Решение от 29.01.2024 по делу № 33-370/2024 (33-5670/2023;) от 11.12.2023

Докладчик Лащенова Е.В. Апел. дело № 33-370/2024

Судья Таранова И.В. Дело №2-2600/2023

УИД 21RS0025-01-2022-002566-56

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

29 января 2024 года г.Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Юркиной И.В.,

судей Лащеновой Е.В., Карачкиной Ю.Г.

при секретаре судебного заседания Владимировой С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Радина Владимира Анатольевича к Козлову Алексею Гурьевичу, Коковихиной Наталии Анатольевне, Аниченковой Наталии Андреевне, Рузавину Василию Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, прекращении и признании права собственности, признании договоров купли-продажи недействительными, по встречным искам Коковихиной Н.А., Рузавина В.В. к Радину В.А. о признании добросовестными приобретателями и приобретшими право собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе представителя Радина В.А. – Константиновой Н.В. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 16 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Лащеновой Е.В., объяснения представителя истца-ответчика по встречному иску Радина В.А. – Григорьева А.В., поддержавшего апелляционную жалобу, ответчика – истца по встречному иску Рузавина В.В., его представителя Спиридонова В.С., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Радин В.А. обратился в суд с иском с последующим уточнением к Козлову А.Г., Коковихиной Н.А., Аниченковой Н.А., Рузавину В.В. о расторжении договора купли-продажи, прекращении за ответчиками и признании за истцом права собственности на квартиру, признании договоров купли-продажи квартиры недействительными.

Требования обоснованы тем, что 23 декабря 2019 года между Радиным В.А. и Козловым А.Г. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1741500 рублей. В связи с существенными нарушениями условий договора: неоплатой покупателем стоимости квартиры продавец выразил желание расторгнуть договор купли-продажи. 27 декабря 2019 года спорная квартира продана Козловым А.Г. Коковихиной Н.А., которая впоследствии 3 февраля 2020 года продала ее Аниченковой Н.А., 24 февраля 2021 года она продала ее Рузавину В.В. Полагая, что до полной оплаты квартиры Козлов А.Г. не имел право отчуждать квартиру, Радин В.А. просил расторгнуть договор купли-продажи от 23 декабря 2019 года, заключенный между Радиным В.А. и Козловым А.Г.; прекратить право собственности Козлова А.Г. на указанную квартиру; признать недействительными договор купли-продажи от 27 декабря 2019 года, заключенный между Козловым А.Г. и Коковихиной Н.А.; договор купли-продажи от 3 февраля 2020 года, заключенный между Коковихиной Н.А. и Аниченковой Н.А.; договор купли-продажи от 24 февраля 2021 года, заключенный между Аниченковой Н.А. и Рузавиным В.В.; признать за Радиным В.А. право собственности на квартиру № в доме <адрес> и возвратить ему указанную квартиру.

25 апреля 2023 года и 20 июня 2023 года Рузавин В.В. и Коковихина Н.А., соответственно обратились со встречными исковыми заявлениями к Радину В.А. о признании их добросовестными приобретателями и приобретшими право собственности на квартиру, указав, что Рузавин В.В. приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи от 24 февраля 2021 года у Аниченковой Н.А., а Коковихина Н.А. - у Козлова А.Г. по договору от 27 декабря 2019 года. Ссылаясь на то, что согласно указанным договорам купли-продажи на момент их заключения квартира никому не была отчуждена, не заложена, под арестом не состояла, свободна от притязаний третьих лиц, в связи с чем каждый из них просит признать его добросовестным приобретателем квартиры.

Истец - ответчик по встречным искам Радин В.А. в одно судебное заседание не явился, обеспечил явку представителей.

Представитель истца-ответчика по встречным искам Радина В.А.- Григорьев А.В. иск поддержал, встречные иски не признал, иск доверителя просил удовлетворить. Пояснил, что по условиям договора от 23 декабря 2019 года Козлов Г.А. должен был произвести оплату до 30 марта 2020 года. Расчет Козловым А.Г. не произведен, что и послужило основанием для обращения Радина В.А. в суд. Ввиду юридической неграмотности истца в договоре не был указан пункт о залоге квартиры. Указал, что последующие покупатели квартиры являются недобросовестными покупателями, все сделки были совершены с целью вывода спорной квартиры в целях воспрепятствования ее возврата истцу.

Ответчик-истец по встречному иску Рузавин В.В. в судебном заседании иск Радина В.А. не признал, объяснил, что он приобрел спорную квартиру на законных основаниях, владеет и пользуется данным имуществом, является добросовестным приобретателем квартиры.

Представитель ответчика-истца по встречному иску Рузавина В.В.- Спиридонов В.С. в судебном заседании доводы, изложенные во встречном иске, поддержал, иск Радина В.А. не признал.

Ответчик - истец по встречному иску Коковихина Н.А. в судебное заседание не явилась. Ею представлен отзыв на иск Радина В.А., в котором указано, что Козлов А.Г., а также остальные собственники спорной квартиры приобрели квартиру последовательно друг у друга, при этом регистрировали переход права собственности в регистрирующем органе, на объект недвижимости со стороны третьих лиц притязаний не имелось. На момент приобретения квартиры права продавца никем не оспаривались. Считает себя добросовестным приобретателем, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Продажа квартиры Радиным В.А. была осуществлена в результате действий самого собственника квартиры Радина В.А., по его воле. Истец не может истребовать указанную квартиру из владения нынешнего собственника Рузавина В.В., который приобрел квартиру еще до того момента, как Радин В.А. предъявил настоящий иск в суд.

В судебном заседании 28 ноября 2022 года ответчик – истец по встречному иску Коковихина Н.А. иск не признала, в судебном заседании пояснила, что договор купли-продажи с Козловым А.Г. 27 декабря 2019 года заключен посредством предоставления риэлтором услуг, за покупку квартиры она внесла плату в размере 1 740000 рублей. 18 ноября 2019 года риелтор сообщила, что продавцом квартиры является подрядчик, который работает в ООО «<данные изъяты>». Через месяц Козлов А.Г. принес ей справку о выполненном объеме работ. Указала, что на момент покупки квартиры обременений квартиры не имелось. Квартира была в черновой отделке, она покупала для ее дочери, которая уехала в г..... Сделав ремонт в квартире, она 03 февраля 2020 года продала квартиру.

Третье лицо ППК «Роскадастр» по Чувашской Республике (ранее ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике) в судебное заседание явку представителя не обеспечила, представив отзыв на иск, в котором заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, привлеченное на основании протокольного определения суда от 08 августа 2022 года, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, представило отзыв на иск, где указано о рассмотрении дела без участия представителя.

Решением Московского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 16 октября 2023 года в удовлетворении иска Радина В.А. к Козлову А.Г., Коковихиной Н.А., Аниченковой Н.А., Рузавину В.В. о расторжении договора купли-продажи от 23 декабря 2019 года квартиры № в доме <адрес>, заключенного между Козловым А.Г. и Радиным В.А., и возврате указанной квартиры; о прекращении права собственности Козлова А.Г. на квартиру № в доме <адрес>, признании недействительными договора купли-продажи от 27 декабря 2019 года, заключенного между Козловым А.Г. и Коковихиной Н.А.; договора купли-продажи от 3 февраля 2020 года, заключенного между Коковихиной Н.А. и Аниченковой Н.А., договора купли-продажи от 24 февраля 2021 года, заключенного между Аниченковой Н.А. и Рузавиным В.В.; признании за Радиным В.А. права собственности на указанную квартиру отказано.

Этим же решением Коковихина Н.А. признана добросовестным приобретателем объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 27 декабря 2019 года, заключенному с Козловым А.Г. С Радина В.А. в пользу Коковихиной Н.А., взыскана госпошлина в размере 300 рублей.

Рузавин В.В. признан добросовестным приобретателем объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 24 февраля 2021 года, заключенному с Аниченковой Н.А.

С Радина В.А. в пользу Рузавина В.В., взыскана госпошлина в размере 300 рублей.

Не согласившись с решением суда, представителем истца – ответчика по встречным искам Радина В.А. – Константиновой Н.В. подана апелляционная жалоба на предмет его отмены. Апеллянт со ссылками на положения статьей 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара после государственной регистрации перехода покупателям права собственности, если покупатель недвижимости не произвел за него оплату. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен при существенном нарушении договора другой стороной. Все последующие покупатели являются недобросовестными приобретателями квартиры, а сделки - притворными. Ссылается на то, что ответчики не доказали факт передачи денежных средств, не представили доказательств возмездности совершенных сделок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Радина В.А. – Григорьев А.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Рузавин В.В., его представитель Спиридонов В.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

При таком положении судебная коллегия на основании статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело при имеющейся явке.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1). В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2).

Проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы ответчика, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований Радина В.В., пришел к выводу, что, поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры от 23 декабря 2019 года ипотека на объект недвижимости не была зарегистрирована, приобретатель Козлов А.Г. вправе был распоряжаться ею, в том числе путем отчуждения. Учитывая условия заключенного между указанными лицами договора купли-продажи, а также действия сторон, последующее отчуждение квартиры является законным. Добросовестность ответчиков-истцов по встречным искам подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 декабря 2019 между истцом Радиным В.А. (Продавец) и Козловым А.Г. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества-квартиры, общей площадью 39 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (том 1, л.д.60-61).

Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец продал в собственность покупателя, а покупатель купил и оплатил квартиру.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи от 23 декабря 2019 года стоимость квартиры согласована сторонами в сумме 1741500 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3 указанного договора покупатель производит полный расчет за купленную квартиру не позднее 30 марта 2020 года.

Обязательство продавца по передаче квартиры считается исполненным без составления сторонами акта приема - передачи (п.3.1 договора).

Стороны договорились, что до момента полной оплаты стоимости квартиры по настоящему договору она не находится в залоге у продавца.

25 декабря 2019 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике зарегистрировало переход права собственности на квартиру (том 1, л.д.7, 60-64).

В последующем указанная квартира 27 декабря 2019 года на основании договора купли – продажи продана Коковихиной Н.А. за 1740000 рублей, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 4 февраля 2020 года (том 1, л.д. 65-66); 3 февраля 2020 года по договору купли-продажи Коковихина Н.А. продала спорную квартиру Аниченковой Н.А. за 1740000 рублей, право собственности зарегистрировано 10 февраля 2020 года(том 1, л.д. 81-82); 24 февраля 2021 года по договору купли-продажи Аниченкова Н.А. продала спорную квартиру Рузавину В.В. за 1740000 рублей, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 1 марта 2021 года(том 1, л.д. 88-89).

Из представленных регистрационном органом – Управлением Росреестра по Чувашской Республике материалов регистрационных дел следует, что оплата по договорам купли-продажи квартиры от 27 декабря 2019 года, 3 февраля 2020 года, 10 февраля 2020 года, 24 февраля 2021 года произведена в полном объеме.

На момент рассмотрения спора собственником квартиры является Рузавин В.В. (том 2, л.д.8-10).

27 января 2022 года истец Радин В.А. направил в адрес ответчика Козлова А.Г. претензию об уплате задолженности по квартирам № (опечатка, кв. №) - спорная квартира и №* в доме <адрес>.

Из указанной претензии следует, что отчуждаемые квартиры оценены по соглашению сторон в 1741500 рублей и 3732400 рублей. 500000 рублей должны быть оплачены в срок до 30 марта 2020 года (том 1, л.д.155-156).

Из указанной претензии не следует, какая задолженность имеется по каждому объекту недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со статьей 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из претензии, направленной истцом Радиным В.А. ответчику Козлову А.Г., следует, что задолженность по двум договорам купли-продажи квартир составляет 500000 рублей, без указания задолженности по каждому из договоров.

Учитывая стоимость квартиры по договору купли-продажи от 23 декабря 2019 года, определенную сторонами в размере 1741500 рублей и указанную в претензии Радиным В.А. задолженность по двум договорам купли-продажи в размере 500000 рублей, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком Козловым А.Г. условий договора, влекущего его расторжение, поскольку согласно приведенным положениям закона имеется иной способ восстановления прав продавца в случае их нарушения.

Частичная неоплата по договору купли-продажи цены договора при установленных по делу обстоятельствах (продажа квартиры новому собственнику) не может является основанием для расторжения первоначального договора купли-продажи и возвращении квартиры в собственность истца с прекращением права собственности последнего приобретателя.

Удовлетворяя встречные исковые требования Коковихиной Н.А. и Рузавина В.В., суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные лица приобрели квартиру, не находящуюся в залоге, свободную от прав третьих лиц, ими обязанности покупателя по оплате товара исполнены в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на законе и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.

Как установлено по делу и не оспаривалось сторонами, при продаже Радиным В.А. спорной квартиры Козлову А.Г. условий о залоге недвижимости сторонами в договор не вносилось, договор залога недвижимого имущества не заключался.

Согласно статье 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

П. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ установлено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 горда «О применении судами правил о залоге вещей», залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке). При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

По делу установлено, что на момент заключения договора купли-продажи и приобретения квартиры как Коковихиной Н.А., так и Рузавиным В.В. записи об ипотеке на спорную квартиру в ЕГРН не имелось.

Указанные покупатели, приобретая квартиру и заключая договор купли-продажи, обязанности покупателя, в том числе оплаты цены договора, исполнили в полном объеме, проявив обычную степень осмотрительности.

Таким образом, по делу не установлено оснований для признания договоров купли-продажи, заключенных ответчиками, недействительными.

Судом первой инстанции при разрешении спора правильно определены юридически значимые обстоятельства, применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, анализ представленных суду доказательств, их оценка подробно изложены в обжалуемом решении суда.

Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Московского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 16 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Радина Владимира Анатольевича – Константиновой Натальи Валерьевны – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий И.В. Юркина

Судьи Е.В. Лащенова

Ю.Г. Карачкина

Мотивированное апелляционное определение составлено 5 февраля 2024 года.