Решение по делу № 33-43658/2019 от 28.10.2019

Судья – Садов Б.Н. Дело № 33-43658/2019

№2-511/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 ноября 2019 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Смирнова Е.А.,

судей Щуровой Н.Н., Малахай Г.А.,

при ведении протокола

помощником судьи Власенко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Ковалевой Л.Н. по доверенности Карп В.В. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 года,

заслушав доклад судьи Щуровой Н.Н. об обстоятельствах дела,

УСТАНОВИЛА:

Ковалева Л.Н. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Халатову Л.М. о признании права собственности на квартиру, в котором, уточнив требований просила: признать за ней право собственности на квартиру № 24, общей площадью 40,2 кв.м, кадастровый <...>, расположенную на пятом этаже блок-секции <...> многоквартирного жилого дома по адресу: <...>

Выплатить с депозитного счета Управления Судебного Департамента при ВС РФ в Краснодарском крае ИП Халатову Л.M. стоимость квартиры <...>, общей площадью 40,2 кв.м, кадастровый <...>, расположенной на пятом этаже блок-секции <...> многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский <...>», в размере 2 181 000 руб.

В обоснование иска указано, что <...> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <...> площадью 40,2 кв.м, на пятом этаже блок-секции <...> строящегося жилого комплекса «Алые паруса» по адресу: Краснодарский край <...> на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0410052:383, согласно условиям которого, стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, определили предмет, существенные условия основного договора.

Согласно п. 1.2 договора стоимость квартиры составляет 2 181 000 рублей, из которой 950 000 рублей было передано ответчику при подписании договора (п. 1.1)

Срок окончательного расчета определен до 25.12.2017 г.

Согласно п. 1.3 договора истцом были переданы денежные средства в размере 600 000 рублей 05.07.2017 г., 140 000 рублей 26.06.2018 г., что подтверждается расписками. По договоренности остаток в размере 191 000 рублей истцом будет выплачен ответчику в срок до 01.09.2018 г.

20.09.2018 г. в адрес истца поступило уведомление от 14.09.2018 г. о расторжении предварительного договора от 04.07.2018 г. в одностороннем порядке, с приложением копии банковского приходного кассового ордера, свидетельствующего о том, что на ее имя открыт банковский счет и внесена сумма в размере 1 990 010 рублей.

21.09.2018 г. истцом направлено ответчику письмо о несогласии с расторжением договора, содержащее требование исполнить предварительный договор - получить денежные средства в полном объеме и заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Представитель ИП Халатова Л.M. по доверенности - Никаирова А.В. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что в связи с нарушением истцом существенных условий заключенного предварительного договора, 14.09.2018 г. ИП Халатовым Л.M. было направлено истцу уведомление о расторжении предварительного договора и открыт расчетный счет на имя истца, на который был произведен возврат оплаченной суммы в размере 1 990 000 руб.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель Ковалевой Л.Н. по доверенности Карп В.В. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указано, что ИП Халатов Л.М. не обращался в суд с иском к Ковалевой Л.Н. с требованием о расторжении договора в связи с нарушением его условий. Также ответчиком не были представлены доказательства того, что нарушение является существенным и влечет такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, ответчик не заявлял встречного требования к истцу о расторжении договора в связи с нарушением его условий.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июля 2019 года решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 года отменено, по делу принято новое решение, которым иск Ковалевой Л.Н. был удовлетворен.

Постановлением суда кассационной инстанции Краснодарского краевого суда от 16 октября 2019 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 июля 2019 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Указания вышестоящего суда о толковании закона, в силу ч.4 ст.390 ГПК РФ являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель Ковалевой Л.Н. по доверенности Карп В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ИП Халатова Л.M. по доверенности Никаирова А.В. возражала против доводов жалобы, просила оставить обжалуемое решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 113 ГПК РФ путем направления заказной повестки с уведомлением по адресу, имеющемуся в материалах дела. О причинах неявки не сообщили, с заявлением об отложении дела слушанием к суду не обращались.

В связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 167, ст. 327 ГПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения представителя Ковалевой Л.Н. по доверенности Карп В.В., представителя ИП Халатова JI.M. по доверенности Никаировой А.В. не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Установлено, что между Халатовым Львом Мисаковичем и Ковалевой Людмилой Николаевной был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от <...>, согласно которому истец передал ответчику денежные средства в размере 950 000 рублей за однокомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе «Алые Паруса», расположенном по адресу: Краснодарский край, <...>, <...>, общей площадью 43, 62 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора полная стоимость квартиры составляет 2 181000 рублей, которая по условиям Договора должна была выплачена в срок до 25 декабря 2017 года.

Согласно пункту 1.3. договора остаток, с учетом выплаченной суммы, составил 1 231 000 рублей, который должен быть выплачен двумя платежами:

- в срок до 05 июля 2017 года - 600 000 рублей;

- в срок до 25 декабря 2017 года - 631 000 рублей.

Срок окончательного расчета по Договору определен до 25 декабря 2017 года.

Однако, в указанный срок платежи осуществлены не были, тем самым Истец нарушил свои обязательства по оплате, предусмотренные п. 1.3. Договора.

Истцом осуществлялась оплата по предварительному Договору следующим образом:

- при заключении Договора, в обеспечение его исполнения - 950 000 рублей;

- 05 июля 2017 года - 600 000 рублей;

- 08 мая 2018 года - 300 000 рублей, при этом нарушен срок и размер платежа, предусмотренный пунктом 1.3. Договора;

На данном этапе расчетов стороны достигли соглашения, (о чем составлена расписка в получении денежных средств) по условиям которого остаток в сумме 331 000 рублей должен был выплачиваться следующим образом:

- в срок до 20 июня 2018 года - 150 000 рублей;

- в срок до 01 сентября 2018 года - 181 000 рублей.

Истец произвел оплату 26 июня 2018 года в сумме 140 000 рублей, тем самым повторно нарушил условия Договора по оплате.

Согласно произведенным платежам сумма задолженности на 01 сентября 2018 года составила 191 000 рублей.

Однако, в указанный срок окончательный платеж истцом осуществлен не был, что свидетельствует о нарушении существенных условий Договора и обязательств, предусмотренных п. 1.3. Договора по внесению платежей.

Таким образом, установлено, что истец неоднократно нарушал условия договора и достигнутого соглашения по внесению платежей.

В силу положений статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных - предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

По состоянию на 13 сентября 2018 года окончательный расчет истцом произведен не был, в то время как согласно договору этот срок был установлен до 25 декабря 2017 года, по соглашению сторон продлен до 01 сентября 2018 года.

14 сентября 2018 года ответчик направил истцу уведомление о расторжении вышеуказанного договора, вследствие неисполнения истцом обязательств по выполнению существенных условий Договора (его оплаты в срок), путем направления ему заказного письма с уведомлением о вручении.

20 сентября 2018 года данное уведомление о расторжении Договора было получено истцом. 14 сентября 2018 года ответчиком на имя истца был открыт расчетный счет в Филиале Краснодарского отделения № 8619 ПАО «Сбербанк» г. Краснодар - структурном подразделении Банка № 8619/0426, на который был произведен возврат оплаченной суммы квартиры в сумме 1 990 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1).

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются (п. 1).

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект недвижимости, а также его стоимость и порядок оплаты.

Таким образом, соглашение о цене и порядке ее уплаты законом отнесены к существенным условиям предварительного договора купли- продажи.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры определена сторонами в сумме 2 181 000 рублей и подлежала оплате покупателем поэтапно (первый платеж 04 июля 2017 года, последний платеж не позднее 25 декабря 2017 года).

Как следует из материалов дела Ковалева Л.H. полную стоимость квартиры своевременно ответчику не оплатила.

Таким образом, факт нарушения истцом существенных условий договора установлен и подтвержден материалами дела, поэтому суд первой инстакн правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) следует, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность (например предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства), но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Анализируя предварительный договор купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу, что содержание предварительного договора, заключенного сторонами по делу 4 июля 2017 г. указывает на то, что он попадает в сферу действия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из части 4 настоящей статьи следует, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При этом, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 5 статьи 9 Закона).

То есть, из буквального толкования указанных норм закона следует, что в том случае, если застройщик решил в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия, то он должен совершить следующие действия: направить своему контрагенту (в данном случае истцу) уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи; в течение 10 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении договора возвратить денежные средства, уплаченные истцом; в случае, если истец уклоняется от получения денежных средств, перечислить данные средства на депозит нотариуса или банковский счет истца.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что вышеперечисленные действия были совершены ответчиком.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком совершены предусмотренные законом действия, направленные на расторжение в одностороннем порядке предварительного договора купли - продажи, основания полагать, что у истца возникло право требовать признания права собственности на квартиру отсутствуют.

Выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, требованиям закона.

При таком положении, доводы апелляционной жалобы неосновательны, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Оснований для отмены судебного постановления, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобупредставителя Ковалевой Л.Н. по доверенности Карп В.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи