Решение по делу № 2-618/2022 от 08.12.2021

Дело № 2-618/2022

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2021-004353-95

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 21 февраля 2022 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе: единолично судьи Хальчицкого А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гражданкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к Ковалеву С.А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края обратился в суд с иском к Ковалеву С.А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате.

Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района (далее по тексту - Арендодатель) и Ковалевым С.А. (далее по тексту - Арендатор) был заключен договор аренды земель № (далее по тексту - Договор от ДД.ММ.ГГГГ №).

На основании решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края является правопреемником Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по всем договорам аренды, иным договорам, заключенным ранее в отношении земельных участков, правовым актам администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, устанавливающим права и обязанности Управления, вытекающих из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками, ранее реализуемых Управлением.

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № был передан в аренду земельный участок общей площадью 1514 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> использование земельного участка -для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ № срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды может быть пролонгирован на новый срок, если ни одна из сторон не требует по истечении срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок.

Указанный договор аренды земельных участков, заключенный с Ответчиком, до настоящего времени не расторгнут, и ответчик продолжает пользоваться данным земельным участком.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3.4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено внесение арендной платы Арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Получателя.

Арендатор надлежащим образом не исполнял свои обязанности по договору, своевременно арендную плату не вносил.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ должник обязан уплатить кредитору пеню в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ № за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 8 Договора от ДД.ММ.ГГГГ № стороны несут ответственность по действующему законодательству Российской Федерации.

У Ответчика перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района образовалась задолженность по Договору ДД.ММ.ГГГГ № в размере 20 517 руб. 50 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по пене в размере 101 145 руб. 29 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик не вносил арендную плату, пени по договору более двух месяцев.

Кроме того, истцом ДД.ММ.ГГГГ был произведен осмотр земельного участка, предоставленного по договору аренды Ковалеву С.А., в ходе осмотра было установлено, что земельный участок не огражден, не охраняется, доступ на участок не ограничен, следы механической либо ручной обработки почвы отсутствуют.

Принимая во внимание пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», если обоснованием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

В адрес Ответчика было направлено претензионное письмо от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором было предложено в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды. До настоящего времени ответчик каких-либо действий по погашению задолженности по договорам аренды не предпринял.

Поскольку указанные требования ответчиком в добровольном порядке исполнены не были, Арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в части и возврат арендованного имущества по акту приема-передачи в судебном порядке, в соответствии с пунктом 6.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании вышеизложенного, истец Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края просил суд:

- взыскать с Ковалева С.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края задолженность по договору аренды в размере 20 517 руб. 50 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по пене в размере 101 145 руб. 29 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- расторгнуть договор аренды земель от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённый между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района и Ковалевым С.А.;

- возложить обязанность на Ковалева С.А. передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района <адрес> по акту приема-передачи земельный участок площадью 1514 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> использование земельного участка -для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель - земли населенных пунктов.

В судебное заседание представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района не явился, истец извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указал, что не возражает против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства.

Ответчик Ковалев С.А. извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, свою позицию по делу не высказал.

Судом вынесено мотивированное определение о рассмотрении дела в порядке заочного судопроизводства.

В силу положений ч. 3-5, ст. 233 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие сторон, их представителей.

Исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) и Ковалевым С.А. (арендатор) был заключен договор аренды земель № (далее по тексту - Договор от ДД.ММ.ГГГГ №).

На основании решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края является правопреемником Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по всем договорам аренды, иным договорам, заключенным ранее в отношении земельных участков, правовым актам администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, устанавливающим права и обязанности Управления, вытекающих из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками, ранее реализуемых Управлением.

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендатору по акту был передан в аренду земельный участок общей площадью 1514 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> использование земельного участка -для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ № срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Обременение в виде аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРН.

В случае если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2.3 Договора аренды).

В соответствии с п. 3.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца.

Арендатор надлежащим образом не исполнял свои обязанности по договору аренды, своевременно арендную плату не вносил.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ должник обязан уплатить кредитору пеню в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, в соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

У Ковалева С.А. перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района образовалась задолженность, в том числе в период действия Договора от ДД.ММ.ГГГГ №, по арендной плате в размере 20 517 руб. 50 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по пене в размере 101 145 руб. 29 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 39,6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей на момент окончания срока действия договора аренды редакции, предусмотрено предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства гражданину в населенных пунктах на торгах, либо при обеспечении опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Таким образом, договор аренды между сторонами заключен в период действия закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, указанный договор аренды прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после истечения, указанного в нем срока действия. Новый договор аренды либо соглашение об изменении условий договора между сторонами в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке не заключались.

Пунктом 4.3.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор, по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами, вправе заключить договор аренды на новый, срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По истечении срока действия договора письменное заявление Ковалева С.А. арендодателю, как это предусмотрено п. 4.3.5 договора аренды не направлял.

Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих продление срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, и, по истечении срока его действия, договор не исполнялся сторонами в полной мере, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ специалистами Комитета был произведен осмотр земельного участка, предоставленного в аренду Ковалеву С.А., в ходе осмотра установлено, что земельный участок общей площадью 1514 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> использование земельного участка -для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель - земли населенных пунктов не огражден, не охраняется. Доступ на земельный участок не ограничен. Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют, участок зарос сорной травой.

Согласно заключению специалистов Комитета от 07.10.2021 вышеуказанный земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса).

Так, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (абз. 3 ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с предусмотренным договором аренды порядком (п.4.4.8 договора аренды №), арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия, договора, так и при досрочном его освобождении.

В данном случае, ответчик не сообщал арендодателю о намерении вернуть свободный участок. Принимая во внимание, что участок передавался арендатору по акту приема-передачи, такой же порядок возврата земельного участка должен соблюдать арендатор.

После прекращения договора арендатор не выполнил предусмотренную законом и условиями договора обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество, доказательств возврата имущества в соответствии со ст. 622 ГК РФ в добровольном порядке не представлено.

Отсутствие возврата земельного участка арендатором по акту приема-передачи арендодателю создавало возможность у арендатора к фактическому пользованию земельным участком и отсутствие у арендодателя возможности распорядиться указанным участком.

С учетом изложенного у ответчика перед комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района возникла задолженность по арендным платежам на общую сумму 121662,79 руб., из них:

- по арендной плате в размере 20 517 руб. 50 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по пене в размере 101 145 руб. 29 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ.

Ковалеву С.А. направлено претензионное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором предложено в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды. До настоящего времени Арендатор каких-либо действий по погашению задолженности по договору аренды и его расторжению не предпринял.

Размер задолженности по арендной плате ответчик не оспаривает.

Арендные платежи за пользование земельным участком после получения претензии, а также после предъявления иска в суд не вносились.

Учитывая, что после прекращения действия договора аренды при сохранении фактического пользования земельным участком, у пользователя сохраняется обязанность по внесению арендных платежей в размере, установленном договором, то и сохраняется установленная договором мера ответственности за просрочку внесения такой платы.

Согласно ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а именно, сумму задолженности по арендной плате, период неуплаты арендной платы, суд находит размер пени, начисленной истцом в сумме 101 145 руб. 29 коп. руб., несоразмерным последствиям нарушения обязательства и приходит к выводу о возможности ее снижения до 6 000 рублей 00 копеек. Для Ковалева С.А. договор аренды не связан с осуществлением предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного, суд считает необходимым:

Возложить обязанность на Ковалева С.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес> использование земельного участка -для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель - земли населенных пунктов, по акту приема-передачи.

Взыскать с Ковалева С.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края задолженность по арендным платежам в размере 20517,50 рублей, пени в размере 6 000,00 рублей.

На основании статей 88, 98, 103 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с Ковалева С.А. в доход бюджета с последующим распределением по нормати­вам, установленным действующим законодательством, государственную пошлину в сумме 995,52 рублей исходя из удовлетворенной части иска.

Руководствуясь статьями 194 – 199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к Ковалеву С.А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, удовлетворить частично.

Возложить обязанность на Ковалева С.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес> использование земельного участка -для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель - земли населенных пунктов, по акту приема-передачи.

Взыскать с Ковалева С.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края задолженность по арендным платежам в размере 20517,50 рублей, пени в размере 6 000,00 рублей.

В остальной части исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к Ковалеву С.А. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Ковалева С.А. в доход бюджета с последующим распределением по нормати­вам, установленным действующим законодательством Российской Федерации, государственную пошлину в сумме 995,52 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в девятый кассационный суд общей юрисдикции через Хабаровский районный суд в срок не превышающий трех месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья А.С. Хальчицкий

Мотивированное решение изготовлено 01 марта 2022 года.