Решение от 18.10.2021 по делу № 2-1288/2021 от 29.07.2021

Дело № 2-1288/2021 УИД 12RS0001-01-2021-002188-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2021 года г. Волжск

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Малышевой Л.Н., при секретаре судебного заседания Шариповой Л.Р. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ариада» к Прокуратуре РМЭ, Волжскому межрайонному прокурору РМЭ, администрации городского округа «Город Волжск», МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом об освобождении земельных участков от запрета на совершение сделок

установил:

Решением Волжского городского суда РМЭ от 29 ноября 2018 года удовлетворен иск Волжского межрайонного прокурора РМЭ и запрещено закрытому акционерному обществу «Ариада» заключать сделки без передачи обязательств по договору № 2421 аренды земельного участка от 08 ноября 2013 года по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства с земельными участками, имеющими следующие кадастровые номера:

№

№

ЗАО «Ариада» обратилось с иском в суд к Прокуратуре РМЭ, Волжскому межрайонному прокурору РМЭ, администрации городского округа «Город Волжск» и к МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом указывая на то, что согласно п.п.2.1, 10.2 договора аренды № 2421 срок аренды земельных участков по договору 10 лет, договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. Согласно выводу, изложенному вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда РМЭ от 09 ноября 2020 года по делу № А38-1272/2019 – максимальный срок для комплексного освоения, согласованный сторонами в п.3.1 договора, еще не наступил ( 08.11.2023 г.) и ЗАО «Ариада» не лишено возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в течение срока действия договора аренды № 2421. По состоянию на июль 2021 года ЗАО «Ариада» выполнены работы по технологическому присоединению сетей водоотведения к централизованной системе водоотведения, выполнены работы по прокладке сетей холодного водоснабжения и врезке их в систему централизованного водоснабжения, заключен и оплачен договор о подключении объектов капитального строительства к сети газораспределения, об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, монтаж объектов электроснабжения, включена новая точка учета: БКТП жилого поселка в микрорайоне «Машиностроитель» РМЭ, г. Волжск. 23.09.2021 г. ЗАО «Ариада» в адрес МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом было подано уведомление об окончании строительства объектов инфраструктуры и об их готовности для передачи в муниципальную собственность. ЗАО «Ариада» считает, что обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуры практически прекращены ввиду их исполнения. По мнению ЗАО «Ариада» вся суть комплексного освоения заключается именно в обустройстве Арендатором переданной в аренду территории всеми объектами инфраструктуры и последующей передаче этой инфраструктуры органу местного самоуправления. Ничем не обоснованные утверждения о том, что отдельные физические лица не смогут осуществлять обязательство по комплексному освоению в целом опровергается тем фактом, что уже по заключенным договорам перенайма жилые дома построены, введены в эксплуатацию, на них зарегистрировано право собственности. В случае же освоения не всех земельных участков арендодатель получает в свое распоряжение эти неосвоенные земельные участки, с улучшенными экономическими характеристиками. ЗАО «Ариада» считает, что на сегодняшний день фактические и юридические обстоятельства, явившиеся основанием для наложения судебного запрета на совершение сделок вышеуказанными земельными участками, отсутствуют. Осуществление законного права ЗАО «Ариада» на передачу земельных участков по договору перенайма третьим лицам не создаст препятствий для использования гражданами земельных участков по целевому назначению, не нарушит интересы неопределенного круга лиц и никоим образом не сделает комплексное освоение невозможным. Также лишает возможности законного привлечения дополнительных денежных средств в проект комплексного освоения и как результат делает его максимально нерентабельным для ЗАО «Ариада».

С учетом уточнения ЗАО «Ариада» просит суд снять судебный запрет на совершение сделок с земельными участками, находящимися на праве аренды у ЗАО «Ариада» по договору аренды № 2421, имеющими следующие кадастровые номера:

№

В судебном заседании представитель ЗАО «Ариада» Антонов М.В. полностью поддержал вышеуказанные требования и суду пояснил соответствующее вышеизложенному.

Участвующий в деле, прокурор Шакиров Р.И. иск не признал и суду пояснил, что по договору аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 г. ЗАО «Ариада» приняло на себя обязательство по комплексному освоению земельного участка, в т.ч. и обязательство по строительству жилых домов. Всеми судебными инстанциями подтвержден запрет совершения уступки прав комплексного застройщика на отдельные участки, поскольку новые правообладатели земельных участков не приобретали обязанности по комплексному освоению всех 110 образованных участков. Кроме того, ЗАО «Ариада» не указано, в чем заключается нарушение прав истца со стороны Волжского межрайонного прокурора и Прокуратуры РМЭ.

Представитель администрации городского округа «город Волжск» Костицына О.Е. иск не признала и суду пояснила, что администрация городского округа «Город Волжск» не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку договор аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 г. заключен между МУ Комитет по управлению имуществом и ЗАО «Ариада».

Представитель МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащее. Ходатайством просил дело рассмотреть без их участия, указав, что по договору аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 г. ЗАО «Ариада» приняло на себя обязательство по строительству жилых домов и обустройству территории.

Представитель ООО «Волжская сетевая компания» Ворончихин А.И. с иском не согласен и суду пояснил, что технологическое присоединение к электрическим сетям истцом в было выполнено формально, т.к. был предъявлен лишь один силовой трансформатор с заявленной максимальной мощностью энергопринимающих устройств 150 кВт, учитывая, что в пользовании ЗАО «Ариада» находится 110 земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В проекте планировки территории ( часть «Сети электроснабжения») имеются детальные расчеты потребления максимальной мощности энергопринимающих устройств для жилых домов и центра общественно-делового и социального назначения в общем объеме 533кВт. Данные показатели больше соответствуют реальному расчету потребной мощности для жилищного строительства. ЗАО «Ариада» по договору аренды земельного участка № 2421 от 08.11.2013 г. приняло на себя обязательство по комплексному освоению земельного участка, а именно подготовку документации по планировке территории, строительство инфраструктуры и строительство объектов недвижимости. Когда будет построено все, тогда будет считаться, что комплексное освоение будет выполнено.

Представители третьих лиц Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РМЭ, УФССП по РМЭ, Управление Росреестра по РМЭ о времени и месте судебного заседания извещены надлежащее, однако в судебное заседание не явились.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Из решения Волжского городского суда РМЭ от 29 ноября 2018 года и из материалов дела следует, что 08.11.2013 года КУМИ г. Волжска от имени арендодателя и ЗАО «Ариада» как арендатор заключили договор № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор принял во временное пользование земельный участок общей площадью 132005 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды 10 лет.

Договором определено целевое назначение аренды земельного участка. Согласно пункту 3.1 договора комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки: - максимальный срок выполнения проекта планировки и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства: не более 12 (двенадцати) месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.10.2014); - максимальный срок выполнения работ по обустройству территории по- средством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в собственность городского округа «Город Волжск»: пять лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2018); - максимальный срок осуществления комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка - 10 (десять) лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2023).

Постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 14.11.2013 № «О принятии решения по подготовке документации по планировке территории» решено начать подготовку документации по планировке территории в границах указанного земельного участка. Заказчиком по подготовке документации по планировке территории названо ЗАО «Ариада».

В соответствии с проектом межевания территории и постановлением администрации от 05.03.2014 № «Об утверждении документации по планировке территории» на государственный кадастровый учет постановлено 110 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 132005 кв.м., с разрешенным использованием для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По результатам проведенной планировки территории образовались участки под «комплексное освоение в целях жилищного строительства» и участок под «размещение инженерных коммуникаций, дорог».

30.04.2014 постановлениями Администрации об уточнении вида разрешенного использования и местоположения земельных участков изменены виды разрешенного использования вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами № с «комплексного освоения в целях жилищного строительства» на «строительство блокированного жилого дома».

25.07.2014 ЗАО «Ариада» и КУМИ г. Волжска заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 2421, согласно которому пункт 1.1. раздела 1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой на основании протокола № от 18.10.2013, в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации городского округа «Город Волжск» «Об утверждении документации по планировке территории» от 05.03.2014 № 256 арендодатель передает в аренду в границах ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером №, а арендатор принимает 109 земельных участков с разрешенным использованием для строительства индивидуального или блокированного жилого дома, в том числе 1 участок для строительства центра общественно-делового и социального назначения.

В дальнейшем ЗАО «Ариада» заключило договоры уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с физическими и юридическими лицами (№ 78/79 от 12.04.2016, № 75 от 15.02.2016, № 73-74 от 24.06.2016, № 71/72 от 30.12.2015, № 42/43/68 от 30.12.2015, № 67 от 15.03.2016, № 65 от 09.02.2016, № 64 от 01.04.2016, № 63 от 28.02.2017, № 66 от 29.01.2016, № 62 от 28.04.2016, № 57/58 от 29.12.2016, № 53/69 от 28.12.2016, №52/76/77/92 от 28.12.2016, № 54 от 27.12.2016) в отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 12:16:0802003:277. Плата за уступку права аренды земельных участков составила от 20 000 рублей до 1 200 000 рублей.

В силу пункта 5 статьи 11.4 ЗК РФ ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По смыслу правовых норм, раздел земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения. При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным. В качестве гарантии выполнения данных условий законом предусмотрен переход обязанности, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю земельного участка.

Следовательно, переход прав к новому арендатору возможен только в случае передачи прав на все вновь образованные земельные участки с сохранением обязанности их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Доводы ЗАО «Ариада» о том, что ими выполнена работа по строительству объектов инженерной инфраструктуры по водоотведению, водоснабжению, электроснабжению и газоснабжению не могут быть приняты судом во внимание, поскольку договором от 08.11.2013 г. № 2421 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотрено осуществление комплексного жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка в течение 10 (десять) лет с момента заключения договора аренды земельного участка (т.е. до 08.11.2023). Из решения Арбитражного Суд РМЭ от 09 ноября 2020 года по делу № А38-1272/2019 следует, что на всех земельных участках ( кроме двух участков с кадастровыми номерами: №) обществом возведены фундаменты жилых домов. Также этим решением суда отказано МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом о расторжении договора аренды № 2421 от 08.11.2013 г. и о возврате земельных участков.

Статьей 30.2 Земельного кодекса РФ установлены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В частности, пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. Это требования о соблюдении арендатором земельного участка максимальных сроков подготовки проекта планировки (проекта межевания) территории; максимальные сроки выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также максимальные сроки осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков.

В соответствии с ч.4 ст.30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Указанные нормы утратили силу с 1 марта 2015 года в связи с внесением Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Земельный кодекс Российской Федерации множества изменений и дополнений.

Однако данные нормы земельного законодательства действовали на момент заключения договора аренды от 08 ноября 2013 года № 2421.

В соответствии с ч.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, ответчик ЗАО «Ариада» обязано исполнять условия заключенных между сторонами договоров аренды от 08 ноября 2013 года № 2421 в полном объеме.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска ЗАО «Ариада» о снятии судебного запрета на совершение сделок с вышеуказанными земельными участками, находящимися на праве аренды у ЗАО «Ариада» по договору аренды № 2421, следует отказать.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░», ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ № 2421 ░░ 08 ░░░░░░ 2013 ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░:

12:16:0802003:1447, 12:16:0802003:1448, 12:16:0802003:1449, 12:16:0802003:1450, 12:16:0802003:1451, 12:16:0802003:1452, 12:16:0802003:1453, 12:16:0802003:1454, 12:16:0802003:1455, 12:16:0802003:1456, 12:16:0802003:1457, 12:16:0802003:1458, 12:16:0802003:1459, 12:16:0802003:1460, 12:16:0802003:1461, 12:16:0802003:1462, 12:16:0802003:1463, 12:16:0802003:1464, 12:16:0802003:1465, 12:16:0802003:1466, 12:16:0802003:1467, 12:16:0802003:1468, 12:16:0802003:1469, 12:16:0802003:1470, 12:16:0802003:1471, 12:16:0802003:1472, 12:16:0802003:1473, 12:16:0802003:1474, 12:16:0802003:1475, 12:16:0802003:1476, 12:16:0802003:1477, 12:16:0802003:1478, 12:16:0802003:1479, 12:16:0802003:1480, 12:16:0802003:1481, 12:16:0802003:1482, 12:16:0802003:1483, 12:16:0802003:1484, 12:16:0802003:1485, 12:16:0802003:1486, 12:16:0802003:1487, 12:16:0802003:1488, 12:16:0802003:1489, 12:16:0802003:1492, 12:16:0802003:1493, 12:16:0802003:1494, 12:16:0802003:1495, 12:16:0802003:1496, 12:16:0802003:1497, 12:16:0802003:1498, 12:16:0802003:1499, 12:16:0802003:1504, 12:16:0802003:1505, 12:16:0802003:1506, 12:16:0802003:1515, 12:16:0802003:1525, 12:16:0802003:1526, 12:16:0802003:1527, 12:16:0802003:1528, 12:16:0802003:1529, 12:16:0802003:1530, 12:16:0802003:1531, 12:16:0802003:1532, 12:16:0802003:1533, 12:16:0802003:1534, 12:16:0802003:1535, 12:16:0802003:1536, 12:16:0802003:1538, 12:16:0802003:1539, 12:16:0802003:1540, 12:16:0802003:1541, 12:16:0802003:1542, 12:16:0802003:1543, 12:16:0802003:1544, 12:16:0802003:1545, 12:16:0802003:1546, 12:16:0802003:1547, 12:16:0802003:1548, 12:16:0802003:1549, 12:16:0802003:1550, 12:16:0802003:1551, 12:16:0802003:1552, 12:16:0802003:1553, 12:16:0802003:1554.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ 25 ░░░░░░░ 2021 ░░░░