К делу № 2-684/2020

                                                                УИД__________________________

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 июня 2020 года                                                                         гор. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара

в составе:

председательствующего             Токаревой М.А.,

при секретаре                                     Мясниковой А.А.,

       рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Перфильевой О.А. к Калантаевской Т.С. и Васильеву Д.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, применении к оспариваемой сделке правил договора займа и договора залога,

                                            У С Т А Н О В И Л:

Перфильева О.А. обратилась в суд с иском к Калантаевской Т.С. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Перфильевой О.А. и Калантаевской Т.С. недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки и применении к оспариваемой сделке правил договора займа и договора залога в отношении квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Определением Прикубанского районного суда гор. Краснодара от 30.10.2019 года к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО6, в качестве третьего лица на стороне ответчика был привлечен Фармазян А.С.

Определением Прикубанского районного суда гор. Краснодара от 29.01.2020 года к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Васильев Д.В., исключен ФИО6 из числа ответчиков.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Перфильевой О.А. (продавец) и Калантаевской Т.С. (покупатель) в лице представителя Лукки Р.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, зарегистрированный в установленном законом порядке. Истец считает, что указанная сделка является притворной, поскольку совершена с целью прикрыть другую сделку-договор займа денежных средств с залогом недвижимого имущества. Истица денежные средства в руки не получала, поскольку денежные средства были переданы сразу в руки ФИО9 для открытия им и ведения бизнеса. В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендатор) и Калантаевской Т.С. (арендодатель) был заключен договор аренды №, условием которого ответчик предоставляет истцу в аренду спорную квартиру сроком на 6 месяцев, в период с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составляет 115 800 рублей за 1 календарный месяц. Указанные обстоятельства, а также то, что после отчуждения единственного жилого помещения - квартиры Перфильевой О.А. не было приобретено никакого иного имущества, что квартира продана по заведомо заниженной цене отличной от рыночной стоимости при фактической стоимости объекта <данные изъяты> рублей, а также заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по истечении короткого промежутка времени, между теми же лицами, предметом которого является квартира, являющаяся предметом договора купли-продажи, истец считает надлежащим доказательством того, что оспариваемая сделка являлась притворной, которая фактически прикрывала собой договор займа на сумму <данные изъяты> рублей, обеспеченный залогом квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. Впоследствии, данная квартира несколько раз была перепродана. Так, право собственности перешло от Калантаевской Т.С. к Фармазяну А.С., от последнего к ФИО6, и от последнего к Васильеву Д.В., при этом обязательство последнего правообладателя обеспечено ипотекой ПАО “Сбербанк России”.

На основании изложенного, истица просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Перфильевой О.А. и Калантаевской Т.С., недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности сделки, признав за Перфильевой О.А. право собственности на спорную квартиру; признать заключенным договор займа между Перфильевой О.А. (заемщик) и Калантаевской Т.С. (заимодавец) на сумму в размере <данные изъяты> рублей с процентами в размере 213 109 рублей за весь период займа, с установлением обеспечительных мер в виде залога недвижимого имущества (ипотеки) - спорной квартиры. Указать, что настоящее решение является основанием для регистрации права собственности Перфильевой О.А. недвижимого имущества - спорной квартиры, а также залога указанного жилого помещения.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности Извеков А.В. поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме, и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между Перфильевой О.А. (продавец) и Калантаевской Т.С. (покупатель) действительно был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, однако, данная сделка является притворной. Истец после отчуждение единственного жилого помещения - квартиры не приобрела иное недвижимое имущество для проживания и пользования. Также, между истцом и Калантаевской Т.С. был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истец проживала в спорной квартире, однако принятые на себя обязательства по уплате арендных платежей не исполняла. Согласно справке ТСН “Фестивальный-7”, контрагентом по уплате коммунальных платежей на протяжении всего 2018 года являлась Перфильева О.А. Перфильева О.А. самостоятельно и в добровольном порядке освободила спорный объект недвижимости и снялась с регистрационного учета в декабре 2018 года, когда ее об этом попросил нынешний на тот период собственник - ФИО6 Также указал, что основанием для признании сделки притворной является то, что после заключения сделки все денежные средства, вырученные от продажи спорной квартиры, получил ФИО9, который впоследствии похитил их. В настоящее время в производстве органов предварительного расследования имеется уголовное дело по данному факту, что подтверждает факт кражи денежных средств и является основанием для признания сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной).

Представитель ответчика Калантаевской Т.С. по доверенности Гусеина Е.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила суд в их удовлетворении отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве. При этом пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ее доверителем и истцом был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, который содержит все существенные условия договора, подписан лично продавцом и покупателем, прошел государственную регистрацию, исполнен сторонами. Пунктом 2 договора купли-продажи установлено, что денежные средства покупателем были уплачены продавцу в полном объеме, что также подтверждается собственноручной составленной ФИО11 распиской. Данные обстоятельства также указывают на недобросовестное поведение истца, ее попытке ввести суд и участников процесса в заблуждение. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Учитывая изложенное, а также то, что истец является дееспособным лицом, не страдает психическими расстройствами, имеет образование, следовательно, видела и понимала какую сделку заключает с Калантаевской Т.С., в связи с чем доводы искового заявления о том, что истец не знала, что подписывала договор купли-продажи, а не договор займа и договор залога, являются голословными и заслуживающими критичной оценки суда. Вышеуказанный объект недвижимости приобретался Калантаевской Т.С. с целью сдачи его в аренду с последующей продажей. Данный факт был известен истцу, в связи с чем от него (Истца) Калантаевской Т.С. поступило предложение по аренде объекта недвижимости с правом выкупа. Так, ДД.ММ.ГГГГ (спустя 4 месяца после заключения сделки по договору купли-продажи) между Калантаевской Т.С. (арендодатель) и Перфильевой О.А. (арендатор) был заключен Договор аренды квартиры № спорной квартиры. Таким образом, Перфильева О.А. знала о том, что она не является собственником объекта недвижимости, а также о том, что она утратила право пользования объектом недвижимости, что в очередной раз подтверждает голословность искового заявления. Кроме того, считает, Перфильева О.А. в исковом заявлении преднамеренно скрывает подлинные сведения и обстоятельства, предоставляет недостоверную информацию, что также подтверждается следующими доказательствами. Так, в июле месяце 2018 истец обратилась к Калантаевской Т.С. о выкупе спорного объекта недвижимости, назначила встречу, на которую прибыла со своим, как она утверждала, “близким человеком - гражданским супругом” - по имени Руфан. При этом Перфильева О.А. пояснила Калантаевской Т.С., что по имеющимся договоренностям между нею и ее “гражданским супругом” Руфаном, покупателем объектов недвижимости будет Фармазян А.С., и попросила Калантаевскую Т.С. продать объекты недвижимости Фармазяну А.С. по оговоренными между истцом и ответчиком условиям. На все предупреждения Калантаевской Т.С. Истец отвечала, что такая сделка ей необходима и они со своим “близким человеком” разберутся сами в их вопросах и к Калантаевской Т.С. у Истца никаких претензий нет и она (Истец) благодарна за ее порядочность и долгое время ожидания. После чего, ДД.ММ.ГГГГ между Перфильевой О.А. и Калантаевской Т.С. было составлено соглашение о передаче объекта недвижимости третьему лицу, из которого следует, что Истец передает право купли-продажи третьему лицу, а именно: Фармазяну А.С. Так, ДД.ММ.ГГГГ между Калантаевской Т.С. и Фармазяном А.С., с письменного согласия Перфильевой О.А., был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. Фармазяном А.С. в присутствии Перфильевой О.А. были переданы Калантаевской Т.С. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей за объекты недвижимости в полном объеме. С учетом изложенного указала, что представителем истца представлены косвенные доказательства по делу, а также документы, никоим образом не касающиеся рассмотрения по существу данного дела, что Перфильева О.А. по своей воле произвела отчуждение квартиры в пользу Калантаевской Т.С., ее никто не заставлял и не угрожал совершать данную сделку. Распорядившись по своему усмотрению денежными средствами, вырученными от продажи квартиры, потратив их, истец решила незаконным и мошенническим путем завладеть квартирой, при этом, не отдавать Калантаевской Т.С. денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Просила суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчик Васильев Д.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, и пояснил, что истец вводит суд в заблуждение, указывая в иске, что в настоящее время она проживает в спорной квартире. Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и Васильевым Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Право собственности за ФИО12 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. С момента приобретения имущества по настоящее время в спорной квартире проживают Васильев Д.В. со своей семьей - супругой и малолетним ребенком. Истец, убедившись в том, что ее ввели в заблуждение, в течение длительного периода времени (с даты заключения сделки и перехода права собственности от Истца к Калантаевской Т.С. прошло более 1,5 лет) не принимала никаких действий для защиты своих прав и законных интересов. Считает, что обманутый человек не будет такой срок отказываться от восстановления своих прав, совершая при этом ряд последовательных действий, направленных на отчуждение спорной квартиры (заключение договора купли-продажи, договора аренды, соглашения о передаче права покупки третьему лицу). Данные обстоятельства указывают на недобросовестное поведение истца, ее попытке ввести суд и участников процесса в заблуждение, с целью изъятия спорного объекта недвижимости у его законных владельцев, причинив тем самым моральный и материальный ущерб. Указал, что он по настоящее время является собственником спорной квартиры, которая была приобретена им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО6 Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Приобретение объекта недвижимости осуществлялось им с использованием кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Также указал, что сделка по приобретению им квартиры носила возмездных характер, и в соответствии с п. 2.2.1. договора купли-продажи, в день заключения договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается собственноручной распиской ФИО13; оставшаяся часть денежных средств в размере 3 500 000 рублей была перечислена продавцу ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, считает, что Васильев Д.В. является добросовестным приобретателем. С учетом изложенного, просил суд отказать в удовлетворении требований иска по основаниям, изложенным им в письменных возражениях.

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО “Сбербанк России” по доверенности Сыворотнева Е.И. возражала против заявленных требований, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление, и пояснила, что действительно по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Васильевым Д.В. была приобретена в собственность спорная квартира у ФИО13 с использованием кредитных денежных средств, представленных ПАО “Сбербанк России”. С даты заключения сделки по настоящее время ответчик Васильев Д.В. исправно и надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по кредитному договору (ипотеке), спорный объект недвижимости находится в залоге у Банка до полного исполнения Васильевым Д.В. принятых на себя обязательств - погашении задолженности по кредитному договору. При этом, перед заключением сделки Банком была проведена тщательная проверка юридический чистоты приобретаемого Васильевым Д.В. объекта недвижимости, никаких спорных вопросов при в отношении объекта недвижимости установлено не было.

Третьи лица - Фармазян А.С. и ФИО6 в судебное заседание не явились. О дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом – судебной повесткой. О причинах неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

Принимая во внимание изложенное, учитывая отсутствие доказательств уважительности причин неявки третьих лиц, суд в соответствии с частью 3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Фармазяна А.С. и ФИО6

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами( ст. 422).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу требований п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

    В соответствии п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

    В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом установлено, истица Перфильева О.А., на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, акта сдачи приемки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, являлась собственником квартиры, назначение: жилое, площадь: общая <данные изъяты> кв.м., этаж: 3, кадастровый (или условный) №, расположенной по адресу: <адрес>.

Право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО15 (продавец) и гр. Лукки Р.В., действующим по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени гр. Калантаевской Т.С. (покупатель), был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истица передала, а ответчик Калантаевская Т.С. приняла в собственность за плату квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 2 договора, отчуждаемая квартира продана покупателю за <данные изъяты>., уплаченных продавцу покупателем до подписания договора в полном объеме. В соответствии с условиями абз. 2 п. 5 указанного договора, что зарегистрированная в квартире Перфильева О.А. обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней с момента заключения настоящего договора.

Факт получения денежных средств по указанному договору истицей ФИО15 подтверждается собственноручно исполненной Перфильевой О.А. распиской в получении денежных средств в размере <данные изъяты> рубль от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу объекта покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов с момента его подписания.

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, и за Калантаевской Т.С. ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на квартиру, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права №.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами были соблюдены требования закона о письменной форме, а также по содержанию договора купли-продажи недвижимости, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указана цена недвижимости, согласованная сторонами, договор подписан сторонами собственноручно, прошел государственную регистрацию, в связи с чем суд приходит к выводу, что данный договор купли-продажи полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Своей подписью в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец Перфильева О.А. подтверждает, что не лишена дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, не страдает заболеванием, препятствующим осознать суть настоящего договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на невыгодных для себя условиях.

Впоследствии, спустя четыре месяца, ДД.ММ.ГГГГ между Калантаевской Т.С. (арендодатель) и Перфильевой О.А. (арендатор) был заключен договор аренды квартиры № предметом которого является предоставление арендодателем в аренду арендатору квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу сроком на 6 месяцев.

Пунктами 1.2.-1.2.4 договора аренды была установлена арендная плата за пользование имуществом, а также порядок и сроки ее оплаты.

В соответствии с пунктом 1.5. договора аренды, при исполнении условий настоящего договора арендатор (Перфильева О.А.) имеет право приобрести у арендодателя (Калантаевской Т.С.) арендованное имущество по цене <данные изъяты>

Из пояснений представителя ответчика Калантаевской Т.С. по доверенности Гусеиной Е.С. в судебном заседании следует, что на протяжении двух месяцев - за период май и июнь истица надлежащим образом и в полном объеме выполняла принятые на себя по договору аренды обязательства в части уплаты ежемесячных арендных платежей, производила расчет наличными денежными средствами, что также подтверждается отсутствием судебного спора по договору аренды.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились досрочно расторгнуть договор аренды квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.п. 2,3 соглашения, задолженности по арендной плате арендатор перед арендодателем не имеет. Арендатор не имеет претензий к арендодателю, ни имущественных, ни каких-либо иных. Соглашение подписано сторонами, не оспорено в установленном законом порядке кем-либо из сторон, в связи с чем, ставить его под сомнение оснований у суда не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ между Калантаевской Т.С. (продавец) и Фармазян А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения.

Покупателем Фармазян А.С. в присутствии Перфильевой О.А. были переданы Калантаевской Т.С. денежные средства по указанному договору в размере <данные изъяты> рублей в полном объеме.

Истица Перфильева О.А. собственноручно подписывая с ответчиком    Калантаевской Т.С. три письменных договора ( договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды, соглашение о расторжении договора аренды), понимала природу сделок, то есть правовые последствия, на которые они направлены.

Действия истицы по заключению договора купли-продажи свидетельствуют о том, что она желала отчуждения квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, и понимала, что собственником квартиры является Калантаевская Т.С., и в последующем отказалась от своего права приобретения квартиры с передачей такого права третьему лицу.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был также зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п.п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для признания сделки недействительной на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, либо совершали ее с целью прикрыть другую сделку. При этом обязательным условием признания сделки мнимой или притворной является порочность воли каждой из ее сторон. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

По смыслу вышеуказанных правовых норм, и разъяснений ВС РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является

Указанное подтверждается судебной практикой, например, Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по делу №.

Таким образом, ссылаясь на положения ст. 170 ГК РФ истцу необходимо доказать наличие воли обеих сторон оспариваемой сделки на достижение иной цели (в данном случае заключение договора денежного займа); с учетом правил ст. 432 ГК РФ, достижения сторонами спора соглашения по всем существенным условиям договора денежного займа; неисполнение сторонами тех действий, которые предусмотрены притворной сделкой; доказать причину невозможности заключения прикрываемой сделки между сторонами и необходимости применения такой сделки.

Также, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение судом вопроса о том, была ли воля истицы Перфильевой О.А. и ответчика Калантаевской Т.С. направлена на достижение одних правовых последствий.

При заключении договора купли-продажи недвижимости целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.

Судом установлено, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определены стороны и предмет договора, явно выражена воля сторон, заключая договор купли-продажи стороны достигли правового результата, соответствующего договору купли-продажи, договор исполнен сторонами: продавцом получены денежные средства, а за покупателем зарегистрировано право собственности на квартиру и получена выписка из ЕГРН.

При заключении оспариваемого договора купли-продажи Перфильева О.А. четко и ясно выразила свою волю на отчуждение спорного недвижимого имущества Калантаевской Т.С. путем заключения договора купли-продажи, это выражается в том, что ее действия были последовательны, осознаны, направлены на заключение сделки купли-продажи, условия, которые могли бы ввести стороны в заблуждение относительно характера и последствий сделки, в оспариваемом договоре отсутствуют.

Ссылку истицы Перфильевой О.А. на то, что стоимость квартиры была занижена, по сравнению с ее рыночной стоимостью, суд считает несостоятельной, поскольку это не свидетельствует о недействительности сделки и обмане со стороны покупателя, при условии, что продавцом Перфильевой О.А. указанная сумма была получена полностью, что подтверждается распиской.

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Суд, оценивая реальность намерений Перфильевой О.А. и Калантаевской Т.С. на совершение оспариваемого договора, считает, что будучи законным владельцем квартиры, истица фактически распорядилась принадлежащем ей недвижимым имуществом, и произвела его отчуждение в пользу Калантаевской Т.С. по договору купли-продажи, а последняя произвела оплату по нему.

Переход права собственности от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, был зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Таким образом, волеизъявление сторон путем подачи заявлений о государственной регистрации сделки, перехода права собственности и право собственности являются действиями, направленными на достижение правовых последствий подписанной ими сделки.

Учитывая, что истица Перфильева О.А. является дееспособным лицом, не страдает психическими расстройствами, и подписывая договор купли-продажи, она прекрасно понимала природу и предмета сделки, осознавала, что он не является договором займа, суд приходит к выводу, что истица Перфильева О.А. понимала последствия подписания договора купли-продажи, принятием денежных средств по нему от покупателя и подачей заявления о переходе права собственности подтвердила свою волю на отчуждение квартиры.

Истица, подписав договор купли-продажи, а впоследствии договор аренды квартиры, внося арендную плату, придерживаясь условий договора аренды, фактически подтверждала каждым платежом аренды понимание и принятие договора купли-продажи, чем также давала Калантаевской Т.С. основания полагать о намерении сохранить силу сделки, подтверждала свое согласие с титулом Калантаевской Т.С. и свое положение в качестве арендатора, а в последующем заверила Калантаевскую Т.С. о своем нежелании приобретать квартиру в свою собственность и передаче такого права третьему лицу.

Также, воля сторон, направленная на заключение именно договора купли-продажи объекта недвижимости (наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной), достижение соглашений по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, наличие соответствующих правовых последствий по заключенному договору купли-продажи, на которые изначально была направлена воля сторон сделки (переход права собственности), выполнение вытекающих из сделки прав и обязанностей (если сторонами выполняются вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является), безусловно, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, подтверждаются материалами дела, а именно: договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в установленном законом порядке; выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно. Недобросовестным поведением будет считаться, в частности, если лицо после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, т.е. вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной. Указанное ограничение относится как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в обзоре судебной практики за 2018 год, судам при рассмотрении исковых заявлений о признании сделок недействительными ввиду их притворности следует учитывать и применять также положения ч. 2 ст. 166 ГК РФ, согласно которой сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, лишается права оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Судом достоверно установлено, что никаких договоренностей по прикрытию каких-либо сделок между истицей Перфильевой О.А и ответчиком Калантаевской Т.С. не было, что подтверждается многочисленными соглашениями и последовательными действиями сторон по фиксации и регистрации их проявленной воли.

Как следует из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Ссылку истицы ФИО15 о том, что Калантаевская Т.С. не передавала ей денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает несостоятельной, поскольку она противоречит содержанию самого договора, подписанного сторонами, а также подтверждается распиской в получении денежных средств, исполненной собственноручно истицей ФИО15

Кроме того, доводы истицы Перфильевой О.А. о том, что перечисляя арендные платежи, она на самом деле исполняла обязательства по возврату заемных денежных средств и уплате процентов, суд считает необоснованными, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств того, что денежные средства передавались в счет уплаты суммы займа, истицей в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Таким образом, наличие договора займа, и его условий может быть подтверждено только письменными доказательствами, а показания свидетелей и пояснения истицы в данном случае являются недопустимыми доказательствами.

Письменных доказательств, подтверждающих заключение между сторонами договора займа на указанных истицей условиях, в материалах дела не содержится.

Также несостоятельными судом признаются доводы истицы о том, что квартира ответчику Калантаевской Т.С. не передавалась, поскольку указанное обстоятельство подтверждается условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому договор является документом, подтверждающим передачу объекта покупателю, и каких-либо актов и дополнительных документов не требуется.

Из представленной истицей справки ТСН “Фестивальный-7” усматривается, что истицей Перфильевой О.А. производилась оплата коммунальных услуг в период с 01.01.2018 года по 01.01.2019 года за спорную квартиру.

Однако, договор аренды квартиры был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ и расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, истица Перфильева О.А. являлась арендатором квартиры, по условиям договора аренды обязана была оплачивать все коммунальные платежи за квартиру.

Более того, как подтвердил в судебном заседании представитель истицы Извеков А.В., истица в декабре 2018 года добровольно выехала из квартиры, что свидетельствует об отсутствии намерения на совершение иной сделки, кроме как отчуждение квартиры.

При таких обстоятельствах, руководствуясь требованиями ст. 170 Гражданского кодекса РФ, суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных истицей Перфильевой О.А требований о признания указанного договора купли-продажи ничтожным (притворным) не имеется.

Как разъяснено в абз. 2,3 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г., ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на квартиру было зарегистрировано право собственности за Фармазяном А.С. (запись государственной регистрации права №); ДД.ММ.ГГГГ - за ФИО6 (запись государственной регистрации права №), ДД.ММ.ГГГГ - за Васильевым Д.В. (запись государственной регистрации права №).

Право собственности ответчика Васильева Д.В. возникло на основании возмездной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ним и ФИО6, и зарегистрированной в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Таким образом, право собственности на спорную квартиру в настоящее время перешло к ответчику Васильеву Д.В., который приобрел ее как за счет личных денежных средств, так и за счет кредитных средств, предоставленных ПАО “Сбербанк России” по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира находится в залоге у Банка, в качестве обеспечения исполнения заемщиком Васильевым Д.В. своих обязательств по кредитному договору.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что с даты заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчик Васильев Д.В. вместе со своей семьей проживает в вышеуказанной квартире, исправно и надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по кредитному договору, в связи с чем признание договора купли-продажи квартиры недействительным повлечет нарушение баланса прав и охраняемых законном интересов иных лиц.

Суд учитывает, что перед заключением сделки покупателем Васильевым Д.В. и Банком была проведена тщательная проверка юридический чистоты приобретаемого им объекта недвижимости, в том числе: специалистами Банка были проверены предварительный договор купли-продажи, отчет об оценке, копия паспорта продавца, документ-основание, подтверждающий право собственности продавца на объект недвижимости, справка об отсутствии зарегистрированных жильцов в квартире, технический паспорт по объекту недвижимости.

По результатам проверки, Банком было дано одобрение на совершение сделки по приобретению Васильевым Д.В. данного объекта недвижимости, поскольку никаких спорных вопросов при проверке юридической чистоты в отношении объекта недвижимости установлено не было.

Указанное обстоятельство было также подтверждено в судебном заседании представителем ПАО “Сбербанк России”.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры, ответчиком Васильевым Д.В. были предприняты исчерпывающие меры по исключению риска приобретения объекта недвижимости, который имеет обременение или ограничение прав, на наличие залоговых обязательств, обременений, арестов, запретов, что свидетельствует о добросовестности покупателя, который действует со всей степенью осмотрительности при заключении сделки.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что собственник квартиры Васильев Д.В. является добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ)

В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Перфильевой О.А. к Калантаевской Т.С. и Васильеву Д.В. о признании сделки недействительной (притворной), применении последствий недействительности сделки, применении к оспариваемой сделке правил договора займа и договора залога, поскольку они являются незаконными и необоснованными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                                           Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░), ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ :

Полный текст документа доступен по подписке.
490 ₽/мес.
первый месяц, далее 990₽/мес.
Купить подписку

2-684/2020

Категория:
Гражданские
Статус:
ОТКАЗАНО в удовлетворении иска (заявлении, жалобы)
Истцы
Перфильева Ольга Анатольевна
Ответчики
Сулименко Ю.Н.
Васильев Д.В.
Калантаевская Татьяна Сергеевна
ПАО Сбербанк
Другие
Фармазян А.С.
Гусеина Е.С.
Извеков Артем Владимирович
Суд
Прикубанский районный суд г. Краснодара
Судья
Токарева Мария Александровна
Дело на сайте суда
krasnodar-prikubansky.krd.sudrf.ru
17.06.2020Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде
17.06.2020Передача материалов судье
17.06.2020Решение вопроса о принятии иска (заявления, жалобы) к рассмотрению
17.06.2020Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
17.06.2020Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
17.06.2020Судебное заседание
17.06.2020Судебное заседание
03.12.2019Судебное заседание
29.01.2020Судебное заседание
25.03.2020Судебное заседание
30.04.2020Судебное заседание
27.07.2020Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде
27.07.2020Передача материалов судье
27.07.2020Решение вопроса о принятии иска (заявления, жалобы) к рассмотрению
27.07.2020Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
27.07.2020Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
27.07.2020Судебное заседание
27.07.2020Судебное заседание
08.08.2020Регистрация иска (заявления, жалобы) в суде
08.08.2020Передача материалов судье
08.08.2020Решение вопроса о принятии иска (заявления, жалобы) к рассмотрению
08.08.2020Вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству
08.08.2020Вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству
08.08.2020Судебное заседание
08.08.2020Судебное заседание
28.07.2020Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме
28.07.2020Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
28.07.2020Дело оформлено
09.06.2020
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее