Решение по делу № 33-1223/2019 от 04.03.2019

Дело №33-1223/2019 а/ж

Судья Шарлаимова В.И.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2019 года город Тамбов

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего Рожковой Т.В.,

судей Рязанцевой Л.В., Дрокиной С.Г.

при секретаре Кожуховой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дементьевой Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Оптима-Т» на решение Петровского районного суда Тамбовской области от 1 октября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Рожковой Т.В., объяснения представителя «Оптима-Т» Мигловец С.А., поддержавшего жалобу, представителя ООО «Избердей» Попова А.В., согласившегося с решением, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Оптима-Т» обратилось в суд с иском к Дементьевой Т.Н. и Гончарову Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, указывая, что при покупке земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** было нарушено преимущественное право на покупку земельной доли арендатора данного земельного участка ООО «Оптима-Т».

Дементьева Т.Н. обратилась в суд с встречным иском к ООО «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды, указывая, что в п.2.1.4 договора аренды от 8 июля 2008 года содержится условие о том, что арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка и долей при их продаже перед любыми другими лицами, то есть даже перед собственниками долей земельного участка, которое противоречит п.3 ст.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», указывающему на то, что участники долевой собственности на земельный участок либо использующие этот земельный участок сельскохозяйственные организации или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. Названный принцип гарантирует приоритет прав участников долевой собственности и лиц, использующих землю на законном основании, перед любыми другими лицами. Данная норма носит императивный характер и не может быть изменена соглашением сторон, поскольку не предусматривает волю сторон в её изменении.

Дементьева Т.Н. является одним из долевиков, заключивших оспариваемый договор аренды земельного участка. Нарушение её прав выражается в нарушении оспариваемым условием её преимущественного права.

В ходе разбирательства дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Избердей».

Определением Петровского районного суда Тамбовской области от 1 октября 2018 года исковые требования ООО «Оптима-Т» к Дементьевой Т.Н. и Гончарову Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в силу абзаца 8 статьи 222 ГПК РФ оставлены без рассмотрения.

Решением Петровского районного суда Тамбовской области от 1 октября 2018 года исковые требования Дементьевой Т.Н. к ООО «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды удовлетворены частично.

Признан недействительным пункт 2.1.4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** от 8 июля 2008 года с множественностью лиц на стороне арендодателя, где на стороне арендатора выступает ООО «Оптима-Т», в части предоставления арендатору преимущественного права покупки доли перед любыми другими лицами, исключив из данного пункта слово «любыми» лицами.

Взысканы с ООО «Оптима-Т» в пользу Дементьевой Т.Н. судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «Оптима-Т» просит отменить решение Петровского районного суда Тамбовской области от 1 октября 2018 года и отказать Дементьевой Т.Н. в удовлетворении иска, указывая, что суд без законных на то оснований сделал вывод о том, что Б.., представляющая интересы собственников земельного участка, превысила свои полномочия, при этом в материалах дела отсутствуют доверенность, выданная Дементьевой Т.Н., которая могла бы подтвердить выводы суда.

Кроме того проект договора был предметом обсуждения на собрании собственников земельного участка с кадастровым номером ***, а его существенные условия отражены в протоколе собрания. Сам договор аренды был в свободном доступе и любой из дольщиков мог с ним ознакомиться.

Суд не дал должную оценку доводам истца и не указал причину, по которым он эти доводы отклонил.

Настаивает на том, что Дементьевой Т.Н. пропущен срок исковой давности для предъявления иска.

Обращает внимание на то, что заключив в 2008 году договор аренды, собственники спорного земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** ранее уже был предметом судебного разбирательства. Так, решением Петровского районного суда Тамбовской области от 3 февраля 2012 года в иске К. к ООО «Оптима-Т» о признании договора аренды земельного участка незаключенным было отказано.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Дементьевой Т.Н. Дьяков И.Д. указывает на законность и обоснованность решения суда, просит жалобу оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела и обсудив апелляционную жалобу и возражения против неё, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены постановленного судом решения ввиду неправильного применения норм материального права – неприменения закона, подлежащего применению.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что по инициативе ООО «Оптима-Т» 24 марта 2006 года состоялось общее собрание собственников земельного участка, расположенного в границах плана СПК ***, по результатам которого были приняты решения о выделении земельного участка 232 собственниками, обладающими 265 и ? долями в праве собственности на земельный участок, определении его местоположения и передаче его в аренду ООО «Оптима-Т» сроком на 10 лет на основных перечисленных в протоколе общего собрания № 1 условиях. Доверенным лицом от участников долевой собственности на земельный участок была выбрана Б. (т.2 л.д.135-140).

8 июля 2008 года ООО «Оптима-Т» с одной стороны и Б.., действующая за себя и за 231 гражданина-собственника, перечисленных в договоре, в том числе Дементьеву Т.Н. (№ 40) подписали договор аренды земельного участка, выделенного по решению общего собрания, с кадастровым номером ***, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области 19 августа 2008 года (т.1 л.д.10-76).

В пункте 2.1.4 договора аренды земельного участка указано, что арендатор имеет преимущественное право выкупа земельных участков и долей при их продаже на прочих равных условиях перед любыми другими лицами.

Удовлетворяя заявленные Дементьевой Т.Н. исковые требования и признавая недействительным пункт 2.1.4 договора аренды в части слова «любыми», суд первой инстанции исходил из того, что условие договора о преимущественном праве арендатора при выкупе долей при их продаже на прочих равных условиях перед любыми третьими лицами, к которым относятся и собственники земельного участка, нарушает требования закона, исковая давность применению не подлежит, так как срок для обращения в суд по требованиям о признании недействительным условия договора не пропущен, поскольку срок исковой давности подлежит исчислению с момента начала исполнения данного условия договора, то есть с момента заявления арендатором о своём преимущественном праве, в данном случае – с момента предъявления ООО «Оптима-Т» иска о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи. С такими выводами судебная коллегия не может согласиться, так как они противоречат нормам материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям, и фактическим обстоятельствам дела.

При разрешении спора суд первой инстанции, исходя из предписаний статей 168, пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции закона, действующего на дату подписания и регистрации договора аренды, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3,4 статьи 1, пунктов 1,2 статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в редакции закона, действующего на дату подписания и регистрации договора, правильно определённых и установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, доказательств, оценённых в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно констатировал, что условие договора аренды земельного участка от 8 июля 2008 года о преимущественном праве арендатора при выкупе долей при их продаже на прочих равных условиях перед любыми третьими лицами, к которым относятся и собственники земельного участка, ничтожна, так как противоречит ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым установлено преимущественное право участника долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственных организаций или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности и изменение данной императивной нормы закона соглашением, в частности, устанавливающим преимущество при покупке земельных долей названных лиц друг перед другом, недопустимо.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договором аренды возможно установить арендатору более привилегированное, по отношению к другим лицам, имеющим равное в арендатором право, право на выкуп отчуждаемых собственниками земельных долей выводов суда не опровергают, аналогичны возражениям на иск, были предметом тщательного исследования судом, получили надлежащую правовую оценку в решении суда и не свидетельствуют о незаконности постановленного решения, так как основаны на неверном толковании норм материального права.

Вместе с тем, удовлетворяя иск, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** подписан сторонами 8 июля 2008 года и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области 19 августа 2008 года.

Верное суждение сделано судом первой инстанции о применении к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции закона, действующего в редакции на дату подписания и регистрации договора аренды, что следует из предписаний пункта 3 статьи 3 ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии со статьёй 195, пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок которой составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Статьёй 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из смысла приведённых норм закона следует, что началом течения срока исковой давности по заявленному Дементьевой Т.Н. исковому требованию является день, когда началось исполнение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***, то есть с 19 августа 2008 года, соответственно, последним днём для предъявления названных требований в суд являлось 19 августа 2001 года – пятница.

Дементьева Т.Н. обратилась в суд 30 июля 2018 года, то есть за пределами срока исковой давности по требованиям о признании недействительным условия договора, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме.

Позиция Дементьевой Т.Н., поддержанная судом первой инстанции, об ином начале течения срока исковой давности, основана на неправильном толковании вышеприведённых норм закона и основанием для удовлетворения исковых требований не является.

Судебная коллегия также обращает внимание на то, что, как следует из материалов дела, исковые требования Дементьевой Т.Н. заявлены в рамках данного гражданского дела как встречные исковые требования, последствием удовлетворения которых, по мнению Дементьевой Т.В., должно было стать не только, собственно, признание оспариваемого пункта договора ничтожным, но и как последствие недействительности ничтожной сделки – отказ в удовлетворении исковых требований ООО «Оптима-Т» к ней о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Исковые требования ООО «Оптима-Т» оставлены судом без рассмотрения по основаниям, предусмотренным абзацем 8 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО «Оптима-Т» Мигловец С.А., пояснил, что в суд первой инстанции общество не направляло своего представителя, в том числе и потому, что общество на тот момент времени не обладало денежными средствами, необходимыми для приобретения спорных земельных долей по договорам купли-продажи, по которым общество требовало перевода прав и обязанностей.

В то же время Дементьева Т.В. выделила в натуре земельный участок в счет своей и приобретённых по договорам купли-продажи земельных долей, против чего ООО «Оптима-Т» не возражало, дало согласие на выдел земельного участка, выдел не оспаривало, и передала его в аренду ООО «Избердей». После выдела земельного участка в натуре, Дементьева Т.Н. собственником земельного участка с кадастровым номером ***, а соответственно и стороной договора аренды земельного участка от 8 июля 2008 года не является.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петровского районного суда Тамбовской области от 1 октября 2018 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Дементьевой Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима-Т» о признании недействительным условия договора аренды отказать.

Председательствующий:

Судьи: