Решение по делу № 2-4370/2018 от 26.09.2018

Дело № года

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2018 года <адрес>

Ногинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Поповой Н.А.,

с участием адвоката Сурдиной И.Б.,

при секретаре Васьковой Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белякова Д. В. к Исаевой С. В. о расторжении договора купли – продажи земельного участка,

Установил:

Беляков Д.В. обратился в суд с иском к Исаевой С.В. о расторжении договора купли – продажи земельного участка, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Беляковым Д.В. и Исаевой С.В. в простой письменной форме был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 200 кв.м., расположенного на землях - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, находящегося по адресу: <адрес>, ТП Балобановского с.о., <адрес>, где истец выступал покупателем, а ответчик - продавцом.

Постановлением Администрации Ногинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>, ТП Балобановского с.о., <адрес>, был присвоен новый адрес: <адрес>

В тексте вышеуказанного договора (пункт 3.1) записано, что ограничений и обременений в пользовании вышеуказанным земельным участком не зарегистрировано, сервитутом земельный участок не обременен.

Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2) содержит ссылку на то, что продавец передал в собственность покупателю земельный участок в качественном состоянии.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности истца на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что существующих ограничений (обременений) права на него не зарегистрировано.

Беляков Д.В. приобретал у Исаевой С.В. данный земельный участок под строительство на нем жилого дома, о чем Исаева С.В. была им уведомлена.

С целью строительства жилого дома на земельном участке Беляковым Д.В. было проведено к участку электричество и был подготовлен градостроительный план данного земельного участка с видом разрешенного использования: «личное подсобное хозяйство», с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м., который постановлением Администрации Ногинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден.

Однако, ООО «Газпром трансгаз Москва», куда Беляков Д.В. обратился для согласования строительства жилого дома, отказал ему в согласовании, указав в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ, что вблизи его земельного участка с кадастровым номером № в <адрес> проходят магистральные газопроводы. Охранная зона магистрального газопровода составляет 25 метров в обе стороны от оси каждого магистрального газопровода (Правила охраны магистральных газопроводов, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

В данном, конкретном случае минимальное расстояние от оси магистрального газопровода DN 1000 до зданий, строений, сооружений должно быть не менее 250 метров, DN 800 - 200 метров.

Земельный участок Белякова Д.В. ориентировочно расположен на расстоянии 81 метра от оси крайнего магистрального газопровода и полностью расположен в пределах минимальных расстояний, действующих магистральных газопроводов, а поэтому строительство и размещение каких-либо объектов в пределах минимальных расстояний газопроводов категорически запрещено.

Таким образом, произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Истец считает, что ответчик (продавец) Исаева С.В., будучи местным жителем <адрес>, не могла не знать о прохождении магистрального газопровода вблизи проданного ему земельного участка, где любое строительство запрещено, и умышленно скрыла от него данный факт, что привело к существенному изменению обстоятельств и к существенному нарушению договора другой стороной, при которой договор истцом вообще не был бы заключен.

Во исполнение ч.2 ст. 452 ГК РФ Беляков Д.В. направил ответчику Исаевой С.В. требование о расторжении договора, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В тридцатидневный срок ответа на данное требование от Исаевой С.В. не поступило, в связи с чем, истец за защитой своего нарушенного права обратился с иском в суд.

Со ссылкой на положения ст.ст. 450, 451, 452 ГК РФ, истец Беляков Д.В. просил суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м, расположенного на землях - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, находящегося по адресу: <адрес>, ТП Балобановского с.о., <адрес> (новый присвоенный адрес: <адрес>, сельское поселение Аксено - Бутырское, д. Аборино, земельный участок 22 «Б»), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Беляковым Д. В. и Исаевой С. В., в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Взыскать с Исаевой С.В. в пользу Белякова Д.В. денежные средства в размере - <данные изъяты> рублей, полученные по договору, и судебные расходы по делу, включая госпошлину в сумме <данные изъяты>

Истец Беляков Д.В., извещенный о времени и месте судебного разбирательства в суд не явился, обеспечил явку своего представителя. В предыдущих судебных заседаниях исковые требования поддержал, дал суду аналогичные установочной части решения суда объяснения.

Представитель истца Белякова Д.В. – адвокат Сурдина И.Б., действующая на основании ордера и доверенности, заявленные исковые требования поддержала, дала суду аналогичные установочной части решения суда объяснения.

Ответчик Исаева С.В. извещенная о времени и месте судебного разбирательства в суд не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика Исаевой С.В. – Сидоренков Г.Н., действующий по доверенности, заявленные исковые требования не признал, представил письменные возражения на иск, основные доводы которого сводятся к следующему. Расторжение судом договора согласно ч.2 ст.451 ГК РФ возможно только при наличии одновременно четырех условий: 1) в момент заключения стороны исходили из того, что такого изменения не произойдет. Однако, в иске утверждается, что истец заведомо намеревался использовать участок в иных целях, чем указано в Договоре, еще до покупки. При этом голословные утверждения в иске о якобы уведомлении продавца об иных целях сделки противоречат тексту письменного Договора и недействительны в силу его п.5.4. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени осмотрительности и заботливости, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Но при осмотре участка и на подъезде к нему невозможно не увидеть наличия вблизи него газопроводных труб и знаков, участок покупался с предупреждением в Договоре об отсутствии строений, возможность чего истец не уточнял, не проверял; кроме того, истец даже не попытался продать не отвечающий его новым, не указанным в Договоре, целям жилищного строительства участок. 3) Исполнение договора без изменения условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Однако, препятствия использования истцом участка, заведомо приобретенного им без строений, в указанных в Договоре целях личного подсобного хозяйства в соответствии с законом, то есть производства сельскохозяйственной продукции – отсутствуют. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Но заявляемое существенным изменением обстоятельств является, как выяснилось, исключительно изменением лишь целей самого истца в использовании участка, а каких-либо обстоятельств, в том числе наличия явно обозначенного на местности газопровода, не менялось. Истец был предупрежден в Договоре об отсутствии строений на нем и согласился в этом качестве приобретаемого участка. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ истец получил в собственность качественный земельный участок без строений для ведения личного подсобного хозяйства, то есть, полностью соответствующий условиям Договора, который надлежаще был исполнен. И в настоящее время это не изменилось - качество участка полностью соответствует Договору, по которому он был приобретен, не исключает его использования для ведения личного подсобного хозяйства. Вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ истцом не предоставлено доказательств выполнения одновременно всех условий ч.2 ст.451 ГК РФ, либо существенного нарушения продавцом Договора. Таким образом, отсутствуют необходимые и обязательные в силу ч.2 ст.450 ГК РФ основания для расторжения Договора судом (л.д. 53 – 55).

Выслушав объяснения, представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч.2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Беляковым Д.В. (покупателем) и ответчиком Исаевой С.В. (продавцом) в простой письменной форме был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 200 кв.м., расположенного на землях - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (л.д. 7, 8).

Согласно пункта 3.1 вышеуказанного договора, ограничений и обременений в пользовании вышеуказанным земельным участком не зарегистрировано, сервитутом земельный участок не обременен.

Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2) содержит ссылку на то, что продавец передал в собственность покупателю земельный участок в качественном состоянии (л.д.8).

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Газпром трансгаз Москва», отказал Белякову Д.В. в согласовании строительства жилого дома, ссылаясь на то, что вблизи его земельного участка с кадастровым номером № в <адрес> проходят магистральные газопроводы. Охранная зона магистрального газопровода составляет 25 метров в обе стороны от оси каждого магистрального газопровода (Правила охраны магистральных газопроводов, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №). В данном, конкретном случае минимальное расстояние от оси магистрального газопровода DN 1000 до зданий, строений, сооружений должно быть не менее 250 метров, DN 800 - 200 метров. При этом, земельный участок Белякова Д.В. ориентировочно расположен на расстоянии 81 метров от оси крайнего магистрального газопровода и полностью расположен в пределах минимальных расстояний, действующих магистральных газопроводов, а поэтому строительство и размещение каких-либо объектов в пределах минимальных расстояний газопроводов категорически запрещено (л.д.20 – 21).

Свидетель Бельдиев Д.В. пояснил суду, что знаком с истцом, поскольку последний обращался к нему (свидетелю), как к риелтору в поисках покупки земельного участка. Когда для покупки приобретался земельный участок, по документам значился адрес: <адрес>, д. Аборино, <адрес>. По факту дома на участке не было. Продавцу он (свидетель) и истец сообщили, что земельный участок приобретается для строительства дома, а не выращивания овощей. Продавец сообщила, что никаких проблем с участком нет и на участке можно строить дом. Он – Бельдиев Д.В. также ездил в сельскую администрацию, где у специалиста по земельным вопросам проверял документы и сообщил, что с земельным участком все в порядке. Запрашивал он и выписку из ЕГРН. На земельном участке, он (свидетель) не видел труб, которые могли бы насторожить при покупке земельного участка. Не видел он труб и вблизи земельного участка (л.д.77 оборот).

Свидетель Тимошкова И.С. пояснила суду, что является жителем д. Аборино, знакома с ответчиком, присутствовала с последней при совершении сделки по продаже земельного участка. Исаева С.В. говорила, что хочет продать земельный участок. Она (свидетель) выставляла информацию о продаже земельного участка Исаевой С.В. в Интернете. На проданном ответчиком земельном участке дома никогда не было, там сажали картофель. Исаева С.В. 19 лет живет с мужем в доме, который расположен в стороне от проданного земельного участка, граница между участками была определена вбитыми колышками. Деревня газифицирована. У проданного Исаевой С.В. земельного участка соседи имеются на удаленном расстоянии (л.д.77).

Свидетель Потапова Т.В. пояснила суду, что является подругой Тимошковой И.С., от которой узнала, о сделке по купли – продажи земельного участка. Через Тимошкову И.С. знает ответчика Исаеву С.В. К ней (свидетелю) обратились, для того, чтобы оформить передачу части денежных средств в размере – <данные изъяты> рублей. Она (свидетель) привезла истцу Белякову Д.В. в отделение полиции в <адрес> оригиналы документов, где он изготовил ксерокопии документов и сказал, что вопросами по сделке будет заниматься юрист. Последний также изготавливал ксерокопии документов. Она (свидетель) не выясняла, для чего Беляков Д.В. приобретает земельный участок. Она – Потапова Т.В. не является ни юристом, ни риелтором, но присутствовала при совершении сделки купли – продажи земельного участка, чтобы поддержать знакомых. Беляков Д.В. при совершении сделки был с риелтором (л.д.79, 79 оборот).

Свидетель Исаев П.П. – муж ответчика Исаевой С.В. пояснил суду, что истец Беляков Д.В. вначале осмотрел земельный участок, заинтересовался им, а затем состоялась встреча с ним. Беляков Д.В. сам приезжал на автомобиле в д. Аборино, где разговаривал с его (свидетеля) женой. Жена сообщила, что Беляков Д.В. приезжал по вопросу покупки земельного участка. На вторую встречу Беляков Д.В. привез залог, в каком размере, ему (свидетелю) не известно. Всеми вопросами занималась жена. Стоимость участка была выставлена по кадастру, в каком размере, ему (свидетелю) не известно. В доме он проживает с 1982 года. Проданным земельным участком семья пользовалась, как огородом, на нем сажали картофель. Участок решили продать, поскольку возраст уже не тот, чтобы заниматься обработкой участка. Ему (свидетелю), не известно, можно ли в д. Аборино строить дома (л.д.121 оборот).

Таким образом, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Белякова Д.В. к Исаевой С.В. о расторжении договора купли – продажи земельного участка, удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

Как следует из текста искового заявления Беляков Д.В. просит о расторжении договора купли-продажи, основываясь на том, что произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку ответчик (продавец) Исаева С.В., скрыла от него факт прохождения магистрального газопровода вблизи проданного ему земельного участка.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно текста оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истец Беляков Д.В. (покупатель) купил в собственность земельный участок: с разрешенным использованием личное подсобное хозяйство (п. 1.1 Договора) без каких-либо жилых или нежилых построек и строений (п.3.1 Договора).

Покупатель качеством участка был удовлетворен, осмотрел его (п.4.3 Договора) и принял по передаточному акту для тех же целей личного подсобного хозяйства (п. 1 Акта передачи) в качественном (п.2 Акта передачи) - в таком как есть на дату ДД.ММ.ГГГГ (п.. 3 Акта передачи) состоянии.

Существенным для покупателя являлась цена - <данные изъяты> рублей участка (п.2.1 Договора).

Покупатель подтвердил (п.4.1 Договора) что действовал на выгодных для него условиях, осознавал суть и обстоятельства, не заблуждался относительно сделки, текст договора полностью соответствовал его волеизъявлению.

При этом, каких - либо иных целей использования приобретаемого участка в Договоре не указано.

Своей подписью в передаточном акте (п.4) покупатель подтвердил, что обязательства по Договору в отношении него выполнены, претензий по существу Договора не имеется.

То есть, оспариваемый договор сторонами исполнен в полном объеме, пункт 4 договора указывает об уплате денежных средств за земельный участок Исаевой С.В. (продавцу) (л.д.7, 8); право собственности на земельный участок зарегистрировано за покупателем Беляковым Д.В. (л.д.9, 10).

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1 200 кв.м., приобретенный истцом, состоит на кадастровом учете как ранее учтенный с указанием предыдущего кадастрового номера, категории земель, вида разрешенного использования (л.д. 11 - 14).

То есть, суд приходит к выводу о том, что при заключении сделки продавец Исаева С.В. сообщила покупателю Белякову Д.В. необходимые и имеющиеся у нее для приобретения участка сведения.

Поэтому, суд не принимает доводов истца и его представителя о том, что произошло изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку ответчик (продавец) Исаева С.В., скрыла от него факт прохождения магистрального газопровода вблизи проданного ему земельного участка.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что сведения о схемах расположения земельных участков, границах минимальных расстояний от объектов магистральных газопроводов, нефтопроводов и нефтепродуктопроводов, объектах капитального строительства, зонах с особыми условиями использования территории, схемах расположения земельных участков содержатся в открытом доступе, что подтверждается распечаткой из публичной кадастровой карты (л.д. 98 – 105).

При указанных обстоятельствах, не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом Беляковым Д.В. требований о расторжении договора купли – продажи земельного участка, а также производных от указанных исковых требований - требований о взыскании с Исаевой С.В. денежных средств в размере - 1 800000, 00 рублей, полученных по договору.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 17200, 00 рублей (л.д.2).

Вместе с тем, указанные денежные средства взысканию с ответчика Исаевой С.В. не подлежат, поскольку решение суда в пользу истца Белякова Д.В. не состоялось.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Белякова Д. В. к Исаевой С. В. о расторжении договора купли – продажи земельного участка, а именно: расторгнуть договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м., расположенного на землях - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, находящегося по адресу: <адрес>, ТП Балобановского с.о., <адрес> (новый присвоенный адрес: <адрес>, сельское поселение Аксено - Бутырское, д. Аборино, земельный участок 22 «Б»), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Беляковым Д. В. и Исаевой С. В., в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении; взыскать с Исаевой С. В. в пользу Белякова Д. В. денежные средства в размере - <данные изъяты> рублей, полученные по договору, и судебные расходы по делу, включая госпошлину в сумме <данные изъяты> - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: (подпись)

Дело № года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение по делу № 2-4370/2018 от 26.09.2018

2-4370/2018

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица