу, взыскать с ИП Бикбулатовой Р.Р. в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 950 руб.

Истец Самигуллина Э.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие.

Истец Карпова Л.Я., представители истца Самигуллиной Э.Р. – Парфенова М.В., Письмеров П.В. в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ИП Бикбулатова Р.Р. в судебном заседании уточненные исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, в удовлетворении просила отказать.

Третье лицо Семенова А.В. в судебном заседании показала, что исковое заявление подано необоснованно, в удовлетворении требований просила отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив материалы настоящего гражданского дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно статье 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу части 3 статьи 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно – техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч.1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Частью 6 указанной статьи установлено, что из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

Частью 7 предусмотрено, что Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 8 предусмотрены полномочия Председателя совета:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Отношения между арендодателем и арендатором урегулированы главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 602 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 610 ГК РФ определены сроки, на которые договор аренды может быть заключен. Так частью 1 статьи предусмотрено, что Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 вышеуказанной статьи установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с частью 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что истцу Карповой Л.Я. принадлежит квартира №, расположенная по адресу: <адрес> истцу Самигуллиной Э.Р. принадлежит квартира №, расположенная по адресу: <адрес>

01.09.2014 г. по решению общего собрания собственников жилых помещений между ТСЖ «МИР» в лице председателя Карповой Л.Я. и ИП Бикбулатовой P.P. заключен договор аренды части подвальных помещений, площадью 98,8 кв.м, сроком действия до 31.07.2015 г.

06.01.2015 г. по решению общего собрания собственников жилых помещений между ТСЖ «МИР» в лице председателя Карповой Л.Я. и ИП Бикбулатовой P.P. заключен договор аренды части подвальных помещений, площадью 47,2 кв.м, сроком действия до 31.12.2015 г.

Установлено, что ТСЖ «Мир» прекратило деятельность 03.09.2014 г.

В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В материалы дела представлены договор о пролонгации договоров аренды нежилых помещений по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП Бикбулатовой Р.Р. и председателем совета МКД Семеновой А.В. и договор о пролонгации договоров аренды нежилых помещений по <адрес> от 07.10.2015 г., заключенный между ИП Бикбулатовой Р.Р. и председателем совета МКД Семеновой А.В.

По условиям данных договоров о пролонгации договоров аренды нежилых помещений стороны договорились о том, что арендатор с 2010 г. по решению собрания собственников помещений МКД на основании предыдущих договоров аренды нежилых помещений, заключенных с товариществом собственников жилья «МИР» продолжает арендовать подвальные помещения площадью 47,2 кв.м. и 98,8 кв.м., расположенные в многоквартирном доме <адрес>.

Арендодатель обязуется предоставить арендатору на тех же условиях во владение и пользование нежилые помещения, площадью 47,2 кв.м и 98,8 кв.м.

Истцами заявлено требование о расторжении договоров аренды от 01.09.2014 г. и 06.01.2015 г., а также о взыскании суммы долга по арендной плате, предусмотренной указанными договорами в размере 864 000 руб.

Соглашением от 19.07.2017 г. о прекращении обязательств по договорам аренды нежилых помещений от 01.09.2014 г., от 06.01.2015 года и договорам от 07.11.2015 г., от 07.10.2016 г. о пролонгации договоров аренды нежилых помещений, заключенным между собственниками многоквартирного дома в лице председателя совета МКД № 9 Семеновой А.В. и ИП Бикбулатовой Р.Р., стороны установили:

прекратить полностью обязательства по договору аренды нежилых помещений общей площадью 98,8 кв.м. <адрес>, который был заключен 01.09.2014 г. между ИП Бикбулатовой Р.Р, и ТСЖ «МИР» в лице Карповой Л.Я. (п. 4.1 соглашения);

прекратить полностью обязательства по договору аренды нежилых помещений общей площадью 47,2 кв.м. <адрес>, который был заключен 06.01.2015 г. между ИП Бикбулатовой Р.Р. и ТСЖ «МИР» в лице Карповой Л.Я. (п. 4.1 соглашения);

прекратить полностью обязательства по договорам от 07.11.2015 г. и 07.10.2016 г. о пролонгации договоров аренды нежилых помещений по адресу <адрес> общей площадью 98,8 кв.м. и 47,2 кв.м., заключенным между ИП Бикбулатовой Р.Р. и председателем совета МКД №9 Семеновой А.В. (п.п. 4.3; 4.4 Соглашения).

В п. 4.5 Соглашения от 19.07.2017 г. стороны определили полностью прекратить обязательства по ежемесячному внесению арендной платы за подвальные помещения общей площадью 98,8 кв.м. и 47.2 кв.м., что было предусмотрено договорами аренды от 01.09.2014 г., 06.01.2015 г., договорами о пролонгации договоров аренды от 07.11.2015 г. и 07.10.2016 г.

Указанное соглашение от 19.07.2017 г. является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по спорным договорам аренды, и свидетельствует об отсутствии претензий сторон по отношению друг к другу.

Поскольку истцами заявлено требование о расторжении договоров и так уже прекративших свое действие, суд, не находит законных оснований для удовлетворения требований в части расторжения договоров аренды от 01.09.2014 г. и 06.01.2015 г.

Требование истцов о взыскании задолженности по спорным договорам также не подлежит удовлетворению, поскольку, заключая вышеуказанное соглашение от 19.07.2017 г., стороны договорились о прекращении полностью обязательства ИП Бикбулатовой Р.Р. по ежемесячному внесению арендной платы за арендуемые помещения общей площадью 98,8 кв.м. и 47.2 кв.м., что было предусмотрено договорами аренды от 01.09.2014 г. и 06.01.2015 г. и договорами о пролонгации договоров аренды от 07.11.2015 г. т 07.10.2016 г., таким образом на момент заключения соглашения задолженность по арендной плате, о которой говорят истцы, у ИП Бикбулатовой Р.Р. отсутствовала.

Истцами заявлено требование об обязании ИП Бикбулатовой освободить занимаемые помещения площадью 47,2 кв.м. и 98,8 кв.м. находящихся по адресу <адрес>

    Суд отказывает в удовлетворении указанных требований в связи со следующим.

    В настоящий момент отношения по аренде занимаемых площадей регулируются договорами аренды от 19.07.2017 г., заключенными между ИП Бикбулатовой Р.Р. и Председателем совета МКД № 9 Семеновой А.В.

В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что 19.07.2019 г. между ИП Бикбулатовой Р.Р. и Председателем Совета МКД № 9 Семеновой А.В. были заключены договоры аренды нежилых помещений общей площадью 47,2 кв.м. и 98,8 кв.м.

Указанные договоры не оспорены, не расторгнуты и не признаны недействительными в установленном законом порядке, факт их заключения и реального исполнения подтвержден, в связи с чем основания для обязании ИП Бикбулатовой Р.Р. освободить арендованные помещения отсутствуют, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований и в этой части.

Довод истца Карповой Л.Я. и представителей истца Самигуллиной Э.Р. о том, что все подписанные Семеновой А.В. документы, в том числе Соглашение о прекращении обязательств по договорам аренды нежилых помещений от 01.09.2014 г., от 06.01.2015 года и договорам от 07.11.2015 г., от 07.10.2016 г. о пролонгации договоров аренды нежилых помещений от 19.07.2017 г., договоры аренды нежилых помещений площадью 47,2 кв.м. и 98,8 кв.м. от 19.07.2017 г. ничтожны, поскольку Семенова А.В. не имела права подписывать указанные документы, опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Так Решением Октябрьского районного суда г.Уфа от 31.10.2017 г. по гражданскому делу № в удовлетворении требований Карповой Л.Я. к Семеновой А.В., Мусиной Ф.З. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений от 07.11.2015 года, согласно результатам которого Семенова А.В. была избрана председателем МКД № 9, было отказано.

    Апелляционным определением Верховного суда РБ от 10.01.2018 г. решение Октябрьского районного суда по г.Уфа от 31.10.2017 г. по гражданскому делу № было оставлено без изменения, апелляционная жалоба Карповой Л.Я. – без удовлетворения.

    При таких обстоятельствах, Семенова А.В., являясь Председателем Совета МКД № 9, могла быть наделена полномочиями на подписание документов от имени собственников, в том числе Соглашения от 19.07.2017 г. о прекращении обязательств по договорам аренды нежилых помещений от 01.09.2014 г., от 06.01.2015 года и договорам от 07.11.2015 г., от 07.10.2016 г. о пролонгации договоров аренды нежилых помещений, договоров аренды нежилых помещений площадью 47,2 кв.м. и 98,8 кв.м. от 19.07.2017 г.

    Требований о признании соглашения от 19.07.2017 года о прекращении обязательств по договорам аренды нежилых помещений от 01.09.2014 г., от 06.01.2015 года и договорам от 07.11.2015 г., от 07.10.2016 г. о пролонгации договоров аренды нежилых помещений, договоров аренды нежилых помещений площадью 47,2 кв.м. и 98,8 кв.м. от 19.07.2017 г. недействительными, истцами не заявлено.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования о взыскании задолженности по договорам аренды в размере 864 000 руб., в удовлетворении производного требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд также отказывает за необоснованностью.

Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Карповой Л.Я., Самигуллиной Э.Р. к ИП Бикбулатовой Р.Р. о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении нежилого помещения, взыскании денежной задолженности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2019 года.

Решение в окончательной форме изготовлено 04 февраля 2019 года.

Судья:             Баженова Е.Г.