Дело № 2-270/2022
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Липецк 27 января 2022 г.
Правобережный районный суд г. Липецка в составе:
председательствующего судьи Коровкиной А.В.
при секретаре Пырковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Королевой Марины Владимировны к ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» о защите прав потребителя,
установил:
Королева М.В. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» о защите прав потребителя. В обоснование заявленных требований истец указала, что 11 июня 2020 г. заключила с ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» дополнительное соглашение к договору № 33/8-612, предметом которого является строительство 13-тиэтажного жилого здания <адрес>, в части объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры № общей площадью 63,7 кв.м., расположенной на 2 этаже 7 блок-секции в 12 подъезде жилого дома. Стоимость объекта долевого строительства по договору составила 2 105 100 рублей и была в полном объеме оплачена истцом. Согласно п. 1.3 договора срок ввода в эксплуатацию жилого дома и передачи объекта участнику долевого строительства – 4 квартал 2020 г. В соответствии с п. 3.1.3 договора застройщик обязуется не позднее четырех месяцев после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию и после окончательного расчета согласно п. 2 договора передать объект участнику долевого строительства. Ссылаясь на то, что в установленный договором срок (до 1 мая 2021 г.) квартира передана не была, акт приема-передачи был подписан сторонами только 26 августа 2021 г., истец просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства, рассчитанную в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период с 1 мая 2021 г. по 26 августа 2021 г. в размере 107 640 рублей 78 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, штраф и судебные расходы.
Истец Королева М.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» по доверенности Иванникова Ю.В. иск не признала, ссылаясь на положения п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», толкование которого предполагает, что требования истца о взыскании неустойки и компенсации морального вреда не являются требованиями участника строительства и не могут быть предъявлены к ответчику, являющемуся приобретателем имущества и обязательств застройщика ОАО «Эксстроймаш». Наличие заключенного между новым застройщиком и дольщиком дополнительного соглашения о смене застройщика от 11 июня 2020 г., которым установлены сроки ввода в эксплуатацию – IV квартал 2020 г. (п. 1.3), не изменяют положений п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые являются императивными. В случае удовлетворения иска представитель ответчика просила о снижении размера неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании ч. 1 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из материалов дела следует, что 15 сентября 2015 г. между ОАО «Эксстроймаш» (застройщик) и Королевой М.В. (долевик) заключен договор № 33/8-612 участия в долевом строительстве квартиры в жилом здании <адрес>, по условиям которого (п. 2.1) застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить указанный жилой дом и в течение четырех месяцев после крайнего срока, указанного п. 1.3 при условии выплаты цены договора, указанной в п. 2.1 настоящего договора, в полном объеме передать долевику по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру №адрес строительный), расположенную на 2 этаже, общей площадью по проекту 63,7 кв.м., в том числе жилой площадью 34,3 кв.м., а долевик обязуется уплатить обусловленную договором цену объекта долевого строительства и принять объект долевого строительства в соответствии с условиями договора.
Согласно п. 2.1 договора его цена (стоимость объекта долевого строительства) составляет 2 105 100 рублей.
Срок ввода в эксплуатацию жилого дома: I квартал 2017 г. либо ранее установленного срока (п. 1.3).
Застройщик обязуется не позднее четырех месяцев после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и после окончательного расчета согласно разделу 2 настоящего договора, передать участнику долевого строительства в объект долевого строительства (п. 3.1.3).
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 14 января 2019 г. по делу № А36-7157/2017 ОАО «Эксстроймаш» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 22 октября 2019 г. (резолютивная часть объявлена 15 октября 2019 г.) по делу № А36-7157/2017 ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-Л1» (ОГРН 1194827005405, ИНН 4826138835) передано следующее имущество застройщика ОАО «Эксстроймаш»: объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом <адрес>. Тем же определением ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-Л1» переданы обязательства застройщика ОАО «Эксстроймаш» перед участниками строительства по передаче помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме <адрес> и иными неотделимыми улучшениями земельного участка.
20 января 2020 г. между ОАО «Эксстроймаш» (застройщик) в лице конкурсного управляющего и ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-Л1» (приобретатель) заключен договор № 8Д передачи объекта незавершенного строительства, прав на земельный участок, предназначенный для его размещения и обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений и машино-мест, согласно которому (с учетом дополнительного соглашения к нему № 1 от 19 июня 2020 г.) застройщик на возмездной основе передает, а приобретатель принимает объект незавершенного строительства, право на земельный участок, предназначенный для его размещения, и обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, а именно:
- объект долевого строительства: многоквартирный жилой дом <адрес>;
- земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства: кадастровый номер №, площадь 18 682 кв.м., адрес: <адрес>. Право пользования земельным участком – аренда, договор аренды земельного участка № 315/18-СЮ от 18 мая 2018 г., дата регистрации: 30 июня 2018 г.; номер регистрации: №.
Также 20 января 2020 г. между ОАО «Эксстроймаш» и ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-Л1» подписан соответствующий акт приема-передачи объекта незавершенного строительства, прав на земельный участок, предназначенный для его размещения и обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений и машино-мест.
28 мая 2020 г. ООО «Специализированный застройщик «Орелстрой-Л1» изменено наименование на ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1».
11 июня 2020 г. между ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» и Королевой М.В. заключено дополнительное соглашение к договору № 33/8-612 участия в долевом строительстве квартиры в жилом здании <адрес>, в котором стороны пришли к соглашению о замене стороны застройщика с ОАО «Эксстроймаш» на ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» и о внесении в текст договора изменений, в частности, изменения срока ввода в эксплуатацию жилого дома на 4 квартал 2020 г. либо ранее установленного срока.
30 июня 2021 г. Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка выдано ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» разрешение № 48-42 701 000-25-2021 на ввод в эксплуатацию жилого здания <адрес> и многоуровневой автостоянки открытого типа на 300 машиномест №, расположенных по адресу: <адрес>.
26 августа 2021 г. ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» и Королевой М.В. подписан акт приема-передачи № 33/8-612, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял в собственность в состоянии, соответствующем условиям договора, жилое помещение – двухкомнатную квартиру под номером № на 2 этаже многоэтажного жилого дома – жилого здания <адрес>.
9 сентября 2021 г. Королева М.В. обратилась к ответчику с претензией об уплате неустойки в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за период с 1 мая 2021 г. по 26 августа 2021 г. в размере 107 640 рублей 78 копеек.
В ответе на претензию от 10 сентября 2021 г. застройщик указал, что требования Королевой М.В. о выплате неустойки не являются требованиями участника строительства, в связи с чем не могут быть им удовлетворены, а подлежат удовлетворению предыдущим застройщиком ОАО «Эксстроймаш» за счет средств конкурсной массы.
Согласно п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
При этом согласно положениям ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» реестр требований участников строительства – это реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 25 января 2018 г. (резолютивная часть оглашена 18 января 2018 г.) в реестр требований должника ОАО «Эксстроймаш» включено требование Королевой М.В. о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры № (адрес строительный), расположенной на 2 этаже, общей площадью по проекту 63,7 кв.м., жилой площадью 34,3 кв.м., в жилом здании № <адрес>.
Согласно п. 1.2 договора № 8Д передачи объекта незавершенного строительства, прав на земельный участок, предназначенный для его размещения и обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений и машино-мест обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений и машино-мест (по объекту завершенного строительства), указанные в реестре требований кредиторов, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1), предусмотренные п. 1.1 настоящего соглашения передаются приобретателю в полном объеме в соответствии со ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.
В соответствии с п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 6 указанной статьи на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.
Согласно п. 9 указанной статьи перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Таким образом, к ответчику как к приобретателю прав и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участником долевого строительства иные требования, кроме требований, включенных в реестр, а именно о передаче объекта долевого строительства.
Закон Российской Федерации № 2300-I от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» регламентирует правоотношения потребителей и исполнителей, возникших на возмездной основе, при этом эквивалентом принятия на себя исполнителем дополнительных к предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации обязательств и гарантий, установленных Законом о защите прав потребителей, является наличие встречного предоставления со стороны потребителя – денежных средств.
В данном случае ответчик ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» не осуществляет привлечение денежных средств участников строительства, а осуществляет завершение строительства объектов за счет собственных средств, субсидий и бюджетных инвестиций.
Таким образом, сущность правоотношений между сторонами, возникших в связи с переходом в порядке перевода долга к ответчику обязательства перед истцом по передаче жилого помещения, не соответствует сути возмездности правоотношений сторон, регламентируемых Законом Российской Федерации № 2300-I от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей», а регулируется специальной нормой права – п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в силу которой у ответчика как приобретателя имущества застройщика возникла обязанность лишь по достройке и передаче завершенного строительством объекта долевого участия лицу, включенному в реестр требований кредиторов. При этом какие-либо сроки для завершения строительства указанным Федеральным законом не установлены, обязанность их согласования с участниками долевого строительства не предусмотрена.
Кроме того, согласно п. 2 дополнительного соглашения от 11 июня 2020 г. стороны пришли к соглашению, что долевик уведомлен и согласен с тем, что согласно п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» долевик не может предъявить к застройщику иные требования, кроме требований о передаче жилого (или нежилого) помещения.
Указанное дополнительное соглашение подписано сторонами. Факт того, что до подписания указанного соглашения истец Королева М.В. ознакомилась со всеми его условиями, в том числе и с п. 2, не оспаривался ею в судебном заседании.
При изложенных обстоятельствах у суда не имеется предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании неустойки в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также, как следствие, компенсации морального вреда на основании ст. 15 Закона Российской Федерации № 2300-I от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» и штрафа.
При отказе в иске понесенные истцом судебные расходы в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации) возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении иска Королевой Марины Владимировны к ООО «Специализированный застройщик «ОДСК-Л1» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Правобережный районный суд г. Липецка в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение составлено 27 января 2022 г.