Решение от 07.12.2020 по делу № 2-351/2020 от 20.11.2019

дело № 2-351/2020

идентификационный номер 18RS0013-01-2019-003341-43

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 декабря 2020 года                                                                         село Завьялово

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Стяжкина М.С., при секретаре судебного заседания Матвеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мингазовой Гузалии Аликовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Холмы-2» о взыскании денежных средств.

у с т а н о в и л:

Мингазова Г.А. обратилась с иском к ООО «Холмы-2» о взыскании выкупной стоимости земельного участка. С учетом уточнений и уменьшений исковых требований просит взыскать с ответчика всего в размере 3 910 266 рублей 40 коп., в том числе арендные платежи за ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования Мингазова Г.А. мотивирует следующим. Истец является собственником земельного участка: <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Мингазовой Г.А. и ООО «Стройком» был заключен договор аренды указанного участка с последующим его выкупом. В соответствии с указанным договором истица предоставила ООО «Стройком» земельный участок в аренду с условием последующего выкупа, а ООО «Стройком» приняло на себя обязательство выкупить у истицы данный земельный участок по выкупной цене в 18 000 000 рублей до истечения срока договора аренды.

Указанный земельный участок был передан в аренду ООО «Стройком» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии, между ООО «Стройком» и истицей было подписано дополнительное соглашение об увеличении выкупной цены земельного участка на 5 800 000 рублей. В связи с чем, как полагает истица у ООО «Стройком» возникло обязательство по выплате Мингазовой Г.А. выкупной цены за данный земельный участок в размере 23 000 000 рублей. Срок уплаты выкупной цены наступил ДД.ММ.ГГГГ, однако ООО «Стройком» выкупная цена в полном объеме выплачена не была.

Решением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Стройком» была введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «Холмы-2» (ответчику по настоящему делу) переданы имущество и обязательства застройщика ООО «Стройком» в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные на указанном выше и принадлежащем истице земельном участке.

Истица также указывает, что ею от ответчика ООО «Холмы-2» было получено письмо от ДД.ММ.ГГГГ, которым ответчик подтвердил, что принял на себя обязательства от ООО «Стройком» по принадлежащему истице земельному участку.

Основывая свои требования на ст. ст. 309, 310 ГК РФ Мингазова Л.А. полагает, что ООО «Холмы-2» должно выплатить в ее адрес выкупную стоимость земельного участка в размере 23 800 000 рублей.

Однако, до настоящего момента выкупная стоимость ответчиком не выплачена.

Кроме того, истица полагает необоснованной ссылку ответчика, отраженную в письме от ДД.ММ.ГГГГ, где ООО «Холмы-2» указало, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ будет ими исполняться за исключением п. 4.9, которым и предусмотрена обязанность по оплате выкупной цены.

Иск подан в Завьяловский районный суд УР, в соответствии с п. 9 ст. 29 ГПК РФ, в котором предусмотрено, что иски, вытекающие из договоров, в которых определено их место исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. Местом исполнения договора аренды является территория <адрес>

В ходе рассмотрения дела с учетом установленных дополнительных доказательств истицей были уменьшены и уточнены исковые требования, в окончательном виде Мингазова Г.А. просит взыскать 3 910 266 рублей 40 коп., в том числе арендные платежи за ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание истица Мингазова Г.А., третьи лица Антропова Л.А., Шибаев З.М., Григорьева М.Ф. не явились, извещены о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направили суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Холмы-2» Морилов М.А., действующий на основании доверенности исковые требования не признал полностью, поддержал ранее поданные возражения по иску.

По смыслу ранее поданных возражений на исковые требования ООО «Холмы-2» указывают на необоснованность первоначально заявленных требований о взыскании выкупной цены в размере 23 800 000 рублей (до их уменьшения).

Кроме того, указывают, что ответчик ООО «Холмы-2» не принимал на себя обязательство по оплате выкупной цены. Указанную позицию мотивируют тем, что ООО «Стройком» являлось застройщиком спорного земельного участка, однако было признано несостоятельным (банкротом), процедура конкурсного производства была введена на основании решения Арбитражного суда УР по делу № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик, ООО «Холмы-2» в силу ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года «О несостоятельности (банкротстве)» является приобретателем имущества (имущественных прав) и обязательств застройщика банкрота, не исполнившего свои обязательства застройщика по передаче жилых помещений перед участниками долевого строительства (145 человек), находящегося на контроле у Председателя Правительства УР Семенова Я.В. и Главы УР Бречелова А.В.

С ДД.ММ.ГГГГ ООО «Холмы-2» является собственником четырех объектов незавершенного строительств (недостроенные трехэтажные многоквартирные жилые дома, не введенные в эксплуатацию прежним застройщиком), и арендатором земельного участка, принадлежащего истцу Мингазовой Г.А. (запись о регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ) и находящегося в залоге у участников долевого строительства в силу ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Целью использования земельного участка ответчиком является исполнение обязательств предыдущего застройщика (банкрота) перед обманутыми дольщиками по достройке и вводу в эксплуатацию жилых домов и передаче квартир дольщикам.

Обязательства по выкупу земельного участка со стороны ООО «Холмы -2» не имеется. Согласно п. 1.4 договора передачи приобретателю объекта незавершенного строительства (ответчику) одновременно с объектом незавершенного строительства передается предназначенный для его размещения земельный участок, принадлежащий ООО «СТРОЙКОМ» на праве аренды. Согласие арендодателя на передачу прав аренды ответчику не требуется. Указанный договор и определение Арбитражного суда УР по делу № от ДД.ММ.ГГГГ являются основанием для перехода права аренды в пользу ответчика, а также государственной регистрации перехода права.

Ответчик владеет и пользуется земельным участком с даты государственной регистрации перехода права – ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ ответчиком вносятся все платежи по арендной плате за пользование земельным участком с указанного периода ответчиком вносятся.

Общая сумма внесенной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 1 165 800 рублей (акт сверки на последнюю дату представлен в материалы дела).

Кроме того, в процедуре конкурсного производства ООО «Стройком» в лице конкурсного управляющего Седова В.Ю. были совершены платежи по погашению задолженности ООО «Стройком» перед Мингазовой Г.А. на сумму 817 773 рубля, 60 коп.

Таким образом, истица получила денежные средства в виде арендных платежей за земельный участок в размере 1 983 573 рубля 60 коп., что подтверждается документально.

Процедура конкурсного производства в отношении ООО «Стройком» завершена на основании определения Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ, указанная организация исключена и ЕГРЮЛ, запись ГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

В дополнительно поступивших возражениях на исковые требования истца, ООО «Холмы-2» акцентирует внимание суда на то, что выкуп земельного участка это право, а не обязанность арендатора, арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

В тексте договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ содержаться лишь два положения о выкупе земельного участка Арендатором, в случае если он воспользуется своим правом:

- пункт 4.9 договора об определении выкупной цены земельного участка в размере 5 500 000 рублей, увеличенной до 5 800 000 рублей дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.

- пункт 4.10 договора об определении порядка погашения выкупной цены в течение срока действия договора путем внесения арендных платежей.

Иных условий, согласованных сторонами, о сроках выкупа земельного участка, переходе прав собственности на земельный участок к арендатору после оплаты выкупной цены текст договора не содержит.

Условия об обязанности выкупа земельного участка не обговаривались с новым застройщиком ООО «Холмы-2» ввиду их нецелесообразности.

В силу положений ст. ст. 606, 614, 624 ГК РФ полагают, что за ответчиком имеется обязанность по оплате арендных платежей, но не по выкупу арендованного имущества- земельного участка.

Также обращают вниманием суда на п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой», где указано, что к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу в кредит с рассрочкой платежа. Если арендные платежи не были выплачены полностью, то истечение срока аренды не означает перехода имущества в собственность арендатора.

Если условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора не согласовано, то в этом случае договор не является договором аренды с правом выкупа, в связи с чем к правоотношениям сторон не применимы положения ст. 624 ГК РФ.

Также обращают внимание суда на то, что ООО «Холмы-2» является приобретателем имущества (имущественных прав) застройщика-банкрота ООО «Стройком» не исполнившего свои обязательства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. С ДД.ММ.ГГГГ эти обязательства исполняет новый застройщик ООО «Холмы-2» в объеме, достаточном для окончания строительства и передачи достроенных объектов участникам строительства. При этом обязательства первого застройщика ООО «Стройком» по выкупу земельного участка у Мингазовой Г.А. не передавались новому застройщику, согласно п. 1.4 договора передачи приобретателю объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика от ДД.ММ.ГГГГ.

Также ответчик указывает, что на спорном земельном участке с кадастровым номером № расположены четыре многоквартирных дома, срок ввода в эксплуатацию которых наступил ДД.ММ.ГГГГ. На дату рассмотрения по существу исковых требований Мингазовой Г.А. указанные МКД введены в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, жилые дома находятся на стадии постановки на кадастровый учет после ввода в эксплуатацию.

Пункт п. 6 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того ссылаются на то, что в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости в ст. 57 указано, что при регистрации перехода права собственности на строение, здание или сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежащий предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Таким образом, право на земельный участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им, договор аренды при этом считается прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ.

Изложенное в совокупности полагают основанием для отказа Мингазовой Г.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Во вновь поступивших возражениях ответчика ООО «Холмы-2» вновь указывает, что ответчик не принимал на себя обязанность по выплате истице выкупной цены.

Также указывают, что истец не обоснованно полагает, что срок оплаты выкупной цены за земельный участок наступил ДД.ММ.ГГГГ

По мнению ответчика необходимо разделить срок владения спорным земельным участком на периоды:

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – фактически в данный период времени земельным участком пользовался прежний арендатор ООО «Стройком». ДД.ММ.ГГГГ было принято заявление о признании ООО «Стройком» банкротом, соответственно весь период времени, предшествующий этой дате- это реестровая задолженность ООО «Стройком», которая подлежала включению в реестр требований кредиторов и погашению в порядке очередности установленном ст. ст. 124, 134, 142 Закона о банкротстве.

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – фактически земельным участком в данный период владел и пользовался прежний арендатор ООО «Стройком» Обязанность по внесению арендных платежей за данный период лежала на нем и не исполнялась. Определением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Стройком» была введена процедура наблюдения, а позже была введена процедура конкрусного производства. Истец имел возможность заявить свои требования о включении в реестр кредитором, однако своим правом не воспользовался

Определением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу № объекты незавершенного строительства, земельный участок и обязательства застройщика переданы ответчику.

Определением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по тому же делу процедура конкурсного производства завершена, поступившие в конкурсную массу денежные средства направлены на возмещение обязательств должника, на погашение требований кредиторов, включенных в реестр требований. Поскольку истец в реестр требований не включился он получил лишь возмещение по текущим обязательствам в размере 817 773 рубля 60 коп., что означает погашение задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Не погашенная сумм текущих обязательств ООО «Стройком» считается погашенной на основании п. 9 ст. 142 Закона о банкротстве по причине недостаточности имущества должника.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время денежные средства в счет арендных платежей вносились ответчиком, за исключением трех последних месяцев. Это связано с удержанием с истца ответчиком как налоговым агентом денежных средств НДФЛ за него в бюджет. Перечисление в бюджет денежных средств за истца произведено на основании ст. 226 НК РФ.

Изложенное свидетельствует по мнению ответчика о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований Мингазовой Г.А. в полном объеме.

Суд, выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами

Истица Мингазова Г.А. является собственником земельного участка <данные изъяты> указанное обстоятельство подтверждается в частности копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ выданного на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей Мингазовой Г.А. и ООО «Стройком» был заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом.

К указанному договору сторонами был составлен акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель Мингазова Г.А. передала в аренду указанный выше земельный участок в адрес ООО «Стройком».

Как следует из п. 4.1. договора аренды сумма арендной платы за земельный участок устанавливается в виде фиксированного платежа в размере 67 000 рублей в месяц с отсрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 4.9 договора аренды предоставленной истцом в материалы дела выкупная цена арендованного объекта составляет 18 000 000 рублей.

При этом следует отметить, что в соответствии с копией договора аренды земельного участка предоставленного по запросу суда Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по УР указанный пункт 4.9 договора аренды изложен иначе:

«Выкупная цена арендованного объекта составляет 5 500 000 рублей за вычетом ранее оплаченных сумм по договору аренды».

После получения указанной копии договора аренды истицей были уменьшены исковые требования в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также полагает при оценке взаимных прав и обязанностей сторон исходить из договора аренды, представленного по запросу суда уполномоченным проводить государственную регистрацию органом.

В соответствии с п. 4.10 договора аренды Арендатор погашает указанную выкупную цену в течение срока договора, путем внесения арендных платежей. Арендатор вправе внести выкупную цену досрочно.

Из текста имеющегося в материалах дела дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ пунктом 1 установлено пролонгировать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. В пункте 2 указано, что в результате пролонгации договора выкупная цена арендованного объекта увеличивается до 5 800 000 рублей, отсрочка платежа переносится до ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, как следует из текста дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды земельного участка № б/н от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из информации на интернет-сайте Арбитражного суда УР www.kadarbitr.ru:

ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ООО «Стройком» поступило заявление о признании должника банкротом;

ДД.ММ.ГГГГ были вынесены определения о принятии заявления о признании должника банкротом и о назначении судебного заседания;

ДД.ММ.ГГГГ были вынесены определения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и об утверждении временного управляющего;

ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о признании должника ООО «Стройком» банкротом и введении конкурсного производства, также был утвержден конкурсный управляющий – Седов В.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ было принято определение от передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика в адрес ООО «Холмы-2»;

ДД.ММ.ГГГГ принято определение, которым процедура конкурсного производства в отношении ООО «Стройком» завершена.

В соответствии со сведениями выписки ЕГРЮЛ по ООО «Стройком» данная организация прекратила свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда УР о завершении конкурсного производства (запись от ДД.ММ.ГГГГ ГРН №).

На спорном земельном участке с кадастровым номером № расположены четыре многоквартирных дома, срок ввода в эксплуатацию которых наступил ДД.ММ.ГГГГ. На дату рассмотрения по существу исковых требований Мингазовой Г.А. указанные МКД введены в эксплуатацию, что подтверждается разрешениями на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, жилые дома находятся на стадии постановки на кадастровый учет после ввода в эксплуатацию (приобщены к материалам дела).

Как следует из текста искового заявления и пояснении по нему от истицы поступивших в письменной форме, Мингазова Г.А. полагает что из текста договора аренды следует обязанность по выкупу земельного участка на стороне арендатора и такая обязанность наступила ДД.ММ.ГГГГ – дня до которого было продлено действие договора аренды по дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ

В данном случае суд считает необходимым руководствоваться следующими положениями закона.

       Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

        Из ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

        Статья 609 ГК РФ указывает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

         Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

         Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

         Указанный выше договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Из текста договора о возможности выкупа земельного участка, принадлежащего Мингазовой Г.А. посвящены п. 4.9 т п. 4.10. А именно:

п. 4.9 Выкупная цена арендованного объекта составляет 5 500 000 рублей за вычетом ранее оплаченных сумм по договору аренды». (По дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ увеличена до 5 800 000 рублей)

п. 4.10 В соответствии с п. 4.10 договора аренды Арендатор погашает указанную выкупную цену в течение срока договора, путем внесения арендных платежей. Арендатор вправе внести выкупную цену досрочно.

Исходя из буквального толкования указанных пунктов договора суд не может прийти к выводу о том, что на Арендатора возлагается обязанность по выкупу земельного участка. Указанные положения договора позволяют погашать указанную выкупную цену путем внесения ежемесячных арендных платежей или досрочно.

Соответственно не выплата в течение срока действия договора не влечет обязанность Арендатора внести остаток не выплаченной выкупной цены.

В этой связи суд находит состоятельной ссылку представителя ответчика на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода земельного участка в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, поскольку законом не предусмотрена обязанность по выкупу земельного участка на стороне Арендатора, такая обязанность могла быть согласована сторонами в договоре или дополнительном соглашении. Как указывалось выше суд пришел к выводу о том, что такая обязанность на стороне Арендатора согласована сторонами не была, а допускала лишь право при внесении арендной платы в размере выкупной цены приобрести земельный участок в собственность.

Как сторона истца, так и сторона ответчика признают то обстоятельство, что сумма арендных платежей, которая был составляла выкупную стоимость имущества не выплачена.

По информации сайта www.bakrot.fedresurs.ru истцу Мингазовой Г.А. от ООО «Стройком» в счет исполнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ поступили арендные платежи на общую сумму 817 773 рубля 60 коп.

От ООО «Холмы-2» в адрес Мингазовой Г.А. на октябрь 2020 года поступили арендные платежи на 1 165 800 рублей 00 коп.

В совокупности сумма арендных платежей поступивших Мингазовой Г.А. в счет исполнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 983 573 рубля 60 коп.

Указанное обстоятельство признается и самим ответчиком, а также не оспаривается истцом.

Изложенное позволяет сделать вывод об отсутствии у ответчика ООО «Холмы-2» обязанности по выкупу земельного участка и взыскания с данной организации выкупной цены, составляющей разницу между выкупной стоимостью в размере 5 800 000 рублей и фактически внесенными арендными платежами.

Кроме того заслуживает внимания и ссылка истца на определение Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика в адрес ООО «Холмы-2».

В частности данным определения Арбитражный суд УР установил:

1. Заявление конкурсного управляющего ООО «Стройком» о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю ООО "Холмы-2" (ИНН №, ОГРН №) адрес: <адрес> удовлетворить. 6

2. Передать Обществу с ограниченной ответственностью «Холмы 2» (ИНН №, ОГРН № адрес: <адрес>) имущество и обязательства застройщика - Общества с ограниченной ответственностью «Стройком» (ИНН №, ОГРН №, юр. адрес: <адрес>), а именно:

2.1. Объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем ООО «Стройком» на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №…

Указанное определение принято в соответствии в соответствии с пунктами 1-3 статьи 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по которым арбитражный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении.

К ходатайству прилагаются документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. В течение трех дней с даты поступления ходатайства арбитражного управляющего о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю арбитражный суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

В определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются: 1) наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; 2) сведения, идентифицирующие объект незавершенного строительства и земельный участок, передаваемые приобретателю; 3) сведения о размере денежных средств, перечисленных приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона; 4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона; 5) сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых объекта незавершенного строительства и земельного участка; 6) иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.

По истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов (пункт 15 статьи 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При этом с заявлением о передаче имущественных прав приобретателю ООО «Холмы-2» в Арбитражный суд УР обратился конкурсный управляющий ООО «Стройком» Седов В.Ю.

Во исполнение определения Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройком» в лице конкурсного управляющего Седова В.Ю. и ООО «Холмы-2» был заключен договор передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика от ДД.ММ.ГГГГ. Следует отметить, что данный договор также прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по УР ДД.ММ.ГГГГ.

По данному договору приобретателю ООО «Холмы-2» были переданы объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № принадлежащем ООО «Стройком» на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме объектов незавершенного строительства были переданы обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений в соответствии с Приложением №.

Кроме того, в соответствии с п. 1.4 договора приобретателю ООО «Холмы-2» одновременно с объектами незавершенного строительства передается предназначенный для их размещения земельный участок с кадастровым номером № Согласие арендодателя на передачу прав аренды ООО «Холмы-2» не требуется. Настоящий договор, а также определение Арбитражного суда УР по делу по делу № от ДД.ММ.ГГГГ (указанное выше) являются основанием для перехода права аренды в пользу ООО «Холмы-2», а также государственной регистрации перехода права. Договор аренды при переходе права аренды в ООО «Холмы-2» сохраняет свои условия за исключением условий предусмотренных п. 4.9 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (в указанном пункте говориться об установлении выкупной цены земельного участка).

Из буквального толкования содержания данного договора следует, что ООО «Холмы-2» исполняет только текущие обязательства по уплате арендных платежей Арендодателю Мингазовой Г.А. при этом установление выкупной цены земельного участка не входит в перечень условий договора по которым обязательства от ООО «Стройком» переданы в пользу ООО «Холмы-2».

Также следует обратить внимание, что в соответствии с п. 9 ст. 142 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ ("О несостоятельности (банкротстве)" погашение требований кредиторов путем заключения соглашения о новации обязательства в конкурсном производстве не допускается.

Требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

Из чего следует, что непогашенная сумма текущих обязательств ООО «Стройком» (долги по уплате арендной платы Мингазовой Г.А.) в силу названных положений закона является погашенной и не может перейти на другое лицо.

Указанные обстоятельства в совокупности также свидетельствуют об отсутствии на стороне ответчика обязанности по выкупу земельного участка, принадлежащего Мингазовой Г.А. обязательства связанные с выкупом земельного участка ответчиком по указанному договору не принимались.

В ходе рассмотрения дела Мингазовой Г.А. исковые требования неоднократно уточнялись, в частности в окончательном виде Мингазова Г.А. заявила как о взыскании стоимости выкупной цены в том числе указав задолженность ответчика ООО «Холмы-2» по внесению арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из п. 4.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 67 000 рублей в месяц.

Пунктом 4.4. договора аренды предусмотрено, что арендатор должен уплатить полностью сумму арендной платы не позднее 10 календарных дней по истечении очередного расчетного периода. Расчетным периодом по договору является 1 месяц.

Обе стороны и истец и ответчик предоставили суду акты сверки взаимных задолженностей из которых следует, что арендные платежи ООО «Холмы-2» за ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме внесены не были. Так за ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи полностью не вносились, за ДД.ММ.ГГГГ внесена денежная сумму в размере 35 510 рублей. (копия платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ имеется в материалах дела).

Позиция ответчика в части не оплаченных арендных платежей за указанные периоды, общий размер которых составляет 165 490 рублей состоит в том, что указанные денежные средства уплачены ООО «Холмы-2» за Мингазову Г.А. в качестве ее налога на доходы физических лиц.

При этом ООО «Холмы-2» руководствовался п. 1 ст.226 НК РФ по которой российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 НК РФ, а также Письмом Минфина РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым Лицами, получающими от организации-арендатора доход в виде сумм арендной платы, являются арендодатели. С выплачиваемых арендодателям - физическим лицам, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, доходов налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет суммы налога в установленном порядке. Такие выводы были указаны также в заключении аудитора расчетов по НДФЛ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СМС Аудит».

Суд соглашается с данными доводами ответчика, действительно в рассматриваемом споре ООО «Холмы-2» в силу названного положения закона является налоговым агентом для арендодателя Мингазовой Г.А.

В связи с изложенными доводами ответчику ООО «Холмы-2» было предложено представить доказательства начисления и уплаты НДФЛ за Мингазову Г.А. за указанный период времени – ДД.ММ.ГГГГ, и за более ранний период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда Мингазова Г.А. начала получать платежи в качестве арендной платы от ответчика ООО «Холмы-2»

Однако такие доказательства ответчиком представлены не были. В частности предоставленные платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 012 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10011 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 012 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10011 рублей, № на сумму 10012 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10011 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100115 рублей в котором получателем указано УФК по УР (Межрайонная ИФНС № по УР) не позволяют идентифицировать за кого данная оплата производится.

В платежных поручениях в качестве «назначения платежа» указано «Оплата задолженности по НДФЛ за ДД.ММ.ГГГГ» или «Оплата задолженности по НДФЛ за ДД.ММ.ГГГГ». Для выяснения обстоятельств подтверждения поступления оплаты по НДФЛ за Мингазову Г.А. судом был направлен судебный запрос в налоговую инспекцию по месту регистрации Мингазовой Г.А. МРИ ФНС № 11 по УР.

В соответствии с ответом на судебный запрос от ДД.ММ.ГГГГ указывает, что в соответствии со ст. 230 НК РФ справки формы 2 –НДФЛ за истекший налоговый период, содержащие сведения о доходах физических лиц по каждому физическому лицу предоставляются в налоговый орган не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В связи с чем справки формы 2-НДФЛ на Мингазову Г.А. за запрошенному периоду с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не предоставлены. Исходя из имеющихся в деле доказательств суду не представляется возможным сделать вывод о фактическом внесении ответчиком ООО «Холмы-2» денежных средств в качестве НДФЛ за истицу Мингазову Г.А.

Однако, при наличии доказательств однозначно свидетельствующих о наличии на стороне Мингазовой Г.А. переплаты по арендным платежам с учетом внесения за нее НДФЛ за соответствующие периоды, и получения Мингазовой Г.А. арендных платежей в большем чем предусмотрено законом и договором размере, указанные суммы могут быть взысканы с последней при наличии оснований в соответствии с Главой 60 ГК РФ.

Изложенное свидетельствует о необходимости удовлетворения исковых требований Мингазовой Г.А. в части взыскания с ООО «Холмы-2» задолженности по арендным платежам за июнь, июль и ДД.ММ.ГГГГ за вычетом фактически произведенной оплаты в размере 35 510 рублей 00 коп. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ) То есть: 67 000 х 3 – 35 510= 165 490 рублей.

Указанная сумма арендных платежей подлежит взысканию с ответчика ООО «Холмы-2» в пользу истца Мингазовой Г.А., в остальной части исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, поэтому требование истца о взыскании суммы уплаченной им государственной пошлины при подаче искового заявления в суд подлежит удовлетворению в размере        1 174 руб. 48 коп. (165 490 рублей ((сумма удовлетворенных требований) х 27751.33 рублей (сумма подлежащей оплате государственной пошлины) / 3 910 266.40 (сумма заявленных ко взысканию денежных средств))

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░-2» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░-2» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ 165 490 ░░░░░░ 00 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 174 ░░░░░ 48 ░░░.

░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░-2» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18 ░░░░░░░ 2020 ░░░░

░░░░░                                                                               ░░░░░░░ ░.░.