Решение по делу № 2-209/2024 (2-1485/2023;) от 19.09.2023

УИД 39RS0020-01-2023-001168-07

Дело № 2-209/2024

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 июня 2024 года г. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Линенко П.В., при секретаре Ситишкиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-209/2024по исковому заявлению Комышева М.В. к Сенькину В.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, судебных расходов и обращении взыскания на предмет залога путем реализации с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с иском к ответчику Сенькину В.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, судебных расходов и обращении взыскания на предмет залога путем реализации с публичных торгов, в котором на основании ст. ст. 11, 12, 309, 310, 314, 348-349, 807-811, 819 ГК РФ, ст. ст. 54, 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просило взыскать с Сенькина В.М. в пользу АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору <№> от 30.06.2017 в размере 811589,30 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 11315,89 рублей и в порядке ст. 349 ГК РФ обратить взыскание на переданное в ипотеку АО «Россельхозбанк» недвижимое имущество – квартиру <№>, расположенную <Адрес>, общей площадью 53,3 кв.м., кадастровый номер <Данные изъяты>, установив первоначальную продажную стоимость объекта залога в размере 2016000 рублей, мотивируя свои требования тем, что 30.06.2017 между АО «Россельхозбанк» и Сенькиным В.М. был заключен кредитный договор <№>; по условиям п.п. 1.2, 1.3, 1.5.1 соглашения банк предоставил заёмщику кредит в размере 1 470000 рублей на срок до 30.06.2032 под 12,05% годовых, что подтверждается выпиской по лицевому счету заёмщика; согласно п.2.1 соглашения цель кредита – приобретение жилого помещения, состоящего из 1 комнаты, общей площадью 53,3 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: <Адрес>, общей стоимостью 2 450000 рублей по договору купли-продажи квартиры, приобретенной на средства ипотечного кредита от 30.06.2017; в соответствии с п.5.2 соглашения обеспечением исполнения обязательств заёмщика по данному договору является: ипотека в силу закона приобретенного жилого помещения – квартиры по указанному выше адресу, с кадастровым номером <Данные изъяты> – с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на жилое помещение; страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом – жилым помещением, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор; до 01.02.2021 ответчик исполнял взятые на себя обязательства по оплате основного долга и процентов по кредиту, допуская пропуски ежемесячных платежей, в связи с чем возникла просроченная задолженность; 02.06.2023 в адрес заёмщика были направлены требования о досрочном возврате полученных кредитов и уплате процентов в срок до 17.07.2023, однако задолженность остается непогашенной до настоящего времени; в соответствии с произведённым истцом расчётом по состоянию на 08.08.2023 сумма долга по кредитному договору составляет 811589,30 рублей, в том числе: основной долг – 0,00 рублей, просроченный основной долг – 754 040,26 рублей, проценты за пользование кредитом – 45 278,76 рублей, задолженность по оплате неустойки на неисполнение обязательств по возврату основного долга – 10 832.86 рублей, задолженность по оплате неустойки на неисполнение обязательств по оплате процентов – 1 437,42 рублей; согласно условиям договора и положениям действующего гражданского законодательства кредитор вправе в одностороннем порядке требовать досрочного возврата кредита, уплаты процентов за время фактического использования кредита и неустойки в случае, если заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязанность по возврату кредита и уплате процентов (п.п. 4.7, 6.1 кредитного договора); в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога); согласно отчету независимого оценщика – оценочной компании «Стандарт Оценка» <№> от 10.05.2017 рыночная стоимость квартиры составляет 2 520 000 рублей; сумма неисполненного ответчиком обязательства, равная 811 589,30 рублей, составляет более 32% от стоимости заложенного имущества (квартиры), равной 2 520 000 рублей; период просрочки исполнения ответчиком обязательства по возврату кредита исчисляется с 28.11.2022; в связи с указанными обстоятельствами полагает, что с ответчика должна быть взыскана сумма долга по кредитным обязательствам, сумма государственной пошлины, уплаченная истцом при обращении с иском в суд, с обращением взыскания на предмет ипотеки – принадлежащее Сенькину В.М. жилое помещение (т.1 л.д.3-4).

В ходе рассмотрения дела в связи с заключением 23.10.2023 между АО «Россельхозбанк» и Комышевым М.В. договора цессии, в соответствии с которым банк уступил в пользу Комышева М.В. в полном объёме свои права (требования) к ответчику по обязательствам, вытекающим из кредитного договора <№> от 30.06.2017, судом произведена замена стороны истца на Комышева М.В. (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 27.02.2024 (<№>), АО «Россельхозбанк», в порядке ст. 43 ГПК РФ, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т.1 л.д.55-60, 64-94, т.2 л.д.32-35).

Комышев М.В. в процессе рассмотрения дела заявленные банком исковые требования уточнил. В заявлении об уточнении иска от 12.12.2023 указал, что после предъявления в суд искового заявления АО «Россельхозбанк» (19.09.2023), от ответчика в пользу кредитора поступили денежные средства в счет погашения задолженности по кредитному договору в общем размере 88 596,17 рублей, которые были направлены на погашение основного долга, в следующем порядке: 23.08.2023 – 31 962,46 рублей, 25.08.2023 – 15 729,72 рублей, 31.08.2023 – 20 903,99 рублей, 16.10.2023 – 20 000 рублей. Следовательно, на момент заключения между АО «Россельхозбанк» и Комышевым М.В. договора уступки прав (требований) <№> от 23.10.2023, общий размер задолженности Сенькина В.М. по настоящему делу с учетом указанных платежей составил 734 309,02 рублей (цена договора цессии). Кроме того, <Дата> ответчиком в пользу АО «Россельхозбанк» была произведена оплата задолженности по кредитному договору в размере 20 000 рублей, которые были перечислены в пользу истца Комышева М.В. на основании платежного поручения <№> от 14.11.2023 и направлены на погашение основного долга. Таким образом, общий размер задолженности ответчика по кредитному договору на момент подачи уточнённого искового заявления (12.12.2023) составил 702 993,13 рублей, из которых задолженность по основному долгу – 645 444,09 рублей, задолженность по процентам на 08.08.2023 – 45 278,76 рублей, задолженность по неустойке на основной долг на 08.08.2023 – 10 832,86 рублей, задолженность по неустойке на проценты на 08.08.2023 – 1 437,42 рублей (т.1 л.д.123-124).

В поданном Комышевым М.В. 27.06.2024 заявлении об уточнении иска, которое принято судом в порядке положений ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, истцом произведён расчёт задолженности ответчика по процентам на сумму основного долга по кредитному договору (п. 1.3 кредитного договора), а также по неустойке на сумму основного долга и процентов по кредитному договору (п. 6.1.3.2 кредитного договора), за период с 09.08.2023 (дата, следующая за датой приостановления начисления первоначальным кредитором процентов и неустойки) до момента рассмотрения дела по существу. Согласно заявлению истца с ответчика подлежат взысканию проценты на сумму основного долга в соответствии со следующим расчётом: 754 040,26 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 12,05% (процентная ставка по кредиту) / 365 дней х 15 дней (период начисления с 09.08.2023 по 23.08.2023) = 3 734,05 рублей; 722 077,80 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 12,05% (процентная ставка по кредиту) / 365 дней х 2 дня (период начисления с 24.08.2023 по 25.08.2023) = 476,77 рублей; 706 348,08 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 12,05% (процентная ставка по кредиту) / 365 дней х 6 дней (период начисления с 26.08.2023 по 31.08.2023) = 1 399,15 рублей; 685 444,09 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 12,05% (процентная ставка по кредиту) / 365 дней х 46 дней (период начисления с 01.09.2023 по 16.10.2023) = 10 409,36 рублей; 665 444,09 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 12,05% (процентная ставка по кредиту) / 365 дней х 15 дней (период начисления с 17.10.2023 по 31.10.2023) = 3 295,32 рублей; 645 444,09 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 12,05% (процентная ставка по кредиту) / 365 дней х 240 дней (период начисления с 01.11.2023 по 27.06.2024) = 51 140,39 рублей. Итого: 70 455,04 рублей (3 734,05 + 476,77 + 1 399,15 + 10 409,36 + 3 295,32 + 51 140,39). С ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка на сумму основного долга в соответствии со следующим расчётом: 754 040,26 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 0,06% (размер неустойки по кредиту) х 15 дней (период начисления с 09.08.2023 по 23.08.2023) = 6 786,36 рублей; 722 077,80 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 0,06% (размер неустойки по кредиту) х 2 дня (период начисления с 24.08.2023 по 25.08.2023) = 866,49 рублей; 706 348,08 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 0,06% (размер неустойки по кредиту) х 6 дней (период начисления с 26.08.2023 по 31.08.2023) = 2 542,85 рублей; 685 444,09 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 0,06% (размер неустойки по кредиту) х 46 дней (период начисления с 01.09.2023 по 16.10.2023) = 18 918,26 рублей; 665 444,09 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 0,06% (размер неустойки по кредиту) х 15 дней (период начисления с 17.10.2023 по 31.10.2023) = 5 989 рублей; 645 444,09 рублей (остаток задолженности по основному долгу) х 0,06% (размер неустойки по кредиту) х 240 дней (период начисления с 01.11.2023 по 27.06.2024) = 92 943,95 рублей. Итого: 128 046,91 рублей (6 786,36 + 866,49 + 2 542,85 + 18 918,26 + 5 989 + 92 943,95). С ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка на сумму процентов в соответствии со следующим расчётом: 115 733,80 рублей (общая задолженность по процентам на 27.06.2024) х 0,06% (размер неустойки по кредиту) х 324 дня (период начисления с 09.08.2023 по 27.06.2024) = 22 498,65 рублей. Таким образом, общий размер задолженности Сенькина В.М. по кредитному договору на момент подачи уточнённого искового заявления (27.06.2024) составляет 923 993,73 рублей из расчета: 645 444,09 рублей (задолженность по основному долгу) + 45 278,76 рублей (задолженность по процентам на 08.08.2023) + 70455,04 рублей (задолженность по процентам на 27.06.2024) + 10 832,86 рублей (задолженность по неустойке на основной долг на 08.08.2023) + 128 046,91 рублей (задолженность по неустойке на основной долг на 27.06.2024) + 1 437,42 рублей (задолженность по неустойке на проценты на 08.08.2023) + 22 498,65 рублей (задолженность по неустойке на проценты на 27.06.2024). Указанный размер задолженности по кредитному договору <№> от 30.06.2017 в общей сумме 923 993,73 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесённые истцом при подаче иска в суд, в размере 11 315,89 рублей, и понесённые истцом в ходе рассмотрения дела в связи с увеличением суммы требований в размере 1124,11 рублей, всего в размере 12 440 рублей просит взыскать с Сенькина В.М. в пользу Комышева М.В. и обратить взыскание задолженности на заложенное недвижимое имущество – квартиру, общей площадью 53,3 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес>, кадастровый <№>, путем продажи с публичных торгов с установлением первоначальной цены реализации согласно ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (т.2 л.д. 214).

Истец Комышев М.В. в судебное заседание явился, заявленные исковые требования с учетом их уточнений, принятых судом в порядке положений ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, поддержал в полном объеме по указанным в иске основаниям. Дополнительно указал, что по кредитному договору, права требования по которому перешли к нему от АО «Россельхозбанк», ответчиком Сенькиным В.М. с 2018 года неоднократно, порядка 62 раз, допускались просрочки оплаты суммы задолженности по основному долгу и процентам за пользование денежными средствами. Вся сумма перенесена на счет по просроченной задолженности. В связи с этим кредитор обратился с иском в суд, после чего от ответчика частично поступили денежные средства в счёт оплаты долга, которые согласно условиям кредитного договора были направлены на погашение основного долга. С учётом этой суммы в процессе рассмотрения дела были заявлены уточнения требований, при этом полном объеме задолженность не погашена. Кредитный договор не расторгался, в адрес ответчика Сенькина В.М. направлялось требование, которое не исполнено. На 27.06.2024 сумма задолженности по кредитному договору составляет 923 993,73 рублей.

Ответчик Сенькин В.М. в судебное заседание явился, с требованиями истца Комышева М.В. согласился частично, приведя в обоснование своей позиции доводы, изложенные в письменном отзыве по существу спора (т.1 л.д.128-130). Указывает, что 30.06.2017 между ним и АО «Россельхозбанк» в целях приобретения жилого помещения по адресу: <Адрес>, был заключен кредитный договор <№> на сумму 1 470 000 рублей под 12,164% годовых. За весь период действия договора до 16.10.2023 ответчиком было выплачено банку 1 570 549 рублей. В связи с получением травм и длительным лечением в результате совершенного в отношении него уголовного преступления Сенькин В.М. допустил пропуск внесения денежных средств для погашения кредита согласно установленному графику. 25.08.2023, ответчик лично пришел в офис банка и обратился с письменным заявлением о предоставлении ему кредитных каникул сроком на шесть месяцев в связи с продолжением лечения и невозможностью осуществления трудовой деятельности, с приложением документов, свидетельствующих о наличии заболевания, а также просил предоставить справку с расчетом кредита. Заявление Сенькина В.М. было принято и зарегистрировано. Перед обращением с указанным заявлением в августе 2023 года задолженность ответчика перед банком была Сенькиным В.М. полностью погашена. 15.09.2023 от банка поступил ответ от 28.08.2023 за подписью начальника службы с проблемной задолженностью физических лиц о том, что 21.08.2023 банк направил в Светлогорский городской суд Калининградской области иск о принудительном взыскании задолженности по договору, в ходе разрешения которого все спорные моменты будут рассмотрены. Таким образом, банк отказал в рассмотрении заявления ответчика по существу. Однако, согласно материалам дела иск АО «Россельхозбанк» был направлен в суд 27.08.2023, то есть через два дня после поступления его обращения. При таких обстоятельствах ответчик полагает, что банк незаконно отказал в рассмотрении по существу его заявления, поданного 25.08.2023, и ввел Сенькина В.М. в заблуждение относительно невозможности рассмотрения данного заявления в связи с подачей иска в суд. Считает, что полученные ответчиком травмы повлекли длительное расстройство здоровья, лишившее Сенькина В.М. возможности получения каких-либо доходов. Данное обстоятельство находится в прямой причинно-следственной связи с невозможностью своевременного погашения кредита и является обстоятельством непреодолимой силы. При таких обстоятельствах считает, что вины ответчика в ненадлежащем исполнении обязанности по своевременному погашению кредита не имеется, поэтому ответчик должен быть освобожден от взыскания неустойки. В исковом заявлении банка указано, что 02.06.2023 в адрес Сенькина В.М. было направлено требование о досрочном возврате полученного кредита и уплате процентов в срок до 17.07.2023. Данное требование ответчик не получил в результате неправомерного, по мнению Сенькина В.М., удержания документов сотрудниками почтового отделения г. Светлогорска, о чем ответчиком подана соответствующая претензия почтовому ведомству. В ответе банка от 28.08.2023 о направлении ответчику указанного требования не упоминается. Соответственно, Сенькин В.М. реально не знал и не мог знать о факте предъявления банком требований о досрочном погашении задолженности в полном объеме и предпринять меры для разрешения спорной ситуации на досудебной стадии. При этом в иске отсутствуют сведения о внесенных ответчиком суммах по погашению задолженности в августе 2023 года. Сам факт наличия задолженности по кредитному договору от 30.06.2017 Сенькин В.М. в судебном заседании не отрицал, признавая, что задолженность по основному долгу имеется. Также указал на готовность погасить данную задолженность в течение месяца. При этом полагает, что в удовлетворении требований истца о взыскании процентов и неустойки должно быть отказано, равно как и в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку просрочка платежей возникла не по его вине, и другого жилья у ответчка нет.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» Трегубова Е.Ю., действующая на основании доверенности от 27.01.2022, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, ходатайство об отложении дела суду в письменном виде не заявляла, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, суду не представила. Ранее в предварительном судебном заседании, поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по указанным в иске основаниям, считает, что требования подлежат удовлетворению, ввиду нарушения ответчиком условий возврата суммы займа. Дополнительно указала, что АО «Россельхозбанк» был произведён расчёт суммы задолженности до момента заключения договора цессии с новым кредитором Комышевым М.В., в котором учтены все платежи, поступившие от Сенькина В.М. уже после обращения банка с иском в суд. Поступившие в этот период денежные средства были направлены на погашение суммы основного долга по кредиту. Начиная с 2018 года, ввиду несвоевременного внесения ответчиком денежных средств в счёт исполнения кредитных обязательств, задолженность выставлялась на просрочку. Периоды просрочки составляли от одного дня до пяти месяцев. На момент обращения банка в суд срочной задолженности по обязательствам у Сенькина В.М. не было, вся задолженность перешла в просроченную. В октябре 2023 года между АО «Россельхозбанк» и Комышевым М.В. был заключён договор цессии, в силу которого право требования по кредитным обязательствам Сенькина В.М. перешло в полном объёме к цессионарию, который является новым кредитором. Возможность уступки данного права третьим лицам предусмотрена условиями кредитного договора, с которыми ответчик согласился при его заключении и подписании. В связи с чем имеющаяся задолженность должна быть взыскана с заёмщика в пользу законного на данный момент кредитора Комышева М.В., путём обращения взыскания на предмет залога – принадлежащее Сенькину В.М. жилое помещение, стоимость которого была установлена сторонами при заключении кредитного договора.

Часть 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии с ч. 3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Частью 1 ст. 113 ГПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно ст. 155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

При неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований ст. 167 ГПК РФ.

Из приведенных норм процессуального закона следует, что разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением участвующих в деле лиц, при этом судебное заседание выступает не только в качестве процессуальной формы проведения судебного разбирательства, но и является гарантией соблюдения принципов гражданского процессуального права и процессуальных прав участвующих в деле лиц на данной стадии гражданского процесса.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом были уведомлены судом о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствуют извещения, возвращенные в суд за истечением срока хранения. Неявка лиц за почтовой корреспонденцией в силу ст. 165.1 ГК РФ не свидетельствует об их не извещении судом.

В соответствии со ст. ст. 113, 116, 155 ГПК РФ, ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, п. п. 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ <№> от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд считает, неявившихся лиц, извещенными надлежащим образом, в связи с чем, полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ при существующей явке участвующих в деле лиц.

Суд, изучив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, находит исковые требования Комышева М.В. к Сенькину В.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, судебных расходов и обращении взыскания на предмет залога путем реализации с публичных торгов, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307-419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в кодексе.

Частью 1 ст. 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям п. 3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Договор признается заключенным в момент получения лицом направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Принцип свободы договора, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (ст.ст. 421, 10 ГК РФ), не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора с точки зрения их разумности и справедливости, учитывая при этом, что условия договора займа, с одной стороны, не должны быть явно обременительными для заемщика, а с другой стороны, они должны учитывать интересы кредитора как стороны, права которой нарушены в связи с неисполнением обязательства.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами (ч. 7 ст. 807 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе).

В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п. 1 ст. 809 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой, согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч. 1, 2 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со ст. ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 67 ГПК РФ устанавливает право суда оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, при этом обязывает его основывать такую оценку на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства суд оценивает в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В ходе судебного разбирательства судом установлено и следует из материалов дела, что 30.06.2017 между АО «Россельхозбанк», в лице дополнительного офиса Калининградского регионального филиала АО «Россельхозбанк» <№> (кредитором), и Сенькиным В.М., <Дата> рождения, уроженцем <Данные изъяты>, зарегистрированным по месту жительства по адресу: <Адрес> (заёмщиком), был заключен кредитный договор <№>, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 1470 000 рублей под 12,05% годовых, на срок до 30.06.2032, с индивидуальным графиком погашения сроком на 180 месяцев, для целевого использования – приобретения заёмщиком в единоличную собственность однокомнатной квартиры, общей площадью 53,3 кв.м, жилой площадью 21,9 кв.м, находящейся на 1 этаже МКД по адресу: <Адрес>, общей стоимостью 2450000 рублей по договору купли-продажи жилого помещения от 30.06.2017 с собственником недвижимого имущества ООО <Данные изъяты> (т.1 л.д.10-22, 161-166, 174-189, 207-212).

Ответчик обязался возвратить полученную сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом посредством внесения ежемесячных платежей в соответствии с графиком погашения кредита.

Согласно п. 5.2 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательства ответчика по кредитному договору являются в совокупности: залог (ипотека) недвижимого имущества в силу закона в соответствии со ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приобретённого с использованием средств кредита жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>, с кадастровым номером <Данные изъяты> – с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на жилое помещение; страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом – жилым помещением, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор. Права банка по кредитному договору удостоверяются закладной (т.1 л.д.86-87, 178-206).

Из п.16 договора купли-продажи квартиры, приобретённой на средства ипотечного кредита, заключённого между ООО <Данные изъяты> и Сенькиным В.М. 30.07.2017, следует, что квартира, приобретаемая покупателем по договору в соответствии со ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю будет в полном объёме находиться в залоге у банка, предоставившего покупателю кредит на покупку квартиры, в обеспечение исполнения всех обязательств покупателя по кредитному договору (т.1 л.д.18-20).

В соответствии с отчётом ООО «Стандарт Оценка» <№>, выполненным по заказу Сенькина В.М. 10.05.2017, рыночная стоимость квартиры <№> <Адрес> на момент оценки составляет 2520000 рублей (т.1 л.д.32-33, 190).

Подписав кредитный договор, Сенькин В.М. согласился со всеми его условиями, приняв на себя обязанность их выполнять.

Денежные средства по кредитному договору были предоставлены ответчику в безналичной форме путем перечисления суммы кредита в валюте РФ на текущий счет ответчика <№>, открытый на имя Сенькина В.М. в АО «Россельхозбанк», с которого производится выдача наличных денежных средств или перечисление денежных средств на банковские счета третьих лиц для осуществления расчётов в соответствии с целями кредитования, что подтверждается представленной первоначальным истцом АО «Россельхозбанк» выпиской по счёту <№> за период с 30.06.2017 по 08.08.2023 (т.1 л.д. 27-30), и не оспаривается ответчиком.

30.06.2017 ООО <Данные изъяты> и Сенькиным В.М. подписан передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, приобретённой на средства ипотечного кредита (т.1 л.д.21, 167-168, 213-214).

Право собственности Сенькина В.М. на квартиру <№> <Адрес>, с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 53,3 кв.м, с обременением в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано в ЕГРН 05.07.2017 (номер регистрации <Данные изъяты> от 05.07.2017). В тот же день, 05.07.2017, в ЕГРН произведена государственная регистрация ипотеки (номер регистрации <Данные изъяты> от 05.07.2017) с внесением соответствующих сведений в закладную (т.1 л.д.23-26, 61-64, 86-87).

С 30.12.2019 Сенькин В.М. имеет постоянную регистрацию по месту жительства в приобретённом жилом помещении по адресу: <Адрес>. Иных граждан в квартире не зарегистрировано (т.1 л.д.142, т.2 л.д.108, 129).

АО «Россельхозбанк» исполнил свои обязательства по договору кредита, предоставил заемщику кредитные денежные средства в размере 1470 000 рублей, заемщик воспользовался предоставленными денежными средствами, однако ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по уплате суммы кредита и начисленных процентов за пользование кредитом, нарушив сроки погашения долга и систематически допуская образование просроченной задолженности, что подтверждается представленными банком выписками по счетам заёмщика Сенькина В.М. <№> за период с 30.06.2017 по 08.08.2023 и <№> за период с 30.11.2021 по 08.08.2023 (т.1 л.д.27-30).

Пунктами 4.7 и 6.1 кредитного договора предусмотрена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора, обеспеченного ипотекой.

В соответствии с п. 4.7 кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заёмщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита, в случае, если заёмщик не исполняет или исполняет ненадлежащим образом обязанность в срок возвращать кредит (основной долг). В силу п. 6.1 кредитного договора кредитор вправе предъявить заёмщику требование об уплате неустойки за несвоевременное или неполное погашение кредитной задолженности, включая сумму основного долга и/или начисленных на него процентов.

Кроме того, в силу п. 5.11 договора, поставив свою подпись в кредитном договоре, Сенькин В.М. дал согласие на уступку кредитором прав требований, возникающих из настоящего договора, любому третьему лицу (третьим лицам) по своему усмотрению, в том числе лицу, не имеющему лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Поскольку в нарушение требований законодательства и условий договора кредита, ответчик своевременно не выплачивал суммы кредита и проценты по кредиту, то кредитор вправе в соответствии со ст. 811 ГК РФ, условиями заключенного между сторонами кредитного договора требовать досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, иные платежи, предусмотренные соглашением сторон.

Реализуя свое право на досрочное возвращение кредита, 15.06.2023 АО «Россельхозбанк» направило в адрес ответчика требование от 02.06.2023 о досрочном возврате задолженности по кредитному договору и расторжении договора в связи с систематическим нарушениями заёмщиком его условий (т.1 л.д.34, 35-36).

Данное требование ответчиком исполнено не было, в связи с чем банк обратился в суд с иском о взыскании с Сенькина В.М. задолженности по кредитным обязательствам в принудительном порядке и обращении взыскания на предмет залога.

Согласно представленному АО «Россельхозбанк» расчету задолженность ответчика по кредитному договору, по состоянию на 08.08.2023 составила 811589,30 рублей, где:

·                      754040,26 рублей – просроченный основной долг;

·                      45278,76 рублей – проценты за пользование кредитом;

·                      10832,86 рублей – задолженность по оплате неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга;

·                      1 437,42 рублей – задолженность по оплате неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов (т.1 л.д.6-9).

28.08.2023 АО «Россельхозбанк» направлен ответ на заявление Сенькина В.М. о предоставлении кредитных каникул и выдаче справки по кредиту, поступившее в банк 25.08.2023, из которого следует, что в связи с несоблюдением ответчиком надлежащего исполнения взятых на себя обязательств (в части своевременного погашения задолженности перед кредитором) банк в соответствии с действующим законодательством РФ обратился в судебные органы с целью защиты своих интересов и принудительного взыскания с ответчика задолженности по договору, 21.08.2023 направив в суд соответствующее исковое заявление, в результате рассмотрения которого будут разрешены все спорные моменты. При подаче иска банком предоставлен подробный расчёт задолженности и выписки по счетам ответчика, в том числе о начисленных неустойках и суммах погашенного основного долга и процентов (в соответствии с условиями договора кредита) (т.1 л.д.100, 101).

Согласно ответу ОСП Светлогорского городского округа УФССП России по Калининградской области на запрос суда <№> от 09.11.2023 по данным АИС ФССП России исполнительные документы в отношении Сенькина В.М., <Дата> рождения, в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о взыскании задолженности по кредитному договору на исполнение в Отделение не поступали (т.1 л.д.140).

23.10.2023 между АО «Россельхозбанк» (кредитором) и Комышевым М.В., <Дата> рождения, уроженца <Данные изъяты>, зарегистрированным по месту жительства по адресу: <Адрес> (новым кредитором) заключен договор уступки прав (требований) <№>, согласно которому право требования задолженности с Сенькина В.М. по кредитному договору <№> от 30.06.2017 перешло к Комышеву М.В., в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав требования, включая права, обеспечивающие исполнение обязательств, и другие права, связанные с уступаемыми правами требования, в том числе право на проценты и неустойки (т.1 л.д.56-60, 71-80).

В закладной, удостоверяющей права кредитора по обязательствам заёмщика, выполнена соответствующая отметка о переходе права к истцу Комышеву М.В. (т.1 л.д.87 (оборотная сторона).

В соответствии с выпиской из реестра должников к договору уступки прав (требований) <№> от 23.10.2023, сумма задолженности Сенькина В.М. по кредитному договору <№> от 30.06.2017 на момент заключения договора цессии составила 734309,02 рублей (т.1 л.д.59, 77), она же является ценой договора цессии, заключённого между АО «Россельхозбанк» и Комышевым М.В., полностью уплаченной последним в пользу банка 23.10.2023 путём перечисления на расчётный счёт на основании платёжного поручения <№> от 23.10.2023 (т.1 л.д.84). Указанный выше размер задолженности, включающий в себя сумму основного долга по кредитному договору – 665444,09 рублей, проценты за пользование кредитом – 45278,76 рублей, сумму по пеням, штрафам, неустойкам – 12270,28 рублей, сумму госпошлины – 11315,89 рублей, подтверждён расчётом АО «Россельхозбанк», выполненным по состоянию на 23.10.2023 с учётом платежей должника Сенькина В.М., произведённых в период после предъявления иска в суд и до момента заключения договора цессии, в общем размере 88 596,17 рублей, которые были направлены на погашение основного долга и включают в себя: 23.08.2023 – 31 962,46 рублей, 25.08.2023 – 15 729,72 рублей, 31.08.2023 – 20 903,99 рублей, 16.10.2023 – 20 000 рублей (т.1 л.д.107-113, 131-134).

О состоявшейся 23.10.2023 между АО «Россельхозбанк» и Комышевым М.В. уступке права требования кредитной задолженности заёмщику Сенькину В.М. 24.10.2023 почтой направлено уведомление о передаче прав с реквизитами нового кредитора для оплаты кредита (т.1 л.д.82, 83).

Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

На основании п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии с ч. 1 ст. 385 ГК РФ, уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Договор уступки прав (требований) <№> от 23.10.2023 в установленном законом порядке не оспаривался, доказательств обратного суду не представлено. Поскольку в рассматриваемом случае право на неустойку является связанным с переданным требованием правом, данное право следует считать перешедшим к цессионарию вместе с требованием уплаты суммы основного долга.

Апелляционным определением Калининградского областного суда от 27.02.2024 (<№>) произведена замена стороны истца - АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Калининградского регионального филиала (АО «Россельхозбанк») по гражданскому делу № 2-1485/2023 (2-209/2024) по исковому заявлению АО «Россельхозбанк» к Сенькину В.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, а также обращения взыскания на имущество, являющееся предметом залога, на его правопреемника – Комышева М.В. (т.2 л.д. 32).

Таким образом, Комышев М.В. является надлежащим истцом по делу.

С момента заключения между АО «Россельхозбанк» (кредитором) и Комышевым М.В. договора уступки права требования Сенькиным В.М. 30.10.2023 на расчётный счёт АО «Россельхозбанк» был внесён ещё один платеж в счёт погашения задолженности по кредитному договору <№> от 30.06.2017 в размере 20000 рублей (приходный кассовый ордер <№> от 30.10.2023) (т.1 л.д.114).

Поступившие прежнему кредитору от Сенькина В.М. 30.10.2023 денежные средства на основании платёжного поручения <№> от 14.11.2024 были перечислены банком на счёт Комышева М.В. и, как указывает истец, направлены на погашение основного долга по кредиту (т.1 л.д.126).

Согласно произведённому истцом расчёту с учётом всех платежей, поступивших от заёмщика после обращения АО «Россельхозбанк» с иском в суд, по состоянию на 27.06.2024 задолженность Сенькина В.М. по кредитному договору <№> от 30.06.2017 составляет 923 993,73 рублей, где:

·                      645444,09 рублей – задолженность по основному долгу;

·                      45278,76 рублей – задолженность по процентам за пользование кредитом по состоянию на 08.08.2023;

·                      70 455,04 рублей – задолженность по процентам за пользование кредитом за период с 09.08.2023 по 27.06.2024;

·                      10 832,86 рублей – задолженность по неустойке на основной долг по состоянию на 08.08.2023;

·                      128 046,91 рублей – задолженность по неустойке на основной долг за период с 09.08.2023 по 27.06.2024;

·                      1 437,42 рублей – задолженность по неустойке за проценты по состоянию на 08.08.2023;

·                      22 498,65 рублей – задолженность по неустойке на проценты за период с 09.08.2023 по 27.06.2024 (т.2 л.д. 214).

Произведенный истцом расчёт кредитной задолженности судом проверен, признан арифметически верным, соответствующим условиям договора, ответчиком Сенькиным В.М. не оспорен и не опровергнут в установленном законом порядке, контррасчет ответчиком не представлен. Суд принимает расчет кредитной задолженности в качестве допустимого доказательства по настоящему гражданскому делу.

Вопреки утверждениям ответчика, поступления от Сенькина В.М. денежных средств, произведённые в период после предъявления иска АО «Россельхозбанк» в суд и до момента заключения договора цессии с Комышевым В.М., в общем размере 88 596,17 рублей по приходным кассовым ордерам <№> от 23.08.2023, <№> от 23.08.2023, <№> от 25.08.2023, <№> от 31.08.2023, <№> от 31.08.2023, <№> от 31.08.2023 и <№> от 16.10.2023, учтены прежним кредитором АО «Россельхозбанк» и отражены в расчёте задолженности по состоянию на 23.10.2023. Платеж, произведённый Сенькиным В.М. после заключения договора цессии, по приходному кассовому ордеру <№> от 30.10.2023, учтён новым кредитором Комышевым М.В. и отражён в представленном им расчёте задолженности.

Доводы ответчика Сенькина В.М., признающего сам факт наличия задолженности по кредитному договору <№> от 30.06.2017, но отрицающего наличие у него задолженности в общем размере 923 993,73 рублей ничем не подтверждены. Достаточных и допустимых доказательств этому, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в условиях состязательности процесса на дату рассмотрения дела суду не представлено.

В этой связи, в соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ ответчик обязан нести ответственность за неисполнение принятых на себя кредитных обязательств по договору <№> от 30.06.2017.

Иные доводы ответчика, приведённые в ходе рассмотрения спора в обоснование своего несогласия с заявленными требованиями, в том числе отражённые в письменном отзыве, на выводы суда об обоснованности иска не влияют и во внимание не принимаются, как основанные на неверном толковании фактических обстоятельств дела и требований действующего гражданского законодательства.

Учитывая данные обстоятельства, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, включая представленные ответчиком медицинские документы о состоянии его здоровья, полученных травмах и имеющихся заболеваниях, а также поступившие на запрос суда из ОСФР по Калининградской области сведения о состоянии индивидуального лицевого счёта застрахованного лица Сенькина В.М. за период с 01.01.1997 по 08.02.2024 (т.2 л.д.36-43, 46-47), принимая во внимание то, что в ходе рассмотрения дела ответчик не отрицал факт периодически ненадлежащего исполнения своих обязательств по кредитному договору, в результате чего образовалась задолженность, предоставленный истцом расчет в установленном порядке не опровергнут, суд считает требования Комышева М.В. о взыскании с Сенькина В.М. задолженности по обеспеченному ипотекой договору кредита <№> от 30.06.2017 в размере 923 993,73 рублей, подлежащими удовлетворению.

Исполнение обязательств заемщика по договору кредита обеспечено залогом принадлежащего Сенькину В.М. на праве собственности жилого помещения – квартиры <№> <Адрес>, с кадастровым номером <Данные изъяты>, в силу которого у кредитора возникло право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости <№> от 21.11.2023, собственником квартиры <№> <Адрес> является ответчик Сенькин В.М. (т.1 л.д.136-139).

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с действующим законодательством (п. 1 ст. 334 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)») залог является способом обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор по обеспеченному залогом обязательству приобретает право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании ч. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На основании ч. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Часть 1 ст. 350 ГК РФ предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Пунктом 1 ст. 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу указанной нормы Закона, действительная рыночная стоимость заложенного имущества при его продаже с торгов определяется судом в случае возникновения спора о его начальной продажной цене, при отсутствии такового – на основании соглашения сторон.

Таким образом, при обращении взыскания на заложенное имущество суд должен разрешить вопрос об установлении начальной продажной цены данного имущества, поставив данный вопрос на обсуждение, а также установить наличие или отсутствие спора относительно цены предмета залога, установленной договором. В случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости.

В соответствии с п. 1. ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 27.06.2023 «О применении судами правил о залоге вещей», реализация заложенной вещи, обращение взыскания на которую произведено в судебном порядке, осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ст. 350.2 ГК РФ для движимых вещей, ст. 449.1 ГК РФ, ст. 56 Закона об ипотеке – для недвижимого имущества и законодательством об исполнительном производстве.

Пунктом 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 27.06.2023 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 27.06.2023 «О применении судами правил о залоге вещей» принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем, в том числе начальную продажную цену предмета залога (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом (п. 3 ст. 340 ГК РФ, подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке).

В соответствии с п.16 договора купли-продажи квартиры, приобретённой Сенькиным В.М. на средства ипотечного кредита у ООО <Данные изъяты> 30.07.2017, квартира, приобретаемая покупателем по договору в соответствии со ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю будет в полном объёме находиться в залоге у банка, предоставившего покупателю кредит на покупку квартиры, в обеспечение исполнения всех обязательств покупателя по кредитному договору.

Указанное условие в силу положений действующего гражданского законодательства даёт залогодержателю право на обращение взыскания на предмет ипотеки при просрочке внесения или невнесения ежемесячного платежа по исполнению обязательств и (или) уплате начисленных процентов полностью или в части по договору кредитования.

Соответственно, в связи с ненадлежащим исполнением Сенькиным В.М. своих обязательств по кредитному договору и на основании ч. 1 ст. 348 ГК РФ, кредитор, которым после уступки прав банка является истец Комышев М.В., имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований по уплате основного долга по договору кредита, процентов за пользование кредитом и неустойки.

Учитывая отсутствие оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, суд находит требования истца об обращении взыскания на предмет залога подлежащим удовлетворению.

При этом суд считает, что допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным, а просрочка периодических платежей – систематической и оснований, для исключения обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ, не имеется.

В данном случае, суд учитывает, что сумма неисполненного ответчиком обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, исчисляющийся с 28.11.2022, составляет более чем три месяца.

Пунктом 5.4 кредитного договора <№> от 30.06.2017 стороны определили стоимость предмета залога на основании представленного заёмщиком отчёта независимого оценщика <№> от 10.05.2017 в размере 2520 000 рублей (т.1 л.д.14).

Как первоначальный истец АО «Россельхозбанк», так и истец Комышев М.В. при первом уточнении исковых требований просили определить начальную продажную стоимость заложенной квартиры в размере 2016 000 рублей, что составляет 80% от цены, установленной отчетом оценщика в 2017 году и согласованной сторонами при заключении кредитного договора (т.1 л.д.3-4, 132-124).

Ответчиком Сенькиным В.М., не согласным с такой стоимостью квартиры, считающим данную стоимость намеренно заниженной, полагающим, что действительная рыночная стоимость предмета ипотеки в 2024 году может составлять от 11000000 до 14000000 рублей, следовательно, процентное соотношение размера задолженности по кредитному договору и фактической стоимости заложенного имущества будет в значительной степени отличаться от заявленного в иске и не позволит обратить взыскание на жилое помещение, в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы в целях объективного разрешения спора и определения стоимости предмета ипотеки, а именно рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры <№> <Адрес> (т.2 л.д.48-49).

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, указанных в ней субъектов частного и публичного права.

В силу требования ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Приведенные положения закона возлагают на суд обязанность создать надлежащие условия для объективного разрешения спора и представить сторонам возможность для реализации процессуальных прав, в том числе в представлении доказательств.

В порядке ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (ст. 55 ГПК РФ).

В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Назначение судебной экспертизы непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если оно необходимо для устранения противоречий в собранных судом иных доказательствах и иным способом это сделать невозможно.

Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Часть 2 ст. 79 ГПК РФ устанавливает, что каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

В связи с необходимостью установления фактов, имеющих значение для правильного разрешения дела, учитывая то обстоятельство, что при рассмотрении дела возник ряд вопросов, разрешение которых требует специальных знаний в области определения стоимости предмета ипотеки, а именно рыночной стоимости квартиры ответчика, определением суда от 14.03.2024 по делу было назначено проведение судебной оценочной экспертизы (т.2 л.д.54-64).

Все требуемые для проведения судебной экспертизы документы в материалы дела были предоставлены.

Согласно заключению эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <№> от 09.04.2024 рыночная стоимость отдельной однокомнатной квартиры, жилого назначения, общей площадью 53,3 кв.м, с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенной по адресу: <Адрес>, составила 8115000 рублей (т.2 л.д.70-98).

Ознакомившись с ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <№> от 09.04.2024, и истец Комышев М.В., и ответчик Сенькин В.М. заявили суду ходатайства о назначении повторной (дополнительной) экспертизы по делу.

Комышев М.В. полагает, что выводы экспертной организации являются неправильными и необоснованными, поскольку при проведении экспертизы применен только сравнительный подход, в качестве аналогов взяты четыре объекта в более новых многоквартирных жилых домах 2020-2022 гг. постройки и с более высоким качеством отделки. Принадлежащее ответчику недвижимое имущество находится в состоянии неоконченного ремонта и располагается в многоквартирном жилом доме 2015 года постройки. Также, по мнению истца, экспертом не учтена средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилой площади в квартирах, расположенных в г. Светлогорске. В этой связи, Комышев М.В. обратился в адрес оценщика <ФИО>7, которая по поручению истца произвела независимую оценку средней рыночной стоимости одного квадратного метра квартиры площадью 45-61 кв.м, без мебели, санузел совмещенный, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома современной постройки в районе <Адрес>. Оценщиком были проанализированы двенадцать аналогичных объектов, сделаны соответствующие корректировки на состояние и определена рыночная стоимость одного квадратного метра в размере 132 710 рублей. Следовательно, средняя рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 7 073 443 рублей, из расчета: 53,3 кв.м х 132 710 рублей. Учитывая изложенные обстоятельства, просил вызвать в судебное заседание эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» для дачи пояснений по выводам экспертной организации, содержащихся в заключении от 09.04.2024, а также дачи ответов на вопросы сторон по делу; назначить по гражданскому делу № 2-209/2024 повторную судебную оценочную экспертизу, поставив перед экспертами следующий вопрос: какова рыночная стоимость квартиры, общей площадью 53,3 кв.м, расположенной на первом этаже МКД по адресу: <Адрес>, кадастровый номер <Данные изъяты>; проведение судебной оценочной экспертизы поручить экспертам Федерального бюджетного учреждения Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, возложив расходы по проведению судебной оценочной экспертизы на строну ответчика Сенькина В.М. (т.2 л.д.124-125).

В обоснование своей позиции истцом представлено экспертное заключение оценщика <ФИО>7 от 20.05.2024, выводы которого о стоимости на данную дату одного квадратного метра квартиры площадью 45-61 кв.м в районе <Адрес>, приведены в указанном выше ходатайстве Комышева М.В. (т.2 л.д.130-177).

В судебном заседании Комышев М.В. пояснил, что он, являясь лицом, которое не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, после ознакомления с заключением судебной экспертизы сделал вывод о том, что результаты данной экспертизы не совсем корректны, цена завышена. При проведении судебной экспертизы эксперт ООО «НЦ «Балтэкспертиза» использовал сравнительный подход, взяв для сравнения соседний дом, который выше по классу, стоимость квартир там дороже, а квартира, которая является предметом залога, находится в доме 2015 года постройки. Полагает, что, применяя данный подход, необходимо было взять более широкий круг объектов, а эксперт взял узкий сегмент и не стал ориентироваться на рынок. Кроме того, эксперт ООО «НЦ «Балтэкспертиза» не учел, что в квартире ремонт не закончен. Всё это явилось причиной обращения истца к независимому оценщику <ФИО>7 с просьбой оценить 1 кв.м жилой площади в подобных квартирах. Оценщиком <ФИО>7 для сравнения были взяты дома с 2008 года и по настоящее время, туда вошли не только однокомнатные, но и двухкомнатные квартиры. Считает, что необходимо провести повторную экспертизу в Калининградской лаборатории судебных экспертиз, а также имеются основания для вызова эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» в судебное заседание для дачи пояснений по выводам заключения.

Ответчик Сенькин В.М. поданное ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы так же мотивировал несогласием с выводами, изложенными в заключении эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза», полагая, что определённая экспертом стоимость спорной квартиры, наоборот, занижена и в действительности значительно выше 8 115 000 рублей. Принадлежащая ответчику квартира элитная, площадь комнаты составляет 25 кв.м, равно как и площадь кухни, квартира, по его мнению, по классу выше, чем в оценке (т.2 л.д.195). При этом иного экспертного заключения о фактической стоимости предмета ипотеки на момент рассмотрения спора ответчиком суду не представлено.

Протокольным определением Светлогорского городского суда Калининградской области от 20.06.2024 в удовлетворении ходатайств истца и ответчика о назначении повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы было отказано (т.2 л.д. 223).

По ходатайству стороны истца судом в судебном заседании допрошен эксперт ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <ФИО>8, предупреждённый судом об ответственности по ст. 307 УК РФ (т.2 л.д.210), который пояснил, что при проведении судебной экспертизы он действовал в рамках Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Оценка рыночной стоимости спорной квартиры произведена на основании цен и сделок, которые использует один из крупных банков России – ПАО Сбербанк. В ходе проведения судебной экспертизы им была сделана максимальная выборка объектов, цен по предложениям и цен по сделкам за 7 месяцев до даты исследования, проведен комплексный анализ всех данных. Видна динамика роста, цены выросли за это время. Использовались данные с сайтов «Циан», «Яндекс недвижимость». Относительно того, что выбранные для сравнения аналоги располагаются в доме, так называемого комфорт-класса, 2022 года постройки, а 2015 года, где находится квартира ответчика, то при проведении оценочных экспертиз четкого распределения на комфорт- и эконом-классы не существует, год постройки не является ценообразующим фактором. Во внимание берется уровень и качество застройки, материал стен. Спорная квартира находится в районе <Адрес>, то есть в том же районе, в котором расположены квартиры, взятые в качестве аналогов для сравнительной оценки, они равноценны, нет явного различия. В данном случае имеется специфика курортных городов, здесь играет место локация, конкретный район, в пределах которого цена существенно не отличается. Кроме того, качество строительства в области примерно одинаковое. Жильё эконом-класса на сегодняшний день строится с типовой отделкой под ключ. По применяемой оценочной методике корректировка проводилась по площади помещения, а не по количеству комнат. Качество ремонта и тип отделки определялись визуально по внешнему виду. Сумма вложений, наличие ремонта – все оценено и отраженно в экспертном заключении.

С учётом пояснений эксперта <ФИО>8суд оценивает экспертное заключение ООО «НЦ «Балтэкспертиза» с точки зрения его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <ФИО>8 <№> от 09.04.2024 соответствует требованиям ч. 1 ст. 79, ч. 1 ст. 85, ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, при назначении и проведении экспертизы соблюдены требования ст. ст. 79-86 ГПК РФ, эксперт ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <ФИО>8 предупреждён судом в порядке ч. 2 ст. 80 ГПК РФ об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая подпись об ответственности по ст. 307 УК РФ (т.2 л.д.71).

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Суд принимает заключение эксперта в качестве доказательства по делу и оценивает его по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими имеющимися в материалах гражданского дела доказательствами. Исследовательская часть заключения подробна и мотивированна, содержит исчерпывающий ответ на вопрос, поставленный судом перед экспертом. В заключении эксперта изложена методика исследования для определения рыночной стоимости, которая не вызывает сомнений. Оснований сомневаться в достоверности и объективности указанного заключения эксперта, у суда также нет. Процессуальный порядок проведения экспертизы был соблюден, экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, оснований не доверять выводам эксперта не имеется, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет специальную квалификацию и образование, стаж работы по специальности, выводы эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» однозначны, мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер.

В то же время, суд отвергает представленное Комышевым М.В. экспертное заключение оценщика <ФИО>7 от 20.05.2024 о рыночной стоимости 1 кв.м квартиры площадью 45-61 кв.м, расположенной на первом этаже МКД в районе <Адрес>, поскольку данное экспертное заключение составлялось на основании договора, заключенного с заказчиком, который не является собственником имущества, без осмотра спорной квартиры. Оценщик (эксперт) о даче заведомо ложного заключения не предупреждалась.

В ходе судебного разбирательства стороной истца и ответчика не представлено, а судом не добыто новых доказательств, которые могли бы повлиять на выводы эксперта, истцом и ответчиком сторонами по делу результаты заключения эксперта не опровергнуты и не оспорены, иного заключения, отвечающего требованиям действующего законодательства, в материалы дела представлено не было.

Проанализировав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, и не находится в противоречии с остальными доказательствами по делу.

Оснований не доверять заключению проведенной по делу экспертизы и выводам эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <ФИО>8 о рыночной стоимости принадлежащей Сенькину В.М. квартиры, судом не установлено. Иных сведений о фактической стоимости предмета ипотеки на момент рассмотрения спора, отвечающего требованиям действующего законодательства, сторонами по делу не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным, наряду с другими доказательствами по делу, положить в основу судебного решения сведения, полученные из заключения эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <№> от 09.04.2024, поскольку данное заключение полно, научно обоснованно, в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а равно удовлетворяет требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ о допустимости и относимости доказательств.

В окончательном варианте уточнённых требований истец Комышев М.В. просит установить первоначальную цену реализации предмета залога, на который должно быть обращено взыскание, в соответствии с положениями ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В связи с изложенным, суд считает возможным принять начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от его рыночной стоимости, определённой заключением эксперта ООО «НЦ «Балтэкспертиза» <ФИО>8 <№> по состоянию на 09.04.2024, то есть, в размере 6492 000 рублей (8115000 х 0,08 = 6492 000).

Определение начальной продажной цены квартиры в указанном размере не противоречит интересам ответчика, соразмерно размеру исковых требований.

При такой оценке предмета залога сумма неисполненного ответчиком обязательства по кредитному договору так же составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества и в данном случае оснований для исключения обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ, увеличение стоимости квартиры не влечёт.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в связи с чем с ответчика Сенькина В.М. в пользу истца Комышева М.В., которому на основании договора уступки перешли права кредитора по требованию о взыскании задолженности по кредитному договору <№> от 30.06.2017, подлежит взысканию сумма уплаченной АО «Россельхозбанк» при подаче иска государственной пошлины – 11315,89 рублей (т.1 л.д.2), входящая в цену договора цессии, заключённого между АО «Россельхозбанк» и Комышевым М.В. 23.10.2023, а также сумма государственной пошлины в размере 1124,11 рублей, уплаченная Комышевым М.В. в ходе рассмотрения настоящего дела в связи с увеличением размера исковых требований (т.2 л.д. 216), всего 12 440 рублей.

Кроме того, в соответствии с определением суда от 14.03.2024 на сторону ответчика Сенькина В.М. были возложены расходы по проведению судебной экспертизы.

Из представленного ООО «НЦ «Балтэкспертиза» сообщения следует, что стоимость проведения судебной экспертизы составила 15 000 рублей и до настоящего времени эта стоимость Сенькиным В.М. не оплачена (т.2 л.д.69).

В силу ст. 95 ГПК РФ данные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертного учреждения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комышева М.В. к Сенькину В.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, судебных расходов и обращении взыскания на предмет залога путем реализации с публичных торгов – удовлетворить.

Взыскать с Сенькина В.М., <Дата> рождения, уроженца <Данные изъяты>, зарегистрированного по месту жительства по адресу: <Адрес>, имеющего паспорт <Данные изъяты>, в пользу Комышева М.В., <Дата> рождения, уроженца <Данные изъяты>, зарегистрированного по месту жительства по адресу: <Адрес>, имеющего паспорт <Данные изъяты>, ИНН <№>, СНИЛС <№>, задолженность по кредитному договору <№> от 30 июня 2017 года в размере 923 993 рубля 73 копейки, из которых: 645444 рублей 09 копеек – задолженность по основному долгу; 45278 рублей 76 копеек – задолженность по процентам за пользование кредитом по состоянию на 08 августа 2023 года; 70 455 рублей 04 копейки – задолженность по процентам за пользование кредитом за период с 09 августа 2023 года по 27 июня 2024 года; 10832 рублей 86 копеек – задолженность по неустойке на основной долг по состоянию на 08 августа 2023 года; 128046 рублей 91 копейка – задолженность по неустойке на основной долг за период с 09 августа 2023 года по 27 июня 2024 года; 1437 рублей 42 копейки – задолженность по неустойке за проценты по состоянию на 08 августа 2023 года; 22498 рублей 65 копеек – задолженность по неустойке на проценты за период с 09 августа 2023 года по 27 июня 2024 года, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в общем размере 12 440 рублей, всего взыскать 936433 рубля 73 копейки.

Обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога по кредитному договору <№> от 30 июня 2017 года – квартиру <№> <Адрес>, с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 53,3 кв.м, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 6492 000 рублей.

Взыскать с Сенькина В.М. в пользу ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» (ИНН <№>, ОГРН <№>) расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом 04 июля 2024 года.

Судья П.В. Линенко