Решение от 02.10.2024 по делу № 33-3644/2024 от 06.09.2024

Судья Иноземцева Н.С. № 2-1880/2024

№ 33-3644/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 2 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Белякова А.А.,

судей областного суда Алтаяковой А.М., Лапшиной Л.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Андрияновой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Алтаяковой А.М., дело по апелляционной жалобе министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области на решение Трусовского районного суда г.Астрахани от 18 июля 2024 года по гражданскому делу по иску Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области к Королевой М.А. о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛА:

Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области обратилось в суд с исковым заявлением к Королевой М.А. о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

В обосновании исковых требований указав, что между истцом и Королевой М.А. заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № отДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». В соответствии с п.3.1-3.3 договора годовой размер арендной платы составляет 1005945 рублей, арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.4 задаток в сумме 95422,50 рублей засчитывается в счет оплаты арендной платы за первый год аренды. В нарушение договора, арендатор не исполняет своих обязательств по договору. Обращаясь в суд, истец просил взыскать с Королевой М.А. задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 910522,50 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1942,45 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка от № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с нарушением условий договора.

В судебном заседании представитель истца Селезнева Е.О. исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

В судебном заседании Королева М.А. участие не принимала, ее представители по доверенности Окунь Г.М. и Музлаев А.С. исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица МУП г.Астрахани «Астрводоканал» Корчагин Е.Н., оставил решение по делу на усмотрение суда.

Участия в судебном заседании представители третьих лиц администрации МО «Город Астрахань», управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» не принимали. От управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Решением Трусовского районного суда г.Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области отказано.

В апелляционной жалобе Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области не соглашаясь с решением суда, ставит вопрос о его отмене, ввиду его незаконности и необоснованности. Указывает, что на момент предоставления ответчику в аренду земельного участку министерству не было известно о наличии под землей сети водопровода, об этом стало известно после заключения договора. Считает, что арендодателем не совершены противоправные действия, которые могли освободить арендатора от ответственности за неисполнение обязательства, напротив, истцом представлены доказательства, подтверждающие неправомерность действий ответчика, неисполнения им условий договора аренды и аукционной документации, бездействия ответчика проявилось в не проведении мероприятий по установлению охранной зоны сети водоснабжения или ее выносу за пределы участка, свидетельствующие об умышленном неисполнении ответчиком условий договора.

На заседание судебной коллегии Королева М.А., её представитель Музлаев А.С., представители управления муниципального имущества администрации МО «Городской округ город Астрахань», администрации МО «Городской округ город Астрахань», управления Федерального казначейства по Астраханской области, МУП г. Астрахани «Астрводоканал», управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, заявлений и ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе, путем размещения информации на сайте Астраханского областного суда, в соответствии с положениями ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области Селезневу Е.О., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Королевой М.А. по доверенности Окунь Г.М., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст.611Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст.615Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.328Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст.328Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст.614Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и градостроительных отношений Астраханской области и Королевой М.А. заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

В соответствии с п.3.1-3.3 договора годовой размер арендной платы составляет 1005945 рублей, арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.4 задаток в сумме 95422,50 рублей засчитывается в счет оплаты арендной платы за первый год аренды.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что участок имеет ограничения (обременения: частично (5 кв.м.) расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории - с реестровым № – охранная зона <данные изъяты> Иных ограничений не указано.

Уведомлением Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Королевой М.А. указано о недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на спорном земельном участке, поскольку строительство жилого дома на земельном участке планируется на расстоянии менее 5м. от водопровода диаметром 100 мм., что противоречит п.12.35 СП 42.13330.2016 «градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Распоряжением управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» № утвержден градостроительный план земельного участка, с кадастровым № по адресу: <адрес>

В соответствии с письмом начальника ПТО МУП г.Астрахани «Астрводоканал» от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что сеть водопровода <данные изъяты> проходящая по <адрес> состоит на балансе предприятия. Сеть водопровода <данные изъяты>, проходящая от указанной сети в направлении жилых домов по <адрес> на балансе предприятия не состоит. Из приложенной схемы сети, данный факт подтверждается.

Из письма прокуратуры Трусовского района от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сеть водопровода, идущая в направлении жилых домов по <адрес> в границах земельного участка с кадастровым № на балансе МУП <адрес>» Астрводоканал» не состоит. Информация о выдаче технических условий на строительство указанной сети отсутствует. Администрацией г.Астрахани работа по постановке указанного объекта в качестве бесхозяйного не проводилась. Подготовлен проект распоряжения администрации МО «Город Астрахань» «О постановке на баланс МУП г.Астрахани «Астрводоканал» ранее не учтенных сетей водоснабжения по <адрес>, который проходит процедуру согласования.

Разрешая спор по существу, оценив исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также руководствуясь статьями 614, 610, 611, 620, 450 Гражданского кодека РФ, учитывая позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Обзоре Судебной практике по гражданским делам, связанным с разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017, установив, что решение по постановке объекта (линии водопровода) на учете в качестве бесхозяйного не проводилось, сети водоснабжения на баланс МУП г.Астрахани «Астрводоканал» не поставлены до заключения договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу, что участок не соответствует условиям договора аренды, что исключает его использование в целях, установленных договором, так и внесения арендной платы.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку при разрешении спора судом правильно установлены фактические обстоятельства дела и применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, при этом нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного решения, не допущено.

Согласно представленным судебной коллегией в порядке статей 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сведениям управления по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за исх.№ сеть водопровода, проходящая от <данные изъяты> в направлении жилых домов по <адрес>, на балансе МУП г.Астрахани «Астрводоканал» не состоит. Рассмотрение вопроса о передаче сети в хозяйственное ведение предприятия станет возможным только после выноса сети с территории земельного участка с кадастровым №.

Из ответа прокуратуры Трусовского района от ДД.ММ.ГГГГ за исх.№ на запрос судебной коллегии следует, что проект распоряжения «О постановке на баланс МУП г.Астрахани «Астрводоканал» ранее неучтённой сети водопровода по <адрес> проходит процедуру согласования, что подтверждается ответом МУП г.Астрахани «Астрводоканал» от ДД.ММ.ГГГГ за исх.№ о направлении в управление по коммунальному хозяйству и благоустройству администрации МО «Город Астрахань» ответов с замечаниями к проекту.

В силу п. 1 ст.612Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.2 ст.612Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п.п. 2 и 4 ст. 620Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Довод жалобы о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка истцу не было известно о наличии под ним сети водопровода исходя из градостроительного плана спорного земельного участка утвержденного распоряжением администрации МО «Город Астрахань» от ДД.ММ.ГГГГ №, судебной коллегией отклоняются, как не свидетельствующие о наличии оснований для отмены решения суда, поскольку не подтверждают возможность использования земельного участка арендатором по целевому назначению, а именно для индивидуального жилищного строительства.

В данном случае передача спорного земельного участка арендатору подтверждает лишь переход в его владение земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного и целевого использования.

Доказательств осведомленности арендатора об имеющихся ограничениях в использовании данного имущества, с наличием которых при его приобретении она была согласна, стороной истца не представлены.

В свою очередь, арендатором предпринимались действия по реализации права на строительство объекта недвижимости на земельном участке, однако разрешение на размещения объекта ИЖС или садового дома на спорном земельном участке им не получено по причине недопустимости строительства жилого дома на земельном участке на расстоянии менее 5 метров от водопровода диаметром 100 мм, то есть наличие линии бесхозяйного водопровода препятствует ответчику использовать участок в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества.

Довод жалобы относительно бездействий ответчика в не проведении мероприятий по установлению охранной зоны сети водоснабжения или ее выносу за пределы участка, свидетельствующие об умышленном неисполнении ответчиком условий договора, судом отклоняются и признаются необоснованными, поскольку соответствующие обязанности на арендатора договором аренды земельного участка не возложены.

Что касается доводов жалобы о наличии существенных оснований для расторжения договора по причине невнесения арендной платы, являются несостоятельными, поскольку арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.), следовательно, данные обстоятельства не будут являться существенными нарушениями условий договора, влекущие расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе кредитора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий применению, дал правовую оценку собранным и исследованным доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств и обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению спора, судом не допущено. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 июля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 октября 2024 года.

Председательствующий Беляков А.А.

Судьи областного суда Алтаякова А.М.

Лапшина Л.Б.