Решение по делу № 2-221/2023 (2[1]-2552/2022;) от 21.10.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гр.дело №2[1]-25/2022 (2[1]-1718/2021)

г.Бузулук 13 января 2023 года

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Баймурзаевой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Алексеевой Н.К.,

с участием ответчика Ежелева В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кумыспаева К.А. к Ежелеву В.В. о признании сделки купли-продажи недействительной,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - конкурсного управляющего ООО «<данные изъяты>» Д.В.Н.,

УСТАНОВИЛ:

Кумыспаев К.А. обратился в суд с иском к Ежелеву В.В. о признании сделки купли-продажи недействительной. В обоснование заявленных требований указал, что ** ** **** он приобрел у ООО «<данные изъяты>» недвижимое имущество-мельницу, расположенное по адресу: <адрес>, по цене 60000 рублей,. Договор на регистрацию в Россреестр был сдан ** ** **** с представителем ООО «<данные изъяты>», однако ** ** **** получил уведомление о приостановлении государственной регистрации права. Государственный регистратор права указывает, что в целях устранения причин приостановления необходимо дополнительно предоставить в орган регистрации правоустанавливающие документы, в соответствии с требованиями ГК РФ не менее чем в двух экземплярах - подлинниках; а так же документы о снятии ареста, запрещения в отношении здания с кадастровым номером №. Он связался с представителем ООО «<данные изъяты>», которая меня убедила, что еще один экземпляр договора подготовят и после снятия ареста ему сообщат, когда снова необходимо будет встретиться в МФЦ. Однако ** ** **** в процедуре регистрации перехода права ему было отказано, в связи с не устранением причин приостановлении регистрации. В ** ** **** года на территории мельницы появились неизвестные ему люди. Человек представился Ежелевым В.В. и указал, что купил данную мельницу и является собственником. Он заказал выписку ЕГРН на данный объект, действительно согласно выписке ЕГРН от ** ** **** собственником значился Ежелев В.В., запись регистрации №. Так же он обратился в МО МВД России «Бузулукский» УМВД по Оренбургской области о проведении проверки правомерности регистрации права собственности на мельницу за Ежелевым В.В. Данная мельница была куплена им у ООО «<данные изъяты>», и продавать данную мельницу иному лицу не имела права, таким образом, сделка по распоряжению мельницей между ООО «<данные изъяты>» и Ежелевым В.В. недействительна. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Просит признать недействительной сделку купли-продажи между ООО «<данные изъяты>» и Ежелевым В.В. недействительной. Аннулировать запись в ЕГРН № от ** ** **** о праве собственности Ежелева В.В..

Определением суда от ** ** **** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего Д.В.Н..

В судебное заседание истец не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Ответчик Ежелев В.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, пояснил, что о договоре купли-продажи между ООО «<данные изъяты>» и Кумыспаевым К.А. от ** ** **** ему ничего не было известно. Ему поступило предложение о приобретении нежилого помещения – мельницы, и он согласился. Продавец ничего ему не сообщал о договоре с Кумыспаевым К.А. Он является законным владельцем данного нежилого помещения. Просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Третье лицо- конкурсный управляющий Д.В.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела, неявившиеся лица, участвующие в деле, об отложении разбирательства по делу не просили, суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав ответчика Ежелева В.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пункте 1 статьи 549 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 35 Постановления Пленума Верховного Суда Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Возмездность и добросовестность приобретения имущества подлежит доказыванию ответчиком. Кроме того, ответчик - добросовестный приобретатель - вправе предъявлять доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании свидетельства о государственной регистрации права № от ** ** **** ООО «<данные изъяты>» являлось собственником нежилого здания, мельницы, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв №, лит. <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи № от ** ** **** Кумыспаев К.А. купил у ООО «<данные изъяты>» мельницу по цене 60000 рублей, адрес нахождения: <адрес>.

Согласно п. 3.2 договора, покупатель обязуется произвести оплату в течении трех дней с момента заключения настоящего договора.

** ** **** Кумыспаев К.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации перехода права в отношении нежилого здания, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>.

Уведомлением №№ от ** ** **** Кумыспаев К.А. извещен о приостановлении государственной регистрации права.

Согласно данному уведомлению, осуществление учетно-регистрационных действий приостанавливается в связи с тем, что:

- согласно представленному договору предметом является мельница, по адресу: <адрес>. Иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору отсутствуют, что не соответствует ст. 554 ГК РФ. При этом, согласно сведениям из ЕГРН здание с кадастровым номером № – мельница, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, право собственности ООО «<данные изъяты>» зарегистрировано ** ** **** за №;

- договор купли-продажи № от ** ** **** представлен в одном экземпляре, что не соответствует пункту 1 части 3 статьи 21 Закона;

- в отношении объекта недвижимого имущества имеется запись о запрете на совершение действий по регистрации.

В целях устранения причин приостановления предложено предоставить в орган регистрации правоустанавливающие документы в соответствии с требованиями ГК РФ не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, а также документы о снятии ареста, запрещения в отношении здания с кадастровым номером №.

Уведомлением №№ от ** ** **** Кумыспаев К.А. извещен об отказе государственной регистрации права, в связи с непредставлением документов, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации права.

В соответствии с договором купли-продажи от ** ** ****, заключенного между ООО «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего Д.В.Н. действующим на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области и Ежелевым В.В., последний по итогам продаж путем заключения прямых договоров в рамках дела о банкротстве, является правообладателем нежилого помещения, здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанное нежилое здание передано покупателю Ежелеву В.В. согласно акту приема-передачи от ** ** ****.

Право собственности Ежелева В.В. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за № от ** ** ****.

Согласно сведениям из ЭГРЮЛ от ** ** **** следует, что в отношении ООО «<данные изъяты>» определением суда от ** ** **** завершена процедура конкурсного производства. Деятельность Общества прекращена (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве).

Обращаясь с указанным иском, истец ссылается на то, что ООО «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего Д.В.Н не имело право продавать спорное недвижимое имущество, так как фактически правообладателем данного имущества являлся истец.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего на момент заключения договора купли-продажи от ** ** **** г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Между тем, из материалов дела усматривается, что права на нежилое помещение с кадастровым номером с кадастровым номером № за Кумыспаевым К.А. с ** ** **** года по ** ** **** год не регистрировались. Уведомлением №№ от ** ** **** Кумыспаеву К.А. отказано в государственной регистрации права.

Кроме того, суд указывает, что по договору купли-продажи от ** ** **** не определен предмет договора, хотя на момент заключения данного договора право собственности ООО «<данные изъяты>» на спорный объект недвижимости был зарегистрирован в органах регистрации.

Спорный объект недвижимости имел инвентарный №, кадастровый №, также имел определенный адрес нахождения: <адрес>.

Однако в договоре купли-продажи от ** ** **** данные сведения в отношении объекта недвижимости не определены, в связи с чем не возможно с достоверностью установить было ли предметом данного договора нежилое здание, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>.

В пункте 58 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59 Пленума).

Сведений о владении Кумыспаевым К.А. спорным нежилым зданием материалы дела не содержат. Документов, подтверждающих исполнение договора, в виде оплаты 60000 рублей истцом также в материалы дела не представлено.

Кроме того, указывает на то, что в материалы дела Кумыспаевым К.А. не представлен оригинал договора купли-продажи от ** ** ****

В соответствии с частью 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Таким образом, суд указывает, что ООО «<данные изъяты>» являясь собственником нежилого здания, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, имело право по своему усмотрению распоряжаться им, в том числе заключать в отношении данного имущества договор купли продажи с Ежелевым В.В.

При указанных обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат.

руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое требование Кумыспаева К.А. к Ежелеву В.В. о признании сделки купли-продажи недействительной оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Н.А.Баймурзаева

Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2022 года.

Подлинник решения хранится в материалах гражданского дела №2[1]-25/2022 (2[1]-1718/2021 (2[1]-1718/2021) (УИД56RS0008-01-2022-003268-13), находящемся в производстве Бузулукского районного суда Оренбургской области.