Решение по делу № 2-19/2023 (2-472/2022; 2-1997/2021;) от 13.08.2021

47RS0011-01-2021-002618-73

Дело № 2-19/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ломоносов                         28 апреля 2023 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Яковлевой М.В.,

при секретаре Зеленовской Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Глизницы Алены Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Ропшинская Терраса» (ООО «Ропшинская Терасса») о возмещении ущерба, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Глизница А.С. обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ООО «Ропшинская Терраса», в котором просила взыскать с ответчика в ее пользу стоимость восстановительного ремонта жилого дома в размере 9154541 рубль 00 копеек, неустойку в размере 1% от цены некачественного товара за нарушение срока удовлетворения требования о возврате уплаченных за некачественный товар денежных средств по состоянию на 9 августа 2021 года в сумме 6774360 рублей 34 копейки по дату фактического исполнения обязательства ответчиком по возврату основного долга, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере 300000 рублей 00 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей 00 копеек, всего 16288907 рублей 34 копейки.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 1 декабря 2017 года между ней (покупатель, потребитель) и ООО «Ропшинская Терраса» (ИНН №, продавец) заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым № по адресу: <адрес>, МО «Ропшинское сельское поселение», <адрес>. На момент заключения договора, указанные земельный участок и дом принадлежали продавцу на праве собственности (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 2.2.1 договора покупатель обязан уплатить продавцу в полном объеме цену участка и дома, указанную в пункте 3.1 договора, в порядке и в сроки, установленные договором. Покупателем указанное обязательство выполнено в полном объеме и в порядке, установленном статьей 3 договора.

Право собственности покупателя на приобретенные земельный участок и дом зарегистрировано регистрирующим органом в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись на земельный участок №, регистрационная запись на № что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В связи с тем, что дом продавался без чистовой отделки, истцом в 2019 году были запланированы строительно-отделочные работы, необходимые для приведения приобретенных дома и участка к состоянию, допускающему их использование по прямому назначению – постоянному проживанию, а также работы по реконструкции дома, не затрагивающие и не изменяющие несущие конструкции объекта (переоборудование крыльца входа в отапливаемый тамбур, возведение внутри дома монолитной ж/б лестницы с 1-го на 2-ой этаж, пристройка к дворовому фасаду здания открытой веранды, возведение новых ненесущих межкомнатных перегородок внутри дома). В этой связи истец обратился к подрядчику – строительной организации для производства строительно-отделочных работ. Однако, в ходе исполнения договора строительного подряда, выявилось неудовлетворительное техническое состояние и наличие дефектов конструкции приобретенного дома, без устранения которых продолжение строительно-отделочных работ стало невозможным. В связи с этим, работы по договору строительного подряда были приостановлены до получения истцом результатов экспертизы о техническом состоянии дома.

С целью фиксации выявленных в ходе строительных работ недостатков конструктивных элементов жилого дома, по просьбе истца, в апреле 2019 года ООО «СК Алауда» составлен отчет по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания от 11 апреля 2019 года.

Как следует из указанного отчета от 11 апреля 2019 года, на основании визуального осмотра элементов конструкций были выявлены следующие основные дефекты: в зонах опирания стропильных ног на мауэрлат обнаружены зазоры в запилах, в 60 % случаях в выполненных зазорах обнаружены зазоры величиной 2-5 мм, что свидетельствует об отсутствии нормативного опирания стропил на мауэрлат и приводит к неопределенной работе конструкции в целом, в главных диагональных стропиль ногах, состоящих из сблоченных досок, имеются зазоры более 5 мм; повреждена пароизоляция кровельного пирога; имеются следы плесени и гниения на деревянных стропилах, в результате многочисленных протечек; стропильные ноги и обрешетка имеют значительную кривизну; из-за протечек кровли видно замачивание газобетонной кладки внутренних стен; конструкции чердачного перекрытия не обработаны биозащитными растворами; газобетонная кладка имеет сколы и трещины; кирпичная кладка дымоходов имеет сквозные щели, швы сделаны разной величины.

В ходе проведения обследования здания (дома) вскрытие и изучение фундамента не производилось.

Неоднократные устные обращения истца к ответчику с требованиями устранить выявленные недостатки дома, остались со стороны последнего без внимания и удовлетворения.

С целью проведения дополнительного обследования технического состояния строительных конструкций здания (жилого дома) для определения физического морального износа, установления возможности дальнейшего использования обследуемого здания, выявления необходимости проведения работ по капитальному ремонту и выдачи рекомендаций по устранению выявленных дефектов и повреждений на обследуемых конструкциях здания (жилого дома), оценки технического и эстетического состояния строительных конструкций элементов здания, свода исходных данных и формулирования выводов для разработки проектной документации на капитальный ремонт, истец заключила с ООО «Третья попытка» договор № 20/06/2020 от 20 июня 2020 года на проведение технического обследования объекта недвижимости – дома.

В ходе исполнения договора № 20/06/2020 от 20 июня 2020 года был составлен отчет № 20/06/2020-АС.ТО от 20 июня 2020 года, в котором, на основании результатов проведенного обследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, сделаны выводы, даны рекомендации и порядок проведения работ по капитальному ремонту, составлена локальная смета стоимости работ.

Как следует из указанного отчета от 20 июня 2020 года, в ходе реконструкции дома были выявлены скрытые дефекты в основных несущих конструкциях:

перед продажей все несущие стены с внутренней стороны были заштукатурены; штукатурный слой низкого качества, не является выравнивающим слоем для отделки внутренних помещений, а больше выполняет функцию сокрытия некачественной газобетонной кладки, усадочных трещин, трещин, возникших при критических деформациях в толще кладки, каверны и сколы газоблоков;

поверх балок чердачного перекрытия сделан сплошной дощатый настил без доступа человека в подстропильное пространство (помещение «холодной» кровли), дабы сокрыть аварийное изготовление всей стропильной системы здания;

фундаменты: для бетона марки W4 необходимо устройство гидроизоляционной отсечки, на данном объекте гидроизоляция отсутствует; по результатам обследования, проведенным ООО «Строй Экспертиза» от 22 июля 2020 года, выявлено, что грунт, залегающий под основанием фундаментной ж/б плиты относится к супеси пылеватой, текучей, сильнопучинистой, допустимая влажность по ГОСТ 33063-2014 (приложение Г, таб. Г3) – 1,05, фактическая влажность – 1,24; обследование фундамента показало, что фундамент имеет значительные отклонения от проектной документации, фундаментная плита опирается по контуру на ж/б фундаментную ленту, высотой 40 см, толщина не определена, что в корне меняет конструктивную схему здания, фундаментная плита оперта по контуру здания, а не лежит всей площадью на подстилающем несущем грунте; под фундаментной плитой и под лентой не обнаружена песчаная подушка, как того требует СП 22.13330.2012 «Основания зданий и сооружений» пункт № 8.7; по результатам специалистами ООО «Строй Экспертизы» от 9 июля 2020 году под фундаментом был обнаружен грунт – супесь пылеватая, переувлажненная, сильнопучинистая; вокруг здания сделан дренаж, но это не решило проблему подсоса верней воды под основанием здания; можно предположить, что в зоне возведения здания было поверхностное излияние воды в виде «ключа», отвод воды либо не сделан, либо сделан с ненадлежащим качеством, следовательно, участок строительства не был подготовлен для возведения на нем жилого дома; возведение на таком участке жилого дома противоречит всем нормам и правилам и ведет к аварийным последствиям, что может привести к угрозе жизни человека; гидроизоляция торца плиты разрушена, а также отсутствует гидроизоляция цокольной части, что неминуемо приведет к намоканию газобетонной кладки несущей стены; отсутствие гидроизоляции под основанием фундаментной плиты привело к намоканию данной плиты и к капиллярному подсосу внутренними газобетонными стенками, что привело к возникновению плесени; отклонение от проектной документации требует проведения инструментального обследования фундаментного основания, что приведет к разрушению финишного покрытия полов внутри здания; по результатам исследования фундаментной плиты произвести новый статический расчет всего здания;

наружные стены: следы замачивания наружных стен в результате внутреннего влагонакопления в толще газобетонной кладки в результате нарушения технологии по утеплению здания, поверхностное разрушение газобетонной кладки, выветривание швов, растрескивание и ослабление газобетонной кладки, наличие локальных трещин длиной 1000 мм, шириной от 3 до 10 мм и глубиной от 30 до 140 мм, разрушение газоблоков (выпадение частей); техническое состояние газобетонной кладки стен здания следует признать в недопустимом состоянии;

отмостка: отсутствие отмостки ведет к подмыванию основания по краю ж/б плиты фундамента, что может вызвать неравномерные осадки фундаментной плиты;

цоколь: разрушение наружного слоя торца ж/б фундаментной плиты в связи с намоканием и замерзанием при отрицательных температурах, цоколь в аварийном состоянии;

крыльцо: отсутствие окрытия входа в здание в виде плитки, выбоины и износ поверхности крыльца, замачивание и биологическое повреждение, коррозионное повреждение поручня;

несущие конструкции кровли: наличие стропил в аварийном состоянии, следы замачивания на коньковой балке и стропилах, Несущие конструкции кровли в аварийном состоянии;

окрытие: окрытие вентканалов частично отсутствует, на кровле отсутствует система снегозадержания, в коньке и местах примыкания окрытия к вентканалам имеются нарушения целостности окрытия, состояние окрытия в ограниченной работоспособности;

обрешетка: контробрешетка отсутствует, замачивание и следы биопоражения деревянной обрешетки, состояние обрешетки в ограниченной работоспособности, недопустимое состояние обрешетки, требуется полная замена;

вентканалы: кладка вентканала (дымохода) выполнена некачественно, наблюдается разность по толщине кладочного шва, в кладке имеются локальные места без заполнения шва раствором, имеется отклонение вентканала от вертикали, аварийное состояние кладки и штукатурки вентканалов, нет нормированного зазор между вентканалом и стропильной системы, следовательно, не выполнены требования пожарной безопасности по пункту 5.14 СП 7.13130.2013; требуется полный демонтаж вентканалов с последующим монтажом новых;

окна и двери: окна и двери установлены с нарушениями, недопустимое состояние дверных оконных деревянных блоков, требуется полная замена.

Порядок производства работ установлен в разделе 3.3 отчета.

Локальная смета на строительно-монтажные работы по ремонту жилого дома представлена в приложении № 6 к отчету от 20 июня 2020 года. Как следует из указанной локальной сметы, сметная стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 9154541 рубль 00 копеек.

Как указано в иске, в соответствии с пунктом 2.1.2 договора продавец был обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся недостатках дома и участка, но этого сделано не было, более того, продавец не уведомил покупателя о серьезных и существенных недостатках дома, делающих его эксплуатацию, без значительных и капитальных ремонтно-восстановительных работ, невозможной.

Согласно пункту 1.7 договора купли-продажи, данный договор одновременно является передаточным актом о передаче земельного участка и жилого дома. Пунктом 1.6 договора купли-продажи установлено, что покупатель ознакомлен с техническим состоянием земельного участка и расположенного на нем жилого дома, претензий не имеет. Вместе с тем, приведенные в отчете недостатки дома, как указала истец, невозможно было обнаружить при визуальном осмотре. Продавец предоставил покупателю недостоверную информацию о приобретаемом доме, умышленно скрыл многочисленные дефекты дома, заведомо зная о его реальном состоянии.

По мнению истца, ей передан товар – объект недвижимости (жилой дом) – ненадлежащего качества с существенными недостатками, не позволяющими использовать жилой дом по назначению.

После выявленных недостатков истец известила ответчика о том, что в доме имеются скрытые недостатки, в связи с чем, требуется ремонт. Ответчик устранять недостатки путем проведения ремонта отказался.

Как следует из исследовательской части отчета от 20 июня 2020 года, выявленные дефекты возникли не по вине потребителя и до передачи ему объекта (жилого дома и земельного участка) по договору купли-продажи.

В целях досудебного урегулирования спорной ситуации, истец 17 мая 2021 года вручила ответчику (под подпись генерального директора ФИО4) требование о возмещении расходов, которые необходимо понести истцу по устранению недостатков проданного жилого дома, убытков, с приложением подтверждающих претензии истца документов.

11 июня 2021 года ответчик провел обследование технического состояния строительных конструкций здания – жилого дома – с целью выявления дефектов, причин возникновения и количественной оценки повреждения конструкций (с участием истца и привлечением со стороны ответчика экспертной организации ООО «Экспертный центр «Академический»), таким образом, истец не препятствовала ответчику сформулировать свои предложения по урегулированию спорной ситуации или выразить свое несогласие с заявленными требованиями.

Как следует из заключения специалиста, последним выявлены следующие дефекты дома: отсутствие отмостки; отсутствие био- огнезащитной обработки конструкций покрытия.

По результатам исследования ООО «Экспертный центр «Академический» подготовлено заключение специалиста № БН157-СТИ от 27 июля 2021 года, согласно которому определена стоимость затрат по устранению выявленных недостатков жилого дома по адресу: <адрес>, МО «Ропшинское сельское поселение», <адрес>, которая, по мнению специалиста, составила 96050 рублей 40 копеек. На основании результатов указанного исследования, ООО «Ропшинская Терраса» предложило истцу, силами ответчика и за счет его средств, устранить выявленные недостатки, либо перечислить стоимость затрат по устранению выявленных недостатков жилого дома в размере 96050 рублей 40 копеек на счет истца.

Истец, однако, полагает, что выявленные привлеченным ответчиком специалистом недостатки не соответствуют действительному состоянию объекта – жилого дом, сумма устранения действительных дефектов явно недостаточна для их устранения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Истец указала, что она будет вынуждена понести расходы по восстановительному ремонту дома, для приведения его в надлежащее состояние, позволяющее безопасную эксплуатацию жилого дома, согласно составленной локальной смете, в размере 9154541 рубль 00 копеек, которые, при указанных обстоятельствах, являются для нее убытками.

Кроме того, истцом приведен расчет неустойки за просрочку сроков по состоянию на 9 августа 2021 года, заявленной ко взысканию, в размере 6774360 рублей 34 копейки (требование истца от 17 мая 2021 года вручено ответчику 17 мая 2021 года, крайний срок удовлетворения требования истца – 27 мая 2021 года, стоимость восстановительного ремонта жилого дома – 9154541,00 рубль, 1% от 9154541,00 рубля – 91545,41 рублей за каждый день просрочки, просрочка за период с 27 мая 2021 года по 9 августа 2021 года – 74 дня, 74 дня * 91545,41 рублей).

Истцом также заявлены требования о взыскании штрафа и компенсации морального вреда в размере 300000 рублей 00 копеек.

Истец Глизница А.С. в судебное заседание не явилась, в порядке части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверила право представления своих интересов Кирсановой Н.Б., которая в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске и письменной позиции по делу.

Представитель ответчика – ООО «Ропшинская Терраса» – Редькин С.В. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных истом требований по доводам, изложенным в письменных отзывах.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, учитывая мнение явившихся лиц, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела следует, что 1 декабря 2017 года между ответчиком ООО «Ропшинская Терраса» (продавец) и истцом Глизницей А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого <адрес>, по условиям пункта 1.1 которого покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает в собственность земельный участок с кадастровым № площадью 1395 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, МО «Ропщинское сельское поселение», <адрес>, <адрес>, обременения (ограничения) права собственности на земельный участок отсутствуют, а также расположенное на земельном участке здание (жилой дом) с кадастровым № площадью 204,6 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, МО «Ропшинское сельское поселение», <адрес>, ограничения (обременения) права собственности на жилой дом отсутствуют, правопритязания и права требования в отношении жилого дома, заявленные в судебном порядке, отсутствуют.

Технические характеристики жилого дома согласно техническому паспорту: этажность – 2; общая площадь жилого дома – 204,6 кв.м., фундамент – монолитный железобетонный, материал стен – газобетон, кровля – керамическая черепица, к дому подведены инженерные сети – сети водоснабжения и канализации, сети электроснабжения, сети газоснабжения (доведены до фасада) (пункт 1.2 договора купли-продажи).

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся недостатках жилого дома и земельного участка (пункт 2.1.2 договора купли-продажи).

Цена земельного участка и жилого дома составляет 8990000 рублей 00 копеек (пункт 3.1 договора купли-продажи).

Данный договор одновременно является передаточным актом о передаче земельного участка и дома согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4.5 договора купли-продажи).

Регистрация перехода права собственности в отношении земельного участка и жилого дома к истцу осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области осуществлена 7 декабря 2017 года.

В материалы дела стороной истца представлен отчет по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания, составленный 11 апреля 2019 года ООО «СК Алауда», из которого следует, что, на основании визуального осмотра элементов конструкций, были выявлены следующие основные дефекты:

в зонах опирания стропильных ног на мауэрлат обнаружены: зазоры в запилах, в 60 % случаях в выполненных зазорах обнаружены зазоры величиной 2-5 мм, что свидетельствует об отсутствии нормативного опирания стропил на мауэрлат и приводит к неопределенной работе конструкции в целом; в главных диагональных стропильных ногах, состоящих из сблоченных досок, имеются зазоры более 5 мм;

повреждена пароизоляция кровельного пирога;

имеются следы плесени и гниения на деревянных стропилах, в результате многочисленных протечек;

стропильные ноги и обрешетка имеют значительную кривизну;

из-за протечек кровли видно замачивание газобетонной кладки внутренних стен;

конструкции чердачного перекрытия не обработаны биозащитными растворами;

газобетонная кладка имеет сколы и трещины;

кирпичная кладка дымоходов имеет сквозные щели, швы сделаны разной величины.

Согласно представленному истцом отчету по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания № 20/06-АС.ТО, составленному ООО «Третья попытка», на основании проведенного обследования сделаны следующие выводы:

наружные стены: следы замачивания наружных стен в результате внутреннего влагонакопления в толще газобетонной кладки в результате нарушения технологии по утеплению здания, поверхностное разрушение газобетонной кладки, выветривание швов, растрескивание и ослабление газобетонной кладки, наличие локальных трещин длиной до 1000 мм, шириной от 3 до 10 мм и глубиной от 30 до 140 мм, разрушение газоблоков (выпадение частей); техническое состояние газобетонной кладки стен здания следует признать недопустимом;

отмостки: отсутствие отмостки ведет к подмыванию основания по краю ж/б плиты фундамента, что может вызвать неравномерные осадки фундаментной плиты;

цоколь: разрушение наружного слоя торца ж/б фундаментной плиты в связи с намоканием и замерзанием при отрицательных температурах, цоколь в аварийном состоянии;

крыльцо: отсутствие окрытия входа в здание в виде плитки, выбоины и износ поверхности крыльца, замачивание и биологическое повреждение, коррозионное повреждение поручня;

несущие конструкции кровли: наличие стропил в аварийном состоянии, следы замачивания на коньковой балке и стропилах, несущие конструкции кровли в аварийном состоянии;

окрытие: окрытие вентканалов частично отсутствует, на кровле отсутствуют система снегозадержания, в коньке и местах примыкания окрытия к вентканалам имеются нарушения целостности окрытия, состояние окрытия – ограниченно работоспособное;

обрешетка: контробрешетка отсутствует, замачивание и следы биопоражения деревянной обрешетки, состояние обрешетки – ограниченно работоспособное, состояние обрешетки – недопустимое состояние, требуется полная замена;

вентканалы: кладка венкана (дымохода) выполнена некачественно, наблюдается разность по толщине кладочного шва, в кладке имеются локальные места без заполнения шва раствором, имеется отклонение вентканала от вертикали, состояние кладки и штукатурки вентканалов – аварийное состояние; нет нормированного зазора между венканалом и стропильной системы, следовательно, не выполнены требования пожарной безопасности по пункту 5.14, СП 7.13130.2013; требуется полный демонтаж вентканалов с последующим монтажом новых;

окна и двери: окна и двери установлены с нарушениями, состояние дверных и оконных деревянных блоков – недопустимое состояние, требуется полная замени.

В отчете № 20/06-АС.ТО специалистом рекомендовано выполнить следующие работы:

наружные стены: требуется произвести статический расчет в связи с уменьшением работоспособной площади сечения несущей наружной стены, принять толщину наружной стены 250 мм, марку газоблока принять по результатам лабораторной экспертизы; по результатам статического расчета принять решение по усилению несущих стен; требуется восстановление целостности поврежденных газоблоков, заделка трещин, устройство фасада с учетом нового теплотехнического расчета;

отмостка: устройство отмостки;

цоколь: гидрофобизация с последующей отделкой;

крыльцо: произвести окрытие ж/б конструкций;

несущие конструкции чердачного перекрытия: требуется замена сплошного покрытия из доски 100х25, т.к. данная доска из сосны 3-го сорта, что, в случае зашивки, может вызвать образование грибка; деревянные конструкции надо обработать средствами от пожара и гниения; выполнить утепление перекрытия по результатам теплотехнического расчета;

несущие конструкции кровли: полная замена деревянных элементов кровли (стропил, затяжек, стоек), т.к. состояние стропильной системы в целом принято – аварийной;

обрешетка: полная замена существующей обрешетки; устройство контробрешетки и укладка влаго- ветрозащитной пленки;

окрытие: перебор кровельного материала с возможным сохранением цементно-песчаной черепицы, установка всех необходимых кровельных элементов: водостоки по фасаду (после ремонта фасада), водосборный лоток, ограждение кровли, устройство снегозадержателей;

вентканалы: демонтаж и монтаж новых вентканалов с последующим оштукатуриванием, выполнением окрытия вентканалов;

окна и двери: произвести демонтаж и монтаж всего контурного остекления и входных дверей, а также перед монтажом выполнить выравнивание оконных и дверных проемов по СП 15.13330.2012;

все ремонтные работы производить на основании специально разработанного и утвержденного в установленном порядке проекта в строгом соответствии с требованиями действующих нормативных документов, СНиП, СП, типовыми технологическими картами на производство работ, отраслевыми правилами техники безопасности и требованиям стандарта безопасности, установленного в организации.

17 мая 2021 года истец обратилась в адрес ответчика с требованием компенсировать ей сумму затрат – расходы, которые необходимо произвести по устранению выявленных недостатков, убытки – в размере 9154541 рубля 00 копеек в течение десяти дней с момента получения требования. К требованию истец приложила отчет ООО «СК Алауда» от 11 апреля 2019 года, отчет ООО «Третья попытка» от 20 июня 2020 года и договор на оказание юридических услуг.

5 августа 2021 года ответчик направил истцу ответ, датированный 28 июля 2021 года, из содержания которого следует, что ООО «Ропшинская Терраса» привлекло экспертную организацию ООО «Экспертный центр «Академический», располагающую специалистами в области строительно-технической, товароведческой экспертиз, для определения наличия/отсутствия перечисленных истцом недостатков жилого дома по адресу: <адрес>, МО «Ропшинское сельское поселение», <адрес>, за которые отвечает ООО «Ропшинская Терраса», а также о сроках и причинах возникновения данных недостатков (при их наличии).

В своем ответе общество отметило, что 11 июня 2021 года с участием истца и ее представителей и представителя ООО «Ропшинская Терраса» состоялся осмотр дома истца специалистом Экспертного центра «Академический».

По результатам исследования ООО «Экспертный центр «Академический»» подготовлено заключение специалиста № БН157-СТИ, определена стоимость затрат по устранению выявленных недостатков жилого дома, которая составила 96050 рублей 40 копеек.

Как следует из ответа ООО «Ропшинская Терраса», несмотря на то, что общество не признает требования истца ни по праву, ни по размеру, в целях досудебного урегулирования конфликтной ситуации, ООО «Ропшинская Терраса» готово своими силами и средствами устранить выявленные недостатки, либо перечислить истцу стоимость затрат по устранению выявленных недостатков жилого дома, установленных согласно заключению специалиста ООО «Экспертный центр «Академический» специалиста № БН157-СТИ, для чего истцу предложено предоставить в письменном виде банковские реквизиты.

К письму от 28 июля 2021 года ответчик приложил копию заключения специалиста ООО «Экспертный центр «Академический» № БН157-СТИ.

Согласно заключению специалиста ООО «Экспертный центр «Академический» № БН157-СТИ от 27 июля 2021 года, по результатам проведенного исследования были выявлены следующие недостатки: отсутствие отмостки; отсутствие облицовки отделочной плиткой по штукатурной сетке; отсутствие финишного покрытия в виде облицовочной плитки; снижение механических свойств газобетонных стен; отсутствие био- огнезащитной обработки конструкции покрытия; повреждения откосов; ненадлежащая установка оконных отливов, использование откосов без боковых отгибов; щели между оконными и дверными откосами и оконными и дверными блоками, локальное разрушение откосов.

Из заключения от 27 июля 2021 года также следует, что невозможно установить точную дату проявления следующих выявленных дефектов и повреждений: снижение механических свойств газобетонных стен (так как отсутствуют какие-либо документы, такие как исполнительная документация, акт приема-передачи выполненных работ, акт скрытых работ и проч.); повреждения откосов, наличие щелей между откосами и блоками, ненадлежащая установка отливов (так как согласно отчету 20/06/2020-АС.ТO была произведена замена оконных блоков; работы по облицовке откосов, установке отливов являются сопутствующими).

В заключении от 27 июля 2021 года специалист указал дефекты, которые возникли до подписания договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от 1 декабря 2017 года и возникли на стадии строительства: отсутствие отмостки; отсутствие био- огнезащиты стропильной системы.

Специалист в заключении от 27 июля 2021 года отметил значительные дефекты (отсутствие отмостки, отсутствие био- огнезащитной обработки конструкций покрытия, критических и малозначительных недостатков не выявлено), дефекты и недостатки производственного характера при осуществлении строительно-монтажных работ (отсутствие отмостки, отсутствие био- огнезащитной обработки конструкций покрытия), а также явные дефекты (отсутствие отмостки, отсутствие био- огнезащитной обработки конструкций покрытия).

В заключении специалиста от 27 июля 2021 года приведена также стоимость работ по устранению недостатков строительных конструкций жилого дома с кадастровым № по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, размер которой составил 96050 рублей 00 копеек.

В судебном заседании представители истца и ответчика ходатайствовали перед судом о назначении экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Бюро инструментальных исследований и оценки».

Из содержания заключения №180/ЛРСЛО/2-472/2022 от 29 декабря 2022 года, выполненного экспертом ФИО6, следует, что дефекты фундамента, несущих строительных конструкций дома (стены), фасада, индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное образование Ропшинское сельское поселение, <адрес>, имеются.

В заключении эксперт указал, что выявленные дефекты фундамента, несущих конструкций дома (стены), фасада, в большинстве случаев являются следствием нарушения технологии работ (нарушения строительных норм и правил) по возведению конструкций дома в процессе строительства дома, то есть до 1 декабря 2017 года. Стоимость устранения выявленных дефектов (с установленными причинами образования) с учетом стоимости материалов составляет (по состоянию на июнь 2022 года – на момент проведения осмотра экспертом) 4048345 рублей 00 копеек.

Эксперт в заключении отметил, что наиболее вероятной причиной появления плесени и замачивания внутренних и внешних поверхностей стен объекта является отсутствие мероприятий по надлежащей антикоррозионной и гидроизоляционной защите в части фундаментной железобетонной плиты и железобетонного основания, а также по отводу вод от периметра исследуемого дома.

Эксперт в заключении указал также, что определить имеются ли недостатки строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное образование Ропшинское сельское поселение, <адрес>, приведенных в отчете по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания, подготовленном ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года, не предоставляется возможным по причине совокупности следующих обстоятельств: в помещениях исследуемого дома произведены внутренние отделочные работы; часть повреждений, которые отмечены в отчете ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года закрыты результатом отделочных работ; часть повреждений устранена силами истца; часть повреждений не имеет подтверждения фотофиксацией; часть повреждений не имеет фотофиксации с определением величиной зазоров; описательная часть выявленных повреждений в отчете ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года является неинформативной; эксперту не предоставляется возможным определить степень «некачественности» по фотографиям и представленному описанию дефектов в отчете; степень некачественности должна выражаться в нарушении строительных норм и правил с указанием требований правил и степени нарушения (нарушение предельных значений характеристик).

Как указал эксперт в заключении, не представляется возможным определить наличие или отсутствие недостатков, а также период их возникновения, приведенных в отчете по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания, подготовленном ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года по причине обстоятельств, отмеченных в выводе по четвертому вопросу настоящего заключения. Из-за отсутствия объема вывяленных недостатков в отчете ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года (и указанных обстоятельств в исследовании по четвертому и пятому вопросам) также не представляется возможным определить стоимость затрат по устранению вывяленных недостатков.

Из заключения эксперта также следует, что стоимость затрат по устранению вывяленных дефектов (с установленными причинами образования) жилого дома, установленных экспертом по вопросу 2 (два), на дату 27 августа 2021 года, составляет 3695516 рублей 00 копеек. Определить стоимость затрат по устранению вывяленных дефектов жилого дома, установленных экспертом по вопросу 5 (пять), на дату 27 августа 2021 года, не представилось возможным.

Суд оценивает представленное заключение в качестве допустимого и относимого доказательства, поскольку оно выполнено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим подтвержденную квалификацию и достаточный опыт, а само содержание заключения является технически и документально обоснованным и не содержит противоречий.

Оценивая изложенные обстоятельства дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 указанного Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

В ходе рассмотрения спора истец указывала, что к отношениям сторон следует применить норму части 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе. В обоснование довода истцом представлены размещенные в открытых источниках материалы рекламного характера, в которых ответчик именуется застройщиком.

Ответчик, возражая по иску, указывал, что не является застройщиком, при этом, между ним и истцом был заключен договор купли-продажи, в связи с чем, названная норма закона (часть 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей»1) не подлежит применению.

Оценивая указанные доводы сторон спора, суд находит, что истцом пропущен установленный законом срок для предъявления требований к ответчику.

По смыслу положений части 1 статьи 19 и части 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», подход к определению лимитов ответственности дифференцирован законодателем в зависимости от того, какова природа договора, заключенного с потребителем – договор ли это о передаче товара, либо договор о приложении усилий / достижении результата.

Из материалов дела с очевидностью следует, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, при этом, с точки зрения буквального содержания приведенных норм, не имеет правового значения, обладал ли ответчик статусом застройщика. В свою очередь, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что строительство спорного жилого дома осуществлено непосредственно ответчиком, обладающим соответствующим правовым статусом.

Представленные истцом материалы рекламного характера не свидетельствуют о том, что ответчик обладал статусом застройщика, поскольку правовое значение для квалификации в данном случае имеет не декларирование статуса в рекламных или иных целях, а существо правоотношений с потребителем. В данном споре потребитель, вступая в отношения с ответчиком, с очевидностью знал о том, что приобретает недвижимое имущество в собственность, а не вступает в отношения подряда на выполнение строительных работ.

При таких обстоятельствах, суд находит, что срок гарантийных обязательств ответчика определяется в соответствии со статьей 19 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» и составляет два года, поскольку иной срок договором не предусмотрен.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого <адрес> заключен между ответчиком ООО «Ропшинская Терраса» (продавец) и истцом Глизницей А.С. (покупатель) 1 декабря 2017 года. Таким образом, гарантийный срок, предусмотренный законом, истек 1 декабря 2019 года.

В материалы дела стороной истца представлен отчет по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания, составленный 11 апреля 2019 года ООО «СК Алауда», из которого следует, что, на основании визуального осмотра элементов конструкций были выявлены указанные в нем основные дефекты. Однако, как следует из заключения эксперта ФИО6, не представляется возможным определить наличие или отсутствие недостатков, а также период их возникновения, приведенных в отчете по проведению обследования технического состояния строительных конструкций здания, подготовленном ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года по причине совокупности следующих обстоятельств: в помещениях исследуемого дома к моменту экспертного обследования произведены внутренние отделочные работы; часть повреждений, которые отмечены в отчете ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года, закрыты результатом отделочных работ; часть повреждений устранена силами истца; часть повреждений не имеет подтверждения фотофиксацией; часть повреждений не имеет фотофиксации с определением величины зазоров; описательная часть выявленных повреждений в отчете ООО «СК Алауда» 11 апреля 2019 года является неинформативной; эксперту не предоставляется возможным определить степень «некачественности» по фотографиям и представленному описанию дефектов в отчете; степень некачественности должна выражаться в нарушении строительных норм и правил с указанием требований правил и степени нарушения (нарушение предельных значений характеристик).

Суд отмечает, что обращение истца в адрес ответчика с требованием компенсировать ей сумму затрат на устранение дефектов последовало лишь 17 мая 2021 года, то есть спустя 2 года после составления отчета ООО «СК Алауда» и спустя 3,5 года после заключения договора купли-продажи спорного жилого дома. Истцом не представлено убедительных объяснений и доказательств причинам длительного бездействия по обращению в адрес ответчика с соответствующими требованиями, при этом, в доме был произведен ремонт, что существенно затруднило проверку доводов истца о наличии заявленных недостатков.

Суд также отмечает, что ответчиком по факту обращения истца была привлечена специализированная организация для проверки доводов о наличии недостатков, которой были выявлены следующие недостатки: отсутствие отмостки, отсутствие облицовки отделочной плиткой по штукатурной сетке, отсутствие финишного покрытия в виде облицовочной плитки, снижение механических свойств газобетонных стен, отсутствие био- огнезащитной обработки конструкции покрытия, повреждения откосов, ненадлежащая установка оконных отливов, использование откосов без боковых отгибов, щели между оконными и дверными откосами и оконными и дверными блоками, локальное разрушение откосов.

Ответчик выразил готовность устранить выявленные недостатки или компенсировать стоимость их устранения в соответствии со сметным расчетом, что истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, учитывая, что факт выявления недостатков жилого дома в пределах предусмотренного законом гарантийного срока не был подтвержден доказательствами, при этом, истец не обеспечила возможность надлежащей фиксации заявленных недостатков, произведя ремонт спорного дома, а также обратившись с соответствующими требованиями к ответчику с существенным пропуском сроков, суд лишен возможности по материалам дела сделать вывод о том, что за выявленные при проведении судебного экспертного исследования недостатки отвечает ООО «Ропшинская Терраса».

Суд также находит, что недостатки, отраженные в отчетах ООО «СК Алауда» и ООО «Третья попытка», не являются скрытыми, могли быть выявлены истцом при обычном осмотре спорного дома при его приобретении, а также в ходе обычной его эксплуатации в течение гарантийного срока.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта жилого дома удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований в части взыскания стоимости восстановительного ремонта жилого дома, производные материальные требования о взыскании неустойки, потребительского штрафа и морального вреда, а также производные процессуальные требования о взыскании в пользу истца понесенных ею судебных издержек не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Глизницы Алены Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Ропшинская Терраса» о возмещении ущерба, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2023 года.

Судья                                 М.В. Яковлева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>