Решение по делу № 2-559/2023 (2-4801/2022;) от 10.11.2022

К делу № 2-55/2023                                                              23RS0042-01-2022-006941-45

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск                                                                      30 января 2023 года

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи                                                  Семенова Н.С.

при секретаре                                    Иващенко А.М.,

с участием представителя истца Инвияева С.Б., ответчика и его представителя Пак В.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карпова Андрея Юрьевича к Эм Сергею Леонидовичу о признании незаключенным договора купли-продажи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Карпов А.Ю. обратился в суд с иском, в котором указал, что ему на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1 281 кв.м., кадастровый <№> и расположенный на нем жилой дом площадью 23 кв.м., кадастровый <№>, находящиеся по адресу: <адрес>. С целью продажи указанных объектов недвижимости, он выдал нотариально удостоверенную доверенность Новиковой В.В., которая должна была найти покупателя и продать земельный участок и дом по цене не менее 3,5 млн руб. Новикова В.В. ссылалась на отсутствие покупателей, в связи с чем, его общение с Новиковой В.В. практически прекратилось. От знакомых ему стало известно о том, что на его земельном участке находятся посторонние люди. Поскольку он самостоятельно не может передвигаться в силу состояния здоровья, им была заказана выписка из ЕГРН, из которой ему стало известно о том, что 27.05.2021 г. Новикова В.В., действуя от его имени, продала земельный участок и дом за 650 000 руб. Эм С.Л., право собственности которого, зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку Новикова В.В. продала земельный участок и дом за цену, которая значительно ниже рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости, учитывая, что Новикова В.В. не передала ему какие-либо денежные средства, вырученные от продажи указанных объектов недвижимости, просит суд признать незаключенным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>., подписанный от его имени, в лице Новиковой В.В. с Эм С.Л.; прекратить право собственности Эм С.Л. на указанные объекты недвижимости, на которые признать право собственности истца.

     Инвияев С.Б. в судебном заседании поддержал требования истца, ссылаясь на нарушение, предусмотренных ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенных условий сделки купли-продажи, заключенной Новиковой В.В. с Эм С.Л., выразившихся в отсутствие в договоре купи-продаже ссылки на лиц, зарегистрированных в доме, к числу которых относится истец, а также отсутствие у Новиковой В.В. полномочий на снятие с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в продаваемом жилом помещении. О заключенной с Эм С.Л. сделке купли-продажи, истцу ничего не было известно и денег, выреченных от продажи земельного участка и дома, Карпов А.Ю. от Новиковой В.В. не получал. Доверенность, выданную Новиковой В.В., истец не отзывал.

    Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения требований истца, пояснив, что через объявление он узнал о том, что продается земельный участок. Он связался по телефону с продавцом, которым выступала Новикова В.В. и при осмотре земельного участка и дома, им было выявлено, что дом является ветхим и не жилым, а земельный участок был затоплен грунтовыми водами, поскольку находится в низине. Новикова ВВ. попросила за продаваемые земельный участок и жилой дом 700 000 руб., но после торгов, они сошлись на цене 650 000 руб. за оба объекта недвижимости. Это реальная рыночная цена аналогичных объектов недвижимости в районе их расположения. Новикова В.В. предоставила ему все документы на дом и земельный участок, а также нотариально удостоверенную доверенность на представление интересов Карпова А.Ю. по продаже земельного участка и жилого дома. На его просьбу увидеться с Карповым А.Ю., Новикова В.В. сообщила, что Карпов А.Ю. является лежащим больным, в связи с чем поручил её продать, принадлежащие ему объекты недвижимости. Между ним и Новиковой В.В. был заключен письменный договор купли-продажи, который фактически исполнен сторонами сделки. Он передал Новиковой В.В. 650 000 руб. за проданные объекты недвижимости, о чем у него имеется соответствующая расписка. Приобретенный жилой дом им сразу же был снесен из-за частичного разрушения и ветхости. Для поднятия уровня земельного участка над водой, им был завезен грунт более 100 грузовых машин. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку Карпов А.Ю. праве предъявить Новиковой В.В. требование о передаче ему денег, вырученных от продажи объектов недвижимости.

    Новикова В.В. в судебное заседание не явилась, хотя о месте и времени его проведения уведомлена надлежащим образом,

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает требования истца незаконными, в связи с чем, считает необходимым отказать в их удовлетворении.

Пунктом 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как видно из представленной истцом суду выписки из ЕГРН, Карпову А.Ю. на праве собственности принадлежали земельный участок площадью 1 281 кв.м., кадастровый <№> и расположенный на нем жилой дом площадью 23 кв.м., кадастровый <№>, находящиеся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено п. 1 ст. 454 названного кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

С целью реализации своих прав, гражданин вправе действовать лично, либо через представителя.

В соответствие с п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 185 этого же кодекса доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Как следует из доверенности <№>, удостоверенной нотариусом Гончаровой Т.А. <ДД.ММ.ГГГГ> Карпов А.Ю., действуя разумно и добросовестно, уполномочил Новикову В.В. от его имени продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие ему земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, в связи с чем уполномочил быть его представителем во всех организациях, включая Росреестр, с правом вести переговоры с покупателем, заключать и подписывать основной договор купли-продажи, подписывать передаточный акт, получать следуемые по сделке денежные средства, как наличным, так и безналичным расчетом, а также зарегистрировать переход права собственности на проданные объекты недвижимости. Доверенность выдана сроком на один год, с запретом на передоверие полномочий по настоящей доверенности другим лицам.

Из представленной суду копии регистрационного дела видно, что <ДД.ММ.ГГГГ> между Карповым А.Ю., в интересах которого действовала Новикова В.В. на основании нотариально удостоверенной <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, и Эм С.Л. заключен письменный договор купли-продажи земельного участка с домовладением. Согласно п. 1 договора, продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 1 281 кв.м., кадастровый номер <№> и расположенный на нем жилой дом площадью 23.0 кв.м., кадастровый номер <№>, находящиеся по адресу: <адрес>. Пунктом 3 договора стороны согласовали цену сделки в размере 650 000 руб. Настоящий договор, как установлено п. 9, считается заключенным с момента подписания его сторонами договора. Передача земельного участка и жилого дома произошла путем передачи правоустанавливающих документов, квитанций об оплате, до подписания настоящего договора, вследствие чего, договор принимает силу и значение акта приема-передачи. Договор подписан Новиковой В.В. и Эм С.Л.

Как видно из представленной ответчиком расписки, датированной 27.05.2021 г. и написанной Новиковой В.В., последняя подтвердила получение от Эм С.А. 650 000 руб. за земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>.

Право собственности покупателя Эм С.Л. на приобретенные земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке 28.09.2021 г., что нашло свое отражение в представленных суду выписках из ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 2 постановления от 25.12.2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истец основывает свои требования на нарушении сторонами сделки ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации

В соответствие с п. 1 названной статьи существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор купли-продажи земельного участка с домовладением, заключенный Новиковой В.В. от имени Карпов А.Ю. с Эм С.Л., не содержит данные о лицах, сохраняющих право пользования продаваемым жилым домом либо их обязанность сняться с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу после отчуждения дома, хотя Карпов А.Ю. зарегистрирован по месту жительства в проданном <адрес>, в котором он на дату перехода права собственности на проданные объекты недвижимости, фактически не проживал.

Вместе с тем, как установлено п.3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В соответствие с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п.6 вышеназванного постановления от 25.12.2018 г. №49, следует, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Принимая во внимание, что сделка купли-продажи земельного участка с домовладением, была заключена 27.05.2021 г. уполномоченными лицами, в установленной законом форме, с фактической передачей покупателю проданных объектов недвижимости и фактическим получением представителем продавца стоимости проданного имущества, указанная сделка прошла правовую экспертизу с государственной регистрацией перехода права собственности на проданные объекты недвижимости к продавцу, суд приходит к выводу о добросовестности сторон по сделке, действия которых были направлены на отчуждение объектов недвижимости, в связи с чем, у суда нет оснований для удовлетворения требований истца.

Споры Карпова А.Ю. с Новиковой В.В. о передаче денежных средств, вырученных от продажи имущества, принадлежавшего Карпову А.Ю., не могут являться основанием для признания незаключенной сделки купли-продажи, совершенной 27.05.2021 г.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Карпова Андрея Юрьевича (<ДД.ММ.ГГГГ> года рождения. паспорт <№>) к Эм Сергею Леонидовичу (<ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, паспорт <№>) о признании незаключенным договора купли-продажи объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу «___» _____________ 2023 г.

Судья                                                                      Н.С. Семенов