Решение от 04.09.2024 по делу № 2-753/2024 от 15.05.2024

       к делу № 2-753/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 сентября 2024 года                                             г. Адыгейск

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего судьи Берзегова Б.В.,

при секретаре Шеуджен А.А.,

с участием:

старшего помощника Теучежского межрайонного прокурора Кибиткиной И.В.,

представителя ответчика (третьего лица по встречному иску) администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» - Хачмамук Ш.Н. по доверенности,

представителя ответчика (третьего лица по встречному иску) Панеш М.А. – Дрегля Г.М. по доверенности,

представителя ответчика (истца по встречному иску) Яблановской М.В. – Зазий А.А. по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Теучежского межрайонного прокурора, в интересах неопределенного круга лиц, общества и государства, муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение», к администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», Панеш ФИО12, Яблановской ФИО13 и кадастровому инженеру Бат ФИО14 о признании прав отсутствующим, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки и по встречному исковому заявлению Яблановской ФИО15 к администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Теучежский межрайонный прокурор, в интересах неопределенного круга лиц, общества и государства, муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение», обратился в суд с иском к администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», Панеш М.А., Яблановской М.В. и кадастровому инженеру Бат Е.В. о признании прав отсутствующим, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что Теучежской межрайонной прокуратурой проведена плановая проверка, в рамках которой проверено исполнение требований земельного законодательства при распоряжении земельными участками, которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» и Панеш М.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, из категории «земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 3795 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно преамбуле Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, он заключен на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Согласно п. 1.2. Договора, на земельном участке имеется объект недвижимости - жилое помещение - жилой дом площадью 40,6 кв.м. с кадастровым номером №.

Цена земельного участка по Договору исчислена в виде 3% от кадастровой стоимости и составила 136 031,4 рублей (п. 2.1 Договора).

21.08.2023    Панеш М.А. заполнена декларация об объекте недвижимости «жилой дом», расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, год завершения строительства - 2022, количество этажей - 1, материал наружных стен - шлакобетон. Правообладателем объекта указана Панеш М.А. к декларации приложена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №.

Далее, на основании договора на выполнение кадастровых работ № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Бат Е.В. ДД.ММ.ГГГГ подготовлен технический план указанного выше здания. Из технического плана следует, что здание является жилым домом, назначение здания «жилое», год завершения строительства - 2022, количество этажей - 1, материал наружных стен - шлакобетонные, площадь объекта недвижимости 40,6 кв.м. Согласно плану, здание состоит из одного помещения без планировки с двумя окнами и дверью.

20.09.2023    Панеш М.А. зарегистрировано право собственности на указанный «жилой дом» и ему присвоен кадастровый №.

Далее Панеш М.А. обратилась в администрацию МО «Тлюстенхабльское городское поселение» с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:1843, на котором ей возведен «жилой дом» с кадастровым номером №.

22.09.2023    между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» и Панеш М.А. на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи указанного земельного участка и покупателем зарегистрировано право собственности на него.

В ходе выездной проверки межрайонной прокуратурой установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект, которому присвоен кадастровый №.

Указанный объект «жилой дом» не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам: здание является временным сооружением, отсутствует фундамент с углублением, в оконных проемах отсутствует остекление, в дверном проеме отсутствует дверь, пол отсутствует (здание стоит на земле), коммуникации (газ, вода, свет, канализация) отсутствуют, внутренняя планировка отсутствует, на здании имеются трещины, расхождения швов, кладка блоков по качеству произведена на низком уровне, кровля не обеспечивает защиту помещения от осадков, ветра, пыли, плотные стыки между кровлей и стенами помещения отсутствуют (просвет более 3 см), помещение не отвечает строительным и санитарным нормам и параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, помещение не пригодно для проживания и удовлетворения гражданами хозяйственно - бытовых нужд.

Обязательным квалифицирующим признаком недвижимости является самостоятельное функциональное назначение объекта, позволяющее рассматривать его в качестве объекта гражданских прав. Спорный объект такими характеристиками не обладает, он не является капитальным, в отношении него не может быть осуществлен государственный кадастровый учет.

Таким образом, расположенный на земельном участке объект строительства не имеет признаков капитальности, прочно не связан с землей, не имеет монолитной связи между блоками и может быть перемещен без несоразмерного ущерба конструкции, в связи с чем он не отвечает признакам объекта недвижимого имущества по смыслу статьи 130 ГК РФ.

С учетом изложенного, Панеш М.А. не имела законных оснований для выкупа земельного участка с кадастровым номером № в связи с возведением на нем якобы «жилого дома», так как цели предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства не достигнуты, объект с кадастровым номером № жилым домом не является и возведен лишь в целях противоправного льготного выкупа земли.

Кадастровым инженером Бат Е.В. при составлении технического плана здания, которому присвоен кадастровый №, были удостоверены заведомо ложные и не соответствующие действительности факты того, что данное здание является оконченным строительством жилым домом.

Таким образом, технический план здания № заведомо составлен кадастровым инженером Бат Е.В. с нарушением требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», что влечет его недействительность.

С учетом того, что кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется на основании технического плана, подготовка кадастровым инженером Бат Е.В. заведомо недостоверного технического плана здания, которому присвоен №, способствовала незаконному выбытию земельного участка с кадастровым номером № из распоряжения органа местного самоуправления (земля, собственность на которую не разграничена).

31.01.2024    между Панеш М.А. (в лице представителя ФИО11) и Яблановской М.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем объекта №. Согласно п. 4 договора земельный участок продан за 3 162 0000 рублей, при этом прописью указано «три миллиона сто шестьдесят две тысячи», а жилой дом продан за 415 998 рублей.

Анализ действий Панеш М.А. наглядно свидетельствует о фиктивности возведения объекта лишь с целью получения земельного участка в собственность, так как после регистрации права собственности на землю, она перепродала ее Яблановской М.В., что говорит об отсутствии реального намерения проживать в данном объекте и удовлетворять свои бытовые потребности для чего якобы и возводилось это помещение. Кроме того, разница (выгода Панеш МА.) при продаже земельного участка составила более 3 000 000 рублей, что также свидетельствует о преследовании цели лишь выкупа земельного участка для дальнейшей его реализации за более высокую цену.

Сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № прямо противоречит требованиям земельного, гражданского и градостроительного законодательства, что влечет недействительность всех последующих сделок с данным объектом недвижимости.

В результате заключения оспариваемого Договора купли-продажи нарушаются принципы гражданского и земельного законодательства, совершение сделки, а также дальнейшее ее исполнение грубейшим образом нарушает права не только неопределенного круга лиц на возможность законного владения, распоряжения, пользования земельными участками, но и интересы муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение», так как в результате указанной выше сделки купли - продажи земельный участок незаконно выбыл из распоряжения муниципального образования.

В данном случае действия органа местного самоуправления - администрации муниципального образования прямо противоречили интересам самого муниципального образования и привели к незаконному выбытию земельного участка из ее распоряжения, также этому способствовали недобросовестные действия Панеш М.А.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит суд:

- признать отсутствующим у Панеш М.А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- признать недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № из категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью 3795 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» и Панеш М.А., а также все последующие сделки купли - продажи земельного участка с расположенным на нем объектом;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности Яблановской М.В. и иных лиц на земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», площадью 3795 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> и объект строительства с кадастровым номером №;

- возложить на Яблановскую М.В. обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером № категории земель: «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства», площадью 3795 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> и передать его по акту приема-передачи в распоряжение администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение»;

- признать технический план здания с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером Бат ФИО16 (Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров») недействительным и снять с кадастрового учета объекта, поименованного как «жилой дом» с кадастровым номером № - отказать.

Яблановская М.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» о признании добросовестным приобретателем.

В обоснование встречного иска Яблановская М.В. указала, что с требованиями прокурора она не согласна, считает их незаконными и необоснованными.

Так, на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ она стала собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3795 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, площадью 40,6 кв.м.

Указанные объекты недвижимости были переданы от предыдущего собственника Панеш М.А. к Яблановской М.В. по акту приема передачи.

Полагает, что иск прокурора в интересах органа местного самоуправления о признании зарегистрированного права является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим спорным имуществом.

В данном случае, поскольку орган местного самоуправления не является собственником и не владеет указанными спорными объектами, то требование о признании права отсутствующим удовлетворению не подлежит.

По ее мнению, в иске прокурора не обоснованно, каким образом нарушаются права органа местного самоуправления, как не владеющего не собственника.

Считает, что в данном случае первоначальная и последующие сделки были совершенны лицами, имевшими право на распоряжение имуществом, а, следовательно, являются законными.

Полагает, что доводы прокурора о том, что спорный объект - жилой дом не мог считаться жилым домом, поскольку не отвечал строительным нормам и не был подключен к инженерным сетям, является ошибочным и не основан на законе, поскольку данные нормы, при возведении частного жилого дома применяются на добровольной основе, неприменение таких стандартов не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ кадастровый учет и регистрация прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю

Кроме того, законодательством Российской Федерации не предусмотрен порядок или процедура определения (установления) жилых и садовых домов на соответствие строительным нормам, экологическим нормам и другим требованиям, о которых указанно в исковом заявлении.

Из проведенного анализа технического плана, который явился основанием для государственного учета и регистрации права за предыдущим собственником следует, что постановка спорного дома на учет полностью соответствует законодательству о кадастровом учете.

Нормами действующего законодательства в области осуществления кадастровой деятельности не предусмотрена обязанность кадастрового инженера по проверке наличия инженерных сетей, обследование территории на наличие узлов ввода коммуникаций, а также истребование у заказчика кадастровых работ документов, подтверждающих подключение объекта к инженерным сетям или соответствия СНиП, СП.

Панеш М.А. на земельном участке возведен объект недвижимости - жилой дом - общей площадью 40,6 кв.м., государственная регистрация права собственности на который произведена органами Росреестра по <адрес> и не отменена в установленном законом порядке.

Обращает внимание на то, что нормы ст. 39.20 ЗК РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Данный перечень такого основания для отказа в выкупе, как несоответствие построенного на земельном участке объекта требованиям СНиП, СП и других норм не содержит.

Понятие жилой дом - это дополнительная характеристика объекта строительства, которая не тождественна фактическому использованию, т.е. пригодность или непригодность жилого дома для проживания не влияет на основную и дополнительную характеристику объекта.

Согласно заключению эксперта ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков 21 век» следует, что объект исследования, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, строение, общей площадью 40,6 кв.м., является объектом капитального строительства; объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, обладает признаками жилого помещения и соответствует разрешенному использованию исследуемого земельного участка - «Для индивидуального жилищного строительства» и соответствует градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки МО «Тлюстенхабльское городское поселение».

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Яблановская М.В. просит суд: в удовлетворении первоначального иска – отказать; признать ее добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №.

В судебном заседании старший помощник Теучежского межрайонного прокурора Кибиткина И.В. исковые требования Теучежского межрайонного прокурора поддержала, просила их удовлетворить, и дала пояснения аналогичные доводам, подробно изложенным в иске.

Представителя ответчика (третьего лица по встречному иску) администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» - Хачмамук Ш.Н. при разрешении настоящего дела полагался на усмотрение суда.

Ответчик (третье лицо по встречному иску) Панеш М.А., надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, воспользовавшись своим правом на ведение дел в суде через представителя - Дрегля Г.М., которая в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, встречное исковое заявление полагала подлежащим удовлетворению.

Ответчик (третье лицо по встречному иску) Яблановская М.В., надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, воспользовавшись своим правом на ведение дел в суде через представителя - Зазий А.А., который в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражал, встречные исковые требования просил удовлетворить, дав пояснения аналогичные доводам, подробно изложенным во встречном исковом заявлении.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть настоящее дело при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления Теучежского межрайонного прокурора, и об удовлетворении встречного искового заявления Яблановской М.В.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» (Арендодатель) (далее по тексту так же – Администрация) и Панеш М.А. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3795 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным видом использования: «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту так же – Земельный участок).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией (Продавец) и Панеш М.А. (Покупатель) на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ был заключен договор купли-продажи вышеуказанного Земельного участка, поскольку на указанном Земельном участке был расположен объект недвижимости – жилой дом, площадью 40, 6 кв.м., с кадастровым номером № (далее по тексту так же – Жилой дом), принадлежащий Панеш М.А.

ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок по акту приема-передачи передан Администрацией Панеш М.А.

Указанные объекты недвижимости были зарегистрированы за Панеш М.А. в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Панеш М.А. (Продавец), в лице представителя – ФИО11, и Яблановской М.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи Земельного участка и Жилого дома.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости за Яблановской М.В. зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Республики Адыгея.

Разрешая требования Теучежского межрайонного прокурора (далее по тексту так же - Прокурор) о признании отсутствующим у Панеш М.А. права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

Так, статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем совместном постановлении Пленумов от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 58, 59) разъяснил, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52 вышеуказанного постановления).

По смыслу данных выше разъяснений, предъявление иска о признании права отсутствующим возможно в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, а правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим спорным имуществом.

Вместе с тем, поскольку орган местного самоуправления – администрация МО «Тлюстенхабльское городское поселение) (в интересах которого, в том числе, подан первоначальный иск) не является собственником и не владеет спорным земельным участком, требование о признании отсутствующим у Панеш М.А. права собственности на земельный участок - удовлетворению не подлежит. Кроме того, в настоящее время право собственности на указанный земельный участок Панеш М.А. не принадлежит (т.е. прекращено), в связи с его отчуждением по договору купли-продажи Яблановской М.В.

С учетом изложенного, следует признать, что Прокурором в данной части исковых требований избран ненадлежащий способ защиты.

Разрешая требования Прокурора о признании недействительным договора купли-продажи Земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» и Панеш М.А., а также всех последующих сделок купли - продажи Земельного участка с расположенным на нем объектом (т.е. Жилым домом), суд приходит к следующему.

Согласно акту проверки от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной старшим помощником Теучежского межрайонного прокурора Кибиткиной И.В. следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект, которому присвоен кадастровый №.

Осмотром установлено, что объект с кадастровым номером № «жилой дом» не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам: здание является временным сооружением, отсутствует фундамент с углублением, в оконных проемах отсутствует остекление, в дверном проеме отсутствует дверь, пол отсутствует (здание стоит на земле), коммуникации (газ, вода, свет, канализация) отсутствуют, внутренняя планировка отсутствует, на здании имеются трещины, расхождения швов, кладка блоков по качеству произведена на низком уровне, кровля не обеспечивает защиту помещения от осадков, ветра, пыли, плотные стыки между кровлей и стенами помещения отсутствуют (просвет более 3 см), помещение не отвечает строительным и санитарным нормам и параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, помещение не пригодно для проживания и удовлетворения гражданами хозяйственно - бытовых нужд.

Прокурор считает, что обязательным квалифицирующим признаком недвижимости является самостоятельное функциональное назначение объекта, позволяющее рассматривать его в качестве объекта гражданских прав, а спорный объект такими характеристиками не обладает, он не является капитальным, в отношении него не может быть осуществлен государственный кадастровый учет; расположенный на земельном участке объект строительства не имеет признаков капитальности, прочно не связан с землей, не имеет монолитной связи между блоками и может быть перемещен без несоразмерного ущерба конструкции, в связи с чем он не отвечает признакам объекта недвижимого имущества по смыслу ст. 130 ГК РФ;

С учетом изложенного, первоначальный истец полагает, что Панеш М.А. не имела законных оснований для выкупа земельного участка с кадастровым номером № в связи с возведением на нем якобы «жилого дома», так как цели предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства не достигнуты, объект с номером № жилым домом не является и возведен лишь в целях противоправного льготного выкупа земли; сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № прямо противоречит требованиям земельного, гражданского и градостроительного законодательства, что влечет недействительность всех последующих сделок с данным объектом недвижимости; в результате заключения оспариваемого Договора купли-продажи нарушаются принципы гражданского и земельного законодательства, совершение сделки, а также дальнейшее ее исполнение грубейшим образом нарушает права не только неопределенного круга лиц на возможность законного владения, распоряжения, пользования земельными участками, но и интересы муниципального образования «Тлюстенхабльское городское поселение», так как в результате указанной выше сделки купли - продажи земельный участок незаконно выбыл из распоряжения муниципального образования.

Так, из п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 указанной статьи, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

    В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из п. 1 ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Исходя из текста первоначального искового заявления фактически следует, что Прокурор считает вышеуказанные сделки недействительными, как нарушающие требования закона или иного правового акта.

В силу положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Вместе с тем, с указанными доводами Прокурора суд согласиться не может.

Так, согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и Панеш М.А. был заключен договор аренды Земельного участка.

На данном Земельном участке Панеш М.А. возведен объект недвижимости - Жилой дом, государственная регистрация права собственности на который произведена Управлением Росреестра по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и Панеш М.А. на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи Земельного участка, поскольку на нем был расположен объект недвижимости

ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок по акту приема-передачи передан Администрацией Панеш М.А.

Указанные объекты недвижимости были зарегистрированы за Панеш М.А. в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес>.

Нормы статьи 39.20 ЗК РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Вопреки доводам Прокурора, каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, который такого основания для отказа в выкупе, как несоответствие построенного на земельном участке объекта требованиям СНиП, СП и других норм не содержит.

Право собственности Панеш М.А. на Жилой дом подтверждалось сведениями из ЕГРН, что в силу вышеуказанной статьи является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка, иных условий эта норма не содержит.

При этом, то обстоятельство, что по мнению Прокурора помещение не пригодно для проживания и удовлетворения гражданами хозяйственно - бытовых нужд, не может влиять на право Панеш М.А. на приватизацию расположенного под Жилым домом Земельного участка, и закон такого ограничения не содержит.

ДД.ММ.ГГГГ между Панеш М.А. (Продавец), в лице представителя – ФИО11, и Яблановской М.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи Земельного участка и Жилого дома.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости за Яблановской М.В. зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Республики Адыгея.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту так же - Федеральный закон № 218-ФЗ) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим федеральным законом сведений (часть 2).

В силу части 3 указанной статьи государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Кроме того, во исполнении требований ст. 56 ГПК РФ, в качестве письменного доказательства, ответчиком (истцом по встречному иску) Яблановской М.В. суду представлено заключение эксперта ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков 21 век» №/н-24 от ДД.ММ.ГГГГ согласно выводам которого:

- в ходе производства замеров и координирования, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено строение, общей площадью 40,6 кв.м;

- объект исследования, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером № - строение, общей площадью 40,6 кв.м, является объектом капитального строительства;

- объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, обладает признаками жилого помещения и соответствует разрешенному использованию исследуемого земельного участка - «Для индивидуального жилищного строительства»;

- объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № соответствует градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки МО «Тлюстенхабльское городское поселение».

Каких-либо доказательство в опровержение вышеуказанного письменного доказательства (заключения эксперта ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков 21 век» №/н-24 от ДД.ММ.ГГГГ), суду представлено не было.

Доводы первоначального иска о том, что анализ действий Панеш М.А. свидетельствует о фиктивности возведения объекта лишь с целью получения земельного участка в собственность, так как после регистрации права собственности на землю, она перепродала ее Яблановской М.В., что говорит об отсутствии реального намерения проживать в данном объекте и удовлетворять свои бытовые потребности для чего якобы и возводилось это помещение; разница (выгода Панеш МА.) при продаже земельного участка составила более 3 000 000 рублей, что по мнению Прокурора также свидетельствует о преследовании цели лишь выкупа земельного участка для дальнейшей его реализации за более высокую цену, суд признает несостоятельными, основанными на предположениях, кроме того в силу положений п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Учитывая изложенное выше в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» и Панеш М.А., а также всех последующих сделок купли - продажи Земельного участка с расположенным на нем Жилым домом, заключенных между Панеш М.А. и Яблановской М.В.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований Прокурора о признании указанных договоров купли-продажи недействительными, у суда не имеется оснований и для удовлетворения исковых требований: об исключении из ЕГРН сведений о праве собственности Яблановской М.В. и иных лиц на Земельный участок и Жилой дом; о возложении на Яблановскую М.В. обязанность освободить Земельный участок и передать его по акту приема-передачи в распоряжение администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение», поскольку данные требования являются производными от требований в части признания сделок недействительными.

Разрешая исковые требования в части признания недействительным технического плана здания, суд приходит к выводу о том, что оно не отвечает признакам материально-правового требования, подлежащего разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Таким образом, сам по себе технический план строения не является правоустанавливающим документом, а лишь содержит технические характеристики данного объекта капитального строительства.

Следовательно, указанное требование не направлено на восстановление прав лиц, в отношении которых Прокурором подано исковое заявление, не соответствует способам защиты прав, перечисленным в ст. 12 ГК РФ, и не может быть признано самостоятельным требованием материально-правового характера.

Разрешая встречное исковое заявление Яблановской М.В. о признании ее добросовестным приобретателем Земельного участка и расположенного на нем Жилого дома, суд приходит к следующему.

По настоящему делу судом установлено, что Яблановская М.В. приобрела спорные Земельный участок и расположенный на нем Жилой дом на основании возмездной сделки у Панеш М.А., т.е. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности на спорное имущество по данной сделке был зарегистрирован в органах обязательной регистрации – в Управлении Росреестра по <адрес>.

Сторонами не оспаривается, что указанная сделки была действительно исполнена сторонами, что спорное имущество находится в фактическом владении Яблановской М.В., осуществляя права собственников.

На момент совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество находилось на государственном учете, собственником числился продавец – Панеш М.А.

Каких-либо притязаний третьих лиц в отношении приобретаемого спорного имущества на момент совершения сделки, не было.

Таким образом, Яблановская М.В., проявив должную степень осмотрительности при заключении сделки и приняв все возможные меры по проверке ее чистоты, полагаясь на данные ЕГРН, как добросовестный приобретатель убедилась, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую недвижимость, с учетом чего каких-либо обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца Панеш М.А на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества, у покупателя - Яблановской М.В. не имелось.

Кроме того, добросовестность приобретателя недвижимости, полагавшегося на данные ЕГРН – предполагается и данная презумпция действует до тех пор, пока в суде не будет доказано, что приобретатель знал об отсутствии необходимых прав у контрагента.

Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к процедуре государственной регистрации недвижимости.

Учитывая изложенное выше, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд признает Яблановскую М.В. добросовестным приобретателем Земельного участка и расположенного на нем Жилого дома, в связи с чем встречное исковое заявление подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░:

- ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░17 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: <░░░░░>;

- ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ «░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ 3795 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░18, ░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░;

- ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░19 ░ ░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░ ░░░░░░: «░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░», ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: «░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ 3795 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №;

- ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░20 ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░ ░░░░░░: «░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░», ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: «░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ 3795 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░»;

- ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░21 (░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░») ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░ ░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░22 – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░23 ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 18 ░░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░